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Fuente de este artículo: Times Finance Autor: Zhong Dai

Después de ingresar al mercado continental durante más de 20 años, los promotores inmobiliarios de Hong Kong han liderado las tendencias de consumo en las ciudades de primer nivel. Sin embargo, los fundamentos de desempeño de los promotores inmobiliarios de Hong Kong están cambiando silenciosamente y necesitan urgentemente encontrar puntos de crecimiento de desempeño en nuevas ciudades de primer, segundo y tercer nivel en el continente.

Un ejemplo más típico es Hang Lung Properties (00101.HK). Hang Lung Properties acaba de completar su traspaso este año y Chen Wenbo asumió la responsabilidad de presidente de su padre.

El 30 de julio, los resultados provisionales de 2024 de Hang Lung Properties emitidos por Chen Wenbo mostraron que los ingresos totales de la compañía durante el período fueron de HK $ 6,114 mil millones, un aumento interanual del 17%, la ganancia neta básica atribuible a los accionistas fue de aproximadamente HK; 1.735 millones de dólares, una disminución interanual del 22 % si se considera que si se produce la pérdida por revaluación de la propiedad, el beneficio neto atribuible a los accionistas será de aproximadamente 1.061 millones de dólares de Hong Kong, una disminución interanual de aproximadamente el 56 %.

Chen Wenbo dijo que en los últimos 12 meses, con el aumento significativo en el número de turistas emisores en ciudades continentales de primer nivel, especialmente turistas a Japón (la depreciación del yen ha hecho que los artículos de lujo locales sean aproximadamente un 30% más baratos que en el continente ), junto con la confianza del consumidor continental La tendencia de debilitamiento hizo que el consumo interno de artículos de lujo volviera a niveles normales y, como resultado, el desempeño de Hang Lung Properties cayó.

Después de la publicación del informe semestral, el precio de las acciones de Hang Lung Properties cayó bruscamente en la tarde del 30 de julio, llegando a 5,42 dólares de Hong Kong por acción, una caída del 15%. Al cierre de operaciones del 30 de julio, el precio de las acciones de Hang Lung Properties era de 5,64 dólares de Hong Kong, una disminución del 11,74%. El precio de las acciones alcanzó un nuevo mínimo desde 2007.

Swire Properties (01972.HK) se encuentra en una situación similar. En 2023, el beneficio básico atribuible a los accionistas de la empresa fue de 11.570 millones de dólares de Hong Kong, un aumento interanual del 33%, pero esto se debió principalmente al beneficio de la venta de un edificio de oficinas en Hong Kong. Los accionistas recurrentes fueron HK $ 7,285 mil millones, un aumento interanual del 2%.

En el primer trimestre de este año, los datos operativos anunciados por Swire Properties mostraron que las ventas minoristas de sus seis centros comerciales en el continente cayeron casi en todos los ámbitos. Sólo las ventas minoristas de Taikoo Li Qiantan en Shanghai aumentaron ligeramente un 0,7%.

Se pone en duda el rendimiento básico

Hang Lung Properties es la entidad comercial de Hang Lung Group (00010.HK). En el primer semestre de este año, los ingresos de Hang Lung Properties aún aumentaron, principalmente debido al aumento de los ingresos por ventas de propiedades.

En cuanto a la principal fuente de ingresos de Hang Lung Properties, los ingresos por arrendamiento de propiedades cayeron un 7% interanual a aproximadamente 4.886 millones de dólares de Hong Kong. Entre ellos, los ingresos por alquiler de propiedades en China continental disminuyeron un 6% hasta aproximadamente 3.338 millones de dólares de Hong Kong, y los ingresos por alquiler de propiedades en Hong Kong disminuyeron un 8% hasta aproximadamente 1.548 millones de dólares de Hong Kong.

Hang Lung Properties declaró en su informe financiero que después de experimentar un fuerte repunte en el consumo minorista de lujo en el continente en el primer semestre de 2023, el impulso del mercado se ha debilitado y la situación del mercado se ha desacelerado y no ha mejorado hasta 2024. En el primer semestre de este año, los ingresos del centro comercial de la compañía en la parte continental cayeron un 3% interanual y las ventas de los inquilinos en el centro comercial cayeron un 13%.

