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Los tipos de interés hipotecarios existentes han vuelto a caer. El 22 de julio, la tasa preferencial para préstamos a un año cayó 10 puntos básicos hasta el 3,35%, y la tasa LPR a cinco años o más cayó 10 puntos básicos hasta el 3,85%. Dado que el 99% de los tipos de interés hipotecarios actuales están vinculados a la LPR con un plazo superior a 5 años, esto significa que el tipo de interés hipotecario existente del prestatario también disminuirá en 10 puntos básicos.

La caída de las tasas de interés hipotecarias existentes tiene dos significados. El primer significado es que debido a que la tasa de interés hipotecaria existente está ligada a la LPR con un plazo superior a 5 años, cuando esta última cae, la primera también cae. En comparación con el ajuste de la tasa de interés para primera vivienda, este ajuste involucra a más grupos y tiene una cobertura más amplia, abarcando no sólo préstamos nuevos y existentes, sino también préstamos para primera y segunda vivienda. Esta caída en las tasas de interés hipotecarias existentes ayudará a reducir aún más la carga financiera de los compradores de viviendas y a satisfacer mejor las necesidades razonables de compra de viviendas. Según cálculos de las agencias del mercado, si el préstamo hipotecario total es de 1 millón de yuanes, con un plazo de 30 años y un reembolso en cantidades iguales de capital e intereses, el gasto mensual por intereses se puede ahorrar en aproximadamente 57 yuanes, y el interés total se puede ahorrar. supera los 20.000 yuanes.

El segundo significado es que se han reducido las tasas de interés hipotecarias existentes. En pocas palabras, la tasa de interés del préstamo hipotecario cuando el prestatario compró la casa era más alta, y ahora la tasa de interés del nuevo préstamo hipotecario es más baja ¿Puede bajar, o incluso incluso, la tasa de interés del préstamo hipotecario que se ha emitido? caer al nivel de la tasa de interés recién emitida. Al respecto, actualmente existen voces altas y polémicas en el mercado. No es difícil aclarar la lógica y descubrir que en lo que se centra no es en la caída de la LPR en cinco años, sino en el cambio en los "puntos básicos más o menos" de las tasas de interés de los préstamos. Por ejemplo, si el préstamo hipotecario de un prestatario se emite en 2020, el límite inferior de la política nacional de tipos de interés para viviendas por primera vez en ese momento es LPR durante más de 5 años, y el límite inferior de la política de tipos de interés para viviendas por primera vez en la ciudad donde se encuentra el prestatario es "LPR por más de 5 años + 55 puntos básicos". Posteriormente, el límite inferior de la política nacional de tipos de interés para viviendas de primera vivienda se redujo y canceló en mayo de 2024. La tasa de interés de viviendas de primera vivienda en la ciudad donde se encuentra el prestatario también se redujo a "LPR-45 puntos básicos durante 5 años." En este momento, ¿puede el prestatario solicitar reducir la tasa de interés de su hipoteca de "LPR + 55 puntos básicos por un plazo superior a 5 años" a "LPR - 45 puntos básicos por un plazo superior a 5 años"?

Respecto a la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes, hay dos opiniones comunes. Un punto de vista es que reducir el tipo de interés hipotecario existente al nuevo nivel de tipo de interés hipotecario equivale a que los consumidores descubran que el precio del producto ha bajado después de comprarlo y soliciten un reembolso de la diferencia de precio, lo que no significa sentido perfecto. Otra opinión es que reducir las tasas de interés de las hipotecas existentes puede ayudar a los prestatarios a ahorrar gastos por intereses, reducir la diferencia de tasas de interés entre las hipotecas existentes y las nuevas, aliviar el fenómeno del reembolso anticipado y reducir los nuevos préstamos ilegales. No sólo favorece la recuperación y expansión del consumo, sino que también ayuda a prevenir riesgos crediticios y riesgos de violaciones de leyes y reglamentos.

La controversia sobre la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes radica en la "base", es decir, por qué y en qué medida se debe reducir. En agosto de 2023, el departamento de gestión financiera emitió el "Aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes", y en septiembre de ese año se lanzó oficialmente la reducción de las tasas de interés de las hipotecas existentes. Sin embargo, cabe señalar que el departamento de gestión financiera ha trazado una línea: la tasa de interés ajustada no puede ser inferior al límite inferior de la política de tasa de interés del primer préstamo hipotecario en la ciudad donde se emitió el préstamo original. Este enfoque no sólo sigue el principio de las políticas específicas de la ciudad, sino que también tiene en cuenta el factor tiempo, aclarando las ideas y proporcionando una base para la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes.

Independientemente del significado, los distintos debates sobre la caída de los tipos de interés hipotecarios actuales reflejan una serie de necesidades de los prestatarios: reducir los costes financieros, estabilizar las expectativas de compra de viviendas, aumentar la disposición al consumo, etc. Todas las partes del mercado deberían tratar esto de forma racional y evaluarlo. prudentemente. Es imperativo que los prestatarios conozcan la fecha de revisión del precio de su hipoteca. La caída de las tasas de interés hipotecarias existentes causada por la caída de la LPR no ocurre de la noche a la mañana. Los prestatarios tienen que esperar hasta la fecha de revisión de los precios de las hipotecas para disfrutar del descuento. Las fechas de revisión de los precios de las hipotecas se dividen principalmente en dos categorías: el 1 de enero de cada año se considera la fecha de revisión y la fecha de desembolso del primer préstamo se considera la fecha de revisión. Por ejemplo, si la primera fecha de desembolso del préstamo de un prestatario es el 22 de agosto, si elige el método de "tasa de interés flotante", la tasa de interés hipotecaria se ajustará según los cambios de política el 22 de agosto de cada año. A continuación, los prestatarios pueden planificar razonablemente el ritmo de los ingresos y gastos de fondos en función de sus propias fechas de revisión de los precios de las hipotecas y las últimas tendencias de la LPR para estabilizar aún más las expectativas. (Fuente de este artículo: Diario Económico Autor: Guo Ziyuan)