Νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Πηγή αυτού του άρθρου: Times Finance Συγγραφέας: Zhong Dai

Μετά την είσοδό τους στην αγορά της ηπειρωτικής χώρας για περισσότερα από 20 χρόνια, οι προγραμματιστές ακινήτων του Χονγκ Κονγκ ηγήθηκαν των καταναλωτικών τάσεων στις πόλεις πρώτης κατηγορίας. Ωστόσο, οι βασικές αρχές απόδοσης των προγραμματιστών ακινήτων στο Χονγκ Κονγκ αλλάζουν αθόρυβα και πρέπει επειγόντως να βρουν σημεία ανάπτυξης απόδοσης σε νέες πόλεις πρώτης, δεύτερης και τρίτης κατηγορίας στην ηπειρωτική χώρα.

Ένα πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Hang Lung Properties (00101.HK Η Hang Lung Properties μόλις ολοκλήρωσε την παράδοση του φέτος και ο Chen Wenbo ανέλαβε την ευθύνη του προέδρου από τον πατέρα του).

Στις 30 Ιουλίου, τα ενδιάμεσα αποτελέσματα 2024 της Hang Lung Properties που εκδόθηκαν από τον Chen Wenbo έδειξαν ότι τα συνολικά έσοδα της εταιρείας κατά τη διάρκεια της περιόδου ήταν 6,114 δισεκατομμύρια δολάρια HK, με ετήσια αύξηση 17% το βασικό καθαρό κέρδος που αποδίδεται στους μετόχους 1,735 δισεκατομμύρια δολάρια, ετήσια μείωση 22% εάν προκύψει η ζημία από την αναπροσαρμογή της αξίας του ακινήτου, το καθαρό κέρδος που θα αποδοθεί στους μετόχους θα είναι περίπου 1,061 δισεκατομμύρια δολάρια HK, μια ετήσια μείωση κατά περίπου 56%.

Ο Τσεν Γουένμπο είπε ότι τους τελευταίους 12 μήνες, με τη σημαντική αύξηση του αριθμού των εξερχόμενων τουριστών στις πόλεις της ηπειρωτικής χώρας, ιδίως των τουριστών στην Ιαπωνία (η υποτίμηση του γιεν έχει κάνει τα τοπικά είδη πολυτελείας περίπου 30% φθηνότερα από ό,τι στην ηπειρωτική χώρα ), σε συνδυασμό με την εμπιστοσύνη των καταναλωτών στην ηπειρωτική χώρα Η τάση χαλάρωσης προκάλεσε την επιστροφή της κατανάλωσης εγχώριων ειδών πολυτελείας σε κανονικά επίπεδα, και ως αποτέλεσμα η απόδοση της Hang Lung Properties έπεσε.

Μετά τη δημοσίευση της εξαμηνιαίας έκθεσης, η τιμή της μετοχής της Hang Lung Properties υποχώρησε απότομα το απόγευμα της 30ης Ιουλίου, υποχωρώντας έως και 5,42 HK$ ανά μετοχή, πτώση 15%. Από το κλείσιμο της διαπραγμάτευσης στις 30 Ιουλίου, η τιμή της μετοχής της Hang Lung Properties ήταν στα 5,64 δολάρια HK, μια μείωση 11,74%.

Η Swire Properties (01972.HK) βρίσκεται σε παρόμοια κατάσταση. Το 2023, το βασικό κέρδος της εταιρείας που αναλογεί στους μετόχους ήταν 11,57 δισεκατομμύρια δολάρια HK, αύξηση 33% από έτος σε έτος, αλλά αυτό οφειλόταν κυρίως στο κέρδος από την πώληση ενός κτιρίου γραφείων στο Χονγκ Κονγκ οι επαναλαμβανόμενοι μέτοχοι ήταν 7,285 δισεκατομμύρια δολάρια Χονγκ Κονγκ, σημειώνοντας αύξηση 2%.

Το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, τα λειτουργικά στοιχεία που ανακοίνωσε η Swire Properties έδειξαν ότι οι λιανικές πωλήσεις των έξι εμπορικών της κέντρων στην ηπειρωτική χώρα μειώθηκαν σχεδόν σε γενικές γραμμές Μόνο οι λιανικές πωλήσεις του Taikoo Li Qiantan στη Σαγκάη αυξήθηκαν ελαφρώς κατά 0,7%.

Η βασική απόδοση αμφισβητείται

Η Hang Lung Properties είναι η επιχειρηματική οντότητα του Ομίλου Hang Lung (00010.HK). Το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, τα έσοδα της Hang Lung Properties εξακολουθούν να αυξάνονται, κυρίως λόγω της αύξησης των εσόδων από πωλήσεις ακινήτων.

