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Journalist: Chen Li Herausgeber: Wang Yuelong, Wei Wenyi, Chen Mengyu

In letzter Zeit haben immer mehr Wohngemeinden in Chongqing eine Senkung der Gebühren für Immobiliendienstleistungen gefordert.

All dies ergibt sich aus den Gebührenstandards für Wohnimmobilien in den zentralen städtischen Gebieten von Chongqing, die am 1. Juni in Kraft traten.

Nach diesem Standard beträgt die maximale Immobilienservicegebühr für Wohnungen mit Aufzug 1,9 Yuan/Quadratmeter pro Monat und die Mindestgebühr 1 Yuan/Quadratmeter pro Monat und für Wohnungen ohne Aufzug 1,35 Yuan/Quadratmeter pro Monat. und das Minimum beträgt 0,6 Yuan/Quadratmeter und Monat.

Dieser Preis liegt weit unter den aktuellen Immobiliengebühren in vielen örtlichen Gemeinden.

Ein Reporter von „Daily Economic News“ (im Folgenden als Reporter oder Reporter bezeichnet) führte kürzlich ein Interview vor Ort in Chongqing und erfuhr, dassSeit Juni haben Hunderte von örtlichen Gemeindeeigentümern beantragt, die aktuellen Immobiliengebühren zu senken.Viele Leute von Immobilienunternehmen in Chongqing sagten in Interviews mit Reportern, dass die Immobilienbranche eine arbeitsintensive Branche sei, wenn die Preise gesenkt würden, würden die Betriebseinnahmen und das Serviceniveau des Unternehmens in kurzer Zeit unter Druck geraten wird unweigerlich zurückgehen.

Tatsächlich hatten Städte wie Guangzhou, Qingdao und Yinchuan bereits zuvor neue Methoden zur Gebührenverwaltung für Immobiliendienstleistungen eingeführt. Hinter dieser „Welle zur Senkung der Immobiliengebühren“ in Chongqing steckt das Spiel zwischen Gemeindeeigentümern und Immobilienverwaltungsunternehmen.

Eigentümer „richten Stände“ ein, um zu signieren und die Gebühren zu senken

„Gemäß dem zuvor unterzeichneten Immobilienvertrag werden die Dienstleistungen des Immobilienunternehmens automatisch erneuert, wenn sie am 29. Juli auslaufen, und auch die Gebührenstandards bleiben bestehen. Daher müssen wir die Meinungen der Eigentümer vor dem 29. Juli einholen, zusammenstellen und melden.“ an die Gemeinschaft.“

Kürzlich überprüften und bindeten in der Dongyue Mansion Linyu Community im Teegartenbereich des Bezirks Nan'an, Chongqing, vier freiwillige Eigentümer die Unterschriftenformulare und andere von den Eigentümern übermittelte Informationen und bindeten sie ein.

Laut Herrn Zhang besteht die Dongyuefu-Gemeinde aus vier Gruppen, darunter Jiya und Lin Yu, mit insgesamt mehr als 3.000 Einwohnern. Die Häuser werden 2022 übergeben. Derzeit ist das Unternehmen für die Bereitstellung von Immobiliendienstleistungen für die Gemeinde verantwortlich ist Jinke Service Chongqing Branch.

„Die aktuelle Grundstücksgebühr in der Gemeinde beträgt 3,5 Yuan/Quadratmeter pro Monat für Bungalows und 2,5 Yuan pro Quadratmeter und Monat für Hochhäuser. Allerdings gibt es in der Gemeinde immer noch viele Probleme in Bezug auf die Grünpflege und Reparaturen, und die Servicequalität ist unbefriedigend.“

Herr Zhang erzählte Reportern, dass die ehrenamtlichen Eigentümer seiner Gruppe ab dem 22. Juni damit begonnen hätten, die Eigentümer zu kontaktieren, um Meinungen zu Gebührenermäßigungen einzuholen, und bei Bedarf Kopien der Immobilienzertifikate und Personalausweise der Eigentümer gesammelt und diese unterzeichnet hätten die Eigentümer selbst oder ihre Kunden. Derzeit hat die Anzahl der Eigentümerunterschriften 20 % der erforderlichen Anzahl erreicht.

