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저널리스트: Chen Li 편집자: Wang Yuelong, Wei Wenyi, Chen Mengyu

최근 충칭에서는 부동산 서비스 수수료를 인하해 달라는 요청이 점점 더 많아지고 있습니다.

이 모든 것은 6월 1일부터 시행된 충칭 중앙 도시 지역의 주거용 부동산 수수료 표준에서 비롯됩니다.

이 기준에 따르면, 엘리베이터가 있는 주택의 최대 서비스 요금은 월 1.9위안/평방미터이고, 최소 금액은 월 1위안/평방미터입니다. 엘리베이터가 없는 주택의 경우 최대 월 1.35위안/평방미터입니다. 최소 금액은 월 0.6위안/평방미터입니다.

이 가격은 많은 지역 사회의 현재 부동산 요금보다 훨씬 낮습니다.

'매일경제신문' 기자(이하 기자 또는 기자)는 최근 충칭에서 현장 인터뷰를 진행한 결과 다음과 같은 사실을 알게 됐다.6월부터 수백 명의 지역사회 소유주들이 현재의 부동산 수수료를 인하하기 위해 신청했습니다.충칭의 많은 부동산 회사 관계자들은 기자와의 인터뷰에서 부동산 산업이 노동 집약적 산업이라면 가격을 강제로 인하하면 회사의 영업 수입이 단기간에 압박을 받고 서비스 수준도 하락할 것이라고 말했습니다. 필연적으로 감소하게 됩니다.

실제로 그 전에도 광저우, 칭다오, 인촨 등의 도시에서는 새로운 부동산 서비스 수수료 관리 방법을 출시했습니다. 충칭의 이러한 "부동산 수수료 인하 물결" 뒤에는 지역 사회 소유자와 자산 관리 회사 간의 게임이 있습니다.

소유자는 서명하고 수수료를 줄이기 위해 "가게를 설치"합니다.

"기존에 체결한 부동산 계약에 따르면 부동산 회사의 서비스는 7월 29일 만료되면 자동으로 갱신되며, 부과 기준도 그대로 유지됩니다. 따라서 7월 29일 이전에 소유자의 의견을 취합하여 보고해야 합니다. 지역사회에."

최근 충칭 난안구 차밭 구역에 위치한 동웨 맨션 린위 커뮤니티에서는 소유주 자원봉사자 4명이 소유주가 제출한 서명 양식과 기타 정보를 확인하고 제본하고 있었습니다.

Zhang 씨에 따르면 Dongyuefu Community는 Jiya와 Lin Yu를 포함한 4개 그룹으로 구성되어 있으며 총 3,000명이 넘는 주민이 거주하고 있으며 주택은 2022년에 양도될 예정입니다. 현재 회사는 지역 사회에 부동산 서비스를 제공하고 있습니다. Jinke Service 충칭 지점입니다.

"현재 지역사회의 부동산 비용은 방갈로의 경우 월 3.5위안/㎡, 고층 건물의 경우 월 2.5위안/㎡입니다. 그러나 지역사회의 녹색 유지 및 수리 측면에서는 여전히 많은 문제가 있습니다. 그리고 서비스 품질도 만족스럽지 못해요."

장씨는 기자들에게 6월 22일부터 자신이 속한 그룹의 소유주 자원봉사자들이 소유주에게 연락하여 수수료 인하에 대한 의견에 서명하기 시작했으며 필요에 따라 소유주의 부동산 증명서와 신분증 사본을 수집하고 서명했다고 말했습니다. 현재 소유자 서명 수가 필요한 수의 20%에 도달했습니다.

장 씨의 대략적인 계산에 따르면,수수료 인하가 성공하면 그가 구입한 집은 매달 150위안의 재산세를 절약할 수 있고, 1년 동안 총 1,800위안을 절약할 수 있다.린위(Linyu)와 지야(Jiya) 그룹에는 총 2,128가구가 있으며, 각 가구가 연간 1,000위안을 저축하면 연간 재산세 절감액은 210만 위안 이상에 달합니다.

기자의 이해에 따르면, 최근 충칭의 수백 명의 지역사회 소유주들이 부동산 비용을 낮추라고 요구했습니다. 일부 지역사회에서는 "정부가 안내하는 물가 4단계 기준(월 1.9위안/제곱미터)에 따라 부동산 비용을 조정합니다." )"이 끊어졌습니다." 및 기타 콘텐츠의 대부분은 부동산 비용이 월 3위안/제곱미터 정도인 커뮤니티에서 나온 것입니다.

또한 일부 고급 커뮤니티 소유자도 동참했습니다. 예를 들어 Liangjiang New District의 빌라 커뮤니티 소유자는 최근 서명 요금 절감 활동에 참여하기 위해 노점을 세웠습니다.부동산 비용을 현재 월 5위안/평방미터에서 월 1,485위안/평방미터로 낮추어야 합니다.

