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Journaliste : Chen Li Rédacteurs : Wang Yuelong, Wei Wenyi, Chen Mengyu

Récemment, de plus en plus de communautés résidentielles de Chongqing ont demandé une réduction des frais de services immobiliers.

Tout cela découle des normes en matière de redevances immobilières résidentielles dans les zones urbaines centrales de Chongqing, entrées en vigueur le 1er juin.

Selon cette norme, les frais de service immobilier maximum pour les résidences avec ascenseur sont de 1,9 yuans/mètre carré par mois, et le minimum est de 1 yuan/mètre carré par mois ; le maximum pour les résidences sans ascenseur est de 1,35 yuans/mètre carré par mois ; et le minimum est de 0,6 yuan/mètre carré par mois.

Ce prix est bien inférieur aux charges foncières actuelles dans de nombreuses collectivités locales.

Un journaliste du « Daily Economic News » (ci-après dénommé journaliste ou journaliste) a récemment mené une interview sur place à Chongqing et a appris que :Depuis juin, des centaines de propriétaires de communautés locales ont demandé une réduction des frais fonciers actuels.De nombreuses personnes appartenant à des sociétés immobilières de Chongqing ont déclaré lors d'entretiens avec des journalistes que le secteur immobilier est un secteur à forte intensité de main-d'œuvre, si les prix sont forcés de baisser, les résultats d'exploitation de l'entreprise seront mis sous pression dans un court laps de temps, ainsi que les niveaux de service. va inévitablement diminuer.

En fait, avant cela, des villes comme Guangzhou, Qingdao et Yinchuan avaient lancé de nouvelles méthodes de gestion des frais de services immobiliers. Derrière cette « vague de réduction des taxes foncières » à Chongqing se cache le jeu entre les propriétaires communautaires et les sociétés de gestion immobilière.

Les propriétaires « installent des stands » pour signer et réduire les frais

"Selon le contrat immobilier précédemment signé, les services de la société immobilière seront automatiquement renouvelés à leur expiration le 29 juillet et les normes de tarification se poursuivront également. Par conséquent, nous devons recueillir et compiler les avis des propriétaires avant le 29 juillet et les communiquer. à la communauté."

Récemment, dans la communauté Dongyue Mansion Linyu située dans la section Tea Garden du district de Nan'an, Chongqing, quatre propriétaires bénévoles vérifiaient et liaient les formulaires de signature et d'autres informations soumises par les propriétaires.

Selon M. Zhang, la communauté de Dongyuefu est composée de quatre groupes, dont Jiya et Lin Yu, avec un total de plus de 3 000 habitants. Les maisons seront livrées en 2022. Actuellement, l'entreprise est chargée de fournir des services immobiliers à la communauté. est la succursale Jinke Service de Chongqing.

« Les frais de propriété actuels dans la communauté sont de 3,5 yuans/mètre carré par mois pour les bungalows et de 2,5 yuans par mètre carré par mois pour les immeubles de grande hauteur. Cependant, il y a encore de nombreux problèmes en termes d'entretien et de réparations écologiques dans la communauté. et la qualité du service n'est pas satisfaisante.

M. Zhang a déclaré aux journalistes qu'à partir du 22 juin, les propriétaires bénévoles de son groupe ont commencé à contacter les propriétaires pour signer des avis sur les réductions de frais, et ont collecté des copies des certificats immobiliers et des cartes d'identité des propriétaires comme requis, et les ont signés par les propriétaires eux-mêmes ou leurs clients. Actuellement, le nombre de signatures des propriétaires a atteint 20 % du nombre requis.

Selon le calcul approximatif de M. Zhang,Si la réduction des frais réussit, la maison qu'il a achetée peut économiser 150 yuans de frais de propriété chaque mois, et un total de 1 800 yuans peuvent être économisés en un an.Il y a un total de 2 128 ménages dans les groupes Linyu et Jiya. Si chaque ménage économise 1 000 yuans par an, la réduction cumulée des frais de propriété en un an atteindra plus de 2,1 millions de yuans.