Nach der groben Berechnung von Herrn ZhangWenn die Gebührensenkung erfolgreich ist, kann das von ihm gekaufte Haus jeden Monat 150 Yuan an Immobiliengebühren einsparen, und insgesamt können 1.800 Yuan pro Jahr eingespart werden.In den Gruppen Linyu und Jiya gibt es insgesamt 2.128 Haushalte. Wenn jeder Haushalt 1.000 Yuan pro Jahr spart, beträgt die kumulative Reduzierung der Immobiliengebühren pro Jahr mehr als 2,1 Millionen Yuan.

Nach Angaben des Reporters haben in jüngster Zeit Hunderte von Gemeindeeigentümern in Chongqing gefordert, die Immobiliengebühren in einigen Gemeinden zu senken: „Anpassung der Immobiliengebühren gemäß dem staatlich festgelegten Preisniveau vier (1,9 Yuan/Quadratmeter pro Monat). )“ wurde aufgehängt. ” und andere Inhalte, die meisten davon stammen aus Gemeinden, in denen die Grundstücksgebühr etwa 3 Yuan/Quadratmeter und Monat beträgt.

Darüber hinaus haben sich einige High-End-Gemeinschaftseigentümer angeschlossen. Beispielsweise haben die Eigentümer einer Villensiedlung im neuen Bezirk Liangjiang kürzlich Stände aufgebaut, um an Aktivitäten zur Reduzierung der Unterschriftengebühren teilzunehmen.Es ist erforderlich, dass die Grundstücksgebühr von derzeit 5 Yuan/Quadratmeter und Monat auf 1,485 Yuan/Quadratmeter und Monat gesenkt wird.

Li Chao (Pseudonym), der zuständige Verantwortliche für die Region Chongqing eines börsennotierten Immobilienunternehmens, sagte in einem Interview mit Reportern, dass seit Juni mehr als 60 % der von dem Unternehmen in Chongqing verwalteten Wohngemeinden eine Reduzierung des Eigentums beantragt hätten Servicegebühren, und beide Parteien haben keine Einigung erzielt.

„Derzeit sind die Eigentümer damit beschäftigt, Dokumente zu unterzeichnen und einzureichen. Der nächste Schritt besteht darin, eine Eigentümerversammlung (vorübergehende Eigentümerversammlung) einzuberufen, um mit dem Unternehmen zu verhandeln.“

Einige Gemeinden haben die Immobiliengebühren erfolgreich gesenkt

Der Grund, warum so viele Gemeindeeigentümer Gebührenermäßigungen vorgeschlagen haben, geht auf ein von der Stadt Chongqing herausgegebenes Dokument zurück.

Am 26. Dezember 2023 erließ das Generalbüro der kommunalen Volksregierung von Chongqing die „Gebührenmanagementmaßnahmen für Immobiliendienstleistungen in Chongqing“, die vorsehen, dass Wohnimmobiliendienstleistungen in der Anfangsphase abgestufte Dienstleistungen und abgestufte Gebühren einführen müssen.

Am 18. Februar 2024 veröffentlichte die Chongqing Municipal Development and Reform Commission eine Bekanntmachung zur „Liste der Preise für Betriebskosten durch die Chongqing Municipal Government (Ausgabe 2024)“, in der der Inhalt der Immobiliendienstleistungen in vier Ebenen unterteilt wurde.Wohngebäude mit Aufzügen in der Innenstadt:Die erste Stufe beträgt 1,00 Yuan/Quadratmeter und Monat; die zweite Stufe beträgt 1,30 Yuan/Quadratmeter und Monat; die dritte Stufe beträgt 1,60 Yuan/Quadratmeter und Monat;Wohnhaus ohne Aufzug:Die erste Stufe beträgt 0,60 Yuan/Quadratmeter pro Monat; die dritte Stufe beträgt 1,10 Yuan/Quadratmeter pro Monat; Quadratmeter können 10 % freigesetzt werden. Für Flächen unter 40.000 Quadratmetern (einschließlich) ist eine Erhöhung um 15 % zulässig.Residenzen mit Aufzügen außerhalb der Innenstadt:0,70-1,80 Yuan/Quadratmeter und Monat;Wohnhaus ohne Aufzug:0,40-1,30 Yuan/Quadratmeter pro Monat.

