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Fonte deste artigo: Times Finance Autor: Ali Mire

Em meados de 2024, que tipo de resposta o mercado imobiliário tem dado?

Em 15 de julho, o Departamento Nacional de Estatísticas anunciou as mudanças nos preços de venda de moradias comerciais em 70 grandes e médias cidades em junho. Ao mesmo tempo, também foram divulgados dados de preços de moradias para o primeiro semestre do ano.

Os dados mostram que, no primeiro semestre do ano, houve sete cidades onde os preços das novas casas aumentaram ano após ano, nomeadamente Tianjin, Xangai, Hangzhou, Changsha, Chengdu, Xi'an e Sanya. Entre eles, Xangai e Xi'an lideraram o aumento, com ambos a subirem 4,3% em comparação com o mesmo período do ano passado.

Em termos de habitação usada, de Janeiro a Junho deste ano, os preços de venda de habitação usada caíram em termos homólogos. No entanto, a situação está a melhorar. Olhando para os dados de um único mês, o número de cidades com preços de casas usadas a aumentar mês a mês em Junho quebrou a situação "0", com preços de casas usadas a subir em quatro cidades. : Xangai, Hangzhou, Pequim e Nanjing.

"No geral, impulsionados pela fermentação contínua do New Deal, os preços da habitação em segunda mão mostraram sinais de melhoria marginal em Junho. No entanto, a recuperação dos preços foi muito menor do que a do lado das transacções. O volume de transacções de habitação em segunda mão em Junho alcançou um novo avanço. O atual mercado imobiliário de segunda mão 'negocia preço por volume' 'As características ainda estão lá', disse Guan Rongxue, analista sênior do Zhuge Data Research Center, ao Times Finance.

Ao longo do primeiro semestre, todo o mercado imobiliário passou por uma série de ajustes de política. A nível local, de acordo com a monitorização de Zhongzhi, no primeiro semestre de 2024, cerca de 180 províncias, cidades (condados) em todo o país introduziram mais de 360 ​​políticas, envolvendo o relaxamento das restrições de compra e de empréstimos, e o aumento do fundo de previdência cotas de empréstimo.

Com o apoio de muitas políticas, que mudanças sofreu o mercado imobiliário no primeiro semestre do ano? O mercado imobiliário ainda está em processo de ajustamento e transformação. Como se desenvolverá o mercado imobiliário no segundo semestre?

Novos preços de moradias em Xangai e Xi'an lideram o aumento

Em termos de preço de novas habitações comerciais, Xangai e Xi'an registaram os maiores aumentos no primeiro semestre deste ano, com ambos os preços a subir 4,3% em termos anuais.

Entre eles, numa perspectiva mensal em Junho, Xangai teve o maior aumento, atingindo 0,4%, e o aumento anual foi superior a 4% durante 16 meses consecutivos.

Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais do Instituto Provincial de Planejamento Urbano de Guangdong, disse ao Times Finance que Xangai e Xi'an sempre foram duas cidades com novos mercados imobiliários relativamente ativos. Para Xangai, a optimização contínua das políticas e o grande volume de transacções no mercado imobiliário de luxo aumentaram efectivamente a confiança do mercado e atraíram uma procura considerável de produtos de gama alta.

Do ponto de vista político, nos últimos dois anos, Xangai ajustou significativamente as suas anteriores restrições rigorosas de compra e restrições a empréstimos, implementou políticas como "reconhecer casas, mas não empréstimos", ajustou os padrões comuns de habitação e reduziu os rácios de adiantamento e as taxas de juros hipotecários. . No primeiro semestre deste ano, as políticas relevantes de Xangai continuaram a aumentar, e o novo mercado imobiliário também beneficiou disso.

Depois de o banco central ter divulgado a sua política de crédito à habitação em 17 de maio, Xangai tornou-se a primeira cidade de primeiro nível a fazer o acompanhamento. No final do mês, Xangai também introduziu as novas políticas "Shanghai Nine" para otimizar e ajustar o mercado imobiliário, incluindo a redução do limite de segurança social para compras de casas com registo familiar não local e apoio à compra de casas para famílias com vários filhos. .

