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この記事の出典: Times Finance 著者: Zhong Dai

香港の不動産開発業者は20年以上本土市場に参入して以来、一級都市の消費者トレンドをリードしてきました。しかし、香港の不動産開発業者の業績の基礎は静かに変化しており、本土の新しい一級、二級、三級都市で業績の成長ポイントを早急に見つける必要がある。

より典型的な例は、Hang Lung Properties (00101.HK) で、今年引き継ぎを完了したばかりで、Chen Wenbo 氏が父親から会長職を引き継いだ。

7月30日、陳文博氏が発表したハンルン・プロパティーズの2024年中間決算によると、同期間の同社の総収益は前年比17％増の61億1,400万香港ドルで、株主に帰属する基本純利益は約香港ドルだった。 17億3,500万ドル、前年同期比22％減、不動産再評価損が発生した場合、株主に帰属する純利益は約10億6,100万香港ドルとなり、前年同期比約56％減となる。

陳文波氏は、過去12カ月で本土の一級都市における海外旅行者、特に日本への観光客が大幅に増加した（円安により地元の高級品は本土より約30％安くなった）と述べた。 ）、本土の消費者信頼感と相まって、傾向の軟化により国内の高級品消費が通常のレベルに戻り、その結果、Hang Lung Properties の業績は低下しました。

半期報告書の発表後、Hang Lung Propertiesの株価は7月30日午後に急落し、15％下落し1株当たり5.42香港ドルまで下落した。 7月30日の取引終了時点で、Hang Lung Propertiesの株価は11.74％下落し、5.64香港ドルとなり、2007年以来の安値を記録した。

スワイヤー・プロパティーズ（01972.HK）も同様の状況にある。 2023年の同社の株主帰属基本利益は前年比33％増の115億7000万香港ドルとなったが、これは主に香港のオフィスビルの売却による利益によるものである。経常株主は前年同期比 2% 増の 72 億 8,500 万香港ドルでした。

今年第1四半期にスワイヤー・プロパティーズが発表した営業データによると、中国本土にある同社の6つのショッピングモールの小売売上高はほぼ全面的に減少し、上海の太古李銭潭の小売売上高だけがわずかに0.7％増加した。

基本性能が問われる

Hang Lung Properties は Hang Lung Group (00010.HK) の事業体です。今年上半期、Hang Lung Properties の収益は、主に不動産販売収益の増加により依然として増加しました。

Hang Lung Properties の主な収入源としては、不動産賃貸収入が前年比 7% 減の約 48 億 8,600 万香港ドルとなりました。このうち、本土の不動産賃貸収入は6%減の約33億3,800万香港ドル、香港の不動産賃貸収入は8%減の約15億4,800万香港ドルとなった。

Hang Lung Propertiesは財務報告書の中で、2023年上半期に本土の高級小売消費が大きく回復した後、市場の勢いは弱まり、市場状況は減速し、2024年まで改善されないと述べた。今年上半期、同社の本土モールの収益は前年同期比で３％減少し、モール内のテナントの売上高は１３％減少した。

Hang Lung Properties は本土で合計 10 のショッピング モールを運営しており、上海の 2 つの主力プロジェクトは大幅に減少しました。今年上半期、上海プラザ66の全体収益は8億1900万元で前年同期比8％減、テナント売上高は前年同期比23％減少した。上半期の上海ハーバープラザ66の全体収益は5億8,900万元で前年同期比4％減、テナント売上高は前年同期比14％減となった。

Hang Lung Properties の新しい一級都市および二級都市における他の主要プロジェクトは比較的安定して実行されましたが、大きな成長はありませんでした。今年上半期の無錫プラザ 66 の収益は 2 億 2,600 万香港ドルで、前年同期比横ばいでした。済南プラザ 66 の収益は 1 億 5,800 万香港ドルで、前年同期比 1% 増でした。前年同期比1％減の1億5200万元。

スワイヤー・プロパティーズに関しては、今年の第 1 四半期に、そのモールである上海 RI 太古匯の小売売上高が 19.4% 減少し、太古里の小売売上高は 14.7% 減少しました。 、三里屯、北京、スワイヤー・プロパティーズの本土初プロジェクト 売上高も5.4％減少した。

中国人は常に贅沢品消費において重要な役割を果たしてきました。八科経済研究所によると、「中国の贅沢品消費」は2023年に1兆420億元に達し、成長率は9％となる見通しだ。中国人の海外での高級品消費は42％を占めており、日本、韓国、タイなどのアジア諸国は中国人にとって最も人気のある海外の高級品ショッピング先となっている。

同庁は、今後3～5年で世界の高級品業界における中国人消費者の貢献がさらに強調され、ほとんどのブランドが中国市場で割引され、中国が高級品を最も安価に購入できる場所になると考えている。世界。 2024年には中国の高級品消費の流出はさらに抑制されるだろう。

しかし、Hang Lung PropertiesやSwire Propertiesなどの高級ショッピングモール運営者の業績から判断すると、現在の国内の高級品消費の実績は期待通りではない可能性がある。

