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Giornalista: Chen Li Redattori: Wang Yuelong, Wei Wenyi, Chen Mengyu

Recentemente, sempre più comunità residenziali a Chongqing hanno chiesto di ridurre le tariffe per i servizi immobiliari.

Tutto ciò deriva dagli standard tariffari sulle proprietà residenziali nelle aree urbane centrali di Chongqing entrati in vigore il 1° giugno.

Secondo questo standard, il costo massimo del servizio immobiliare per le residenze con ascensore è di 1,9 yuan/metro quadrato al mese, e il minimo è di 1 yuan/metro quadrato al mese, il massimo per le residenze senza ascensore è di 1,35 yuan/metro quadrato al mese; e il minimo è 0,6 yuan/metro quadrato al mese.

Questo prezzo è di gran lunga inferiore agli attuali oneri immobiliari in molte comunità locali.

Un giornalista del "Daily Economic News" (di seguito denominato reporter o reporter) ha recentemente condotto un'intervista in loco a Chongqing e ha appreso che,Da giugno, centinaia di proprietari di comunità locali hanno presentato domanda per ridurre le attuali tariffe immobiliari.Molte persone delle società immobiliari di Chongqing hanno affermato nelle interviste ai giornalisti che il settore immobiliare è un settore ad alta intensità di manodopera, se le riduzioni dei prezzi vengono forzate, il reddito operativo della società sarà messo sotto pressione in un breve periodo di tempo e i livelli di servizio inevitabilmente diminuiranno. .

In effetti, prima di ciò, città come Guangzhou, Qingdao e Yinchuan avevano lanciato nuovi metodi di gestione delle tariffe dei servizi immobiliari. Dietro questa “ondata di riduzione delle tariffe immobiliari” a Chongqing c’è il gioco tra proprietari di comunità e società di gestione immobiliare.

I proprietari "allestiscono bancarelle" per firmare e ridurre le tariffe

"Secondo il contratto immobiliare precedentemente firmato, i servizi della società immobiliare si rinnoveranno automaticamente alla scadenza del 29 luglio, e anche gli standard di tariffazione continueranno. Pertanto, dobbiamo raccogliere e compilare le opinioni dei proprietari prima del 29 luglio e riferirle alla comunità."

Recentemente, nella comunità Dongyue Mansion Linyu situata nella sezione Tea Garden del distretto di Nan'an, Chongqing, quattro proprietari volontari stavano controllando e rilegando i moduli di firma e altre informazioni presentate dai proprietari.

Secondo il signor Zhang, la comunità Dongyuefu è composta da quattro gruppi, tra cui Jiya e Lin Yu, per un totale di oltre 3.000 proprietari. Le case saranno consegnate nel 2022. Attualmente, la società è responsabile della fornitura di servizi immobiliari alla comunità è la filiale di Chongqing di Jinke Service.

"L'attuale tassa sulla proprietà comunitaria è di 3,5 yuan/metro quadrato al mese per i bungalow e di 2,5 yuan al metro quadrato al mese per i grattacieli. Tuttavia, ci sono ancora molti problemi in termini di manutenzione e riparazione del verde nella comunità, e il la qualità del servizio è insoddisfacente."

Il signor Zhang ha detto ai giornalisti che a partire dal 22 giugno, i volontari del suo gruppo hanno iniziato a contattare i proprietari per firmare pareri sulle riduzioni delle tariffe, e hanno raccolto copie dei certificati immobiliari e delle carte d'identità dei proprietari come richiesto, e le hanno firmate firma dei proprietari stessi o dei loro clienti Attualmente il numero delle firme dei proprietari ha raggiunto il 20% del numero richiesto.

Secondo il calcolo approssimativo del signor Zhang,Se la riduzione della tariffa ha esito positivo, la casa acquistata può far risparmiare 150 yuan in spese immobiliari ogni mese e un totale di 1.800 yuan in un anno.Ci sono un totale di 2.128 famiglie nei gruppi Linyu e Jiya. Se ciascuna famiglia risparmiasse 1.000 yuan all'anno, la riduzione cumulativa delle tasse sulla proprietà in un anno raggiungerebbe più di 2,1 milioni di yuan.

