Новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Источник этой статьи: Times Finance Автор: Али Мире

Какой ответ даст рынок недвижимости в середине 2024 года?

15 июля Национальное бюро статистики объявило об изменении цен продажи коммерческого жилья в 70 крупных и средних городах за июнь. Одновременно были опубликованы данные о ценах на жилье за ​​первое полугодие.

Данные показывают, что в первой половине года было семь городов, где цены на новое жилье выросли по сравнению с прошлым годом, а именно Тяньцзинь, Шанхай, Ханчжоу, Чанша, Чэнду, Сиань и Санья. Среди них лидерами роста стали Шанхай и Сиань, где рост составил 4,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Что касается вторичного жилья, то с января по июнь этого года цены продажи вторичного жилья снизились по сравнению с прошлым годом. Тем не менее, ситуация улучшается. Если посмотреть на данные за один месяц, количество городов, в которых цены на вторичное жилье растут в месячном исчислении, в июне превысило «нулевую» ситуацию: цены на вторичное жилье выросли в четырех городах. : Шанхай, Ханчжоу, Пекин и Нанкин.

«В целом, благодаря продолжающемуся брожению «Нового курса», цены на вторичное жилье в июне продемонстрировали признаки незначительного улучшения. Однако восстановление цен было гораздо меньшим, чем у стороны сделки. В июне произошел новый прорыв. Нынешний рынок вторичного жилья «торгует ценой за объем». «Характеристики все еще сохраняются», - сказал Times Finance Гуань Жунсюэ, старший аналитик исследовательского центра данных Чжугэ.

В течение первой половины года весь рынок недвижимости претерпел ряд корректировок политики. На местном уровне, по данным мониторинга Чжунчжи, в первом полугодии 2024 года около 180 провинций, городов (уездов) по всей стране ввели более 360 политик, предполагающих смягчение ограничений на закупки и кредитование, а также увеличение резервного фонда. кредитные квоты.

Какие изменения произошли на рынке недвижимости в первой половине года при поддержке многих политик? Рынок недвижимости все еще находится в процессе адаптации и трансформации. Как будет развиваться рынок недвижимости во втором полугодии?

Цены на новое жилье в Шанхае и Сиане лидируют в росте

Что касается цен на новое коммерческое жилье, в Шанхае и Сиане наблюдался самый высокий рост в первой половине этого года: обе цены выросли на 4,3% в годовом исчислении.

Среди них, в месячном исчислении, в июне наибольший рост наблюдался в Шанхае, достигнув 0,4%, а годовой прирост был выше 4% в течение 16 месяцев подряд.

Ли Юйцзя, главный научный сотрудник Центра исследований жилищной политики Института городского планирования провинции Гуандун, рассказал Times Finance, что Шанхай и Сиань всегда были двумя городами с относительно активными новыми рынками жилья. В Шанхае продолжающаяся оптимизация политики и большой объем сделок на рынке элитного жилья эффективно повысили доверие рынка и привлекли значительный спрос на жилье высокого класса.

С политической точки зрения, за последние два года Шанхай значительно скорректировал свои прежние строгие ограничения на покупки и кредиты, реализовал такую ​​​​политику, как «признавать дома, но не кредиты», скорректировал обычные жилищные стандарты и снизил коэффициенты первоначального взноса и процентные ставки по ипотечным кредитам. . В первой половине этого года соответствующая политика Шанхая продолжала расширяться, и новый рынок жилья также выиграл от этого.

После того, как 17 мая центральный банк опубликовал свою политику жилищного кредитования, Шанхай стал первым городом первого уровня, который последовал этому примеру. В конце месяца Шанхай также представил новую политику «Шанхайской девятки» по оптимизации и корректировке рынка недвижимости, включая снижение порога социального обеспечения для покупки жилья с неместной регистрацией домохозяйства и поддержку покупки жилья для семей с несколькими детьми. .