Die neuen Regelungen treten ab dem 1. Juni 2024 in Kraft. Nach Bekanntgabe der neuen Vorschriften unterzeichneten Grundstückseigentümer in der Hauptstadt Chongqing und einigen Bezirken und Landkreisen nacheinander in geordneter Weise und unter Anleitung der örtlichen Städte, Straßen und Gemeinden, um eine Reduzierung der Grundstücksgebühren gemäß den Vorschriften zu beantragen.

„Die Einführung der Leitpreispolitik für Immobiliengebühren ist der entscheidende Hintergrund, der das Phänomen auslöste, dass Eigentümer in einigen Städten eine Senkung der Immobiliengebühren forderten.“Niu Xiaojuan, General Manager für Immobilien beim China Index Research Institute, sagte in einem Interview mit Reportern, dass in der ersten Hälfte dieses Jahres die Politik im Zusammenhang mit Immobiliengebühren zu einem heißen Thema in der Branche geworden sei und dass die Preisgestaltung außerhalb des Marktes die Entwicklung beeinflussen werde der Branche bis zu einem gewissen Grad.

„Jetzt gibt es immer stärkere Forderungen nach einer Senkung der Immobiliengebühren.Oberflächlich betrachtet scheint es, dass die Eigentümer mit den in den letzten Jahren immer höheren Immobiliengebühren, insbesondere den Vorabgebühren, unzufrieden sind. Angesichts des aktuellen Rückgangs der Immobilienpreise legen Eigentümer immer mehr Wert auf die Immobilienverwaltung und hoffen, dass die gezahlten Immobiliengebühren ihr Geld wert sind. „Yuan Chengjian, General Manager von Jiancheng Shengye, hat dies jedem Reporter analysiert.

Allerdings sind seit der offiziellen Umsetzung der neuen Vorschriften von Chongqing mehr als zwei Monate vergangen, und nicht viele Gemeinden haben die Gebühren für Immobiliendienstleistungen gesenkt.

Jeder Reporter erfuhr, dass in der ersten Phase des vierten Blocks der Evergrande Future City ab Juni die Gebührenstandards für Immobilien gesenkt wurden.

Am 12. Juni dieses Jahres gab die erste Phase des vierten Blocks der Evergrande Future City im Stadtteil Shapingba University Town in Chongqing eine Bekanntmachung heraus, in der es hieß, dass dies als Reaktion auf den Aufruf des Eigentümers auf der Grundlage der tatsächlichen Situation der Gemeinde usw. geschehen sei Als Grundlage für die Gewährleistung der Servicequalität wurde nach tatsächlicher Berechnung und Berichterstattung an die Straße beschlossen, die Gebühren für gemeinschaftliche Immobiliendienstleistungen wie folgt anzupassen:

Hochhäuser kosten 1,9 RMB pro Quadratmeter und Monat, kleine Hochhäuser kosten 1,8 RMB pro Quadratmeter und Monat, Bungalows kosten 2,5 RMB pro Quadratmeter und Monat, die Gebühren für die Parkplatzverwaltung auf dem Grundstück betragen 70 RMB pro Monat und werden gemeinsam genutzt Energieverbrauchsgebühren entfallen. Zuvor betrug die Grundgebühr für Wohnhochhäuser in dieser Gemeinde 2,4 Yuan/Quadratmeter pro Monat, während die Gebühren für kleine Hochhäuser und Bungalows 2,2 Yuan/Quadratmeter pro Monat und 2,8 Yuan/Quadratmeter pro Monat betrugen Monat bzw.