Secondo il reporter, negli ultimi tempi, centinaia di proprietari di comunità a Chongqing hanno chiesto riduzioni delle tasse sulla proprietà in alcune comunità, "Adeguare le tasse sulla proprietà secondo lo standard del livello di prezzo quattro stabilito dal governo (1,9 yuan/metro quadrato al mese). )" è stato riattaccato." e altri contenuti, la maggior parte dei quali provengono da comunità in cui la tassa di proprietà è di circa 3 yuan/metro quadrato al mese.

Inoltre, si sono uniti alcuni proprietari di comunità di fascia alta. Ad esempio, i proprietari di una comunità di ville nel nuovo distretto di Liangjiang hanno recentemente allestito bancarelle per impegnarsi in attività di riduzione delle quote di firma.È necessario che il canone di proprietà venga ridotto dagli attuali 5 yuan/metro quadrato al mese a 1.485 yuan/metro quadrato al mese.

Li Chao (pseudonimo), responsabile della regione di Chongqing di una società immobiliare quotata in borsa, ha dichiarato in un'intervista ai giornalisti che da giugno oltre il 60% delle comunità residenziali gestite dalla società a Chongqing hanno chiesto di ridurre le proprietà commissioni di servizio ed entrambe le parti hanno negoziato. Nessun accordo è stato raggiunto.

"Attualmente i proprietari sono impegnati a firmare e presentare documenti. Il prossimo passo è convocare un'assemblea dei proprietari (riunione temporanea dei proprietari) per negoziare con l'azienda."

Alcune comunità sono riuscite a ridurre con successo le tasse sulla proprietà

Il motivo per cui così tanti proprietari di comunità hanno proposto riduzioni delle tariffe deriva da un documento emesso dalla città di Chongqing.

Il 26 dicembre 2023, l'Ufficio generale del governo popolare municipale di Chongqing ha emesso le "Misure di gestione dei costi per i servizi immobiliari di Chongqing", stabilendo che i servizi immobiliari residenziali nella fase iniziale implementeranno servizi e tariffe graduali.

Il 18 febbraio 2024, la Commissione per lo sviluppo e la riforma municipale di Chongqing ha emesso un annuncio sull'"Elenco dei prezzi dei costi dei servizi operativi da parte del governo municipale di Chongqing (edizione 2024)", che divideva il contenuto dei servizi immobiliari in quattro livelli.Edifici residenziali con ascensori nel centro della città:Il primo livello è di 1,00 yuan/metro quadrato al mese; il secondo livello è di 1,30 yuan/metro quadrato al mese; il terzo livello è di 1,60 yuan/metro quadrato al mese;Residenziale senza ascensore:Il primo livello è di 0,60 yuan/metro quadrato al mese; il secondo livello è di 0,85 yuan/metro quadrato al mese; il terzo livello è di 1,10 yuan/metro quadrato al mese; il quarto livello è di 1,35 yuan/metro quadrato al mese; metri quadrati, può essere flottata il 10%. Per le superfici inferiori a 40.000 metri quadrati (compresi) è consentita una maggiorazione del 15%.Residenze con ascensori fuori dal centro città:0,70-1,80 yuan/metro quadrato al mese;Residenziale senza ascensore:0,40-1,30 yuan/metro quadro al mese.

Le nuove norme entreranno in vigore dal 1 giugno 2024. Dopo l’annuncio delle nuove norme, i proprietari immobiliari nella principale città di Chongqing e in alcuni distretti e contee hanno successivamente firmato in modo ordinato, sotto la guida delle città, delle strade e delle comunità locali, per richiedere una riduzione delle tariffe immobiliari in conformità con le norme.

"L'introduzione della politica dei prezzi guida per le tariffe immobiliari è il contesto chiave che ha innescato il fenomeno dei proprietari in alcune città che chiedono una riduzione delle tariffe immobiliari."Niu Xiaojuan, direttore generale immobiliare del China Index Research Institute, ha dichiarato in un'intervista ai giornalisti che nella prima metà di quest'anno, le politiche relative alle tariffe immobiliari sono diventate un tema caldo nel settore e che i prezzi non di mercato influenzeranno lo sviluppo del settore in una certa misura.

