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ジャーナリスト: チェン・リー 編集者: ワン・ユエロン、ウェイ・ウェンイー、チェン・メンギュ

最近、重慶市の住宅コミュニティでは不動産サービス料の減額を要求するところが増えている。

これらはすべて、6月1日に施行された重慶市中心部の住宅地使用料基準に起因する。

この基準によると、エレベーター付き住宅の不動産サービス料の上限は月あたり 1.9 元/平方メートル、最低は月あたり 1 元/平方メートル、エレベーターのない住宅の上限は月あたり 1.35 元/平方メートルです。最低額は月額0.6元/平方メートルです。

この価格は、多くの地域社会における現在の不動産料金よりもはるかに安いです。

『日刊経済新聞』の記者（以下、記者または記者）は最近、重慶で現地取材を行って次のことを知った。6月以来、地元コミュニティの所有者数百人が現在の不動産料金の減額を申請している。重慶の不動産会社関係者の多くは記者団のインタビューで、不動産業界は労働集約型の産業であり、価格引き下げを余儀なくされれば、短期間で同社の営業利益やサービスレベルが圧迫されるだろうと述べた。必然的に衰退するでしょう。

実際、これより前に、広州、青島、銀川などの都市は、新しい不動産サービス料金管理方法を導入していました。重慶におけるこの「不動産料引き下げの波」の背後には、コミュニティオーナーと不動産管理会社との間の駆け引きがある。

所有者は署名して料金を下げるために「屋台を設置」します

「以前締結した不動産契約書によれば、不動産会社のサービスは7月29日の満了で自動更新され、料金基準も継続されることになっている。そのため、7月29日までにオーナーの意見を収集・取りまとめて報告する必要がある」コミュニティへ。」

最近、重慶市南安区茶園地区にある東岳マンション林宇コミュニティでは、4人の所有者ボランティアが所有者から提出された署名用紙やその他の情報をチェックし、製本していた。

張氏によると、東岳府コミュニティは吉雅、林宇を含む4つのグループで構成されており、合計3,000人以上の住民が住んでおり、住宅は2022年に引き渡される予定である。現在、この会社がコミュニティへの不動産サービスの提供を担当している。金科サービス重慶支店です。

「現在のコミュニティの不動産使用料は、バンガローで月額3.5元/平方メートル、高層ビルで月額2.5元/平方メートルです。しかし、コミュニティ内の緑の維持と修繕の点ではまだ多くの問題があり、サービスの質も満足のいくものではありません。」

張氏は記者団に対し、6月22日からグループの所有者ボランティアらが所有者に連絡して手数料減額に関する意見に署名し、必要に応じて所有者の不動産証明書やIDカードのコピーを集め、署名したと語った。所有者自身またはその顧客の署名。現在、所有者の署名数は必要な数の 20% に達しています。

張氏の大まかな計算によれば、手数料引き下げが成功すれば、購入した住宅の物件費は毎月150元節約でき、1年間で合計1800元節約できる。林嶼グループと吉雅グループの世帯数は​​合計 2,128 世帯であり、各世帯が年間 1,000 元を節約した場合、年間の累積不動産費削減額は 210 万元以上に達します。

記者の理解によると、最近、重慶市の数百のコミュニティ所有者が、一部のコミュニティで不動産料金を引き下げるよう要求しており、「政府が指導する価格レベル4の基準（月額1.9元/平方メートル）に従って不動産料金を調整する」としている。 ）」などのコンテンツが停止されましたが、そのほとんどは、物件使用料が月額 3 元/平方メートル程度のコミュニティからのものです。

さらに、一部の高級コミュニティの所有者も参加しています。たとえば、両江新区の別荘コミュニティの所有者は最近、署名料削減活動に参加するために露店を設置しました。物件使用料を現在の月額5元/平方メートルから1.485元/平方メートルに引き下げる必要がある。

上場不動産会社の重慶地域担当責任者、李超氏（仮名）は記者団のインタビューで、6月以降、同社が管理する重慶市の住宅コミュニティの60％以上が資産削減を要請していると述べた。サービス料については、双方が交渉に至らなかった。

「現在、オーナーたちは書類への署名と提出に追われている。次のステップはオーナー会議（臨時オーナー会議）を開催して会社と交渉することだ」。

一部のコミュニティでは不動産料金の削減に成功しています

これほど多くのコミュニティ所有者が料金引き下げを提案した理由は、重慶市が発行した文書に由来する。

2023年12月26日、重慶市人民政府総弁公室は「重慶不動産サービス料金管理措置」を公布し、初期段階の住宅不動産サービスは段階的なサービスと段階的な料金を導入することを規定した。

2024年2月18日、重慶市発展改革委員会は「重慶市政府運営サービス料金価格表（2024年版）」を発表し、不動産サービスの内容を4つのレベルに分けた。都心部のエレベーター付き住宅：第 1 レベルは月額 1.00 元/平方メートル、第 2 レベルは月額 1.30 元/平方メートル、第 4 レベルは月額 1.90 元/平方メートルです。エレベーターのない住宅：第 1 レベルは月額 0.60 元/平方メートル、第 2 レベルは月額 1.10 元/平方メートル、40,000 を超える場合は 1.35 元/平方メートルです。 40,000 平方メートル (両端を含む) 未満のエリアでは、10% の増加が許可されます。市中心部以外のエレベーター付き住宅:月額0.70〜1.80元/平方メートル。エレベーターのない住宅：月額0.40〜1.30元/平方メートル。

