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Source de cet article : Times Finance Auteur : Zhong Dai

Après avoir pénétré le marché continental pendant plus de 20 ans, les promoteurs immobiliers de Hong Kong ont dominé les tendances de consommation dans les villes de premier rang. Cependant, les fondamentaux de performance des promoteurs immobiliers de Hong Kong évoluent tranquillement et ils doivent de toute urgence trouver des points de croissance de performance dans les nouvelles villes de premier, deuxième et troisième rang sur le continent.

Un exemple plus typique est Hang Lung Properties (00101.HK). Hang Lung Properties vient de finaliser sa passation de pouvoir cette année et Chen Wenbo a succédé à son père en tant que président.

Le 30 juillet, les résultats intermédiaires de Hang Lung Properties pour 2024 publiés par Chen Wenbo ont montré que le chiffre d'affaires total de la société au cours de la période était de 6,114 milliards de dollars de Hong Kong, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 17 %, le bénéfice net de base attribuable aux actionnaires était d'environ HK$ ; 1,735 milliard de dollars, soit une diminution d'une année sur l'autre de 22 % ; si la perte de réévaluation de la propriété se produit, le bénéfice net attribuable aux actionnaires sera d'environ 1,061 milliard de dollars de Hong Kong, soit une diminution d'une année sur l'autre d'environ 56 %.

Chen Wenbo a déclaré qu'au cours des 12 derniers mois, avec l'augmentation significative du nombre de touristes à l'étranger dans les villes de premier rang du continent, en particulier les touristes au Japon (la dépréciation du yen a rendu les produits de luxe locaux environ 30 % moins chers que sur le continent). ), couplé à la confiance des consommateurs du continent. La tendance au ralentissement a permis à la consommation nationale de produits de luxe de revenir à des niveaux normaux, ce qui a entraîné une baisse des performances de Hang Lung Properties.

Après la publication du rapport semestriel, le cours de l'action de Hang Lung Properties a fortement chuté dans l'après-midi du 30 juillet, tombant jusqu'à 5,42 HK$ par action, soit une baisse de 15 %. À la clôture des marchés le 30 juillet, le cours de l'action de Hang Lung Properties était de 5,64 HK$, soit une baisse de 11,74 %. Le cours de l'action a atteint un nouveau plus bas depuis 2007.

Swire Properties (01972.HK) se trouve dans une situation similaire. En 2023, le bénéfice de base attribuable aux actionnaires s'élevait à 11,57 milliards de dollars de Hong Kong, soit une augmentation de 33 % sur un an, mais cela était principalement dû au bénéfice de la vente d'un immeuble de bureaux à Hong Kong. les actionnaires récurrents s'élevaient à 7,285 milliards de dollars de Hong Kong, soit une augmentation de 2 % sur un an.

Au premier trimestre de cette année, les données d'exploitation annoncées par Swire Properties ont montré que les ventes au détail de ses six centres commerciaux sur le continent ont chuté dans presque tous les domaines. Seules les ventes au détail de Taikoo Li Qiantan à Shanghai ont légèrement augmenté de 0,7 %.

Les performances de base sont remises en question

Hang Lung Properties est l'entité commerciale du Hang Lung Group (00010.HK). Au premier semestre de cette année, les revenus de Hang Lung Properties ont encore augmenté, principalement en raison de l'augmentation des revenus des ventes immobilières.

Quant à la principale source de revenus de Hang Lung Properties, les revenus de location immobilière ont chuté de 7 % sur un an pour atteindre environ 4,886 milliards de dollars de Hong Kong. Parmi eux, les revenus locatifs immobiliers sur le continent ont diminué de 6 % pour atteindre environ 3,338 milliards de dollars de Hong Kong, et les revenus locatifs de Hong Kong ont diminué de 8 % pour atteindre environ 1,548 milliards de dollars de Hong Kong.

Hang Lung Properties a déclaré dans son rapport financier qu'après avoir connu un fort rebond de la consommation au détail de produits de luxe sur le continent au premier semestre 2023, la dynamique du marché s'est affaiblie et la situation du marché s'est ralentie et ne s'est améliorée qu'en 2024. Au cours du premier semestre de cette année, les revenus de l'entreprise dans les centres commerciaux continentaux ont chuté de 3% par rapport à l'année précédente et les ventes des locataires dans les centres commerciaux ont chuté de 13%.

