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이 기사의 출처: Times Finance 저자: Ali Mire

2024년 중반, 부동산 시장은 어떤 답을 내놓았을까?

7월 15일, 국가통계국은 6월 70개 대도시 및 중형 도시의 상업용 주택 매매가격 변동을 발표했다. 동시에 상반기 주택 가격 데이터도 발표됐다.

데이터에 따르면 올 상반기 신규 주택 가격이 전년 동기 대비 상승한 도시는 텐진, 상하이, 항저우, 창사, 청두, 시안, 싼야 등 7개 도시였다. 이 중 상하이와 시안이 지난해 같은 기간보다 4.3% 오르며 상승세를 주도했다.

중고주택 부문에서는 올해 1~6월 중고주택 매매가격이 전년 동기 대비 하락했다. 하지만 월별 자료를 보면 6월 전월 대비 중고 주택 가격이 상승한 도시 수가 '0'을 돌파하며 4개 도시에서 중고 주택 가격이 상승했다. : 상하이, 항저우, 베이징, 난징.

“전반적으로 뉴딜의 지속된 발효에 힘입어 6월 중고주택 가격은 소폭 개선되는 모습을 보였으나, 거래 측면에 비해 가격 회복폭이 훨씬 미미했습니다. 6월 중고주택 거래량은 새로운 돌파구 현재 중고 주택 시장은 '거래량 대비 가격' '특성은 여전히 ​​존재합니다'라고 Zhuge 데이터 연구 센터의 수석 분석가인 Guan Rongxue는 Times Finance에 말했습니다.

올해 상반기 내내 부동산 시장 전체는 일련의 정책 조정을 경험했습니다. 중국 지수 모니터링에 따르면, 지방 차원에서는 2024년 상반기에 전국 약 180개 성, 시(현)에서 구매 제한 및 대출 제한 완화, 배상금 증가 등을 포함한 360개 이상의 정책을 도입했습니다. 자금 대출 할당량.

많은 정책의 지원으로 상반기 부동산 시장에는 어떤 변화가 있었나요? 부동산 시장은 여전히 ​​조정과 변화의 과정에 있습니다. 하반기 부동산 시장은 어떻게 전개될까요?

상하이·시안 신규주택가격 상승 주도

신규 상업용 주택 가격은 상하이와 시안이 올 상반기 가장 많이 상승해 두 지역 모두 전년 동기 대비 4.3% 상승했다.

이 중 6월 월별 기준으로는 상하이가 0.4%로 가장 큰 증가세를 보였으며, 전년 대비 증가율은 16개월 연속 4%를 넘어섰다.

광둥성 도시계획연구소 주택정책연구센터 수석연구원 Li Yujia는 Times Finance와의 인터뷰에서 상하이와 시안은 항상 상대적으로 활발한 신규 주택 시장이 있는 두 도시였다고 말했습니다. 상하이의 경우 지속적인 정책 최적화와 고급 주택 시장의 뜨거운 거래량이 시장 신뢰도를 효과적으로 높이고 상당한 고급 수요를 유치했습니다.

정책적 관점에서 지난 2년 동안 상하이는 과거의 엄격한 구매 제한 및 대출 제한을 대폭 조정하고 "주택은 인정하지만 대출은 아님"과 같은 정책을 시행했으며 일반 주택 기준을 조정하고 계약금 비율 및 모기지 비율을 낮추었습니다. 이자율. 올해 상반기에는 상하이의 관련 정책이 지속적으로 증가했고, 이로 인해 신규 주택 시장도 혜택을 입었습니다.

중앙은행이 5월 17일 주택 대출 정책을 발표한 후 상하이는 후속 조치를 취하는 첫 번째 1급 도시가 되었습니다. 이달 말 상하이는 또한 비현지 가구 등록을 통한 주택 구매에 대한 사회보장 기준을 낮추고 다자녀가 있는 가족의 주택 구매를 지원하는 등 부동산 시장을 최적화하고 조정하기 위한 '상하이 나인(Shanghai Nine)' 새로운 정책을 도입했습니다. .

"이러한 정책은 시장의 신뢰를 효과적으로 높이고 주택 구입 수요를 촉진했습니다. 최근 상하이는 상업용 주택 토지에 대한 프리미엄 요율의 상한인 10%를 폐지하여 시장이 토지 가격을 결정할 수 있도록 허용하고 상업용 주택이 원래 상태로 돌아갈 수 있도록 허용했습니다. 그것의 상품성으로 인해 잠재적인 주택 수요가 증가할 것입니다."라고 Li Yujia는 말했습니다.

정책적 지원 외에도 고급 주택 거래의 붐도 상하이 주택 가격 지수를 상승시켰습니다.

CRIC 데이터에 따르면 올해 상반기 상하이에서 총 가격이 3천만 위안 이상인 고급 주택이 1,544채 거래되었으며 거래 규모는 지난 10년 중 가장 높은 수준인 2.6배에 달했습니다. 베이징, 광저우, 선전을 같은 기간에 합친 것이다.

상하이의 고급 주거용 부동산이 인기 있는 이유는 무엇입니까? 위에서 언급한 기관의 분석에 따르면, 한편으로는 시장 공급의 증가가 거래의 추가 성장을 촉진한 반면, 낮은 초기 공급으로 인해 일부 주택 구매자는 돈을 가지고 수년을 기다려야 했습니다. 억눌린 수요 중 이 부분이 집중적으로 풀려났습니다. 또한 일부 고급 주택 프로젝트의 반전이 여전히 존재하여 거래 활동이 더욱 활발해졌습니다.

Li Yujia는 시안을 되돌아보며 올 상반기 시안 주택 가격 상승이 주로 인재 유치 정책과 부동산 시장 정책 조정에 따른 것이라고 믿고 있습니다. 그 중 인재정책은 부동산시장에 대한 수요 기반을 제공한다.