«Эта политика эффективно повысила доверие рынка и стимулировала спрос на покупку жилья. Недавно Шанхай также отменил 10-процентный верхний предел ставки премии для земли под коммерческое жилье, что позволило рынку определять цены на землю и позволило коммерческому жилью вернуться на рынок. его товарный характер, тем самым увеличивая потенциальный спрос на жилье. Будьте освобождены», — сказал Ли Юйцзя.

Помимо политической поддержки, бум сделок с элитным жильем также привел к росту индекса цен на жилье в Шанхае.

Данные CRIC показывают, что в первом полугодии в Шанхае было продано 1544 элитных жилых дома общей стоимостью более 30 миллионов юаней. Масштаб сделок достиг самого высокого уровня за последние 10 лет, то есть в 2,6 раза. в тот же период в Пекине, Гуанчжоу и Шэньчжэне вместе взятых.

Почему элитная жилая недвижимость в Шанхае так популярна? Согласно анализу вышеупомянутых институтов, с одной стороны, увеличение рыночного предложения способствовало дальнейшему росту транзакций, с другой стороны, низкое первоначальное предложение заставило некоторых покупателей жилья держать свою валюту и ждать; многие годы, и эта часть отложенного спроса интенсивно высвобождалась. Кроме того, в некоторых проектах элитного жилья все еще существуют перевернутые сделки, что еще больше увеличивает транзакционную активность.

Оглядываясь назад на Сиань, Ли Юйцзя считает, что рост цен на жилье в Сиане в первой половине года был главным образом обусловлен политикой привлечения талантов и корректировкой политики на рынке недвижимости. Среди них кадровая политика обеспечивает основу спроса на рынке недвижимости.

В 2023 году население Сианя продолжит расти. Статистические данные показывают, что к концу 2023 года постоянное население города Сиань достигло 13,0782 миллиона человек, что на 82 300 человек больше, чем в предыдущем году, продолжая укреплять свой статус третьего города на севере по численности постоянного населения.

«В последние годы рост населения Сианя вызвал высокий спрос на покупку жилья, особенно на рынке новых домов. Возросший спрос на улучшенные продукты и относительно ограниченное предложение жилой земли еще больше способствовали росту цен на жилье. В то же время оптимизация структуры населения и сбор высококвалифицированных талантов также обеспечивают стабильную поддержку рынка недвижимости и способствуют скоординированному развитию цен на жилье и численности населения», — сказал Ли Юйцзя.

В некоторых городах цены на вторичное жилье восстанавливаются

Что касается вторичного жилья, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года цены на вторичное жилье в 70 городах упали с января по июнь этого года. Среди них больше всего снизилось вторичное жилье в Сюйчжоу – на 11,2%.

Это главным образом связано с тем, что рынок подержанного жилья в Сюйчжоу в последние годы претерпел значительные колебания.

Согласно предыдущему анализу, проведенному CRIC Huaihai, с 2015 по 2021 год рынок подержанного жилья Сюйчжоу пережил шестилетний бычий рынок, при этом совокупный рост занял второе место в стране, уступая только Сианю. Однако с тех пор, как цена достигла пика в 2021 году, рынок вступил в период спада, который длился три года, и этот спад также оказался одним из крупнейших. Основываясь на общей ситуации на национальном рынке недвижимости, местных ценах сделок, объеме сделок и рыночных ожиданиях в Сюйчжоу, ожидается, что общая тенденция рынка подержанного жилья Сюйчжоу постепенно перестанет падать и стабилизируется, а спад, как ожидается, сузится. .

Оглядываясь назад на первую половину этого года, хотя цены на вторичное жилье в целом упали благодаря поддержке «Нового курса», некоторые города продемонстрировали очевидные признаки восстановления. Данные показывают, что в июне цены на вторичное жилье развернули месячное снижение, при этом цены на жилье в Пекине, Шанхае, Нанкине и Ханчжоу выросли в месячном исчислении.