Όσον αφορά την κύρια πηγή εσόδων της Hang Lung Properties, τα έσοδα από μίσθωση ακινήτων μειώθηκαν κατά 7% από έτος σε έτος σε περίπου 4,886 δισεκατομμύρια δολάρια HK. Μεταξύ αυτών, τα έσοδα από ενοίκια ακινήτων στην ηπειρωτική χώρα μειώθηκαν κατά 6% σε περίπου 3,338 δισεκατομμύρια δολάρια HK και τα έσοδα από ενοίκια ακινήτων στο Χονγκ Κονγκ μειώθηκαν κατά 8% σε περίπου 1,548 δισεκατομμύρια δολάρια HK.

Η Hang Lung Properties ανέφερε στην οικονομική έκθεσή της ότι αφού γνώρισε μια ισχυρή ανάκαμψη στη λιανική λιανική κατανάλωση στην ηπειρωτική χώρα το πρώτο εξάμηνο του 2023, η δυναμική της αγοράς έχει αποδυναμωθεί και η κατάσταση της αγοράς επιβραδύνθηκε και δεν βελτιώθηκε μέχρι το 2024. Το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, τα έσοδα από τα εμπορικά κέντρα της ηπειρωτικής χώρας μειώθηκαν κατά 3% σε ετήσια βάση και οι πωλήσεις των ενοικιαστών στο εμπορικό κέντρο μειώθηκαν κατά 13%.

Η Hang Lung Properties εκμεταλλεύεται συνολικά δέκα εμπορικά κέντρα στην ηπειρωτική χώρα και τα δύο εμβληματικά έργα της στη Σαγκάη έχουν υποχωρήσει απότομα. Το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, τα συνολικά έσοδα του Shanghai Plaza 66 ήταν 819 εκατομμύρια γιουάν, μειωμένα κατά 8% από έτος σε έτος, και οι πωλήσεις των ενοικιαστών μειώθηκαν κατά 23% από έτος σε έτος. Τα συνολικά έσοδα του Shanghai Harbour Plaza 66 το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 589 εκατομμύρια γιουάν, μειωμένα κατά 4% από έτος σε έτος, και οι πωλήσεις των ενοικιαστών μειώθηκαν κατά 14% σε ετήσια βάση.

Άλλα βασικά έργα της Hang Lung Properties σε νέες πόλεις πρώτης και δεύτερης κατηγορίας είχαν σχετικά σταθερή απόδοση, αλλά δεν υπήρξε μεγάλη ανάπτυξη. Το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, τα έσοδα του Wuxi Plaza 66 ήταν 226 εκατομμύρια δολάρια HK, τα έσοδα του Jinan Plaza 66 ήταν αμετάβλητα 158 εκατομμύρια δολάρια, μια μικρή αύξηση 1% από έτος σε έτος 152 εκατομμύρια γιουάν, μείωση 1% από έτος σε έτος.

Όσον αφορά την Swire Properties, το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, οι λιανικές πωλήσεις του εμπορικού της κέντρου, Shanghai RI Taikoo Hui, μειώθηκαν περισσότερο, φτάνοντας το 19,4% οι λιανικές πωλήσεις του Taikoo Li Chengdu , Sanlitun, Πεκίνο, το πρώτο έργο της Swire Properties στην ηπειρωτική χώρα Οι πωλήσεις μειώθηκαν επίσης 5,4%.

Οι Κινέζοι ήταν πάντα μια σημαντική δύναμη στην κατανάλωση πολυτελείας. Σύμφωνα με το Ινστιτούτο Ερευνών Yaoke, η «κινεζική κατανάλωση αγαθών πολυτελείας» θα φτάσει τα 1,042 τρισεκατομμύρια γιουάν το 2023, με ρυθμό ανάπτυξης 9%. Η κατανάλωση υπερπόντιων προϊόντων πολυτελείας των Κινέζων αντιπροσωπεύει το 42%, και οι ασιατικές χώρες όπως η Ιαπωνία, η Νότια Κορέα και η Ταϊλάνδη είναι οι πιο δημοφιλείς προορισμοί υπερπόντιων αγορών πολυτελείας για τους Κινέζους.

Ο οργανισμός πιστεύει ότι τα επόμενα 3-5 χρόνια, η συμβολή των Κινέζων καταναλωτών στην παγκόσμια βιομηχανία ειδών πολυτελείας θα τονιστεί περαιτέρω. ο κόσμος. Το 2024, η εκροή της κινεζικής κατανάλωσης ειδών πολυτελείας θα περιοριστεί περαιτέρω.

Ωστόσο, κρίνοντας από τις επιδόσεις των χειριστών εμπορικών κέντρων υψηλής ποιότητας, όπως τα Hang Lung Properties και Swire Properties, η τρέχουσα απόδοση της κατανάλωσης οικιακών πολυτελών προϊόντων μπορεί να μην είναι η αναμενόμενη.