新しい規制は 2024 年 6 月 1 日から施行されます。新しい規制が発表された後、重慶市と一部の区・県の不動産所有者は、地元の町や通り、地域社会の指導の下、秩序ある方法で規制に従った不動産料の減額を要求する署名を相次いで行った。

「不動産料金ガイド価格政策の導入は、一部の都市の所有者が不動産料金の引き下げを要求するという現象を引き起こした重要な背景です。」中国指数研究所の不動産部長、牛暁娟氏は記者団とのインタビューで、今年上半期、不動産手数料関連の政策が業界で話題になっており、非市場価格設定が開発に影響を与えるだろうと述べた。ある程度業界のこと。

「現在、物件使用料の値下げを求める声がますます高まっています。表面的には、オーナーは近年ますます高額になっている物件料金、特に前払い物件料金に不満を抱いているようです。現在の住宅価格の低迷により、所有者は不動産管理にますます注目しており、支払われる不動産料金がコストパフォーマンスに見合ったものになることを望んでいます。 「Jiancheng Shengye のゼネラルマネージャーである Yuan Chengjian 氏は、記者全員にこれを分析しました。

しかし、重慶市の新規制が正式に施行されてから2カ月以上が経過し、不動産サービス料を減額した地域は多くない。

すべての記者は、恒大未来都市の第 4 街区の第 1 段階で、6 月から不動産の請求基準が引き下げられたことを知りました。

今年6月12日、重慶市沙坪坡大学街区にある恒大未来都市の第4街区の第1期は、所有者の呼びかけに応じて、地域の実情と状況を踏まえ、次のような通知を出した。サービス品質を確保するための基礎として、実際の計算と街頭への報告を経て、コミュニティ不動産サービス料金を次のように調整することが決定されました。

高層ビルは月額1.9元/平方メートル、小型高層ビルは月額1.8元/平方メートル、バンガローは月額2.5元/平方メートル、不動産駐車場の管理費は月額70元、共用です。エネルギー消費料金は免除されます。以前、このコミュニティの高層住宅の不動産使用料基準は月額2.4元/平方メートルで、小型高層ビルとバンガローの料金は月額2.2元/平方メートル、1平方メートルあたり2.8元でした。それぞれ月。

「今年3月にオーナーが交渉に来てくれました。今回の減額もオーナーの要望に応えたものです」。重慶長城不動産グループ会社の恒大プロジェクトの関係者は記者団とのインタビューで、この料金基準は重慶市の最新の不動産料金基準も参考にしていると述べた。

しかし、多くのオーナーは毎年多額の物件使用料を支払っているにもかかわらず、それに見合った質の高いサービスを受けていないことを記者団に告白した。

値下げ後、居住用物件の賦課金率が上がったかどうかについて、担当者はこうも率直に語った。「大きな変化はない。引き下げられたが、まだ引き下げたいと考えている」と述べた。

不動産のプロフェッショナル「手数料削減と品質向上は実は相反する」

同業他社の値下げとオーナーの手数料引き下げの期待に直面して、Li Chao さんはさらにプレッシャーを感じました。

同氏は、この突然の不動産料引き下げの波は基本的に現在の不動産市場が谷にあるという事実によるものであり、生活コストを削減したいというオーナーの合理的な要求も理解していると考えている。

しかし、Li Chao 氏は、施設サービス料金の請求基準はサービスの品質に直接関係しているとも指摘しました。料金の低下はサービス品質の低下を意味します。

「物件手数料の引き下げとサービス品質の向上は、実は相反するものです。手数料の引き下げは、不動産管理会社の利益率を圧迫します。現在の競争市場環境では、会社が譲歩する気がなければ、『重んじられる』可能性が非常に高いです。」 」

別の上場不動産会社、重慶市のプロジェクト責任者は記者団に対し、最近、コミュニティのオーナーらも手数料の減額を申請していると語った。「しかし、コミュニティオーナーグループに浸透している他の不動産会社のマーケティング担当者もいます。彼らはグループ内で『価格が下げられない場合は物件を変更します』とか『○○の物件はとても良いです』などの発言をすることがよくあります」その後、家政婦は他の不動産会社からそのことを聞きました。」

8月2日、重慶市の不動産業界関係者は記者団に対し、重慶市の不動産手数料誘導価格政策は今年1月には導入されていたが、その時点では市場は反応していないと語った。しかし、6月以降、重慶市の多くのコミュニティ所有者が突然、不動産使用料の減額を要求し始めた。その理由は不明である。

記者は、重慶市が今回導入・実施した不動産サービス料金ガイド価格政策が、2015年に重慶市が発行した「重慶不動産サービス料金管理措置」（後に廃止）の不動産サービス料金の基本基準と一致していることに気づいた。

