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Quelle dieses Artikels: Times Finance Autor: Zhong Dai

Nach mehr als 20 Jahren Eintritt in den Festlandmarkt haben Immobilienentwickler in Hongkong die Verbrauchertrends in erstklassigen Städten angeführt. Allerdings ändern sich die Leistungsgrundlagen der Immobilienentwickler in Hongkong stillschweigend, und sie müssen dringend Leistungswachstumspunkte in neuen Städten der ersten, zweiten und dritten Klasse auf dem Festland finden.

Ein typischeres Beispiel ist Hang Lung Properties (00101.HK), dessen Übergabe dieses Jahr gerade abgeschlossen wurde und Chen Wenbo die Verantwortung als Vorsitzender von seinem Vater übernommen hat.

Am 30. Juli zeigten die von Chen Wenbo veröffentlichten Zwischenergebnisse von Hang Lung Properties für 2024, dass der Gesamtumsatz des Unternehmens im Berichtszeitraum 6,114 Milliarden HK$ betrug, was einer Steigerung von 17 % gegenüber dem Vorjahr entspricht 1,735 Milliarden US-Dollar, was einem Rückgang von 22 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Wenn der Immobilienneubewertungsverlust eintritt, beträgt der den Aktionären zuzurechnende Nettogewinn etwa 1,061 Milliarden HK$, was einem Rückgang von etwa 56 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Chen Wenbo sagte, dass in den letzten 12 Monaten die Zahl der ausreisenden Touristen in erstklassige Städte auf dem Festland, insbesondere der Touristen nach Japan, deutlich zugenommen habe (die Abwertung des Yen habe dazu geführt, dass lokale Luxusgüter etwa 30 % billiger sind als auf dem Festland). ), gepaart mit dem Verbrauchervertrauen auf dem Festland. Der Abschwächungstrend führte dazu, dass der inländische Konsum von Luxusgütern wieder auf ein normales Niveau zurückkehrte, und die Leistung von Hang Lung Properties sank infolgedessen.

Nach der Veröffentlichung des Halbjahresberichts fiel der Aktienkurs von Hang Lung Properties am Nachmittag des 30. Juli stark und fiel bis auf 5,42 HK$ pro Aktie, was einem Rückgang von 15 % entspricht. Zum Handelsschluss am 30. Juli lag der Aktienkurs von Hang Lung Properties bei 5,64 HK$, was einem Rückgang von 11,74 % entspricht. Der Aktienkurs erreichte einen neuen Tiefststand seit 2007.

Swire Properties (01972.HK) befindet sich in einer ähnlichen Situation. Im Jahr 2023 belief sich der den Aktionären zurechenbare Grundgewinn des Unternehmens auf 11,57 Milliarden HK$, was einem Anstieg von 33 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies war jedoch hauptsächlich auf den Gewinn aus dem Verkauf eines Bürogebäudes in Hongkong zurückzuführen Die Zahl der wiederkehrenden Aktionäre belief sich auf 7,285 Milliarden HK$, was einer Steigerung von 2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Im ersten Quartal dieses Jahres zeigten die von Swire Properties veröffentlichten Betriebsdaten, dass die Einzelhandelsumsätze seiner sechs Einkaufszentren auf dem Festland fast auf breiter Front zurückgingen. Lediglich die Einzelhandelsumsätze von Taikoo Li Qiantan in Shanghai stiegen leicht um 0,7 %.

Die Grundleistung wird gefordert

Hang Lung Properties ist die Geschäftseinheit der Hang Lung Group (00010.HK). Im ersten Halbjahr dieses Jahres stiegen die Einnahmen von Hang Lung Properties immer noch, hauptsächlich aufgrund des Anstiegs der Immobilienverkäufe.

Was die Haupteinnahmequelle von Hang Lung Properties betrifft, so sanken die Einnahmen aus der Immobilienvermietung im Jahresvergleich um 7 % auf etwa 4,886 Milliarden HK$. Unter anderem gingen die Immobilienmieteinnahmen auf dem Festland um 6 % auf etwa 3,338 Milliarden HK$ zurück, und die Immobilienmieteinnahmen in Hongkong gingen um 8 % auf etwa 1,548 Milliarden HK$ zurück.

Hang Lung Properties gab in seinem Finanzbericht an, dass nach einer starken Erholung des Luxus-Einzelhandelskonsums auf dem Festland im ersten Halbjahr 2023 die Marktdynamik nachgelassen habe und sich die Marktsituation verlangsamt habe und sich bis 2024 nicht verbessert habe. In der ersten Hälfte dieses Jahres sanken die Einnahmen des Unternehmens in den Einkaufszentren auf dem Festland im Vergleich zum Vorjahr um 3 %, und die Mieterverkäufe im Einkaufszentrum gingen um 13 % zurück.