“Ora ci sono richieste sempre più forti di riduzioni delle tasse sugli immobili.In apparenza, sembra che i proprietari siano insoddisfatti delle tariffe immobiliari sempre più alte negli ultimi anni, in particolare delle tariffe immobiliari anticipate. Con l'attuale calo dei prezzi delle case, i proprietari prestano sempre più attenzione alla gestione immobiliare e sperano che le tasse pagate sulla proprietà siano convenienti. "Yuan Chengjian, direttore generale di Jiancheng Shengye, ha analizzato questo a ogni giornalista.

Tuttavia, sono passati più di due mesi da quando le nuove normative di Chongqing sono state ufficialmente implementate e non sono molte le comunità che hanno ridotto le tariffe per i servizi immobiliari.

Tutti i giornalisti hanno appreso che la prima fase del quarto blocco di Evergrande Future City ha abbassato gli standard di tariffazione degli immobili a partire da giugno.

Il 12 giugno di quest'anno, la prima fase del quarto blocco di Evergrande Future City, situato nella sezione della città universitaria di Shapingba a Chongqing, ha emesso un avviso affermando che in risposta alla richiesta del proprietario, sulla base della situazione reale della comunità e su al fine di garantire la qualità del servizio, dopo il calcolo effettivo e la rendicontazione alla strada, è stato deciso di adeguare le tariffe dei servizi condominiali a:

I grattacieli costano 1,9 RMB al metro quadrato al mese, i piccoli grattacieli costano 1,8 RMB al metro quadrato al mese, i bungalow costano 2,5 RMB al metro quadrato al mese, le spese di gestione del parcheggio della proprietà sono 70 RMB al mese e quelli condivisi sono esentate le tariffe per il consumo di energia. In precedenza, la tassa di proprietà standard per i grattacieli residenziali in questa comunità era di 2,4 yuan/metro quadrato al mese, mentre le tariffe per i piccoli grattacieli e i bungalow erano di 2,2 yuan/metro quadrato al mese e 2,8 yuan/metro quadrato al mese. mese rispettivamente.

"I proprietari sono venuti a negoziare con noi nel marzo di quest'anno e questa riduzione delle tariffe è anche una risposta alle richieste dei proprietari."Il responsabile del progetto Evergrande della Chongqing Great Wall Property Group Company ha dichiarato in un'intervista ai giornalisti che gli standard di tariffazione si riferiscono anche agli ultimi standard di tariffazione delle proprietà a Chongqing.

Tuttavia, molti proprietari hanno confessato ai giornalisti che pagano ogni anno ingenti somme di tasse immobiliari, ma non usufruiscono di servizi di qualità corrispondenti.

Per quanto riguarda l'eventuale aumento della tariffa per la proprietà abitativa dopo la riduzione del prezzo, il responsabile ha anche detto francamente:"Non c'è stato alcun cambiamento significativo. È stato abbassato ma vuole ancora essere più basso."

Professionisti del settore immobiliare: la riduzione delle tariffe e il miglioramento della qualità sono in realtà contraddittori

Di fronte ai tagli dei prezzi dei suoi colleghi e alle aspettative di riduzione delle tariffe dei proprietari, Li Chao si è sentito ancora più sotto pressione.

Secondo lui questa improvvisa ondata di riduzioni delle tasse immobiliari è fondamentalmente dovuta al fatto che l'attuale mercato immobiliare è al minimo e comprende anche le ragionevoli richieste dei proprietari di ridurre il costo della vita.

Tuttavia, Li Chao ha anche sottolineato che gli standard di addebito per le tariffe dei servizi immobiliari sono direttamente correlati alla qualità del servizio. Una diminuzione delle tariffe significa una diminuzione della qualità del servizio.