Επιπλέον, οι εκθέσεις πρώτου τριμήνου του Ομίλου Kering και του Ομίλου LVMH φέτος επεσήμαναν ότι οι πωλήσεις στην αγορά Ασίας-Ειρηνικού εκτός από την Ιαπωνία μειώθηκαν, ενώ οι πωλήσεις στην ιαπωνική αγορά αυξήθηκαν. Το φαινόμενο αυτό σχετίζεται με την υποτίμηση του γιεν και μεγάλο αριθμό τουριστών που πηγαίνουν στην Ιαπωνία για να αγοράσουν είδη πολυτελείας λόγω της διευρυνόμενης διαφοράς τιμών. Ο Όμιλος LVMH είπε επίσης ότι το ποσοστό της εξερχόμενης κατανάλωσης των Κινέζων καταναλωτών αυξήθηκε στο 37% το πρώτο τρίμηνο.

Μια έκθεση που δημοσίευσε ο Jefferies τον Μάιο του τρέχοντος έτους πίστευε ότι λόγω της ανάκαμψης του διασυνοριακού τουρισμού, της αδυναμίας του γεν και του σκληρού ανταγωνισμού στην αγορά, τα έσοδα από ενοίκια της Hang Lung Properties ενδέχεται να μειωθούν αυτό το οικονομικό έτος έτος για τη Hang Lung Properties Οι επενδυτές πρέπει να επανεξετάσουν τις δυνατότητες ανάπτυξής της, ειδικά καθώς οι λιανικές πωλήσεις επιστρέφουν στο φυσιολογικό.

Η τράπεζα μείωσε την πρόβλεψή της για τα κέρδη της Hang Lung Properties από το 2024 έως το 2026 κατά 13% σε 28%.

Σφοδρή μάχη σε νέες πόλεις πρώτης κατηγορίας

Το αν μπορεί να προσφέρει εξαιρετικά αποτελέσματα σε πολλά εμπορικά κέντρα σε νέες πόλεις πρώτης κατηγορίας έχει γίνει μια βασική μάχη για το Hang Lung Properties.

"Το Hangzhou's Plaza 66 μπορεί να είναι το καλύτερο από τα πολλά Plaza 66 που έχουμε στο παρελθόν. Έχει συσσωρεύσει εμπειρία στο παρελθόν και έχει επίσης επαναλήψεις νέων προϊόντων, πρώην πρόεδρος της Hang Lung Properties."

Τον Μάιο του 2018, η Hang Lung κέρδισε το αγροτεμάχιο Baijingfang στην επιχειρηματική περιοχή Wulin του Hangzhou με συνολική τιμή 10,7 δισεκατομμυρίων γιουάν μετά από 336 γύρους ανταγωνισμού, θέτοντας νέο υψηλό στη συνολική τιμή της εμπορικής γης στο Hangzhou εκείνη την εποχή, με όροφο. τιμή 55.285 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο και επιτόκιο πριμοδότησης 118,51%, θέτοντας επίσης νέο ρεκόρ για την τιμή μονάδας της γης στην αγορά γης Hangzhou.

Οι δημόσιες πληροφορίες δείχνουν ότι το έργο Hang Lung Hangzhou που βασίζεται στη γη Baijingfang τοποθετείται ως ορόσημο πολυτέλειας στην Ανατολική Κίνα, συγκριτικά με διεθνώς γνωστές γειτονιές όπως η Ginza του Τόκιο, και αναμένεται να ολοκληρωθεί σε φάσεις ξεκινώντας το 2024.

Προς το παρόν, η πόλη διαθέτει τρία εμπορικά συγκροτήματα, συγκεκριμένα τον Πύργο Hangzhou, το Hubin Intime in77 και το Vientiane City, τα οποία έχουν προσελκύσει πολυτελείς μάρκες να εγκατασταθούν. Υπάρχει ένα σε κάθε μία από τις τρεις μεγάλες επιχειρηματικές περιοχές Wulin, Hubin και Qianjiang New City. Είναι προβλέψιμο ότι το έργο Hang Lung της Hangzhou θα αντιμετωπίσει σημαντική ανταγωνιστική πίεση.

Συγκεκριμένα στην επιχειρηματική περιοχή Wulin, το έργο Hang Lung Hangzhou θα ανταγωνίζεται άμεσα τον Πύργο Hangzhou, τον πρώτο χώρο συγκέντρωσης πολυτελείας στο Hangzhou. Ταυτόχρονα, θα συνδεθεί απρόσκοπτα με το Wulin Yintai στα δυτικά.