さらに、ケリング・グループとLVMHグループの今年の第1四半期報告書はいずれも、日本を除くアジア太平洋市場での売上高が減少した一方で、日本市場での売上高が増加したと指摘している。この現象は円安と、価格差の拡大により多くの観光客が贅沢品を求めて日本を訪れることに関係している。 LVMHグループはまた、中国消費者の海外消費に占める割合が第1四半期に37％に増加したと発表した。

ジェフリーズが今年5月に発表した報告書では、国境を越えた観光客の回復、円安、市場競争の激化により、ハンルン・プロパティーズの今年度の賃貸収入は減少する可能性があると考えられている。 Hang Lung Properties にとって、特に小売売上高が通常に戻るにつれて、投資家はその成長の可能性を再検討する必要があります。」

同行はハンルン・プロパティーズの２０２４年から２０２６年の利益予想を１３─２８％下方修正した。

新たな一級都市での熾烈な戦い

新しい一級都市にあるいくつかのリザーブショッピングモールで優れた結果を出せるかどうかが、Hang Lung Properties にとって重要な戦いとなっている。

「杭州のプラザ 66 は、当社がこれまでに保有した多くのプラザ 66 の中で最高のものかもしれない。過去に経験が蓄積されており、新製品の反復も行われている。」とハンルン・プロパティーズの元会長、陳啓宗氏はかつて公に語った。

2018年5月、Hang Lungは336回の競争を経て、杭州の武林商業地区にある白井坊の土地区画を総額107億元で落札し、当時の杭州市の商業地総額の最高値を更新した。価格は55,285元/平方メートル、プレミアム率は118.51%で、杭州の土地市場の土地単価の新記録を樹立した。

公開情報によると、白井坊の土地を拠点とする杭州杭隆プロジェクトは、東京の銀座など国際的に有名な地区と比較して、中国東部の高級ランドマークとして位置付けられており、2024年から段階的に完成する予定である。

現在、市内には杭州タワー、湖浜インタイム in77、ビエンチャンシティの 3 つの商業施設があり、高級ブランドの誘致が進んでいます。武林、湖浜、銭江新城の 3 つの主要ビジネス地区にそれぞれ 1 つずつあります。 Hang Lung の杭州プロジェクトはかなりの競争圧力に直面することが予想されます。

特に武林ビジネス地区では、杭州杭隆プロジェクトは杭州で最も古い高級住宅街である杭州タワーと直接競合すると同時に、西部の武林銀台とシームレスに接続されることになる。

今後数年間で、多数のハイエンド商業プロジェクトが杭州市場に参入するだろう。 Sun Hung Kai Properties(00016.HK)が参加した杭州IFCは、2025年から段階的に開業する予定。さらに、杭州SKP、杭州K11、杭州中央ビエンチャン市などのプロジェクトも来年オープンする予定だ。

Hang Lung は南京にも存在感を示しています。南京徳吉広場はかつて「高級品の覇者」であったが、英商網によると、このプロジェクトは2023年に前年比13.8％増の239億元の売上高を達成するとのこと。

しかし、現在、香港資本の不動産会社の多くが、簡単に解決したいと考えています。香港ランドが運営する商業プロジェクトである金陵中環は、徳吉広場のある新街口ビジネス地区に位置し、建設中です。 7月下旬、サンフンカイ・プロパティーズが運営する南京ifcモールが正式オープンし、高級ブランドが大集結した。 Hang Lung もそれほど遅れていない。Nanxi Hang Lung の第 3 段階は 2025 年に完成する予定である。

Swire Properties に関しては、成都太古里などの新興一級都市における代表的なプロジェクトに取り組んでいます。現在、同社の最新の主要都市は三亜です。

2023年には、スワイヤー・プロパティーズと中国免税店(601888.SH)の株主である中国観光グループが共同で建設した三亜海棠湾雲街島(税込)がオープンするなど、高級品が満載となる。 LVの海南初店舗。

さらに、地元メディアの報道によると、スワイヤー・プロパティーズとチャイナ・デューティ・フリーが共同建設する三亜国際免税都市プロジェクトの第3期工事が開始され、第1期工事は2025年末までに完了する可能性があり、総投資額は2025年末までに完了する可能性がある。 70億元。

海南自由貿易港や沖合島の免税政策の支援を受けているにもかかわらず、海南の観光小売業界は依然として中国人のアウトバウンド観光消費の転用に直面していることは注目に値する。

海口税関のデータによると、今年最初の5カ月間、海口税関の監督下にある海南島沖合の島々で実際に免税ショッピングをした回数は300万4000回で、前年比9.72％減少した。免税ショッピング額は169億1,000万元で、前年比29.57％減少した。

海南省の観光小売業界の競争も激化している。海南省によると、2020年から今年5月までに、海南島の離島の免税事業体は1社から7社に増加し、離島の免税店の数も4社から12社に増加した。

業界と競争環境の変化に直面して、Hang Lung PropertiesやSwire Propertiesなどの香港の不動産開発業者が競争力を維持できるかどうかはまだ分からない。