"Ridurre le tariffe immobiliari e migliorare la qualità del servizio sono in realtà contraddittori. Ridurre le tariffe comprimerà i margini di profitto delle società di gestione immobiliare. Nell'attuale contesto di mercato competitivo, se la società non è disposta a fare concessioni, è molto probabile che venga 'prezzata'. "

Il responsabile di un progetto a Chongqing, un'altra società immobiliare quotata in borsa, ha detto ai giornalisti che recentemente anche i proprietari della sua comunità hanno chiesto una riduzione delle tariffe."Tuttavia, ci sono addetti al marketing di altre società immobiliari che si sono infiltrati nel gruppo dei proprietari della comunità. Spesso fanno commenti nel gruppo come: 'Cambierò la proprietà se il prezzo non viene ridotto' o 'La proprietà XXX è molto buona ." Più tardi la governante lo venne a sapere da altri proprietari. Era originario di un'altra società immobiliare."

Il 2 agosto, un esperto del settore immobiliare di Chongqing ha detto ai giornalisti che la politica dei prezzi guida per le tariffe immobiliari di Chongqing era stata introdotta già a gennaio di quest’anno, e il mercato non aveva risposto in quel momento. Tuttavia, da giugno molti proprietari di comunità a Chongqing hanno improvvisamente iniziato a chiedere riduzioni delle tasse sulla proprietà. La ragione è sconosciuta.

Il giornalista ha notato che la politica dei prezzi guida per le tariffe immobiliari introdotta e implementata questa volta dalla città di Chongqing è coerente con gli standard di base per i costi dei servizi immobiliari nelle "Misure di gestione delle tariffe per i servizi immobiliari di Chongqing" emesse dalla città di Chongqing nel 2015 (successivamente abolite).

Le tasse immobiliari rappresentano ancora la principale fonte di reddito per le società immobiliari. Secondo Li Chao, circa il 90% del reddito dell'azienda nella sua regione proviene dalle tariffe dei servizi immobiliari di base. Includendo i servizi a valore aggiunto e i ricavi da servizi a valore aggiunto non proprietari, la proporzione complessiva attuale è limitata.

I dati del China Index Research Institute mostrano anche che il fatturato medio dei servizi immobiliari di base delle prime 100 aziende nel 2023 sarà di circa 1,272 miliardi di yuan, pari a oltre l’80% del fatturato totale, con un aumento di 2,97 punti percentuali rispetto all’anno precedente. .

Sebbene la percentuale delle tasse immobiliari sia aumentata, il tasso di riscossione non è stato soddisfacente. "A giudicare dalla situazione attuale nella regione, il tasso di riscossione complessivo delle tasse immobiliari può raggiungere l'80%, ma questo include anche la riscossione delle tasse negli anni precedenti. Il tasso di riscossione effettivo nell'anno in corso potrebbe essere solo del 70% circa o ancora più in basso." Ha detto Li Chao.

“Quando si tratta di aumentare le tasse sugli immobili, i proprietari di immobili subiscono una forte reazione negativa”.Un membro dello staff di una società di gestione immobiliare in una comunità nel distretto di Shapingba, Chongqing, ha detto ai giornalisti che la comunità aveva precedentemente pensato di aumentare le tasse sulla proprietà, ma alla fine non è stato possibile a causa dell'opposizione dei proprietari.

Un altro esperto del settore immobiliare di Chongqing ha detto ai giornalisti che molte persone hanno frainteso l'implementazione delle nuove normative di Chongqing. Questo è in realtà solo un prezzo indicativo.

“I prezzi si basano maggiormente sulla situazione reale di ciascun progetto, come gli standard di servizio, le strutture hardware, ecc., e non possono essere generalizzati. Se chiediamo solo tariffe immobiliari più basse, ciò non sarà in linea con le regole del gioco di mercato. "

Esistono infatti anche comunità che prestano più attenzione al servizio in sé dell'immobile che al prezzo.

Il 30 luglio, Vanke Service è entrata con successo nella comunità Chongqing Ivy Humanity Villa al prezzo originale del servizio immobiliare di 4,3 yuan/metro quadrato/mese. Secondo l'"Annuncio dei risultati della votazione del terzo incontro dei proprietari della Ivy Humanity Villa Community nel 2024", dal 21 al 23 giugno (ovvero il periodo in cui si concentrano maggiormente le richieste di riduzione delle tasse sulla proprietà di Chongqing), la proprietà Chongqing Vanke ha vinto il premio fare un'offerta con oltre l'80% dei voti dei proprietari per i servizi di gestione della proprietà comunitaria.

