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Gli attuali tassi ipotecari sono nuovamente scesi. Il 22 luglio, il tasso primario sui prestiti a un anno (LPR) è sceso di 10 punti base al 3,35%, mentre il LPR per cinque anni e oltre è sceso di 10 punti base al 3,85%. Poiché il 99% degli attuali tassi ipotecari sono legati alla LPR con una durata superiore a 5 anni, ciò significa che anche il tasso ipotecario esistente del mutuatario diminuirà di 10 punti base.

Il calo dei tassi ipotecari esistenti ha due significati. Il primo significato è che, poiché il tasso d'interesse ipotecario esistente è legato all'LPR con una durata superiore a 5 anni, quando quest'ultimo diminuisce, diminuisce anche il primo. Rispetto all’aggiustamento del tasso di interesse sulla prima casa, questo aggiustamento coinvolge più gruppi e ha una copertura più ampia, coprendo non solo nuovi prestiti e prestiti esistenti, ma anche mutui per la prima casa e mutui per la seconda casa. Questo calo dei tassi di interesse ipotecari esistenti contribuirà a ridurre ulteriormente l’onere finanziario sugli acquirenti di case e a soddisfare meglio le ragionevoli esigenze di acquisto di case. Secondo i calcoli delle agenzie di mercato, se il mutuo ipotecario totale è di 1 milione di yuan, con una durata di 30 anni e rimborso in parti uguali di capitale e interessi, la spesa per interessi mensili può essere risparmiata di circa 57 yuan, e l'interesse totale risparmiato supera i 20.000 yuan.

Il secondo significato è che i tassi di interesse ipotecari esistenti sono stati ridotti. In parole povere, il tasso di interesse del mutuo ipotecario quando il mutuatario ha acquistato la casa era più alto, e ora il tasso di interesse del nuovo mutuo ipotecario è più basso. Il tasso di interesse del mutuo ipotecario emesso può scendere, o addirittura scendere al livello del tasso di interesse appena emesso. A questo proposito, ci sono attualmente voci alte e polemiche nel mercato. Non è difficile chiarirne la logica e scoprire che ciò su cui si concentra non è il calo dell’LPR in cinque anni, ma la variazione dei “punti base in più o in meno” dei tassi di interesse sui prestiti. Ad esempio, se il mutuo ipotecario di un mutuatario viene emesso nel 2020, il limite inferiore della politica nazionale sui tassi di interesse per la prima casa in quel momento è LPR per più di 5 anni e il limite inferiore della politica sui tassi di interesse per la prima casa nella città in cui si trova il mutuatario è "LPR da più di 5 anni + 55 punti base". Successivamente, il limite inferiore della politica nazionale sui tassi di interesse per la prima casa è stato abbassato e cancellato nel maggio 2024. Anche il tasso di interesse per la prima casa nella città in cui si trova il mutuatario è stato ridotto a "LPR-45 punti base su 5 anni." In questo momento il mutuatario può chiedere di ridurre il tasso di interesse della sua ipoteca da "LPR + 55 punti base per una durata superiore a 5 anni" a "LPR - 45 punti base per una durata superiore a 5 anni".

Per quanto riguarda la riduzione dei tassi ipotecari esistenti, esistono due opinioni comuni. Un punto di vista è che abbassare il tasso di interesse ipotecario esistente al nuovo livello di tasso di interesse ipotecario equivale a far sì che i consumatori scoprano che il prezzo del prodotto è diminuito dopo aver acquistato il prodotto e chiedano il rimborso della differenza di prezzo, il che non rende possibile Senso perfetto. Un altro punto di vista è che abbassare i tassi di interesse dei mutui esistenti può aiutare i mutuatari a risparmiare sulle spese per interessi, ridurre la differenza di tasso di interesse tra i mutui esistenti e quelli nuovi, alleviare il fenomeno del rimborso anticipato e ridurre i nuovi prestiti illegali. Non solo favorisce la ripresa e l’espansione dei consumi, ma aiuta anche a prevenire i rischi di credito e i rischi di violazione di leggi e regolamenti.

La controversia sulla riduzione dei tassi ipotecari esistenti risiede nella "base", cioè perché e quanto dovrebbe essere ridotta. Nell'agosto 2023, il dipartimento di gestione finanziaria ha pubblicato l'"Avviso sulle questioni rilevanti per la riduzione dei tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti" e la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti è stata ufficialmente lanciata nel settembre dello stesso anno. Tuttavia, va notato che il dipartimento di gestione finanziaria ha tracciato una linea: il tasso di interesse adeguato non può essere inferiore al limite inferiore della politica sui tassi di interesse del mutuo per la prima casa nella città in cui è stato emesso il prestito originale. Questo approccio non solo segue il principio delle politiche specifiche per città, ma tiene conto anche del fattore tempo, chiarendo le idee e fornendo una base per la riduzione dei tassi ipotecari esistenti.

Indipendentemente dal significato, varie discussioni sul calo dei tassi di interesse ipotecari esistenti riflettono una serie di esigenze dei mutuatari: ridurre i costi finanziari, stabilizzare le aspettative di acquisto della casa, aumentare la disponibilità al consumo, ecc. Tutte le parti del mercato dovrebbero trattarlo razionalmente e valutarlo prudentemente. È fondamentale che i mutuatari conoscano la data di revisione del prezzo del mutuo. Il calo dei tassi di interesse ipotecari esistenti causato dal calo dell'LPR non avviene dall'oggi al domani. I mutuatari devono attendere fino alla data di ripricing del mutuo per usufruire dello sconto. Le date di revisione del mutuo sono principalmente divise in due categorie: il 1° gennaio di ogni anno è considerata come data di revisione e la data di erogazione del primo prestito è considerata come data di revisione. Ad esempio, se la prima data di erogazione del prestito di un mutuatario è il 22 agosto, se sceglie il metodo del "tasso di interesse variabile", il tasso di interesse ipotecario verrà rivalutato in base ai cambiamenti politici il 22 agosto di ogni anno. Successivamente, i mutuatari possono pianificare ragionevolmente il ritmo delle entrate e delle spese dei fondi in base alle date di revisione dei mutui ipotecari e alle ultime tendenze LPR per stabilizzare ulteriormente le aspettative. (Fonte di questo articolo: Economic Daily Autore: Guo Ziyuan)