"Essas políticas aumentaram efetivamente a confiança do mercado e estimularam a demanda por compras de casas. Recentemente, Xangai também aboliu o limite superior de 10% na taxa de prêmio para terrenos para habitação comercial, permitindo que o mercado determine os preços dos terrenos e permitindo que a habitação comercial volte a ser sua natureza de mercadoria, aumentando assim alguma demanda potencial de habitação. Seja liberado." Li Yujia disse.

Além do apoio político, o boom nas transacções residenciais de luxo também impulsionou o índice de preços da habitação em Xangai.

Os dados do CRIC mostram que no primeiro semestre do ano, 1.544 unidades residenciais de alto padrão com um preço total de mais de 30 milhões de yuans foram transacionadas em Xangai. A escala de transações atingiu o nível mais alto dos últimos 10 anos, que foi de 2,6 vezes. o de Pequim, Guangzhou e Shenzhen combinados no mesmo período.

Por que os imóveis residenciais de alto padrão em Xangai são tão populares? De acordo com a análise das instituições acima mencionadas, por um lado, o aumento da oferta do mercado promoveu um maior crescimento das transacções, por outro lado, a baixa oferta inicial fez com que alguns compradores de casas mantivessem a sua moeda e esperassem; durante muitos anos, e esta parte da procura reprimida foi libertada de forma intensiva. Além disso, ainda existem transações invertidas em alguns projetos habitacionais de luxo, o que aumenta ainda mais a atividade de transações.

Olhando para trás, para Xi'an, Li Yujia acredita que o aumento dos preços da habitação em Xi'an no primeiro semestre do ano se deveu principalmente a políticas para atrair talentos e a ajustamentos nas políticas do mercado imobiliário. Entre eles, a política de talentos fornece uma base de procura para o mercado imobiliário.

Em 2023, a população de Xi'an continuará a crescer. As estatísticas mostram que a população permanente da cidade de Xi'an atingiu 13,0782 milhões no final de 2023, um aumento de 82.300 pessoas em relação ao ano anterior, continuando a consolidar o seu estatuto como a terceira cidade do norte em termos de população residente permanente.

"Nos últimos anos, o crescimento populacional de Xi'an trouxe uma forte procura para a compra de casas, especialmente no novo mercado doméstico. O aumento da procura de produtos melhorados e a oferta relativamente limitada de terrenos residenciais promoveram ainda mais o aumento dos preços da habitação. No ao mesmo tempo, a otimização da estrutura populacional e a reunião de talentos de alta qualidade também fornecem suporte estável ao mercado imobiliário e promovem o desenvolvimento coordenado dos preços da habitação e da população", disse Li Yujia.

Os preços da habitação usada estão a recuperar em algumas cidades

Em termos de casas usadas, em comparação com o mesmo período do ano passado, os preços das casas usadas em 70 cidades caíram de Janeiro a Junho deste ano. Entre eles, as moradias usadas em Xuzhou sofreram o maior declínio, queda de 11,2%.

Isto ocorre principalmente porque o mercado imobiliário usado de Xuzhou sofreu flutuações significativas nos últimos anos.

De acordo com análises anteriores do CRIC Huaihai, de 2015 a 2021, o mercado imobiliário usado de Xuzhou passou por um mercado altista de seis anos, com o aumento acumulado ocupando o segundo lugar no país, perdendo apenas para Xi'an. No entanto, desde que o preço atingiu o pico em 2021, o mercado entrou num período de declínio que já dura três anos, e o declínio também está entre os maiores. Com base no ambiente geral do mercado imobiliário nacional e nos preços de transação locais, volume de transações e expectativas de mercado em Xuzhou, espera-se que a tendência geral do mercado imobiliário de segunda mão de Xuzhou pare gradualmente de cair e se estabilize, e espera-se que o declínio diminua .

Olhando retrospectivamente para o primeiro semestre deste ano, embora os preços da habitação em segunda mão tenham caído globalmente, com o apoio do New Deal, algumas cidades mostraram sinais óbvios de recuperação. Os dados mostram que, em Junho, os preços das casas usadas inverteram uma descida mensal, com os preços das casas em Pequim, Xangai, Nanjing e Hangzhou a subirem mês a mês.

