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이 기사의 출처: Times Finance 저자: Zhong Dai

홍콩 부동산 개발업체들은 20년 이상 본토 시장에 진출한 후 일류 도시의 소비자 트렌드를 주도해 왔습니다. 그러나 홍콩 부동산 개발업체의 성과 기반은 조용히 변화하고 있으며 본토의 새로운 1, 2, 3선 도시에서 성과 성장 지점을 시급히 찾아야 합니다.

보다 전형적인 예는 Hang Lung Properties(00101.HK)가 올해 막 인수를 완료했으며 Chen Wenbo가 그의 아버지로부터 회장직을 물려받았습니다.

7월 30일, Chen Wenbo가 발표한 Hang Lung Properties의 2024년 중간 결과에 따르면 해당 기간 동안 회사의 총 수익은 HK$61억 4천만으로 전년 대비 17% 증가했으며, 주주에게 귀속되는 기본 순이익은 약 HK$였습니다. 17억 3,500만 달러, 전년 대비 22% 감소, 부동산 재평가 손실이 발생할 경우 주주에게 귀속되는 순이익은 약 10억 6,100만 홍콩달러로 전년 대비 약 56% 감소합니다.

Chen Wenbo는 지난 12개월 동안 본토 1급 도시의 아웃바운드 관광객 수가 크게 증가했으며 특히 일본을 방문하는 관광객이 크게 증가했다고 말했습니다(엔화 가치 하락으로 인해 현지 명품이 본토보다 약 30% 저렴해졌습니다). ), 본토 소비자 신뢰도와 맞물려 경기 둔화 추세로 인해 국내 명품 소비가 정상 수준으로 돌아왔고, 이에 따라 Hang Lung Properties의 실적도 하락했습니다.

반기 보고서가 발표된 후 Hang Lung Properties의 주가는 7월 30일 오후 급격히 하락하여 15% 하락한 주당 HK$5.42까지 떨어졌습니다. 7월 30일 거래 종료 기준으로 Hang Lung Properties의 주가는 HK$5.64로 2007년 이후 최저치를 경신했습니다.

Swire Properties(01972.HK)도 비슷한 상황이다. 2023년 회사의 주주 귀속 기본 이익은 HK$115억 7천만으로 전년 대비 33% 증가했지만, 이는 주로 홍콩 오피스 빌딩 매각 이익에 따른 것입니다. 반복 주주는 HK$72억 8,500만 달러로 전년 대비 2% 증가했습니다.

Swire Properties가 발표한 올해 1분기 운영 데이터에 따르면 중국 본토 6개 쇼핑몰의 소매 매출이 전반적으로 감소한 것으로 나타났습니다. 상하이의 Taikoo Li Qiantan 소매 매출은 0.7% 소폭 증가했습니다.

기본 성능에 도전

Hang Lung Properties는 Hang Lung Group(00010.HK)의 사업체입니다. 올해 상반기 Hang Lung Properties의 수익은 주로 부동산 판매 수익 증가로 인해 여전히 증가했습니다.

Hang Lung Properties의 주요 수입원인 경우 부동산 임대 수익은 전년 대비 7% 감소한 약 48억 8600만 홍콩 달러를 기록했습니다. 이 중 본토의 부동산 임대 소득은 6% 감소한 약 33억 3,800만 홍콩달러를 기록했으며, 홍콩의 부동산 임대 소득은 8% 감소한 약 15억 4,800만 홍콩달러를 기록했습니다.

Hang Lung Properties는 재무 보고서에서 2023년 상반기 본토 명품 소매 소비가 크게 반등한 후 시장 모멘텀이 약화되었으며 시장 상황이 둔화되어 2024년까지 개선되지 않았다고 밝혔습니다. 올해 상반기 회사 본토 상가 매출은 전년 대비 3% 감소했고, 상가 임차인 매출은 13% 감소했다.

Hang Lung Properties는 본토에서 총 10개의 쇼핑몰을 운영하고 있으며 상하이의 두 가지 주력 프로젝트는 급격히 하락했습니다. 올해 상반기 상하이플라자66의 전체 매출은 8억1900만 위안으로 전년 동기 대비 8% 감소했고, 임차인 판매도 전년 동기 대비 23% 감소했다. 상하이 하버 플라자 66의 상반기 전체 매출은 5억8900만 위안으로 전년 동기 대비 4% 감소했고, 임차인 판매도 전년 동기 대비 14% 감소했다.

