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Fonte di questo articolo: Times Finance Autore: Zhong Dai

Dopo essere entrati nel mercato continentale per oltre 20 anni, gli sviluppatori immobiliari di Hong Kong hanno guidato le tendenze dei consumatori nelle città di primo livello. Tuttavia, i fondamentali della performance degli sviluppatori immobiliari di Hong Kong stanno cambiando silenziosamente e hanno urgentemente bisogno di trovare punti di crescita prestazionale nelle nuove città di primo, secondo e terzo livello sulla terraferma.

Un esempio più tipico è Hang Lung Properties (00101.HK) Hang Lung Properties ha appena completato il suo passaggio di proprietà quest'anno e Chen Wenbo ha assunto la responsabilità di presidente da suo padre.

Il 30 luglio, i risultati provvisori del 2024 di Hang Lung Properties pubblicati da Chen Wenbo hanno mostrato che i ricavi totali della società durante il periodo sono stati di 6,114 miliardi di HK $, con un aumento su base annua del 17% e l'utile netto di base attribuibile agli azionisti è stato di circa HK 1,735 miliardi di dollari, una diminuzione su base annua del 22%; se si considera la perdita da rivalutazione della proprietà, l'utile netto attribuibile agli azionisti sarà di circa 1,061 miliardi di dollari di Hong Kong, una diminuzione su base annua di circa il 56%.

Chen Wenbo ha affermato che negli ultimi 12 mesi, con il significativo aumento del numero di turisti in uscita nelle città continentali di primo livello, in particolare turisti diretti in Giappone (il deprezzamento dello yen ha reso i beni di lusso locali circa il 30% più economici rispetto al continente). ), insieme alla fiducia dei consumatori del continente. La tendenza al rallentamento ha fatto sì che il consumo interno di beni di lusso tornasse a livelli normali e di conseguenza la performance di Hang Lung Properties è diminuita.

Dopo la pubblicazione del rapporto semestrale, il prezzo delle azioni di Hang Lung Properties è crollato bruscamente nel pomeriggio del 30 luglio, scendendo fino a 5,42 HK$ per azione, un calo del 15%. Alla chiusura delle negoziazioni del 30 luglio, il prezzo delle azioni di Hang Lung Properties era pari a 5,64 HK$, con un calo dell'11,74%. Il prezzo delle azioni ha toccato un nuovo minimo dal 2007.

Swire Properties (01972.HK) si trova in una situazione simile. Nel 2023, l'utile di base della società attribuibile agli azionisti è stato di 11,57 miliardi di dollari di Hong Kong, un aumento del 33% su base annua, ma ciò è dovuto principalmente al profitto derivante dalla vendita di un edificio per uffici a Hong Kong gli azionisti ricorrenti sono stati di 7,285 miliardi di HK$, con un aumento del 2% su base annua.

Nel primo trimestre di quest'anno i dati operativi annunciati da Swire Properties mostrano che le vendite al dettaglio dei suoi sei centri commerciali sulla terraferma sono diminuite quasi ovunque. Solo le vendite al dettaglio di Taikoo Li Qiantan a Shanghai sono aumentate leggermente dello 0,7%.

Le prestazioni di base sono messe in discussione

Hang Lung Properties è l'entità commerciale del gruppo Hang Lung (00010.HK). Nella prima metà di quest'anno, i ricavi di Hang Lung Properties sono ancora in aumento, principalmente a causa dell'aumento dei ricavi delle vendite immobiliari.

Per quanto riguarda la principale fonte di reddito di Hang Lung Properties, i ricavi derivanti dal leasing immobiliare sono diminuiti del 7% su base annua arrivando a circa 4,886 miliardi di HK$. Tra questi, i redditi da locazione immobiliare nella terraferma sono diminuiti del 6% a circa 3,338 miliardi di HK$, e i redditi da locazione immobiliare a Hong Kong sono diminuiti dell’8% a circa 1,548 miliardi di HK$.

Hang Lung Properties ha dichiarato nella sua relazione finanziaria che, dopo aver sperimentato una forte ripresa dei consumi al dettaglio di lusso nel continente nella prima metà del 2023, lo slancio del mercato si è indebolito e la situazione del mercato ha rallentato e non è migliorata fino al 2024. Nella prima metà di quest'anno, i ricavi della società nel centro commerciale sulla terraferma sono diminuiti del 3% su base annua e le vendite degli inquilini nel centro commerciale sono diminuite del 13%.