In molti luoghi sono stati introdotti adeguamenti delle tariffe immobiliari

Ogni volta che un giornalista se ne accorge,Non solo Chongqing, ma anche città tra cui Guangzhou, Yinchuan, Qingdao e altre città hanno lanciato nuovi metodi di gestione delle tariffe dei servizi immobiliari.

Nel novembre 2023, Guangzhou ha emanato nuove norme sulle tariffe immobiliari. Il costo massimo iniziale del servizio immobiliare per le proprietà residenziali di primo livello non dovrà superare i 2,8 yuan/metro quadrato al mese;

Alla fine di dicembre 2023, Qingdao ha emesso le "Regole di implementazione della gestione dei costi per i servizi immobiliari di Qingdao", che stabiliscono che il prezzo guidato dal governo per le proprietà residenziali ordinarie nella fase iniziale venga implementato e che il limite superiore della tassa di proprietà per il più alto il servizio immobiliare a cinque livelli è di 2,52 yuan/metro quadrato;

Il 20 maggio di quest'anno, Yinchuan ha pubblicato il "Piano standard dei prezzi guidati dal governo per i servizi immobiliari preliminari ordinari della città di Yinchuan". La tassa di proprietà per le residenze senza ascensore non deve essere superiore a 1,9 yuan/metro quadrato al mese, e questo per le residenze con ascensore non dovrà essere superiore a 2,2 yuan/mq mese, il piano è stato implementato dal 1° luglio di quest'anno.

È necessario, infatti, promuovere l'istituzione e il miglioramento del meccanismo del mercato dei servizi immobiliari di "abbinamento qualità-prezzo" e fissare razionalmente limiti massimi di prezzo.Porre fine a situazioni quali "tasse elevate e servizi bassi" è l'intento originario di molte politiche.

"Tuttavia, alcuni proprietari immobiliari potrebbero fraintendere il reale significato del prezzo indicativo del governo e credere erroneamente che le tariffe immobiliari per tutti i progetti nella città dovrebbero essere implementate con riferimento al prezzo indicativo del governo."Il responsabile di un progetto nella regione di Chongqing della società immobiliare quotata sopra ha affermato che gli attuali standard di prezzo stabiliti da Chongqing devono ancora essere migliorati e che le tipologie di immobili sono diverse Attualmente ci sono solo ascensori e senza ascensore , mentre le tariffe per gli immobili di fascia alta come bungalow e ville non vengono fatte distinzioni.

"La misura in cui i prezzi indicativi delle tasse immobiliari impongono vincoli alle imprese deve essere suddivisa in base alle normative locali, ma non è assolutamente obbligatorio. Le società immobiliari non possono essere costrette a riscuotere tasse immobiliari sulla base dei prezzi indicativi del governo." Wang Yuchen, direttore di Studio legale Beijing Jinliu Ha affermato che i prezzi indicativi delle tariffe immobiliari generalmente hanno un certo intervallo variabile e le società immobiliari possono addebitare commissioni immobiliari entro l'intervallo fluttuante prescritto.

Allo stesso tempo, se i servizi forniti dalla società di gestione immobiliare superano ovviamente gli standard di servizio corrispondenti al prezzo indicativo, le tariffe devono superare il prezzo indicativo. Dopo aver riferito ai dipartimenti competenti per l'approvazione, la società può anche addebitare un importo superiore a quello prezzo indicativo; se la società di gestione immobiliare raggiunge un accordo con il proprietario e i proprietari congiuntamente Una volta determinato lo standard di addebito corrispondente per l'immobile, puoi decidere tu stesso il prezzo di addebito specifico dopo aver rispettato le normative locali.

“Per le società immobiliari, se si aumenta il servizio si risparmia sia sulla qualità che sul prezzo; se si aumenta il prezzo si perde sia la qualità che il prezzo. Fornire servizi di alta qualità che soddisfino i clienti rimane la chiave per lo sviluppo di alta qualità delle società immobiliari. ", ha sottolineato Niu Xiaojuan.

reporter|Chen Li

modificare|Wang Yuelong Wei Wenyi Chen Mengyu Gai Yuanyuan

Correzione di bozze |Lu Xiangyong

｜Articolo originale del Daily Economic News nbdnews｜

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