Hang Lung Properties의 다른 주요 1선 및 2선 신도시 프로젝트는 상대적으로 안정적으로 수행되었지만 큰 성장은 없었습니다. 올해 상반기 Wuxi Plaza 66의 매출은 전년 동기 대비 변동이 없는 2억 2,600만 홍콩 달러였으며, Kunming Plaza 66의 매출은 전년 대비 1% 소폭 증가한 1억 5,800만 홍콩 달러였습니다. 1억 5200만 위안으로 전년 대비 1% 감소했습니다.

Swire Properties의 경우 올해 1분기 자사 쇼핑몰인 Shanghai RI Taikoo Hui의 소매 매출이 19.4% 감소하여 Taikoo Li Chengdu의 소매 매출이 14.7% 감소했습니다. , 베이징 싼리툰, Swire Properties의 본토 첫 프로젝트 매출도 5.4% 감소했다.

중국인은 항상 명품 소비에 있어서 중요한 세력이었습니다. Yaoke 연구소에 따르면 '중국 명품 소비'는 2023년에 1조 4200억 위안에 달하고 성장률은 9%에 달할 것으로 예상됩니다. 중국인의 해외 명품 소비는 42%를 차지하며, 일본, 한국, 태국 등 아시아 국가는 중국인이 가장 선호하는 해외 명품 쇼핑 목적지이다.

이 기관은 향후 3~5년 내에 글로벌 명품 산업에서 중국 소비자의 기여가 더욱 부각될 것이라고 믿고 있습니다. 세계. 2024년에는 중국 명품 소비 유출이 더욱 억제될 전망이다.

그러나 항룽프로퍼티, 스와이어프로퍼티 등 고급 쇼핑몰 사업자들의 실적을 보면 현재 국내 명품 소비 실적은 기대에 미치지 못할 수도 있다.

또 케어링그룹과 LVMH그룹의 올해 1분기 보고서에서는 일본을 제외한 아시아태평양 시장 매출이 감소한 반면, 일본 시장 매출은 증가한 것으로 나타났다. 이러한 현상은 엔화 가치가 하락하고 가격 차이가 커지면서 명품을 사러 일본을 찾는 관광객이 많아진 것과 관련이 있다. LVMH 그룹도 1분기 중국 소비자의 해외 소비 비중이 37%로 늘었다고 밝혔다.

올해 5월 Jefferies가 발표한 보고서에서는 국경 간 관광 회복, 엔화 약세, 치열한 시장 경쟁으로 인해 Hang Lung Properties의 임대 수입이 이번 회계연도에 감소할 수 있다고 믿었습니다. Hang Lung Properties의 경우 특히 소매 판매가 정상으로 돌아옴에 따라 투자자들은 성장 잠재력을 재검토해야 합니다."

은행은 2024년부터 2026년까지 Hang Lung Properties의 수익 전망을 13%에서 28%로 낮췄습니다.

새로운 1급 도시에서의 치열한 전투

새로운 1선 도시의 여러 예비 쇼핑몰에서 뛰어난 결과를 제공할 수 있는지 여부가 Hang Lung Properties의 핵심 싸움이 되었습니다.

"항저우의 Plaza 66은 과거에 우리가 보유한 많은 Plaza 66 중 최고일 수 있습니다. 과거에 경험을 축적했으며 신제품 반복도 있습니다."라고 Hang Lung Properties의 전 회장인 Chen Qizong은 공개적으로 말했습니다.

2018년 5월 Hang Lung은 336차례의 경쟁 끝에 총 가격 107억 위안에 달하는 항저우 Wulin 상업 지구 Baijingfang 토지 구획을 획득하여 당시 항저우 상업용 토지 총 가격에서 새로운 최고치를 기록했습니다. 가격은 55,285위안/㎡, 할증율은 118.51%로 항저우 토지시장 토지단가 신기록을 세웠다.

공개 정보에 따르면 Baijingfang 부지를 기반으로 하는 Hang Lung Hangzhou 프로젝트는 도쿄 긴자와 같은 국제적으로 유명한 지역을 벤치마킹하면서 중국 동부의 럭셔리 랜드마크로 자리매김하고 있으며 2024년부터 단계적으로 완료될 것으로 예상됩니다.