Hang Lung Properties gestisce un totale di dieci centri commerciali nel continente, mentre i suoi due progetti di punta a Shanghai sono in forte calo. Nella prima metà di quest'anno, i ricavi complessivi dello Shanghai Plaza 66 sono stati di 819 milioni di yuan, in calo dell'8% su base annua, e le vendite degli inquilini sono diminuite del 23% su base annua. Il fatturato complessivo dello Shanghai Harbour Plaza 66 nella prima metà dell'anno è stato di 589 milioni di yuan, in calo del 4% su base annua, e le vendite degli inquilini sono diminuite del 14% su base annua.

Gli altri progetti chiave di Hang Lung Properties nelle nuove città di primo e secondo livello hanno avuto risultati relativamente stabili, ma non c'è stata molta crescita. Nella prima metà di quest'anno, il fatturato di Wuxi Plaza 66 è stato di 226 milioni di HK$, il fatturato di Jinan Plaza 66 è stato invariato di 158 milioni di HK$, con un leggero aumento dell'1% su base annua; 152 milioni di yuan, con un calo dell'1% su base annua.

Per quanto riguarda Swire Properties, nel primo trimestre di quest'anno, le vendite al dettaglio del suo centro commerciale, Shanghai RI Taikoo Hui, sono diminuite maggiormente, raggiungendo il 19,4%, le vendite al dettaglio di Taikoo Li Chengdu sono diminuite del 14,7%; , Sanlitun, Pechino, il primo progetto di Swire Properties nel continente. Anche le vendite sono scese del 5,4%.

I cinesi sono sempre stati una forza importante nel consumo di lusso. Secondo lo Yaoke Research Institute, il “consumo cinese di beni di lusso” raggiungerà i 1.042 trilioni di yuan nel 2023, con un tasso di crescita del 9%. Il consumo di beni di lusso all’estero da parte dei cinesi rappresenta il 42% e paesi asiatici come Giappone, Corea del Sud e Tailandia sono le destinazioni per lo shopping di lusso all’estero più popolari per i cinesi.

L’agenzia ritiene che nei prossimi 3-5 anni il contributo dei consumatori cinesi all’industria globale dei beni di lusso sarà ulteriormente evidenziato. La maggior parte dei marchi saranno scontati nel mercato cinese e la Cina diventerà il luogo più economico in cui acquistare beni di lusso il mondo. Nel 2024, il deflusso dei consumi cinesi di beni di lusso sarà ulteriormente frenato.

Tuttavia, a giudicare dalle prestazioni degli operatori di centri commerciali di fascia alta come Hang Lung Properties e Swire Properties, l’attuale performance del consumo interno di beni di lusso potrebbe non essere quella prevista.

Inoltre, sia i rapporti del primo trimestre del Gruppo Kering che quelli del Gruppo LVMH di quest'anno hanno sottolineato che le vendite nel mercato dell'Asia-Pacifico, escluso il Giappone, sono diminuite, mentre le vendite nel mercato giapponese sono aumentate. Questo fenomeno è legato alla svalutazione dello yen e al gran numero di turisti che si recano in Giappone per acquistare beni di lusso a causa della crescente differenza di prezzo. Il gruppo LVMH ha inoltre affermato che la percentuale dei consumi in uscita dei consumatori cinesi è aumentata al 37% nel primo trimestre.

Un rapporto pubblicato da Jefferies nel maggio di quest'anno ritiene che a causa della ripresa del turismo transfrontaliero, della debolezza dello yen e della feroce concorrenza di mercato, il reddito da locazione di Hang Lung Properties potrebbe diminuire quest'anno fiscale. “Il 2024 sarà una sfida anno per Hang Lung Properties, gli investitori devono riesaminare il suo potenziale di crescita, soprattutto quando le vendite al dettaglio tornano alla normalità."

La banca ha abbassato le previsioni sugli utili per Hang Lung Properties dal 2024 al 2026 del 13% al 28%.

Battaglia feroce nelle nuove città di primo livello

Se riuscirà a fornire risultati eccezionali in diversi centri commerciali di riserva nelle nuove città di primo livello è diventata una battaglia chiave per Hang Lung Properties.

"Il Plaza 66 di Hangzhou potrebbe essere il migliore dei tanti Plaza 66 che abbiamo in passato. Ha accumulato esperienza in passato e ha anche nuove iterazioni di prodotto", ha detto una volta pubblicamente Chen Qizong, ex presidente di Hang Lung Properties.

Nel maggio 2018, Hang Lung ha vinto il lotto di terreno Baijingfang nel quartiere degli affari di Wulin di Hangzhou per un prezzo totale di 10,7 miliardi di yuan dopo 336 round di competizione, stabilendo un nuovo massimo nel prezzo totale dei terreni commerciali a Hangzhou in quel momento, con un pavimento prezzo di 55.285 yuan/metro quadrato e un tasso di premio del 118,51%, stabilendo anche un nuovo record per il prezzo unitario dei terreni nel mercato fondiario di Hangzhou.

