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Fuente de este artículo: Times Finance Autor: Ali Mire

A mediados de 2024, ¿qué tipo de respuesta ha dado el mercado inmobiliario?

El 15 de julio, la Oficina Nacional de Estadísticas anunció los cambios en los precios de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas en junio. Al mismo tiempo, también se publicaron datos sobre los precios de la vivienda para el primer semestre del año.

Los datos muestran que en la primera mitad del año, hubo siete ciudades donde los precios de las viviendas nuevas aumentaron año tras año: Tianjin, Shanghai, Hangzhou, Changsha, Chengdu, Xi'an y Sanya. Entre ellos, Shanghai y Xi'an lideraron el aumento, y ambos aumentaron un 4,3% en comparación con el mismo período del año pasado.

En cuanto a la vivienda de segunda mano, de enero a junio de este año los precios de venta de la vivienda de segunda mano cayeron interanualmente. Sin embargo, la situación está mejorando, si se analizan los datos de un solo mes, el número de ciudades en las que los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron mes a mes en junio superó la situación "0", y los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron en cuatro ciudades. : Shanghái, Hangzhou, Pekín y Nanjing.

"En general, impulsados ​​por la continua fermentación del New Deal, los precios de la vivienda de segunda mano mostraron signos de mejora marginal en junio. Sin embargo, la recuperación de los precios fue mucho menor que la del lado de las transacciones. El volumen de transacciones de vivienda de segunda mano en junio alcanzó un "Las características siguen ahí", dijo a Times Finance Guan Rongxue, analista senior del Centro de Investigación de Datos Zhuge.

A lo largo de la primera mitad del año, todo el mercado inmobiliario ha experimentado una serie de ajustes de políticas. A nivel local, según el seguimiento del Índice de China, en el primer semestre de 2024, alrededor de 180 provincias y ciudades (condados) de todo el país introdujeron más de 360 ​​políticas, que implicaron la relajación de las restricciones de compra y de préstamos, y el aumento de la previsión. cuotas de préstamos de fondos.

Con el apoyo de muchas políticas, ¿qué cambios experimentó el mercado inmobiliario en el primer semestre del año? El mercado inmobiliario todavía está en proceso de ajuste y transformación. ¿Cómo se desarrollará el mercado inmobiliario en la segunda mitad del año?

Los precios de las viviendas nuevas en Shanghai y Xi'an lideran el aumento

En términos del precio de la vivienda comercial nueva, Shanghai y Xi'an experimentaron los mayores aumentos en el primer semestre de este año, y ambos precios aumentaron un 4,3% interanual.

Entre ellos, desde una perspectiva intermensual en junio, Shanghai tuvo el mayor aumento, alcanzando el 0,4%, y el aumento interanual ha estado por encima del 4% durante 16 meses consecutivos.

Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto de Planificación Urbana Provincial de Guangdong, dijo a Times Finance que Shanghai y Xi'an siempre han sido dos ciudades con nuevos mercados inmobiliarios relativamente activos. Para Shanghai, la continua optimización de las políticas y el gran volumen de transacciones en el mercado inmobiliario de lujo han impulsado efectivamente la confianza del mercado y han atraído una considerable demanda de alto nivel.

Desde una perspectiva política, en los últimos dos años, Shanghai ha ajustado significativamente sus estrictas restricciones de compra y préstamos del pasado, ha implementado políticas como "reconocer una casa pero no un préstamo", ha ajustado los estándares ordinarios de vivienda y ha reducido los índices de pago inicial y las hipotecas. Tasas de interés. En el primer semestre de este año, las políticas relevantes de Shanghai continuaron aumentando y el mercado de viviendas nuevas también se benefició de esto.

Después de que el banco central publicara su política de préstamos para vivienda el 17 de mayo, Shanghai se convirtió en la primera ciudad de primer nivel en seguirla. A finales de mes, Shanghai también introdujo las nuevas políticas "Shanghai Nine" para optimizar y ajustar el mercado inmobiliario, incluida la reducción del umbral de seguridad social para la compra de viviendas con registro de hogares no local y el apoyo a la compra de viviendas para familias con varios hijos. .