Selon le journaliste, ces derniers temps, des centaines de propriétaires communautaires de Chongqing ont demandé une réduction des frais de propriété dans certaines communautés, « Ajuster les frais de propriété selon la norme de niveau quatre fixée par le gouvernement (1,9 yuans/mètre carré par mois). )" a été raccroché. " et d'autres contenus, la plupart proviennent de communautés où les frais de propriété sont d'environ 3 yuans/mètre carré par mois.

En outre, certains propriétaires de communautés haut de gamme se sont joints à nous. Par exemple, les propriétaires d'une communauté de villas dans le nouveau district de Liangjiang ont récemment installé des stands pour se lancer dans des activités de réduction des frais de signature.Il est nécessaire que les frais de propriété soient réduits de 5 yuans/mètre carré par mois actuellement à 1,485 yuans/mètre carré par mois.

Li Chao (pseudonyme), responsable de la région de Chongqing d'une société immobilière cotée, a déclaré dans une interview avec des journalistes que depuis juin, plus de 60 % des communautés résidentielles gérées par la société à Chongqing ont demandé une réduction des propriétés. frais de service, et les deux parties ont négocié.

"Actuellement, les propriétaires sont occupés à signer et à soumettre des documents. La prochaine étape consiste à convoquer une réunion des propriétaires (réunion temporaire des propriétaires) pour négocier avec l'entreprise."

Certaines communautés ont réussi à réduire les frais de propriété

La raison pour laquelle tant de propriétaires communautaires ont proposé des réductions de frais découle d'un document publié par la ville de Chongqing.

Le 26 décembre 2023, le Bureau général du gouvernement populaire municipal de Chongqing a publié les « Mesures de gestion des frais de service immobilier de Chongqing », stipulant que les services immobiliers résidentiels doivent, à un stade précoce, mettre en œuvre des services et des frais progressifs.

Le 18 février 2024, la Commission de développement et de réforme municipale de Chongqing a publié une annonce sur la « Liste des tarifs de services d'exploitation par le gouvernement municipal de Chongqing (édition 2024) », qui divise le contenu des services immobiliers en quatre niveaux.Immeubles résidentiels avec ascenseurs au centre-ville :Le premier niveau est de 1,00 yuans/mètre carré par mois, le deuxième niveau est de 1,30 yuans/mètre carré par mois, le troisième niveau est de 1,60 yuans/mètre carré par mois et le quatrième niveau est de 1,90 yuans/mètre carré par mois.Résidentiel sans ascenseur :Le premier niveau est de 0,60 yuans/mètre carré par mois, le deuxième niveau est de 0,85 yuans/mètre carré par mois, le troisième niveau est de 1,10 yuans/mètre carré par mois et le quatrième niveau est de 1,35 yuans/mètre carré par mois ; mètres carrés, 10 % peuvent être flottés. Une augmentation de 15 % est autorisée pour les superficies inférieures à 40 000 mètres carrés (inclus)}.Résidences avec ascenseurs en dehors du centre-ville :0,70 à 1,80 yuans/mètre carré par mois ;Résidentiel sans ascenseur :0,40 à 1,30 yuans/mètre carré par mois.

La nouvelle réglementation entrera en vigueur le 1er juin 2024. Après l'annonce de la nouvelle réglementation, les propriétaires fonciers de la ville principale de Chongqing et de certains districts et comtés ont successivement signé de manière ordonnée sous la direction des villes, rues et communautés locales pour demander une réduction des frais de propriété conformément à la réglementation.

« L'introduction de la politique de prix indicatifs des frais fonciers est le contexte clé qui a déclenché le phénomène des propriétaires dans certaines villes demandant une réduction des frais fonciers.Niu Xiaojuan, directeur général de l'immobilier du China Index Research Institute, a déclaré dans une interview avec des journalistes qu'au cours du premier semestre de cette année, les politiques liées aux redevances immobilières sont devenues un sujet brûlant dans l'industrie et que les prix hors marché affecteront le développement. de l'industrie dans une certaine mesure.