„Die Eigentümer kamen im März dieses Jahres zu Verhandlungen mit uns, und diese Gebührensenkung ist auch eine Reaktion auf die Wünsche der Eigentümer.“Der zuständige Verantwortliche für das Evergrande-Projekt der Chongqing Great Wall Property Group Company sagte in einem Interview mit Reportern, dass sich die Gebührenstandards auch auf die neuesten Immobiliengebührenstandards in Chongqing beziehen.

Allerdings gestanden viele Eigentümer gegenüber Reportern, dass sie jedes Jahr eine hohe Summe an Immobiliengebühren zahlen, aber keine entsprechend hochwertigen Dienstleistungen in Anspruch nehmen.

Zur Frage, ob sich der Wohneigentumsgebührensatz nach der Preissenkung erhöht hat, sagte der Verantwortliche auch ganz offen:„Es gab keine wesentliche Änderung. Der Wert wurde gesenkt, möchte aber immer noch niedriger sein.“

Immobilienprofis: Gebührensenkung und Qualitätsverbesserung sind eigentlich ein Widerspruch

Angesichts der Preissenkungen seiner Kollegen und der Erwartungen der Eigentümer an Gebührensenkungen verspürte Li Chao noch mehr Druck.

Seiner Ansicht nach ist diese plötzliche Welle der Senkung der Immobiliengebühren im Wesentlichen auf die Tatsache zurückzuführen, dass sich der aktuelle Immobilienmarkt am Tiefpunkt befindet, und er versteht auch die berechtigten Forderungen der Eigentümer, die Lebenshaltungskosten zu senken.

Allerdings wies Li Chao auch darauf hin, dass die Gebührenordnung für Immobiliendienstleistungen in direktem Zusammenhang mit der Servicequalität stehe. Eine Senkung der Gebühren bedeute eine Verschlechterung der Servicequalität.

„Die Senkung der Immobiliengebühren und die Verbesserung der Servicequalität sind eigentlich ein Widerspruch. Eine Senkung der Gebühren wird die Gewinnmargen von Immobilienverwaltungsunternehmen schmälern. Wenn das Unternehmen im aktuellen Wettbewerbsumfeld nicht zu Zugeständnissen bereit ist, ist es sehr wahrscheinlich, dass es „bewertet“ wird. "

Der Verantwortliche eines Projekts in Chongqing, einem anderen börsennotierten Immobilienunternehmen, sagte Reportern, dass die Eigentümer seiner Gemeinde kürzlich ebenfalls Gebührenermäßigungen beantragt hätten.„Allerdings gibt es Marketingmitarbeiter anderer Immobilienunternehmen, die sich in die Gruppe der Gemeinschaftseigentümer eingeschlichen haben. Sie machen in der Gruppe häufig Kommentare wie „Ich werde die Immobilie wechseln, wenn der Preis nicht gesenkt wird“ oder „XXX-Immobilie ist sehr gut.“ .‘ Später erfuhr die Haushälterin von anderen Eigentümern. Es war ursprünglich von einer anderen Immobilienfirma.“

Am 2. August teilte ein Vertreter der Immobilienbranche in Chongqing Reportern mit, dass Chongqings Richtpreispolitik für Immobiliengebühren bereits im Januar dieses Jahres eingeführt worden sei und der Markt zu diesem Zeitpunkt noch nicht reagiert habe. Doch seit Juni fordern viele Gemeindeeigentümer in Chongqing plötzlich eine Senkung der Immobiliengebühren. Der Grund dafür ist unbekannt.

Der Reporter stellte fest, dass die von der Stadt Chongqing eingeführte und umgesetzte Leitpreispolitik für Immobiliengebühren dieses Mal mit den grundlegenden Standards für Immobilienservicegebühren in den „Chongqing Property Service Charge Management Measures“ übereinstimmt, die 2015 von der Stadt Chongqing herausgegeben (später abgeschafft) wurden.