Hang Lung Properties opera un total de diez centros comerciales en el continente y sus dos proyectos emblemáticos en Shanghai han caído drásticamente. En el primer semestre de este año, los ingresos totales de Shanghai Plaza 66 fueron de 819 millones de yuanes, un 8% menos interanual, y las ventas de los inquilinos cayeron un 23% interanual. Los ingresos totales de Shanghai Harbour Plaza 66 en el primer semestre del año fueron de 589 millones de yuanes, un 4% menos interanual, y las ventas de los inquilinos cayeron un 14% interanual.

Otros proyectos clave de Hang Lung Properties en nuevas ciudades de primer y segundo nivel tuvieron un desempeño relativamente estable, pero no hubo mucho crecimiento. En el primer semestre de este año, los ingresos de Wuxi Plaza 66 fueron de 226 millones de dólares de Hong Kong, sin cambios interanuales; los ingresos de Jinan Plaza 66 fueron de 158 millones de dólares de Hong Kong, un ligero aumento del 1% interanual; 152 millones de yuanes, una disminución interanual del 1%.

En cuanto a Swire Properties, en el primer trimestre de este año, las ventas minoristas de su centro comercial, Shanghai RI Taikoo Hui, fueron las que más cayeron, alcanzando el 19,4%; las ventas minoristas de Taikoo Li Chengdu cayeron un 14,7%; , Sanlitun, Beijing, el primer proyecto de Swire Properties en el continente Las ventas también cayeron un 5,4%.

Los chinos siempre han sido una fuerza importante en el consumo de lujo. Según el Instituto de Investigación Yaoke, el "consumo chino de artículos de lujo" alcanzará los 1,042 billones de yuanes en 2023, con una tasa de crecimiento del 9%. El consumo de artículos de lujo de los chinos en el extranjero representa el 42%, y los países asiáticos como Japón, Corea del Sur y Tailandia son los destinos de compras de lujo en el extranjero más populares para los chinos.

La agencia cree que en los próximos 3 a 5 años, la contribución de los consumidores chinos a la industria mundial de artículos de lujo se destacará aún más. La mayoría de las marcas tendrán descuentos en el mercado chino y China se convertirá en el lugar más barato para comprar artículos de lujo. el mundo. En 2024, la salida del consumo de bienes de lujo chinos se frenará aún más.

Sin embargo, a juzgar por el desempeño de los operadores de centros comerciales de alto nivel, como Hang Lung Properties y Swire Properties, el desempeño actual del consumo nacional de artículos de lujo puede no ser el esperado.

Además, los informes del primer trimestre de Kering Group y LVMH Group de este año señalaron que las ventas en el mercado de Asia y el Pacífico, excepto Japón, cayeron, mientras que las ventas en el mercado japonés aumentaron. Este fenómeno está relacionado con la devaluación del yen y con un gran número de turistas que van a Japón a comprar artículos de lujo debido a la creciente diferencia de precios. El Grupo LVMH también dijo que la proporción del consumo saliente de los consumidores chinos aumentó al 37% en el primer trimestre.

Un informe publicado por Jefferies en mayo de este año creía que debido a la recuperación del turismo transfronterizo, la debilidad del yen y la feroz competencia del mercado, los ingresos por alquileres de Hang Lung Properties podrían caer este año fiscal “2024 será un desafío. año para Hang Lung Properties Los inversores deben reexaminar su potencial de crecimiento, especialmente a medida que las ventas minoristas vuelvan a la normalidad".

El banco rebajó su previsión de beneficios para Hang Lung Properties de 2024 a 2026 entre un 13% y un 28%.

Batalla feroz en nuevas ciudades de primer nivel.

Si puede ofrecer resultados sobresalientes en varios centros comerciales de reserva en nuevas ciudades de primer nivel se ha convertido en una batalla clave para Hang Lung Properties.

"El Plaza 66 de Hangzhou puede ser el mejor de los muchos Plaza 66 que tenemos en el pasado. Ha acumulado experiencia en el pasado y también tiene nuevas iteraciones de productos", dijo una vez públicamente Chen Qizong, ex presidente de Hang Lung Properties.

En mayo de 2018, Hang Lung ganó la parcela de tierra de Baijingfang en el distrito comercial Wulin de Hangzhou con un precio total de 10.700 millones de yuanes después de 336 rondas de competencia, estableciendo un nuevo máximo en el precio total de la tierra comercial en Hangzhou en ese momento, con un piso precio de 55.285 yuanes/metro cuadrado y una tasa de prima del 118,51%, estableciendo también un nuevo récord para el precio unitario del terreno en el mercado inmobiliario de Hangzhou.

