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As taxas de juros hipotecárias existentes caíram novamente. Em 22 de julho, a taxa preferencial de empréstimo de um ano (LPR) caiu 10 pontos base, para 3,35%, e a LPR para cinco anos ou mais caiu 10 pontos base, para 3,85%. Dado que 99% das actuais taxas de juro hipotecárias estão ligadas à LPR com um prazo superior a 5 anos, isto significa que a actual taxa de juro hipotecária do mutuário também cairá 10 pontos base.

A descida das taxas de juro hipotecárias existentes tem dois significados. O primeiro significado é que porque a taxa de juros hipotecária existente está vinculada à LPR com prazo superior a 5 anos, quando esta cai, a primeira também cai. Em comparação com o ajustamento da taxa de juro da primeira habitação, este ajustamento envolve mais grupos e tem uma cobertura mais ampla, abrangendo não apenas novos empréstimos e empréstimos existentes, mas também empréstimos para a primeira habitação e empréstimos para segunda habitação. Esta queda nas taxas de juros hipotecárias existentes ajudará a reduzir ainda mais os encargos financeiros para os compradores de casas e a atender melhor às necessidades razoáveis ​​de compra de casas. De acordo com cálculos das agências de mercado, se o empréstimo hipotecário total for de 1 milhão de yuans, com prazo de 30 anos e reembolso em montantes iguais de principal e juros, a despesa mensal com juros pode ser economizada em cerca de 57 yuans, e os juros totais economizados excede 20.000 yuans.

O segundo significado é que as taxas de juro hipotecárias existentes foram reduzidas. Simplificando, a taxa de juros do empréstimo hipotecário quando o mutuário comprou a casa era mais alta, e agora a taxa de juros do novo empréstimo hipotecário pode cair, ou mesmo. cair para o nível da taxa de juros recém-emitida. Nesse sentido, atualmente existem vozes altas e polêmicas no mercado. Não é difícil clarificar a lógica e descobrir que o foco não é o declínio da LPR ao longo de cinco anos, mas a mudança nos “pontos base positivos ou negativos” das taxas de juro dos empréstimos. Por exemplo, se o empréstimo hipotecário de um mutuário for emitido em 2020, o limite inferior da política nacional de taxas de juros residenciais pela primeira vez naquele momento é LPR por mais de 5 anos, e o limite inferior da política de taxas de juros residenciais pela primeira vez na cidade onde o mutuário está localizado é “LPR há mais de 5 anos + 55 pontos base”. Posteriormente, o limite inferior da política nacional de taxas de juros da primeira habitação foi reduzido e cancelado em maio de 2024. A taxa de juros da primeira habitação na cidade onde o mutuário está localizado também foi reduzida para "LPR-45 pontos base acima 5 anos." Neste momento, o mutuário pode solicitar a redução da taxa de juro da sua hipoteca de “LPR + 55 pontos base por um prazo superior a 5 anos” para “LPR - 45 pontos base por um prazo superior a 5 anos”.

No que diz respeito à redução das taxas de juro hipotecárias existentes, existem duas opiniões comuns. Um ponto de vista é que reduzir a taxa de juros hipotecária existente para o novo nível de taxa de juros hipotecária equivale a que os consumidores descubram que o preço do produto caiu após a compra do produto e peçam o reembolso da diferença de preço, o que não faz senso perfeito. Outra opinião é que a redução da taxa de juro dos empréstimos hipotecários existentes pode ajudar os mutuários a poupar despesas com juros, reduzir a diferença de taxas de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e novos, aliviar o fenómeno do reembolso antecipado e reduzir o comportamento ilegal de reempréstimo. Não só contribui para a recuperação e expansão do consumo, mas também ajuda a prevenir riscos de crédito e riscos de violações de leis e regulamentos.

A polémica sobre a redução das taxas de juro hipotecárias existentes reside na “base”, ou seja, porquê e em quanto deve ser reduzida. Em Agosto de 2023, o departamento de gestão financeira emitiu o “Aviso sobre Matérias Relevantes de Redução das Taxas de Juro dos Primeiros Empréstimos à Habitação Existentes”, e a redução das taxas de juro hipotecárias existentes foi oficialmente lançada em Setembro desse ano. No entanto, deve-se notar que o departamento de gestão financeira traçou uma linha - a taxa de juro ajustada não pode ser inferior ao limite inferior da primeira política de taxas de juro do empréstimo à habitação na cidade onde o empréstimo original foi emitido. Esta abordagem não só segue o princípio da implementação de políticas específicas da cidade, mas também tem em conta o factor tempo, clarificando as ideias e fornecendo uma base para a redução das taxas de juro hipotecárias existentes.

Independentemente do significado, várias discussões sobre o declínio das taxas de juro hipotecárias existentes reflectem uma série de necessidades dos mutuários – redução dos custos financeiros, estabilização das expectativas de compra de casa, aumento da vontade de consumo, etc. prudentemente. É imperativo que os mutuários saibam a data de reavaliação da hipoteca. O declínio nas taxas de juros das hipotecas existentes causado pelo declínio no LPR não acontece da noite para o dia. Os mutuários têm de esperar até a data de reavaliação da hipoteca para usufruir do desconto. As datas de repactuação das hipotecas são divididas principalmente em duas categorias: 1º de janeiro de cada ano é considerada a data de repactuação e a data da primeira emissão do empréstimo é considerada a data de repactuação. Por exemplo, se a data de desembolso do primeiro empréstimo de um mutuário for 22 de agosto, se ele escolher o método de “taxa de juros flutuante”, a taxa de juros da hipoteca será reavaliada com base nas mudanças de política em 22 de agosto de cada ano. Em seguida, os mutuários podem planear razoavelmente o ritmo das receitas e despesas dos fundos com base nas suas próprias datas de reavaliação de hipotecas e nas últimas tendências de LPR para estabilizar ainda mais as expectativas. (Fonte deste artigo: Economic Daily Autor: Guo Ziyuan)