"Estas políticas han aumentado efectivamente la confianza del mercado y estimulado la demanda de compra de viviendas. Recientemente, Shanghai también ha abolido el límite superior del 10% en la tasa de prima para terrenos para viviendas comerciales, permitiendo que el mercado determine los precios de los terrenos y permitiendo que las viviendas comerciales vuelvan a su naturaleza de productos básicos, aumentando así parte de la demanda potencial de vivienda". Dijo Li Yujia.

Además del apoyo político, el auge de las transacciones residenciales de alto nivel también ha elevado el índice de precios de la vivienda en Shanghai.

Los datos del CRIC muestran que en la primera mitad del año, se realizaron transacciones en Shanghai con 1.544 unidades residenciales de alto nivel con un precio total de más de 30 millones de yuanes. La escala de transacciones alcanzó el nivel más alto en los últimos 10 años, que fue 2,6 veces. el de Beijing, Guangzhou y Shenzhen combinados en el mismo período.

¿Por qué son tan populares las propiedades residenciales de alta gama en Shanghai? Según el análisis de las instituciones antes mencionadas, por un lado, el aumento de la oferta en el mercado ha promovido un mayor crecimiento de las transacciones; por otro, la baja oferta inicial ha provocado que algunos compradores de viviendas tengan que esperar años con dinero; esta parte de la demanda reprimida se ha liberado intensamente. Además, todavía existen inversiones en algunos proyectos de viviendas de lujo, lo que ha impulsado aún más la actividad transaccional.

Mirando retrospectivamente a Xi'an, Li Yujia cree que el aumento de los precios de la vivienda en Xi'an en la primera mitad del año se debió principalmente a las políticas para atraer talentos y a los ajustes en las políticas del mercado inmobiliario. Entre ellos, la política de talento proporciona una base de demanda para el mercado inmobiliario.

En 2023, la población de Xi'an seguirá creciendo. Las estadísticas muestran que la población permanente de la ciudad de Xi'an alcanzó los 13,0782 millones a finales de 2023, un aumento de 82.300 personas respecto al año anterior, continuando consolidando su estatus como la tercera ciudad del norte en términos de población residente permanente.

"En los últimos años, el crecimiento demográfico de Xi'an ha generado una fuerte demanda de compra de viviendas, especialmente en el mercado de viviendas nuevas. La mayor demanda de productos mejorados y la oferta relativamente escasa de terrenos residenciales han promovido aún más el aumento de los precios de la vivienda. Al mismo tiempo, la optimización de la estructura de la población y la reunión de talentos de alta calidad también proporciona un apoyo estable para el mercado inmobiliario y promueve el desarrollo coordinado de los precios de la vivienda y la población", dijo Li Yujia.

Los precios de la vivienda de segunda mano repuntan en algunas ciudades

En cuanto a las viviendas de segunda mano, en comparación con el mismo período del año pasado, los precios de las viviendas de segunda mano en 70 ciudades cayeron de enero a junio de este año. Entre ellos, la vivienda de segunda mano en Xuzhou sufrió el mayor descenso, un 11,2%.

Esto se debe principalmente a que el mercado de viviendas de segunda mano de Xuzhou ha experimentado fluctuaciones significativas en los últimos años.

Según un análisis anterior del CRIC Huaihai, de 2015 a 2021, el mercado de viviendas de segunda mano de Xuzhou experimentó un mercado alcista de seis años, y el aumento acumulado ocupó el segundo lugar en el país, solo superado por Xi'an. Sin embargo, desde que el precio alcanzó su punto máximo en 2021, el mercado ha entrado en un período de caída que ha durado tres años, y la caída también ha sido una de las mayores. Con base en el entorno general del mercado inmobiliario nacional y los precios de transacción locales, el volumen de transacciones y las expectativas del mercado en Xuzhou, se espera que la tendencia general del mercado de viviendas de segunda mano de Xuzhou deje de caer y se estabilice gradualmente, y se espera que la disminución se reduzca. .

Si echamos la vista atrás al primer semestre de este año, aunque los precios de la vivienda de segunda mano han caído en general, con el apoyo del New Deal, algunas ciudades han mostrado signos evidentes de recuperación. Los datos muestran que en junio los precios de las viviendas de segunda mano revirtieron una caída mes a mes, y los precios de las viviendas en Beijing, Shanghai, Nanjing y Hangzhou aumentaron mes a mes.