Immobiliengebühren sind nach wie vor die Haupteinnahmequelle für Immobilienunternehmen. Laut Li Chao stammen etwa 90 % der Einnahmen des Unternehmens in seiner Region aus Gebühren für die Grundversorgung mit Immobilien. Einschließlich der Mehrwertdienste und der Einnahmen aus nicht eigentümerbezogenen Mehrwertdiensten ist der derzeitige Gesamtanteil begrenzt.

Daten des China Index Research Institute zeigen außerdem, dass der durchschnittliche Umsatz mit grundlegenden Immobiliendienstleistungen der Top-100-Unternehmen im Jahr 2023 etwa 1,272 Milliarden Yuan betragen wird, was mehr als 80 % des Gesamtumsatzes ausmacht, was einem Anstieg von 2,97 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht .

Obwohl der Anteil der Immobiliengebühren gestiegen ist, war die Erhebungsquote nicht zufriedenstellend. „Nach der tatsächlichen Situation in der Region zu urteilen, kann die Gesamteinziehungsrate der Immobiliengebühren 80 % erreichen, aber dies schließt auch die Erhebung von Gebühren in früheren Jahren ein. Die tatsächliche Erhebungsrate im laufenden Jahr kann nur etwa 70 % betragen, oder.“ sogar noch niedriger“, sagte Li Chao.

„Wenn es um die Erhöhung der Immobiliengebühren geht, haben Immobilieneigentümer eine starke Gegenreaktion.“Ein Mitarbeiter einer Immobilienverwaltungsgesellschaft in einer Gemeinde im Bezirk Shapingba in Chongqing sagte Reportern, dass die Gemeinde zuvor über eine Erhöhung der Immobiliengebühren nachgedacht habe, dies jedoch aufgrund des Widerstands der Eigentümer letztendlich nicht möglich sei.

Ein anderer Vertreter der Chongqinger Immobilienbranche sagte Reportern, dass viele Menschen die Umsetzung der neuen Vorschriften von Chongqing missverstanden hätten. Dies sei eigentlich nur ein Richtpreis.

„Die Preisgestaltung basiert eher auf der tatsächlichen Situation jedes Projekts, wie z. B. Servicestandards, Hardwareausstattung usw., und kann nicht verallgemeinert werden. Wenn wir lediglich niedrigere Immobiliengebühren verlangen, entspricht dies nicht den Spielregeln des Marktes. "

Tatsächlich gibt es auch Gemeinden, die mehr auf den Service der Immobilie als auf den Preis achten.

Am 30. Juli trat Vanke Service erfolgreich in die Chongqing Ivy Humanity Villa Community zum ursprünglichen Preis für Immobiliendienstleistungen von 4,3 Yuan/Quadratmeter/Monat ein. Laut der „Bekanntgabe der Abstimmungsergebnisse der dritten Eigentümerversammlung der Ivy Humanity Villa Community im Jahr 2024“ gewann Chongqing Vanke Property vom 21. bis 23. Juni (d. h. dem Zeitraum, in dem sich die Anträge auf Ermäßigung der Immobiliengebühren in Chongqing am stärksten konzentrieren). Angebot mit mehr als 80 % der Stimmen der Eigentümer.

Vielerorts wurden Anpassungen der Grundgebühren eingeführt

Jedes Mal, wenn ein Reporter bemerkt,Nicht nur Chongqing, sondern auch Städte wie Guangzhou, Yinchuan, Qingdao und andere Städte haben neue Methoden zur Gebührenverwaltung für Immobiliendienstleistungen eingeführt.

Im November 2023 erließ Guangzhou neue Vorschriften zu Immobiliengebühren. Die maximale anfängliche Immobiliengebühr für Wohnimmobilien der ersten Ebene darf 2,8 Yuan/Quadratmeter pro Monat nicht überschreiten.