« Aujourd’hui, les demandes de réduction des taxes foncières sont de plus en plus fortes.À première vue, il semble que les propriétaires soient mécontents des frais fonciers de plus en plus élevés ces dernières années, en particulier des frais fonciers initiaux. Avec la baisse actuelle des prix de l'immobilier, les propriétaires accordent de plus en plus d'attention à la gestion immobilière et espèrent que les frais fonciers payés seront d'un bon rapport qualité-prix. " Yuan Chengjian, Directeur général de Jiancheng Shengye, a analysé cela à chaque journaliste.

Cependant, cela fait plus de deux mois que les nouvelles réglementations de Chongqing ont été officiellement mises en œuvre, et peu de communautés ont réduit les frais de services immobiliers.

Tous les journalistes ont appris que la première phase du quatrième bloc d'Evergrande Future City a abaissé les normes de tarification immobilière à partir de juin.

Le 12 juin de cette année, la première phase du quatrième bloc d'Evergrande Future City, situé dans la section de la ville universitaire de Shapingba à Chongqing, a publié un avis disant qu'en réponse à l'appel du propriétaire, sur la base de la situation réelle de la communauté et de sur la base de l'assurance de la qualité du service, après calcul effectif et rapport à la rue, il a été décidé d'ajuster les frais de service de la propriété communautaire à :

Les immeubles de grande hauteur coûtent 1,9 RMB/mètre carré par mois, les petits immeubles de grande hauteur coûtent 1,8 RMB par mètre carré par mois, les bungalows coûtent 2,5 RMB par mètre carré par mois, les frais de gestion des espaces de stationnement de la propriété sont de 70 RMB par mois et les frais de gestion des espaces de stationnement partagés sont de 70 RMB par mois. les frais de consommation d’énergie sont supprimés. Auparavant, les frais de propriété pour les immeubles résidentiels de grande hauteur dans cette communauté étaient de 2,4 yuans/mètre carré par mois, tandis que les tarifs pour les petits immeubles de grande hauteur et les bungalows étaient de 2,2 yuans/mètre carré par mois et de 2,8 yuans/mètre carré par mois. mois respectivement.

"Les propriétaires sont venus négocier avec nous en mars de cette année, et cette réduction des frais répond également à leurs demandes."La personne concernée en charge du projet Evergrande de Chongqing Great Wall Property Group Company a déclaré dans une interview avec des journalistes que les normes de tarification font également référence aux dernières normes de tarification immobilière à Chongqing.

Cependant, de nombreux propriétaires ont avoué aux journalistes qu'ils paient chaque année des sommes importantes en frais de propriété, mais ne bénéficient pas de services de qualité correspondants.

Quant à savoir si le taux de taxation de l'immobilier résidentiel a augmenté après la baisse des prix, le responsable a également déclaré franchement :"Il n'y a pas eu de changement significatif. Il a été abaissé mais veut toujours l'être."

Professionnels de l’immobilier : réduction des honoraires et amélioration de la qualité sont en réalité contradictoires

Face aux baisses de prix de ses pairs et aux attentes des propriétaires en matière de baisse des frais, Li Chao a ressenti encore plus de pression.

Selon lui, cette vague soudaine de réductions des taxes foncières est fondamentalement due au fait que le marché immobilier actuel est au plus bas, et il comprend également les demandes raisonnables des propriétaires de réduire le coût de la vie.

Cependant, Li Chao a également souligné que les normes de facturation des frais de service immobilier sont directement liées à la qualité du service. Une diminution des frais signifie une diminution de la qualité du service.