Гуань Жунсюэ проанализировал, что среди четырех городов Шанхай лидирует с ежемесячным ростом на 0,5%, что может быть неотделимо от продолжающегося брожения новой политики «Шанхайских девяти статей». В то же время новая кредитная политика Пекина, реализованная в конце июня, также сыграла определенную роль в повышении уверенности рынка. В июне цены на вторичное жилье в Пекине выросли впервые в этом году, увеличившись по сравнению с предыдущим месяцем. 0,2%.

В Нанкине цены на вторичное жилье перестали падать и выросли, главным образом, благодаря устойчивому росту объема рыночных сделок и двойному влиянию благоприятной политики.

Гуань Жунсюэ отметил, что, с одной стороны, объем сделок с подержанными домами в Нанкине в этом году показал хорошие результаты. Таким образом, ежемесячный объем сделок в июне находился на среднем и высоком уровне со второй половины прошлого года. При стабильном объеме рыночные ожидания улучшились, и цены начали улучшаться. С другой стороны, посредством политических мер, таких как снижение процентных ставок по коммерческим кредитам и кредитам резервных фондов, а также смягчение условий расчетов, Нанкин освободил место для увеличения спроса на покупку жилья, восстановил доверие рынка и помог ценам на жилье перестать падать и восстанавливаться.

«То же самое относится и к Ханчжоу. Благоприятные меры, такие как снятие ограничений на покупки, возможность поселиться в доме и реализация «Нового курса 517», также сыграли определенную роль в повышении доверия рынка. Однако, кроме того, Чтобы поддержать политику, рост цен на подержанное жилье в Ханчжоу, похоже, соответствует недавнему увеличению цен на подержанные дома в центре города, сделки «Лаопосяо» являются горячими, что приводит к росту общей цены». она сказала.

Ян Юеджин, директор по исследованиям Исследовательского института E-House, рассказал Times Finance, что цены на вторичное жилье в некоторых крупных городах восстановились первыми, что указывает на то, что последствия политики в таких городах являются положительными и очевидными. «Это также показывает, что в будущем другие города могут иметь аналогичную логику, то есть рынок будет иметь положительные показатели и тенденции».

Судя по приведенному выше анализу, в целом рынок недвижимости в настоящее время находится в критическом периоде адаптации и трансформации. На этом фоне исполнительное заседание Госсовета, состоявшееся 7 июня, указало на необходимость обеспечить эффективную реализацию существующих политических мер, а также продолжить изучение и подготовку новых политических инструментов для содействия сокращению запасов и долгосрочной стабильности рынка.

Как будут вести себя цены на жилье в условиях такого политического руководства и рыночной конъюнктуры во второй половине года?

Анализ, проведенный Китайским институтом исследования индексов, показывает, что благодаря продолжающимся усилиям различных политик нисходящая тенденция на рынке нового жилья, как ожидается, замедлится во второй половине 2024 года. Однако, поскольку ожидания доходов жителей и ожидания снижения цен на жилье еще не значительно улучшилось, национальный рынок недвижимости все еще испытывает давление, новый внутренний рынок все еще может находиться на стадии дна.

Что касается подержанного жилья, исследовательский институт Чжугэ проанализировал, что объем сделок с подержанным жильем в июне был выдающимся, увеличиваясь как в месячном, так и в годовом исчислении, что завершило год «четырех последовательных спадов». в годовом исчислении и становится положительным, что означает, что эффективность «Нового курса 517» очевидна, особенно ослабление ограничительной политики в городах первого уровня. Это подает положительный сигнал рынку. Заглядывая в будущее, рынок вторичного жилья выйдет из спада во втором полугодии и улучшится по сравнению с прошлым годом. Ожидается, что годовой объем сделок превысит прошлогодний уровень, но рост будет ограниченным. С ценовой точки зрения ожидается, что снижение цен в годовом исчислении сузится во второй половине года.