Hang Lung Properties betreibt insgesamt zehn Einkaufszentren auf dem Festland, seine beiden Vorzeigeprojekte in Shanghai sind stark zurückgegangen. Im ersten Halbjahr dieses Jahres belief sich der Gesamtumsatz des Shanghai Plaza 66 auf 819 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, und die Mieterverkäufe gingen im Jahresvergleich um 23 % zurück. Der Gesamtumsatz des Shanghai Harbour Plaza 66 belief sich im ersten Halbjahr des Jahres auf 589 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, und die Mieterverkäufe gingen im Jahresvergleich um 14 % zurück.

Die anderen Schlüsselprojekte von Hang Lung Properties in neuen Städten der ersten und zweiten Reihe entwickelten sich relativ stabil, es gab jedoch kein großes Wachstum. Im ersten Halbjahr dieses Jahres betrug der Umsatz von Wuxi Plaza 66 226 Millionen HK$, der Umsatz von Jinan Plaza 66 betrug 158 Millionen HK$, was einem leichten Anstieg von 1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht 152 Millionen Yuan, ein Rückgang von 1 % gegenüber dem Vorjahr.

Was Swire Properties betrifft, so sanken die Einzelhandelsumsätze im Einkaufszentrum Shanghai RI Taikoo Hui am stärksten und erreichten einen Rückgang von 19,4 %; die Einzelhandelsumsätze von Taikoo Li gingen um 14,7 % zurück , Sanlitun, Peking, das erste Projekt von Swire Properties auf dem Festland. Auch die Verkäufe gingen um 5,4 % zurück.

Die Chinesen waren schon immer eine wichtige Kraft im Luxuskonsum. Nach Angaben des Yaoke Research Institute wird der „chinesische Luxusgüterkonsum“ im Jahr 2023 1,042 Billionen Yuan erreichen, mit einer Wachstumsrate von 9 %. Der Luxusgüterkonsum der Chinesen im Ausland macht 42 % aus, und asiatische Länder wie Japan, Südkorea und Thailand sind für Chinesen die beliebtesten Luxuseinkaufsziele im Ausland.

Die Agentur geht davon aus, dass der Beitrag der chinesischen Verbraucher zur globalen Luxusgüterindustrie in den nächsten drei bis fünf Jahren noch deutlicher hervortreten wird. Die meisten Marken werden auf dem chinesischen Markt reduziert und China wird zum günstigsten Ort für den Kauf von Luxusgütern die Welt. Im Jahr 2024 wird der Abfluss des chinesischen Luxusgüterkonsums weiter eingedämmt.

Gemessen an der Leistung von High-End-Einkaufszentrumsbetreibern wie Hang Lung Properties und Swire Properties fällt die aktuelle Entwicklung des inländischen Luxusgüterkonsums jedoch möglicherweise nicht wie erwartet aus.

Darüber hinaus wurde in den ersten Quartalsberichten der Kering Group und der LVMH Group in diesem Jahr darauf hingewiesen, dass die Umsätze im asiatisch-pazifischen Markt mit Ausnahme Japans zurückgingen, während die Umsätze auf dem japanischen Markt stiegen. Dieses Phänomen hängt mit der Abwertung des Yen und einer großen Zahl von Touristen zusammen, die aufgrund des wachsenden Preisunterschieds nach Japan reisen, um Luxusgüter zu kaufen. Die LVMH Group gab außerdem bekannt, dass der Anteil des Auslandskonsums chinesischer Verbraucher im ersten Quartal auf 37 % gestiegen sei.

Ein im Mai dieses Jahres von Jefferies veröffentlichter Bericht geht davon aus, dass die Mieteinnahmen von Hang Lung Properties in diesem Geschäftsjahr aufgrund der Erholung des grenzüberschreitenden Tourismus, der Schwäche des Yen und des harten Wettbewerbs sinken könnten „Das Jahr für Hang Lung Properties muss das Wachstumspotenzial erneut prüfen, insbesondere wenn sich die Einzelhandelsumsätze wieder normalisieren.“

Die Bank senkte ihre Gewinnprognose für Hang Lung Properties von 2024 bis 2026 um 13 % auf 28 %.

Erbitterter Kampf in neuen Städten der ersten Stufe

Ob es in mehreren Reserve-Einkaufszentren in neuen erstklassigen Städten herausragende Ergebnisse liefern kann, ist für Hang Lung Properties zu einem entscheidenden Kampf geworden.

„Das Plaza 66 in Hangzhou ist möglicherweise das beste der vielen Plaza 66, die wir in der Vergangenheit hatten. Es hat in der Vergangenheit Erfahrungen gesammelt und verfügt auch über neue Produktversionen, sagte Chen Qizong, ehemaliger Vorsitzender von Hang Lung Properties, einmal öffentlich.“

Im Mai 2018 gewann Hang Lung nach 336 Wettbewerbsrunden das Grundstück Baijingfang im Geschäftsviertel Wulin von Hangzhou mit einem Gesamtpreis von 10,7 Milliarden Yuan und setzte damit mit einer Untergrenze einen neuen Höchstwert für den damaligen Gesamtpreis für Gewerbegrundstücke in Hangzhou Preis von 55.285 Yuan/Quadratmeter und ein Prämiensatz von 118,51 %, was auch einen neuen Rekord für den Stückpreis von Grundstücken auf dem Grundstücksmarkt in Hangzhou darstellt.