« La réduction des frais immobiliers et l'amélioration de la qualité du service sont en réalité contradictoires. La réduction des frais comprimera les marges bénéficiaires des sociétés de gestion immobilière. Dans l'environnement de marché concurrentiel actuel, si l'entreprise n'est pas disposée à faire des concessions, elle est très susceptible d'être « prisée ». "

Le responsable d'un projet à Chongqing, une autre société immobilière cotée en bourse, a déclaré aux journalistes que depuis peu, les propriétaires de sa communauté demandent également des réductions de frais."Cependant, il y a du personnel de marketing d'autres sociétés immobilières qui a infiltré le groupe de propriétaires communautaires. Ils font souvent des commentaires dans le groupe tels que "Je changerai de propriété si le prix ne baisse pas" ou "La propriété XXX est très bonne". " Plus tard, la gouvernante l'a appris par d'autres propriétaires. C'était à l'origine une autre société immobilière. "

Le 2 août, un responsable du secteur immobilier de Chongqing a déclaré aux journalistes que la politique de prix indicatif des frais de propriété de Chongqing avait été introduite dès janvier de cette année et que le marché n'avait pas réagi à ce moment-là. Cependant, depuis juin, de nombreux propriétaires communautaires de Chongqing ont soudainement commencé à exiger des réductions des taxes foncières. La raison est inconnue.

Le journaliste a remarqué que la politique de prix indicatif des frais de propriété introduite et mise en œuvre par la ville de Chongqing cette fois-ci est conforme aux normes de base pour les frais de service immobilier dans les « Mesures de gestion des frais de service immobilier de Chongqing » publiées par la ville de Chongqing en 2015 (abolies par la suite).

Les redevances foncières restent la principale source de revenus des foncières. Selon Li Chao, environ 90 % des revenus de l'entreprise dans sa région proviennent des frais de services immobiliers de base. En incluant les services à valeur ajoutée et les revenus des services à valeur ajoutée des non-propriétaires, la proportion globale actuelle est limitée.

Les données de l'Institut de recherche China Index montrent également que le chiffre d'affaires moyen des services immobiliers de base des 100 plus grandes entreprises en 2023 sera d'environ 1,272 milliard de yuans, soit plus de 80 % du chiffre d'affaires total, soit une augmentation de 2,97 points de pourcentage par rapport à l'année précédente. .

Même si la proportion des taxes foncières a augmenté, le taux de recouvrement n'a pas été satisfaisant. « À en juger par la situation actuelle dans la région, le taux de collecte global des taxes foncières peut atteindre 80 %, mais cela inclut également la collecte des taxes des années précédentes. Le taux de collecte réel de l'année en cours peut n'être qu'environ 70 %, ou encore plus bas", a déclaré Li Chao.

« Lorsqu’il s’agit d’augmenter les taxes foncières, les propriétaires fonciers subissent une forte réaction. »Un membre du personnel d'une société de gestion immobilière dans une communauté du district de Shapingba, à Chongqing, a déclaré aux journalistes que la communauté avait déjà pensé à augmenter les frais de propriété, mais que cela n'a finalement pas été possible en raison de l'opposition des propriétaires.

Un autre responsable du secteur immobilier de Chongqing a déclaré aux journalistes que de nombreuses personnes avaient mal compris la mise en œuvre des nouvelles réglementations de Chongqing. Il s'agit en fait d'un prix indicatif.

« La tarification est davantage basée sur la situation réelle de chaque projet, comme les normes de service, les installations matérielles, etc., et ne peut être généralisée. Si l’on demande seulement une baisse des charges foncières, cela ne sera pas conforme aux règles du jeu du marché. "

En fait, il existe également des communautés qui accordent plus d'attention au service lui-même de la propriété qu'au prix.

Le 30 juillet, Vanke Service est entré avec succès dans la communauté de Chongqing Ivy Humanity Villa au prix initial du service immobilier de 4,3 yuans/mètre carré/mois. Selon « Annonce des résultats du vote de la troisième réunion des propriétaires de la communauté Ivy Humanity Villa en 2024 », du 21 au 23 juin (c'est-à-dire la période où les demandes de réduction des frais de propriété de Chongqing sont les plus concentrées), Chongqing Vanke Property a remporté le offre avec plus de 80% des voix des propriétaires. Services de gestion immobilière communautaire.

Des ajustements des taxes foncières ont été lancés dans de nombreux endroits

Chaque fois qu'un journaliste le remarque,Non seulement Chongqing, mais aussi des villes comme Guangzhou, Yinchuan, Qingdao et d'autres villes ont lancé de nouvelles méthodes de gestion des frais de services immobiliers.