현재 도시에는 항저우 타워(Hangzhou Tower), 후빈 인타임(Hubin Intime) in77, 비엔티안 시티(Vientiane City) 등 3개의 상업 단지가 있어 럭셔리 브랜드를 유치하고 있습니다. 무림(Wulin), 후빈(Hubin), 첸장(Qianjiang) 신도시의 3개 주요 비즈니스 구역에 각각 하나씩 있습니다. Hang Lung의 항저우 프로젝트는 상당한 경쟁 압박에 직면할 것으로 예상됩니다.

특히 Wulin 비즈니스 지구에서 Hang Lung Hangzhou 프로젝트는 항저우 최초의 럭셔리 집합 장소인 Hangzhou Tower와 직접 경쟁하는 동시에 서쪽의 Wulin Yintai와 원활하게 연결될 것입니다.

향후 몇 년 동안 수많은 고급 상업 프로젝트가 항저우 시장에 진출할 것입니다. Sun Hung Kai Properties(00016.HK)가 참여한 항저우 IFC는 2025년부터 단계적으로 개장할 예정이다. 이 밖에도 항저우 SKP, 항저우 K11, 항저우 센트럴 비엔티안 시티 등 기타 프로젝트도 내년에 개장될 예정이다.

Hang Lung은 난징에도 진출해 있습니다. 난징 더지 플라자(Nanjing Deji Plaza)는 한때 '명품 대군주'였습니다. Yingshang.com에 따르면 이 프로젝트는 2023년에 전년 대비 13.8% 증가한 239억 위안의 매출을 달성할 것으로 예상됩니다.

그러나 현재 케이크 조각을 자르고 싶어하는 홍콩 자금의 부동산 회사가 많이 있습니다. 홍콩랜드(Hong Kong Land)가 운영하는 상업 프로젝트인 진링 센트럴(Jinling Central)은 더지 플라자(Deji Plaza)가 있는 신지에커우(Xinjiekou) 상업 지구에 위치하고 있으며 건설 중입니다. 7월 말, Sun Hung Kai Properties가 운영하는 난징 ifc 몰이 공식적으로 오픈했으며 대규모 명품 브랜드가 집결했습니다. Hang Lung도 멀지 않아 Nanxi Hang Lung의 3단계가 2025년에 완료될 것으로 예상됩니다.

Swire Properties의 경우 신규 1선 도시의 대표적인 프로젝트로는 Taikoo Li Chengdu가 있습니다. 현재 회사의 최신 핵심 도시는 싼야(Sanya)이다.

2023년에는 중국 면세점(601888.SH)의 주주인 Swire Properties와 China Tourism Group이 공동으로 건설한 Sanya Haitang Bay Yunjie Island(세금 포함)가 개장하는 등 명품으로 가득 차게 됩니다. LV의 하이난 첫 매장.

또한 현지 언론 보도에 따르면 Swire Properties와 China Duty Free가 공동으로 건설한 Sanya International Duty Free City 프로젝트의 3단계 공사가 시작되었으며 총 투자 비용은 2025년 말까지 완료될 수 있습니다. 70억 위안.

하이난 자유 무역항과 해외 섬 면세 정책의 지원에도 불구하고 하이난의 관광 소매 산업은 여전히 ​​중국인 해외 관광 소비 전환에 직면해 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다.

하이커우 세관 데이터에 따르면, 올해 첫 5개월 동안 하이커우 세관의 감독 하에 하이난 앞바다 섬에서 실제로 면세 쇼핑을 한 횟수는 300.4만 건으로 전년 동기 대비 9.72% 감소했습니다. 면세쇼핑액은 169억1000만 위안으로 전년 동기 대비 29.57% 감소했다.

하이난 관광소매산업의 경쟁도 더욱 치열해지고 있다. 하이난성에 따르면 2020년부터 올해 5월까지 하이난 외딴 섬의 면세 사업체 수가 1개에서 7개로 늘었고, 외딴 섬의 면세점 수도 4개에서 12개로 늘어났다.

업계 변화와 경쟁 ​​환경 속에서도 Hang Lung Properties, Swire Properties 등 홍콩 부동산 개발업체들이 경쟁력을 유지할 수 있을지 지켜볼 일입니다.