Aus öffentlichen Informationen geht hervor, dass das Hang Lung Hangzhou-Projekt auf dem Gelände von Baijingfang als Luxus-Wahrzeichen in Ostchina positioniert ist und sich mit international bekannten Vierteln wie Tokios Ginza vergleichen lässt. Es wird erwartet, dass es ab 2024 schrittweise abgeschlossen wird.

Derzeit verfügt die Stadt über drei Gewerbekomplexe, nämlich Hangzhou Tower, Hubin Intime in77 und Vientiane City, die Luxusmarken zur Ansiedlung angezogen haben. In jedem der drei großen Geschäftsviertel Wulin, Hubin und Qianjiang New City gibt es einen. Es ist absehbar, dass das Hangzhou-Projekt von Hang Lung einem erheblichen Wettbewerbsdruck ausgesetzt sein wird.

Insbesondere im Geschäftsviertel Wulin wird das Projekt Hang Lung Hangzhou direkt mit dem Hangzhou Tower konkurrieren, dem ersten Luxus-Treffpunkt in Hangzhou. Gleichzeitig wird es nahtlos mit Wulin Yintai im Westen verbunden sein.

In den nächsten Jahren werden in Hangzhou zahlreiche kommerzielle High-End-Projekte auf den Markt kommen. Hangzhou IFC, an dem Sun Hung Kai Properties (00016.HK) beteiligt war, plant eine schrittweise Eröffnung ab 2025. Darüber hinaus werden im nächsten Jahr auch Hangzhou SKP, Hangzhou K11, Hangzhou Central Vientiane City und andere Projekte eröffnet.

Hang Lung ist auch in Nanjing vertreten. In der Stadt war Nanjing Deji Plaza einst der „Luxus-Oberherr“. Laut Yingshang.com wird das Projekt im Jahr 2023 einen Umsatz von 23,9 Milliarden Yuan erzielen, was einer Steigerung von 13,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Allerdings gibt es derzeit viele in Hongkong finanzierte Immobilienunternehmen, die sich ein Stück vom Kuchen abschneiden wollen. Jinling Central, ein von Hong Kong Land betriebenes kommerzielles Projekt, befindet sich im Geschäftsviertel Xinjiekou mit Deji Plaza und befindet sich im Bau. Ende Juli wurde das von Sun Hung Kai Properties betriebene Nanjing ifc-Einkaufszentrum offiziell eröffnet, mit einer großen Ansammlung von Luxusmarken. Hang Lung ist nicht weit dahinter. Die dritte Phase von Nanxi Hang Lung wird voraussichtlich im Jahr 2025 abgeschlossen sein.

Zu den repräsentativen Projekten von Swire Properties in neuen erstklassigen Städten gehört Taikoo Li Chengdu. Derzeit ist Sanya die jüngste Schlüsselstadt des Unternehmens.

Im Jahr 2023 wird Sanya Haitang Bay Yunjie Island (mit Steuern), gemeinsam von Swire Properties und China Tourism Group, dem Anteilseigner von China Duty Free (601888.SH), eröffnet. Es wird voller Luxusgüter sein, einschließlich der Eröffnung von LVs erster Laden in Hainan.

Darüber hinaus hat laut lokalen Medienberichten der Bau der dritten Phase des von Swire Properties und China Duty Free gemeinsam errichteten Sanya International Duty Free City-Projekts begonnen 7 Milliarden Yuan.

Es ist erwähnenswert, dass Hainans Tourismus-Einzelhandelsbranche trotz der Unterstützung des Freihandelshafens Hainan und der Steuerfreiheitspolitik der Offshore-Inseln immer noch mit der Umleitung des chinesischen Auslandstourismus konfrontiert ist.

Nach Angaben des Zolls von Haikou belief sich die tatsächliche Zahl der zollfreien Einkaufsfahrten auf den vorgelagerten Inseln von Hainan unter der Aufsicht des Zolls von Haikou in den ersten fünf Monaten dieses Jahres auf 3,004 Millionen, was einem Rückgang von 9,72 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Umfang der zollfreien Einkäufe belief sich auf 16,910 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 29,57 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Der Wettbewerb in Hainans Tourismus-Einzelhandelsbranche wird ebenfalls härter. Nach Angaben der Provinz Hainan stieg von 2020 bis Mai dieses Jahres die Zahl der Duty-Free-Geschäfte auf den vorgelagerten Inseln von Hainan von 1 auf 7, und die Zahl der Duty-free-Shops auf den vorgelagerten Inseln stieg ebenfalls von 4 auf 12.

Angesichts der Veränderungen in der Branche und der Wettbewerbslandschaft bleibt abzuwarten, ob Immobilienentwickler in Hongkong wie Hang Lung Properties und Swire Properties ihre Wettbewerbsfähigkeit aufrechterhalten können.