En novembre 2023, Guangzhou a publié de nouvelles réglementations sur les frais de propriété. Les frais de service immobilier initiaux maximum pour les propriétés résidentielles de premier niveau ne doivent pas dépasser 2,8 yuans/mètre carré par mois ;

Fin décembre 2023, Qingdao a publié les « Règles de mise en œuvre de la gestion des frais de service immobilier de Qingdao », qui stipulent que le prix guidé par le gouvernement pour les propriétés résidentielles ordinaires est mis en œuvre à un stade précoce et que la limite supérieure des frais de propriété pour les propriétés résidentielles ordinaires les plus élevées. le service immobilier de niveau cinq est de 2,52 yuans/mètre carré ;

Le 20 mai de cette année, Yinchuan a publié le « Plan standard de prix guidés par le gouvernement pour les services immobiliers résidentiels ordinaires de la ville de Yinchuan et les frais de stationnement ». Les frais de propriété pour les résidences sans ascenseur ne doivent pas dépasser 1,9 yuans/mètre carré par mois, et cela pour les résidences avec ascenseur ne doit pas être supérieur à 2,2 yuans/mètre carré • mois, le plan est mis en œuvre depuis le 1er juillet de cette année.

En fait, il est nécessaire de promouvoir la création et l'amélioration d'un mécanisme de marché des services immobiliers « correspondant à la qualité et au prix » et de fixer de manière rationnelle des limites maximales de prix.Mettre fin à des situations telles que « des frais élevés et des services faibles » est l'intention initiale de nombreuses politiques.

« Cependant, certains propriétaires peuvent mal interpréter la signification réelle du prix indicatif du gouvernement et croire à tort que les frais fonciers pour tous les projets dans la ville devraient être mis en œuvre en référence au prix indicatif du gouvernement. »Le responsable d'un projet dans la région de Chongqing de la société immobilière cotée mentionnée ci-dessus a déclaré que les normes de prix actuelles fixées par Chongqing doivent encore être améliorées et que les types de propriétés sont diversifiés. Actuellement, il n'y a que des ascenseurs et des immeubles sans ascenseur. , tandis que les frais pour les propriétés haut de gamme telles que les bungalows et les villas ne font aucune distinction.

« La mesure dans laquelle les prix indicatifs des taxes foncières imposent des contraintes aux entreprises doit être subdivisée en fonction des réglementations locales, mais ce n'est pas absolument obligatoire. Les sociétés immobilières ne peuvent pas être obligées de collecter des taxes foncières sur la base des prix indicatifs du gouvernement, Wang Yuchen, directeur de. Cabinet d'avocats Beijing Jinliu Il a déclaré que les prix indicatifs des frais de propriété ont généralement une certaine fourchette flottante et que les sociétés immobilières peuvent facturer des frais de propriété dans la fourchette flottante prescrite.

Dans le même temps, si les prestations fournies par la société de gestion immobilière dépassent manifestement les normes de service correspondant au prix indicatif, les honoraires doivent dépasser le prix indicatif. Après en avoir informé les services compétents pour approbation, la société peut également facturer plus que le prix indicatif. prix indicatif ; si la société de gestion immobilière parvient à un accord avec le propriétaire et les propriétaires conjointement. Une fois que la norme de tarification immobilière correspondante a été déterminée, vous pouvez décider vous-même du prix de facturation spécifique après vous être conformé aux réglementations locales.

“Pour les sociétés immobilières, si vous « faites rouler » le service, vous économiserez à la fois en qualité et en prix ; si vous « faites rouler » le prix, vous perdrez à la fois en qualité et en prix. Offrir des services de qualité et satisfaisant les clients reste la clé du développement qualitatif des foncières. " a souligné Niu Xiaojuan.

journaliste|Chen Li

modifier|Wang Yuelong Wei Wenyi Chen Mengyu Gai Yuanyuan

Relecture|Lu Xiangyong

｜Article original du Daily Economic News nbdnews｜

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