Le informazioni pubbliche mostrano che il progetto Hang Lung Hangzhou, basato sul territorio di Baijingfang, è posizionato come un punto di riferimento del lusso nella Cina orientale, confrontandosi con quartieri di fama internazionale come Ginza a Tokyo, e si prevede che sarà completato in fasi a partire dal 2024.

Attualmente, la città ha tre complessi commerciali, vale a dire Hangzhou Tower, Hubin Intime in77 e Vientiane City, che hanno attirato l'insediamento di marchi di lusso. Ce n'è uno in ciascuno dei tre principali quartieri degli affari di Wulin, Hubin e Qianjiang New City. È prevedibile che il progetto Hangzhou di Hang Lung dovrà affrontare una notevole pressione competitiva.

Nello specifico nel quartiere degli affari di Wulin, il progetto Hang Lung Hangzhou competerà direttamente con la Hangzhou Tower, il primo luogo di ritrovo di lusso di Hangzhou. Allo stesso tempo, sarà perfettamente collegato a Wulin Yintai a ovest.

Nei prossimi anni, un gran numero di progetti commerciali di fascia alta entreranno nel mercato di Hangzhou. Hangzhou IFC, a cui ha partecipato Sun Hung Kai Properties (00016.HK), prevede di aprire in più fasi a partire dal 2025. Inoltre, l'anno prossimo verranno aperti anche Hangzhou SKP, Hangzhou K11, Hangzhou Central Vientiane City e altri progetti.

Hang Lung è presente anche a Nanchino. In città, Nanjing Deji Plaza un tempo era il "signore del lusso". Secondo Yingshang.com, il progetto realizzerà un fatturato di 23,9 miliardi di yuan nel 2023, con un aumento del 13,8% su base annua.

Tuttavia, attualmente sono molte le società immobiliari finanziate da Hong Kong che vogliono ritagliarsi una fetta della torta. Jinling Central, un progetto commerciale gestito da Hong Kong Land, si trova nel quartiere degli affari di Xinjiekou con Deji Plaza ed è in costruzione. Alla fine di luglio è stato ufficialmente inaugurato il centro commerciale ifc di Nanchino gestito da Sun Hung Kai Properties, con un grande raduno di marchi di lusso. Hang Lung non è molto indietro. La terza fase di Nanxi Hang Lung dovrebbe essere completata nel 2025.

Per quanto riguarda Swire Properties, i suoi progetti rappresentativi in ​​nuove città di primo livello includono Taikoo Li Chengdu. Attualmente, l’ultima città chiave dell’azienda è Sanya.

Nel 2023, verrà inaugurata l'isola di Sanya Haitang Bay Yunjie (con tasse), costruita congiuntamente da Swire Properties e China Tourism Group, azionista di China Duty Free (601888.SH). Sarà piena di beni di lusso, inclusa l'apertura di Il primo negozio LV a Hainan.

Inoltre, secondo quanto riportato dai media locali, è iniziata la costruzione della terza fase del progetto Sanya International Duty Free City, realizzato congiuntamente da Swire Properties e China Duty Free. Il primo lotto potrebbe essere completato entro la fine del 2025, con un investimento totale di 7 miliardi di yuan.

Vale la pena notare che, anche con il sostegno del porto di libero scambio di Hainan e delle politiche di esenzione fiscale sulle isole offshore, il settore del turismo al dettaglio di Hainan sta ancora affrontando la deviazione del consumo turistico cinese in uscita.

Secondo i dati della dogana di Haikou, nei primi cinque mesi di quest’anno, il numero effettivo di acquisti duty-free sulle isole al largo di Hainan sotto la supervisione della dogana di Haikou è stato di 3.004 milioni, con una diminuzione su base annua del 9,72%. L'importo degli acquisti duty-free è stato di 16.910 miliardi di yuan, con un calo del 29,57% su base annua.

Anche la concorrenza nel settore turistico al dettaglio di Hainan è diventata sempre più agguerrita. Secondo la provincia di Hainan, dal 2020 a maggio di quest'anno, il numero di entità commerciali duty-free sulle isole periferiche di Hainan è aumentato da 1 a 7, e anche il numero di negozi duty-free sulle isole periferiche è aumentato da 4 a 12.

Di fronte ai cambiamenti nel settore e nel panorama competitivo, resta da vedere se gli sviluppatori immobiliari di Hong Kong come Hang Lung Properties e Swire Properties riusciranno a mantenere la loro competitività.