Τα επόμενα χρόνια, ένας μεγάλος αριθμός εμπορικών έργων υψηλής ποιότητας θα εισέλθει στην αγορά στο Hangzhou. Το Hangzhou IFC, στο οποίο συμμετείχε η Sun Hung Kai Properties (00016.HK), σχεδιάζει να ανοίξει σε φάσεις από το 2025. Επιπλέον, το Hangzhou SKP, το Hangzhou K11, το Hangzhou Central Vientiane City και άλλα έργα θα ανοίξουν επίσης το επόμενο έτος.

Η Hang Lung έχει επίσης παρουσία στο Nanjing. Στην πόλη, το Nanjing Deji Plaza ήταν κάποτε ο «κύριος πολυτελείας», σύμφωνα με το Yingshang.com, το έργο θα επιτύχει πωλήσεις 23,9 δισεκατομμυρίων γιουάν το 2023, μια ετήσια αύξηση 13,8%.

Ωστόσο, αυτή τη στιγμή υπάρχουν πολλές εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το Χονγκ Κονγκ και θέλουν να κόψουν ένα κομμάτι από την τούρτα. Το Jinling Central, ένα εμπορικό έργο που διαχειρίζεται η γη του Χονγκ Κονγκ, βρίσκεται στην επιχειρηματική περιοχή Xinjiekou με την Deji Plaza και είναι υπό κατασκευή. Στα τέλη Ιουλίου, το εμπορικό κέντρο Nanjing ifc που διαχειρίζεται η Sun Hung Kai Properties άνοιξε επίσημα, με μια μεγάλη συγκέντρωση πολυτελών εμπορικών σημάτων. Το Hang Lung δεν είναι πολύ πίσω Η τρίτη φάση του Nanxi Hang Lung αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2025.

Όσον αφορά την Swire Properties, τα αντιπροσωπευτικά της έργα σε νέες πόλεις πρώτης κατηγορίας περιλαμβάνουν το Taikoo Li Chengdu. Επί του παρόντος, η πιο πρόσφατη βασική πόλη της εταιρείας είναι η Sanya.

Το 2023, το νησί Sanya Haitang Bay Yunjie (με φόρο), που κατασκευάστηκε από κοινού από την Swire Properties και την China Tourism Group, μέτοχο της China Duty Free (601888.SH), θα ανοίξει με είδη πολυτελείας, συμπεριλαμβανομένου του ανοίγματος Το πρώτο κατάστημα της LV στο Χαϊνάν.

Επιπλέον, σύμφωνα με δημοσιεύματα των τοπικών μέσων ενημέρωσης, η τρίτη φάση του έργου Sanya International Duty Free City που κατασκευάστηκε από κοινού από την Swire Properties και την China Duty Free έχει ξεκινήσει την κατασκευή 7 δισεκατομμύρια γιουάν.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ακόμη και με την υποστήριξη του λιμένα ελεύθερων συναλλαγών του Χαϊνάν και των αφορολόγητων πολιτικών των υπεράκτιων νησιών, η τουριστική βιομηχανία λιανικής του Χαϊνάν εξακολουθεί να αντιμετωπίζει την εκτροπή της κατανάλωσης εξερχόμενου κινεζικού τουρισμού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Τελωνείου Χάικου, τους πρώτους πέντε μήνες του τρέχοντος έτους, ο πραγματικός αριθμός αφορολόγητων ταξιδιών για ψώνια στα υπεράκτια νησιά του Χαϊνάν υπό την επίβλεψη του Τελωνείου Χαϊκού ήταν 3,004 εκατομμύρια, σημειώνοντας μείωση 9,72% σε ετήσια βάση. Το ποσό των αφορολόγητων αγορών ήταν 16,910 δισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας μείωση 29,57% από έτος σε έτος.

Ο ανταγωνισμός στην τουριστική βιομηχανία λιανικής του Χαϊνάν γίνεται επίσης πιο έντονος. Σύμφωνα με την επαρχία Χαϊνάν, από το 2020 έως τον Μάιο του τρέχοντος έτους, ο αριθμός των αφορολόγητων επιχειρηματικών οντοτήτων στα απομακρυσμένα νησιά του Χαϊνάν αυξήθηκε από 1 σε 7 και ο αριθμός των καταστημάτων αφορολόγητων ειδών στα απομακρυσμένα νησιά αυξήθηκε επίσης από 4 σε 12.

Ενόψει των αλλαγών στον κλάδο και του ανταγωνιστικού τοπίου, μένει να δούμε αν οι προγραμματιστές ακινήτων στο Χονγκ Κονγκ, όπως η Hang Lung Properties και η Swire Properties, μπορούν να διατηρήσουν την ανταγωνιστικότητά τους.