Ende Dezember 2023 hat Qingdao die „Qingdao Property Service Charge Management Implementation Rules“ herausgegeben, die vorsieht, dass der staatlich festgelegte Preis für gewöhnliche Wohnimmobilien in der Frühphase umgesetzt wird und die Obergrenze der Immobiliengebühr für die höchste festgelegt wird Der Immobilienservice auf der fünften Ebene beträgt 2,52 Yuan/Quadratmeter;

Am 20. Mai dieses Jahres veröffentlichte Yinchuan den „Standardplan für vorläufige Immobiliendienstleistungen und Parkgebühren der Stadt Yinchuan“. Die Immobiliengebühr für Wohnungen ohne Aufzug darf nicht höher als 1,9 Yuan/Quadratmeter pro Monat sein Für Aufzugswohnungen darf der Betrag nicht mehr als 2,2 Yuan pro Quadratmeter betragen. • Monat, der Plan wurde seit dem 1. Juli dieses Jahres umgesetzt.

Tatsächlich ist es notwendig, die Einrichtung und Verbesserung des Mechanismus des Immobiliendienstleistungsmarktes zur „Anpassung von Qualität und Preis“ zu fördern und Höchstpreisgrenzen rational festzulegen.Situationen wie „hohe Gebühren und niedrige Leistungen“ ein Ende zu setzen, ist die ursprüngliche Absicht vieler Richtlinien.

„Einige Immobilieneigentümer interpretieren jedoch möglicherweise die tatsächliche Bedeutung des Richtpreises der Regierung falsch und glauben fälschlicherweise, dass Immobiliengebühren für alle Projekte in der Stadt unter Bezugnahme auf den Richtpreis der Regierung umgesetzt werden sollten.“Der Verantwortliche eines Projekts in der Region Chongqing des oben genannten Immobilienunternehmens sagte, dass die aktuellen Preisstandards von Chongqing noch verbessert werden müssen und die Immobilientypen derzeit unterschiedlich seien , während bei den Gebühren für High-End-Immobilien wie Bungalows und Villen keine Unterscheidung getroffen wird.

„Das Ausmaß, in dem die Richtpreise für Immobilien den Unternehmen Beschränkungen auferlegen, muss auf der Grundlage lokaler Vorschriften unterteilt werden, ist jedoch nicht zwingend erforderlich. Immobilienunternehmen können nicht gezwungen werden, Immobiliengebühren auf der Grundlage staatlicher Richtpreise zu erheben.“ Pekinger Anwaltskanzlei Jinliu Es hieß, dass die Richtpreise für Immobiliengebühren im Allgemeinen eine gewisse schwankende Spanne haben und Immobilienunternehmen Immobiliengebühren innerhalb der vorgeschriebenen schwankenden Spanne erheben können.

Wenn die von der Hausverwaltung erbrachten Dienstleistungen jedoch offensichtlich über dem Richtpreis liegen, müssen die Gebühren den Richtpreis übersteigen. Nach Meldung an die zuständigen Abteilungen zur Genehmigung kann das Unternehmen auch mehr als den Richtpreis verlangen Richtpreis; wenn die Hausverwaltung eine Einigung mit dem Eigentümer und den Eigentümern gemeinsam erzielt. Sobald der entsprechende Gebührenstandard für die Immobilie festgelegt wurde, können Sie den konkreten Gebührenpreis unter Einhaltung der örtlichen Vorschriften selbst festlegen.

“Für Immobilienunternehmen gilt: Wenn Sie den Service „rollen“, sparen Sie sowohl Qualität als auch Preis; wenn Sie den Preis „rollen“, verlieren Sie sowohl Qualität als auch Preis. Die Bereitstellung qualitativ hochwertiger Dienstleistungen zur Zufriedenheit der Kunden bleibt der Schlüssel für eine qualitativ hochwertige Entwicklung von Immobilienunternehmen. " Niu Xiaojuan betonte.

Reporter|Chen Li

bearbeiten|Wang Yuelong Wei Wenyi Chen Mengyu Gai Yuanyuan

Korrekturlesen|Lu Xiangyong

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