상장 부동산 회사의 충칭 지역 책임자인 Li Chao(가명)는 기자와의 인터뷰에서 6월부터 충칭에서 회사가 관리하는 주거 공동체의 60% 이상이 부동산 감소를 요청했다고 말했습니다. 서비스 비용에 대해 합의가 이루어지지 않았습니다.

"지금은 오너들이 서명하고 서류를 제출하느라 바쁘다. 다음 단계는 오너 회의(임시 오너 회의)를 소집해 회사와 협상하는 것이다."

일부 지역사회에서는 재산세를 성공적으로 인하했습니다.

그렇게 많은 지역사회 소유주들이 수수료 인하를 제안한 이유는 충칭시가 발행한 문서에서 비롯됩니다.

2023년 12월 26일, 충칭시 인민정부 사무처는 '충칭 부동산 서비스 요금 관리 조치'를 발표하여 초기 단계의 주거용 부동산 서비스에 차등 서비스와 차등 수수료를 시행해야 한다고 규정했습니다.

2024년 2월 18일, 충칭시 발전개혁위원회는 부동산 서비스 콘텐츠를 4단계로 나누는 '충칭시 정부 운영 서비스 요금 가격 목록(2024년 판)'에 대한 발표를 발표했습니다.중심 도시에 엘리베이터가 있는 주거용 건물:1급은 월 1.00위안/평방미터, 2급은 월 1.30위안/평방미터, 3급은 월 1.60위안/평방미터, 4급은 월 1.90위안/평방미터입니다.엘리베이터가 없는 주거용:1급은 월 0.60위안/평방미터, 2급은 월 0.85위안/평방미터, 4급은 월 1.35위안/평방미터, 40,000제곱미터(포함) 미만의 면적에 대해서는 10%가 변동될 수 있습니다.}중심 도시 외곽에 엘리베이터가 있는 레지던스:월 0.70-1.80위안/평방미터;엘리베이터가 없는 주거용:월 0.40-1.30위안/제곱미터.

새로운 규정은 2024년 6월 1일부터 시행됩니다. 새로운 규정이 발표된 후, 충칭시와 일부 구, 현의 부동산 소유자는 현지 도시, 거리, 지역 사회의 지도에 따라 규정에 따라 재산세 인하를 요청하는 질서 있는 방식으로 순차적으로 서명했습니다.

“집값 안내 가격 정책 도입은 일부 도시에서 집주인들이 집값 인하를 요구하는 현상을 촉발한 핵심 배경이다.”중국 지수 연구소 부동산 총책임자인 Niu Xiaojuan은 기자와의 인터뷰에서 올해 상반기 부동산 수수료 관련 정책이 업계에서 뜨거운 화제가 되었으며 비시장 가격이 발전에 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 어느 정도 업계의.

“이제 부동산 수수료 인하 요구가 점점 더 강력해지고 있습니다.표면적으로는 최근 몇 년간 높아진 부동산 수수료, 특히 선지급 부동산 수수료에 소유자들이 불만을 갖고 있는 것 같습니다. 최근 주택 가격이 하락하면서 소유자들은 부동산 관리에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있으며 지불한 부동산 수수료가 돈의 가치가 있기를 바랍니다. "Jiancheng Shengye의 총지배인 Yuan Chengjian은 모든 기자에게 이를 분석했습니다.

그러나 충칭의 새로운 규정이 공식적으로 시행된 지 두 달이 넘었고, 부동산 서비스 수수료를 인하한 커뮤니티는 많지 않습니다.

모든 기자들은 에버그란데 미래도시 4블록의 1단계가 6월부터 부동산 부과 기준을 낮추었다는 사실을 알게 되었습니다.

올해 6월 12일, 충칭시 샤핑바 대학타운 구역에 위치한 에버그란데 미래도시 4블록 1단계에서는 소유자의 요청에 따라 지역사회의 실제 상황과 서비스 품질을 보장하기 위해 실제 계산 및 거리 보고를 마친 후 커뮤니티 자산 서비스 수수료를 다음과 같이 조정하기로 결정했습니다.

고층 건물은 RMB 1.9/㎡/월, 소형 고층 건물은 RMB 1.8/㎡/월, 방갈로는 RMB 2.5/㎡/월, 부동산 주차 공간 관리 비용은 RMB 70/월, 공유 에너지 소비 수수료가 면제됩니다. 이전에 이 지역사회의 고층 주거용 건물의 재산세 표준은 월 2.4위안/평방미터였으며, 소규모 고층 건물 및 방갈로의 재산세 표준은 월 2.2위안/평방미터, 월 2.8위안/평방미터였습니다. 각각 달.