Hang Lung Properties exploite un total de dix centres commerciaux sur le continent, et ses deux projets phares à Shanghai ont fortement chuté. Au premier semestre de cette année, le chiffre d'affaires global du Shanghai Plaza 66 s'est élevé à 819 millions de yuans, en baisse de 8 % sur un an, et les ventes des locataires ont chuté de 23 % sur un an. Le chiffre d'affaires global du Shanghai Harbour Plaza 66 au premier semestre s'est élevé à 589 millions de yuans, en baisse de 4 % sur un an, et les ventes des locataires ont chuté de 14 % sur un an.

Les autres projets clés de Hang Lung Properties dans les nouvelles villes de premier et de deuxième rang ont connu une performance relativement stable, mais il n'y a pas eu de forte croissance. Au premier semestre de cette année, le chiffre d'affaires du Wuxi Plaza 66 s'élevait à 226 millions de dollars de Hong Kong, inchangé d'une année sur l'autre ; le chiffre d'affaires du Jinan Plaza 66 était de 158 millions de dollars de Hong Kong, soit une légère augmentation de 1 % sur un an ; 152 millions de yuans, soit une baisse de 1 % sur un an.

Quant à Swire Properties, au premier trimestre de cette année, les ventes au détail de son centre commercial, Shanghai RI Taikoo Hui, ont chuté le plus, atteignant 19,4 % ; les ventes au détail de Taikoo Li Chengdu ont chuté de 14,7 % ; , Sanlitun, Pékin, le premier projet de Swire Properties sur le continent. Les ventes ont également chuté de 5,4 %.

Les Chinois ont toujours joué un rôle important dans la consommation de produits de luxe. Selon l'Institut de recherche Yaoke, la « consommation chinoise de produits de luxe » atteindra 1 042 milliards de yuans en 2023, avec un taux de croissance de 9 %. La consommation de produits de luxe à l’étranger des Chinois représente 42 %, et les pays asiatiques comme le Japon, la Corée du Sud et la Thaïlande sont les destinations de shopping de luxe à l’étranger les plus populaires auprès des Chinois.

L'Agence estime qu'au cours des trois à cinq prochaines années, la contribution des consommateurs chinois à l'industrie mondiale des produits de luxe sera encore davantage mise en évidence. La plupart des marques bénéficieront de réductions sur le marché chinois et la Chine deviendra l'endroit le moins cher pour acheter des produits de luxe. le monde. En 2024, la fuite de la consommation chinoise de produits de luxe sera encore freinée.

Cependant, à en juger par les performances des exploitants de centres commerciaux haut de gamme tels que Hang Lung Properties et Swire Properties, la performance actuelle de la consommation nationale de produits de luxe pourrait ne pas être celle attendue.

En outre, les rapports du groupe Kering et du groupe LVMH du premier trimestre de cette année ont tous deux souligné que les ventes sur le marché de l'Asie-Pacifique, à l'exception du Japon, ont diminué, tandis que les ventes sur le marché japonais ont augmenté. Ce phénomène est lié à la dévaluation du yen et au grand nombre de touristes se rendant au Japon pour acheter des produits de luxe en raison de l'écart de prix croissant. Le groupe LVMH a également indiqué que la part de la consommation sortante des consommateurs chinois avait augmenté pour atteindre 37 % au premier trimestre.

Un rapport publié par Jefferies en mai de cette année estime qu'en raison de la reprise du tourisme transfrontalier, de la faiblesse du yen et de la concurrence féroce sur le marché, les revenus locatifs de Hang Lung Properties pourraient chuter au cours de cet exercice : « 2024 sera un défi. année pour Hang Lung Properties. Les investisseurs doivent réexaminer son potentiel de croissance, d'autant plus que les ventes au détail reviennent à la normale.

La banque a abaissé ses prévisions de bénéfices pour Hang Lung Properties de 2024 à 2026 de 13 % à 28 %.

Bataille acharnée dans les nouvelles villes de premier rang

La question de savoir si elle peut produire des résultats exceptionnels dans plusieurs centres commerciaux de réserve situés dans de nouvelles villes de premier rang est devenue une bataille clé pour Hang Lung Properties.

"Le Plaza 66 de Hangzhou est peut-être le meilleur des nombreux Plaza 66 que nous avons eu dans le passé. Il a accumulé de l'expérience dans le passé et propose également de nouvelles itérations de produits", a déclaré un jour publiquement Chen Qizong, ancien président de Hang Lung Properties.