La información pública muestra que el proyecto Hang Lung Hangzhou, basado en el terreno de Baijingfang, se posiciona como un hito de lujo en el este de China, comparándolo con vecindarios de renombre internacional como Ginza de Tokio, y se espera que se complete en fases a partir de 2024.

En la actualidad, la ciudad cuenta con tres complejos comerciales, a saber, Hangzhou Tower, Hubin Intime in77 y Vientiane City, que han atraído a marcas de lujo para instalarse. Hay uno en cada uno de los tres principales distritos comerciales de Wulin, Hubin y Qianjiang New City. Es previsible que el proyecto Hangzhou de Hang Lung enfrente una presión competitiva considerable.

Específicamente en el distrito comercial de Wulin, el proyecto Hang Lung Hangzhou competirá directamente con la Torre Hangzhou, el primer lugar de reunión de lujo en Hangzhou. Al mismo tiempo, estará perfectamente conectado con Wulin Yintai en el oeste.

En los próximos años, una gran cantidad de proyectos comerciales de alto nivel ingresarán al mercado de Hangzhou. Hangzhou IFC, en la que participó Sun Hung Kai Properties (00016.HK), planea abrir en fases a partir de 2025. Además, el próximo año también se inaugurarán Hangzhou SKP, Hangzhou K11, Hangzhou Central Vientiane City y otros proyectos.

Hang Lung también tiene presencia en Nanjing. En la ciudad, Nanjing Deji Plaza fue alguna vez el "señor del lujo". Según Yingshang.com, el proyecto alcanzará unas ventas de 23.900 millones de yuanes en 2023, un aumento interanual del 13,8%.

Sin embargo, actualmente hay muchas empresas inmobiliarias financiadas por Hong Kong que quieren quedarse con un trozo del pastel. Jinling Central, un proyecto comercial operado por Hong Kong Land, está ubicado en el distrito comercial Xinjiekou con Deji Plaza y está en construcción. A finales de julio, se inauguró oficialmente el centro comercial Nanjing ifc operado por Sun Hung Kai Properties, con una gran reunión de marcas de lujo. Hang Lung no se queda atrás. Se espera que la tercera fase de Nanxi Hang Lung esté terminada en 2025.

En cuanto a Swire Properties, sus proyectos representativos en nuevas ciudades de primer nivel incluyen Taikoo Li Chengdu. Actualmente, la última ciudad clave de la empresa es Sanya.

En 2023, se inaugurará la isla Yunjie de la bahía de Sanya Haitang (con impuestos), construida conjuntamente por Swire Properties y China Tourism Group, accionista de China Duty Free (601888.SH). Estará repleta de artículos de lujo, incluida la apertura de. La primera tienda de LV en Hainan.

Además, según informes de los medios locales, ha comenzado la construcción de la tercera fase del proyecto Sanya International Duty Free City construido conjuntamente por Swire Properties y China Duty Free. El primer lote podría estar terminado a finales de 2025, con una inversión total de. 7 mil millones de yuanes.

Vale la pena señalar que incluso con el apoyo del Puerto de Libre Comercio de Hainan y las políticas libres de impuestos de las islas extraterritoriales, la industria minorista turística de Hainan todavía enfrenta la desviación del consumo turístico emisor chino.

Según datos de la Aduana de Haikou, en los primeros cinco meses de este año, el número real de viajes de compras libres de impuestos en las islas costeras de Hainan bajo la supervisión de la Aduana de Haikou fue de 3.004 millones, una disminución interanual del 9,72%. El volumen de compras libres de impuestos fue de 16.910 millones de yuanes, una disminución interanual del 29,57%.

La competencia en la industria minorista turística de Hainan también se está volviendo más feroz. Según la provincia de Hainan, desde 2020 hasta mayo de este año, el número de entidades comerciales libres de impuestos en las islas periféricas de Hainan aumentó de 1 a 7, y el número de tiendas libres de impuestos en las islas periféricas también aumentó de 4 a 12.

Ante los cambios en la industria y el panorama competitivo, queda por ver si los promotores inmobiliarios de Hong Kong, como Hang Lung Properties y Swire Properties, podrán mantener su competitividad.