"올해 3월 오너들이 우리와 협상을 위해 왔고, 이번 수수료 인하 역시 오너들의 요청에 따른 것입니다."Chongqing Great Wall Property Group Company의 Evergrande 프로젝트 담당자는 기자와의 인터뷰에서 충전 표준도 충칭의 최신 부동산 충전 표준을 참조한다고 말했습니다.

그러나 많은 소유주들은 매년 거액의 재산세를 지불하지만 이에 상응하는 양질의 서비스를 경험하지 못한다고 기자들에게 고백했습니다.

가격 인하 이후 주거용 부동산 부과율이 인상됐는지에 대해 담당자도 솔직하게 말했다."큰 변화는 없습니다. 낮아졌지만 여전히 낮아지기를 원합니다."

부동산 전문가 “수수료 인하와 질 향상은 사실 모순”

동료들의 가격 인하와 소유자의 수수료 인하 기대에 직면하여 Li Chao는 더욱 큰 압박감을 느꼈습니다.

그는 이러한 갑작스런 부동산 수수료 인하 물결은 근본적으로 현재 부동산 시장이 침체에 있다는 사실에 기인하고 있으며, 생활비를 절감하려는 소유자의 합리적인 요구도 이해하고 있다고 생각합니다.

그러나 Li Chao는 부동산 서비스 수수료 부과 기준이 서비스 품질과 직접적인 관련이 있다고 지적했습니다.

"부동산 수수료를 인하하는 것과 서비스 품질을 높이는 것은 사실 모순적입니다. 수수료를 인하하면 부동산 관리 회사의 이윤이 줄어들게 됩니다. 현재 경쟁적인 시장 환경에서 회사가 양보를 하지 않으려면 '평가'를 받을 가능성이 매우 높습니다. "

또 다른 상장 부동산 회사인 충칭의 한 프로젝트 책임자는 기자들에게 최근 자신의 지역 사회 소유주들도 수수료 인하를 신청하고 있다고 말했습니다.“그런데 커뮤니티 소유자 그룹에 침투한 다른 부동산 회사의 마케팅 인력이 있습니다. 그룹 내에서 '가격이 떨어지지 않으면 부동산을 바꾸겠습니다', 'XXX 부동산이 매우 좋습니다'와 같은 의견이 자주 나옵니다. .' 나중에 가정부는 다른 주인으로부터 그 사실을 알게 되었습니다. 원래는 다른 부동산 회사에서 온 것이었습니다.”

8월 2일, 충칭의 한 부동산 업계 관계자는 기자들에게 충칭의 부동산 수수료 안내 가격 정책이 올해 1월에 도입됐지만 당시 시장은 반응이 없었다고 말했습니다. 그러나 6월부터 충칭의 많은 지역사회 소유주들이 갑자기 부동산 수수료 인하를 요구하기 시작했다.

기자는 이번에 충칭시가 도입하고 시행한 재산세 안내 가격 정책이 2015년 충칭시에서 발행한 '충칭 재산 서비스 요금 관리 조치'(나중에 폐지됨)의 재산 서비스 요금 기본 기준과 일치한다는 점에 주목했습니다.

부동산 수수료는 여전히 부동산 회사의 주요 수입원입니다. Li Chao에 따르면 해당 지역에서 회사 수입의 약 90%가 기본 부동산 서비스 수수료에서 발생합니다. 부가가치 서비스와 비소유 부가가치 서비스 소득을 포함하면 현재 전체 비중은 제한적이다.

중국지수연구소(China Index Research Institute)의 데이터에 따르면 2023년 상위 100개 기업의 평균 기본 부동산 서비스 수익은 약 12억 7,200만 위안으로 전체 수익의 80% 이상을 차지할 것으로 나타났습니다. 이는 전년 대비 2.97% 포인트 증가한 수치입니다. .

재산세 비중은 높아졌으나 회수율은 만족스럽지 못한 것으로 나타났다. "지역의 실제 상황으로 볼 때 재산세 종합 징수율은 80%에 달할 수 있지만 여기에는 전년도 징수액도 포함됩니다. 올해 실제 징수율은 약 70%에 불과하거나 훨씬 더 낮아요." Li Chao가 말했습니다.

“부동산세 인상 문제에 대해 부동산 소유주들은 반발이 거세다.”충칭시 사핑바구 지역사회의 한 부동산 관리회사 직원은 기자들에게 지역사회가 이전에 부동산 수수료 인상을 고려했지만 결국 소유자의 반대 때문에 불가능했다고 말했습니다.

또 다른 충칭 부동산 업계 관계자는 기자들에게 많은 사람들이 충칭의 새로운 규정 시행을 오해하고 있다고 말했습니다. 이는 실제로는 참고 가격일 뿐입니다.