Guan Rongxue analisou que entre as quatro cidades, Xangai liderou com um aumento mensal de 0,5%, o que pode ser inseparável da fermentação contínua da nova política dos "Nove Artigos de Xangai". Ao mesmo tempo, a nova política de crédito de Pequim implementada no final de Junho também desempenhou um certo papel no aumento da confiança do mercado. Em Junho, os preços da habitação usada em Pequim aumentaram pela primeira vez este ano, com um aumento mensal. de 0,2%.

Para Nanjing, os preços locais da habitação em segunda mão pararam de cair e recuperaram, principalmente devido ao crescimento constante do volume de transacções de mercado e ao duplo impacto de políticas favoráveis.

Guan Rongxue destacou que, por um lado, o volume de transações de casas usadas em Nanjing teve um bom desempenho este ano. Portanto, o volume mensal de transações em junho atingiu um nível médio a alto. , com o volume estável, as expectativas do mercado melhoraram e os preços deram início a um sinal inicial de melhoria. Por outro lado, através de medidas políticas como a redução das taxas de juro sobre empréstimos comerciais e empréstimos de fundos de previdência e o relaxamento das condições de liquidação, Nanjing libertou espaço para o aumento da procura de aquisição de habitação, restaurou a confiança do mercado e ajudou os preços da habitação a parar de cair e a recuperar.

"O mesmo se aplica a Hangzhou. Medidas favoráveis, como o levantamento das restrições de compra, a capacidade de se instalar numa casa e a implementação do New Deal '517' também desempenharam um certo papel no aumento da confiança do mercado. No entanto, além disso, para o apoio político, o aumento nos preços das casas usadas em Hangzhou parece estar em linha com o recente aumento no preço das casas usadas no centro da cidade. As transações "Laopoxiao" estão quentes, elevando o preço geral", ela disse.

Yan Yuejin, diretor de pesquisa do E-House Research Institute, disse ao Times Finance que os preços da habitação usada em algumas grandes cidades foram os primeiros a recuperar, indicando que os efeitos políticos nessas cidades são positivos e óbvios. “Isso também mostra que outras cidades poderão ter lógicas semelhantes no futuro, ou seja, o mercado terá desempenho e tendências positivas”.

Com base na análise acima apresentada, globalmente, o mercado imobiliário encontra-se atualmente num período crítico de ajustamento e transformação. Neste contexto, a reunião executiva do Conselho de Estado realizada em 7 de Junho apontou a necessidade de garantir que as medidas políticas existentes sejam efectivamente implementadas e de continuar a estudar e preparar novas ferramentas políticas para promover a redução de inventários e a estabilidade do mercado a longo prazo.

Face a estas orientações políticas e ao ambiente de mercado, como se comportarão os preços da habitação na segunda metade do ano?

A análise do China Index Research Institute mostra que, com os esforços contínuos de várias políticas, a tendência descendente do novo mercado imobiliário deverá abrandar no segundo semestre de 2024. No entanto, à medida que as expectativas de rendimento dos residentes e as expectativas de declínio dos preços da habitação diminuíram ainda não melhorou significativamente, o mercado imobiliário nacional ainda enfrenta pressões de ajustamento, o novo mercado doméstico pode ainda estar na fase inferior.

Em termos de habitação usada, o Zhuge Research Institute analisou que o volume de transações de habitação usada em junho foi excelente, aumentando mês a mês e ano a ano, e encerrando as "quatro quedas consecutivas" ano- no ano e tornando-se positivo, o que significa que a eficácia do New Deal "517" emergiu, especialmente o afrouxamento das políticas restritivas nas cidades de primeiro nível. Enviar um sinal positivo ao mercado. Olhando para o futuro, o mercado de habitação em segunda mão sairá da recessão no segundo semestre e melhorará ano após ano. Espera-se que o volume anual de transacções exceda o nível de transacções do ano passado, mas o aumento será limitado. Do ponto de vista dos preços, espera-se que a descida homóloga dos preços diminua na segunda metade do ano.