En mai 2018, Hang Lung a remporté le terrain de Baijingfang dans le quartier des affaires de Wulin à Hangzhou pour un prix total de 10,7 milliards de yuans après 336 tours de compétition, établissant un nouveau sommet dans le prix total des terrains commerciaux à Hangzhou à cette époque, avec un plancher. un prix unitaire de 55 285 yuans/mètre carré et un taux de prime de 118,51 %, établissant également un nouveau record pour le prix unitaire des terrains sur le marché foncier de Hangzhou.

Les informations publiques montrent que le projet Hang Lung Hangzhou, basé sur le terrain de Baijingfang, se positionne comme un monument de luxe dans l'est de la Chine, se comparant aux quartiers de renommée internationale tels que Ginza à Tokyo, et devrait être achevé par phases à partir de 2024.

À l'heure actuelle, la ville compte trois complexes commerciaux, à savoir Hangzhou Tower, Hubin Intime in77 et Vientiane City, qui ont attiré les marques de luxe. Il y en a un dans chacun des trois principaux quartiers d'affaires de Wulin, Hubin et Qianjiang New City. Il est prévisible que le projet Hangzhou de Hang Lung sera confronté à une pression concurrentielle considérable.

Plus précisément dans le quartier des affaires de Wulin, le projet Hang Lung Hangzhou concurrencera directement la Hangzhou Tower, le premier lieu de rassemblement de luxe à Hangzhou. En même temps, il sera parfaitement relié à Wulin Yintai à l'ouest.

Au cours des prochaines années, un grand nombre de projets commerciaux haut de gamme entreront sur le marché de Hangzhou. Hangzhou IFC, auquel Sun Hung Kai Properties (00016.HK) a participé, prévoit d'ouvrir ses portes par étapes à partir de 2025. En outre, Hangzhou SKP, Hangzhou K11, Hangzhou Central Vientiane City et d'autres projets seront également ouverts l'année prochaine.

Hang Lung est également présent à Nanjing. Dans la ville, Nanjing Deji Plaza était autrefois le « suzerain du luxe ». Selon Yingshang.com, le projet réalisera un chiffre d'affaires de 23,9 milliards de yuans en 2023, soit une augmentation de 13,8 % sur un an.

Cependant, de nombreuses sociétés immobilières financées par Hong Kong souhaitent actuellement se couper une part du gâteau. Jinling Central, un projet commercial exploité par Hong Kong Land, est situé dans le quartier des affaires de Xinjiekou avec Deji Plaza et est en construction. Fin juillet, le centre commercial ifc de Nanjing exploité par Sun Hung Kai Properties a officiellement ouvert ses portes, avec un grand rassemblement de marques de luxe. Hang Lung n'est pas loin derrière. La troisième phase de Nanxi Hang Lung devrait être achevée en 2025.

Quant à Swire Properties, ses projets représentatifs dans les nouvelles villes de premier rang incluent Taikoo Li Chengdu. Actuellement, la dernière ville clé de l’entreprise est Sanya.

En 2023, l'île Sanya Haitang Bay Yunjie (avec taxes), construite conjointement par Swire Properties et China Tourism Group, actionnaire de China Duty Free (601888.SH), ouvrira ses portes. Elle regorgera de produits de luxe, y compris l'ouverture de. Le premier magasin LV à Hainan.

En outre, selon les médias locaux, la troisième phase du projet Sanya International Duty Free City, construit conjointement par Swire Properties et China Duty Free, a commencé la construction. Le premier lot pourrait être achevé d'ici la fin de 2025, avec un investissement total de. 7 milliards de yuans.

Il convient de noter que même avec le soutien du port de libre-échange de Hainan et des politiques d’exonération fiscale des îles offshore, le secteur du tourisme de détail de Hainan est toujours confronté au détournement de la consommation touristique chinoise à l’étranger.

Selon les données des douanes de Haikou, au cours des cinq premiers mois de cette année, le nombre réel de courses hors taxes sur les îles au large de Hainan sous la supervision des douanes de Haikou était de 3,004 millions, soit une diminution de 9,72 % sur un an. Le montant des achats hors taxes s'est élevé à 16,910 milliards de yuans, soit une baisse de 29,57 % sur un an.

La concurrence dans le secteur du tourisme de détail à Hainan devient également plus féroce. Selon la province de Hainan, de 2020 à mai de cette année, le nombre d'entités commerciales hors taxes sur les îles périphériques de Hainan est passé de 1 à 7, et le nombre de boutiques hors taxes sur les îles périphériques a également augmenté de 4 à 12.

Face aux évolutions du secteur et du paysage concurrentiel, il reste à voir si les promoteurs immobiliers de Hong Kong tels que Hang Lung Properties et Swire Properties pourront maintenir leur compétitivité.