“가격은 서비스 표준, 하드웨어 시설 등 각 프로젝트의 실제 상황에 따라 결정되며 일반화할 수 없습니다. 만약 우리가 부동산 수수료만 낮추라고 요구한다면 그것은 시장 게임의 규칙에 어긋나는 것입니다. "

실제로 가격보다 부동산의 서비스 자체에 더 많은 관심을 기울이는 커뮤니티도 있습니다.

7월 30일 Vanke Service는 원래 부동산 서비스 가격인 4.3위안/제곱미터/월로 충칭 아이비 인문 빌라 커뮤니티에 성공적으로 진입했습니다. "2024년 아이비 휴머니티 빌라 커뮤니티 제3차 소유자회의 투표 결과 발표"에 따르면, 6월 21일부터 23일(즉, 충칭 부동산 수수료 인하 신청이 가장 집중되는 기간) 동안 충칭 Vanke Property가 1위를 차지했습니다. 소유자 투표의 80% 이상으로 입찰합니다. 커뮤니티 자산 관리 서비스.

부동산 수수료 조정이 여러 곳에서 시작되었습니다.

기자가 눈치챌 때마다충칭뿐만 아니라 광저우, 인촨, 칭다오 등의 도시에서도 새로운 부동산 서비스 수수료 관리 방법을 출시했습니다.

2023년 11월, 광저우는 부동산 수수료에 대한 새로운 규정을 발표했습니다. 1급 주거용 부동산에 대한 최대 초기 부동산 서비스 요금은 월 2.8위안/제곱미터를 초과할 수 없습니다.

2023년 12월 말, 칭다오는 '칭다오 부동산 서비스 비용 관리 실시 규칙'을 발표했습니다. 이 규정은 일반 주거용 부동산에 대해 정부가 주도하는 초기 가격을 실시하고 최고 수준의 부동산 수수료 상한선을 규정합니다. 5급 부동산 서비스는 2.52위안/제곱미터입니다.

올해 5월 20일, 인촨(Yinchuan)은 "인촨시 일반 주거용 예비 부동산 서비스 및 주차 요금에 대한 정부 안내 가격 표준 계획"을 발표했습니다. 엘리베이터가 없는 주택의 부동산 수수료는 월 1.9위안/㎡를 초과할 수 없습니다. 엘리베이터 주택의 경우 2.2위안/제곱미터를 초과할 수 없습니다. • 월 이 계획은 올해 7월 1일부터 시행되었습니다.

실제로 '품질과 가격의 일치'라는 부동산 서비스 시장 메커니즘의 확립과 개선을 촉진하고 가격 상한선을 합리적으로 설정하는 것이 필요합니다.'높은 수수료, 낮은 서비스' 등의 상황을 종식시키는 것이 많은 정책의 본래 의도이다.

다만 일부 부동산 소유자들은 정부 지도가격의 실제 의미를 잘못 해석해 서울시의 모든 사업에 대한 부동산세가 정부 지도가격을 참고해 시행돼야 한다고 오해할 수 있다”고 말했다.위에 언급한 상장 부동산 회사의 충칭 지역 프로젝트 담당자는 현재 충칭이 정한 가격 기준은 여전히 ​​개선될 필요가 있으며, 현재 부동산 유형은 엘리베이터가 있는 것과 없는 것이 다양하다고 말했습니다. , 방갈로, 빌라 등 고급 부동산에 대한 수수료는 구분되지 않습니다.

"부동산 수수료 안내 가격이 기업에 제약을 가하는 범위는 현지 규정에 따라 세분화되어야 하지만 절대적으로 의무적인 것은 아닙니다. 부동산 회사는 정부 안내 가격을 기준으로 부동산 수수료를 징수하도록 강요할 수 없습니다." 베이징 진류 법률 사무소는 부동산 수수료 안내 가격에는 일반적으로 일정한 변동 범위가 있으며 부동산 회사는 규정된 변동 범위 내에서 부동산 수수료를 청구할 수 있다고 밝혔습니다.

동시에, 자산 관리 회사가 제공하는 서비스가 가이드 가격에 해당하는 서비스 기준을 명백히 초과하는 경우 수수료는 관련 부서에 보고하여 승인을 받은 후 가이드 가격을 초과해야 합니다. 가격 안내; 자산 관리 회사가 소유자 및 소유자와 공동으로 합의한 경우 해당 부동산 부과 기준이 결정되면 현지 규정을 준수한 후 직접 구체적인 부과 가격을 결정할 수 있습니다.

“부동산 회사의 경우 서비스를 '롤'하면 품질과 가격이 모두 절약되고, 가격을 '롤'하면 품질과 가격이 모두 손실됩니다. 고객을 만족시키는 고품질 서비스를 제공하는 것은 부동산 회사의 고품질 발전의 핵심입니다. " Niu Xiaojuan이 지적했습니다.

보고자|첸 리

편집하다|왕 웨롱 웨이 웬이 첸 멍위 가이 위안위안

교정|루샹용

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