Guan Rongxue analizó que entre las cuatro ciudades, Shanghai lideró el camino con un aumento intermensual del 0,5%, lo que puede ser inseparable de la continua fermentación de la nueva política de los "Nueve Artículos de Shanghai". Al mismo tiempo, la implementación por parte de Beijing de nuevas políticas crediticias a finales de junio también jugó un cierto papel en el aumento de la confianza del mercado. En junio, los precios de las viviendas de segunda mano en Beijing aumentaron por primera vez este año, con una tasa intermensual. aumento del 0,2%.

En Nanjing, los precios locales de la vivienda de segunda mano dejaron de caer y se recuperaron, principalmente debido al crecimiento constante del volumen de transacciones del mercado y al doble impacto de las políticas favorables.

Guan Rongxue señaló que, por un lado, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en Nanjing ha tenido un buen desempeño este año. El volumen de transacciones mensuales en junio estuvo en un nivel medio a alto desde la segunda mitad del año pasado. , con el volumen estable, las expectativas del mercado han mejorado y los precios han dado una señal inicial de mejora. Por otro lado, a través de medidas políticas como la reducción de las tasas de interés de los préstamos comerciales y de los fondos de previsión y la relajación de las condiciones de liquidación, Nanjing ha dejado espacio para una mayor demanda de compra de viviendas, restauró la confianza del mercado y ayudó a que los precios de la vivienda dejaran de caer y se recuperaran.

"Lo mismo se aplica a Hangzhou. Medidas favorables como el levantamiento de las restricciones a la compra, la posibilidad de instalarse en una casa y la aplicación del New Deal '517' también han contribuido en cierta medida a aumentar la confianza del mercado. Pero además Además del apoyo político, el aumento de los precios de las viviendas de segunda mano en Hangzhou parece estar en consonancia con el reciente aumento de los precios de las casas de segunda mano en el centro de la ciudad. Las transacciones de "Laopoxiao" están aumentando, lo que hace subir el precio general. ella dijo.

Yan Yuejin, director de investigación del E-House Research Institute, dijo a Times Finance que los precios de la vivienda de segunda mano en algunas grandes ciudades fueron los primeros en recuperarse, lo que indica que los efectos de las políticas en dichas ciudades son positivos y obvios. "Esto también muestra que otras ciudades pueden tener una lógica similar en el futuro, es decir, el mercado tendrá un desempeño y tendencias positivas".

Según el análisis anterior, en general, el mercado inmobiliario se encuentra actualmente en un período crítico de ajuste y transformación. En este contexto, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado celebrada el 7 de junio señaló la necesidad de garantizar que las medidas políticas existentes se implementen de manera efectiva y de continuar estudiando y preparando nuevas herramientas políticas para promover la reducción de inventarios y la estabilidad del mercado a largo plazo.

Ante tal orientación política y entorno de mercado, ¿cómo se comportarán los precios de la vivienda en la segunda mitad del año?

El análisis del Instituto de Investigación del Índice de China muestra que con los esfuerzos continuos de varias políticas, se espera que la tendencia a la baja del mercado de viviendas nuevas se desacelere en la segunda mitad de 2024. Sin embargo, a medida que las expectativas de ingresos de los residentes y las expectativas de caída de los precios de la vivienda han disminuido Aún no ha mejorado significativamente, el mercado inmobiliario nacional todavía se enfrenta a la presión de los ajustes, el nuevo mercado de la vivienda aún puede estar en la etapa de fondo.

En términos de vivienda de segunda mano, el Instituto de Investigación Zhuge analizó que el volumen de transacciones de vivienda de segunda mano en junio fue sobresaliente, aumentando tanto mes a mes como año tras año, y poniendo fin a las "cuatro caídas consecutivas" del año. interanual y volviéndose positivo, lo que significa que ha surgido la eficacia del New Deal "517", especialmente la flexibilización de las políticas restrictivas en las ciudades de primer nivel. Envía una señal positiva al mercado. De cara al futuro, el mercado de la vivienda de segunda mano saldrá de la crisis en el segundo semestre y mejorará año tras año. Se espera que el volumen de transacciones anuales supere el nivel de transacciones del año pasado, pero el aumento será limitado. Desde la perspectiva de los precios, se espera que la caída interanual de los precios se reduzca en la segunda mitad del año.