不動産会社にとって、不動産料金は依然として主な収入源です。 Li Chao 氏によると、彼の地域における同社の収入の約 90% は基本的な不動産サービス料によるものです。付加価値サービスと非所有者による付加価値サービス収入を含めると、現在の全体的な割合は限られています。

また、中国指数研究所のデータによると、2023年の上位100社の基本不動産サービス収入の平均は約12億7,200万元となり、総収入の80％以上を占め、前年比2.97ポイント増加するという。 。

物件費の​​割合は増加しているものの、徴収率は満足できるものではありません。 「地域の実情から判断すると、物件使用料の総合徴収率は80％に達することもありますが、これには前年度の徴収も含まれます。今年度の実際の徴収率は70％程度にとどまる可能性があります。」さらに低い」とリー・チャオ氏は語った。

「不動産料金の値上げに関しては、不動産所有者は強い反発を抱いています。」重慶市沙坪坡区のコミュニティの不動産管理会社のスタッフは記者団に対し、コミュニティは以前、不動産料金の値上げを検討していたが、最終的には所有者の反対により実現できなかったと語った。

重慶市の別の不動産業界関係者は記者団に対し、多くの人が重慶市の新たな規制の実施について誤解していると述べ、これは実際には単なる目安価格にすぎない。

「価格はサービス基準やハードウェア設備など、各プロジェクトの実際の状況に基づいており、一般化することはできません。物件料金の引き下げだけを求めると、市場ゲームのルールに沿わないことになります。 」

実際、価格よりも物件のサービスそのものに注目するコミュニティもあります。

7月30日、万科サービスは当初の不動産サービス価格4.3元/平方メートル/月で重慶アイビー人文別荘コミュニティへの参入に成功した。 「2024年アイビー・ヒューマニティ・ヴィラ・コミュニティ第3回オーナーズ・ミーティングの投票結果発表」によると、6月21日から23日（つまり、重慶の不動産料減免申請が最も集中する時期）に、重慶万科不動産は第2位を獲得した。所有者の投票の 80% 以上で入札したコミュニティ不動産管理サービス。

多くの場所で不動産料金の調整が開始されました

記者が気づくたびに、重慶だけでなく、広州、銀川、青島などの都市も新たな不動産サービス料管理方法を導入している。

2023 年 11 月、広州市は不動産手数料に関する新しい規制を発行しました。一級住宅の初期不動産サービス料金は月額 2.8 元を超えてはなりません。

2023年12月末、青島市は「青島不動産サービス料管理実施規則」を公布し、一般住宅不動産の初期段階における政府指導価格の実施と、最高物件の不動産料の上限を定めた。 5級不動産サービスは2.52元/平方メートル。

今年5月20日、銀川市は「銀川市一般住宅の暫定不動産サービスおよび駐車料金政府指導価格標準計画」を公布し、エレベーターのない住宅の不動産料金は月額1.9元/平方メートルを超えてはならないと定めた。エレベーター付き住居の場合、月額 2.2 元/平方メートルを超えてはならないというこの計画は、今年 7 月 1 日から実施されています。

実際には、「品質と価格の一致」という不動産サービス市場メカニズムの確立と改善を促進し、価格の上限を合理的に設定する必要があります。「高い料金と低いサービス」のような状況に終止符を打つことは、多くの政策の本来の目的です。

「しかし、一部の不動産所有者は政府の指導価格の実際の意味を誤解しており、市内のすべてのプロジェクトの不動産使用料は政府の指導価格を参照して実施されるべきであると誤って信じている可能性があります。」前出の上場不動産会社の重慶地域プロジェクト担当者は、重慶市が定めた現在の価格基準はまだ改善の必要があり、物件の種類も現状ではエレベーター付きとエレベーターなししかないと述べた。 、バンガローやヴィラなどの高級物件の料金は区別されません。

「不動産料金ガイド価格が企業にどの程度の制約を課すかは、現地の規制に基づいて細分化する必要があるが、絶対的な義務ではない。不動産会社が政府のガイド価格に基づいて不動産料金を徴収することを強制することはできない。」北京金柳法律事務所によると、不動産料金の目安価格には一般に一定の変動幅があり、不動産会社は規定の変動範囲内で不動産料金を請求できるという。

同時に、不動産管理会社が提供するサービスがガイド価格に対応するサービス基準を明らかに超える場合、会社は関係部門に報告して承認を得た後、ガイド価格を超える料金を請求することもできます。ガイド価格; 不動産管理会社が所有者と合意に達した場合、および所有者が共同で対応する不動産の請求基準が決定されたら、現地の規制に従って、具体的な請求価格を自分で決定できます。

“不動産会社にとって、サービスを「ロール」すると品質と価格の両方を節約できますが、価格を「ロール」すると品質と価格の両方が失われます。顧客が満足する質の高いサービスを提供することが、不動産会社の質の高い発展の鍵となります。 」と牛暁娟氏は指摘した。

レポーター|チェン・リー

編集|ワン・ユェロン ウェイ・ウェンイー チェン・メンギュ ガイ・ユアンユアン

校正|ルー・シャンヨン

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