2023년에도 시안의 인구는 계속 증가할 것이다. 통계에 따르면 2023년 말까지 시안시의 상주인구는 전년 대비 82,300명이 증가한 1307.82만명에 달해 상주인구 기준으로 북부에서 세 번째 도시로서의 지위를 계속 공고히 하고 있다.

"최근 몇 년 동안 시안의 인구 증가로 인해 특히 신규 주택 시장에서 주택 구입에 대한 수요가 높아졌습니다. 개선된 제품에 대한 수요 증가와 주거용 토지의 상대적으로 부족한 공급으로 인해 주택 가격 상승이 더욱 촉진되었습니다. 동시에 인구 구조의 최적화와 고품질 인재의 집결은 부동산 시장에 대한 안정적인 지원을 제공하고 주택 가격과 인구의 조화로운 발전을 촉진합니다"라고 Li Yujia는 말했습니다.

일부 도시 중고주택 가격 반등

중고주택 측면에서는 올해 1~6월 70개 도시에서 지난해 같은 기간에 비해 중고주택 가격이 하락했다. 그 중 쉬저우(Xuzhou) 중고 주택이 11.2% 감소해 가장 큰 감소세를 보였다.

이는 주로 쉬저우의 중고 주택 시장이 최근 몇 년 동안 상당한 변동을 겪었기 때문입니다.

CRIC Huaihai의 이전 분석에 따르면, 2015년부터 2021년까지 쉬저우의 중고 주택 시장은 6년 동안 강세장을 겪었으며, 누적 증가율은 시안 다음으로 전국 2위를 차지했습니다. 하지만 2021년 가격이 최고점에 도달한 이후 시장은 3년 연속 하락기에 접어들었고, 하락폭도 가장 컸다. 국가 부동산 시장의 전반적인 환경과 현지 거래 가격, 거래량, 쉬저우 시장 기대 등을 토대로 쉬저우 중고 주택 시장의 전반적인 추세는 점차 하락세를 멈추고 안정될 것으로 예상되며 하락세는 줄어들 것으로 예상됩니다. .

올 상반기를 돌아보면 중고집 가격이 전반적으로 하락했지만, 뉴딜 정책의 지원으로 일부 도시에서는 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 데이터에 따르면 6월 중고 주택 가격은 전월 대비 하락세를 반전시켰으며, 베이징, 상하이, 난징, 항저우의 주택 가격은 전월 대비 상승했습니다.

Guan Rongxue는 4개 도시 중 상하이가 전월 대비 0.5% 증가하며 선두를 달리고 있으며 이는 '상하이 9개 조항' 새 정책의 지속적인 발효와 불가분의 관계일 수 있다고 분석했습니다. 동시에, 6월 말 베이징의 새로운 신용 정책도 시장 신뢰를 높이는 데 일정한 역할을 했습니다. 6월 베이징의 중고 주택 가격은 월간 상승으로 올해 처음으로 상승했습니다. 0.2% 증가.

난징의 경우 현지 중고 주택 가격이 하락을 멈추고 반등했는데, 이는 주로 시장 거래량의 꾸준한 증가와 우호적인 정책의 이중 영향으로 인해 발생했습니다.

Guan Rongxue는 올해 난징의 중고 주택 거래량이 좋은 성과를 거두었다고 지적했습니다. 따라서 6월 월별 거래량은 작년 하반기 이후 중간 수준이었습니다. , 거래량이 안정되면서 시장 기대치가 향상되었고 가격도 초기 개선 신호를 맞이했습니다. 한편, 난징은 상업 대출 및 선지급 자금 대출에 대한 금리 인하, 정산 조건 완화 등의 정책 조치를 통해 주택 구입 수요 증가 여지를 확보하고 시장 신뢰를 회복했으며 주택 가격 하락을 멈추고 반등하는 데 도움을 주었습니다.

"항저우도 마찬가지다. 구매 제한 해제, 주택 정착 능력 강화, '517' 뉴딜 시행 등 우호적인 조치도 시장의 신뢰를 높이는 데 일정 부분 역할을 했다. 정책적 지원을 위해 항저우 중고 주택 가격 상승은 최근 도심 중고 주택 가격 상승과 맞물려 '라오폭샤오' 거래가 활발해 전체 가격 상승을 견인하고 있는 것으로 보인다. 그녀가 말했다.

E-House 연구소 연구 책임자 Yan Yuejin은 Times Finance에 일부 대도시의 중고 주택 가격이 가장 먼저 회복되었다고 말했는데, 이는 그러한 도시의 정책 효과가 긍정적이고 명백하다는 것을 나타냅니다. "이는 또한 미래에 다른 도시들도 비슷한 논리를 가질 수 있다는 것을 보여줍니다. 즉, 시장은 긍정적인 성과와 추세를 가질 것입니다."

위의 분석에 따르면, 전반적으로 부동산 시장은 현재 조정과 변화의 중요한 시기에 있습니다. 이러한 배경에서 지난 6월 7일 열린 국무원 상무회의에서는 기존 정책 조치의 효과적인 이행을 보장하고, 재고 감소와 장기적인 시장 안정을 촉진하기 위한 새로운 정책 수단을 지속적으로 연구하고 준비해야 할 필요성을 지적했습니다.

이러한 정책방향과 시장환경 속에서 하반기 주택가격은 어떻게 움직일 것인가?

중국지수연구소의 분석에 따르면, 다양한 정책의 지속적인 노력으로 2024년 하반기에는 신규주택시장의 하락세가 둔화될 것으로 예상된다. 아직 크게 개선되지 않았기 때문에 국내 부동산 시장은 여전히 ​​조정 압력을 받고 있으며 신규 주택 시장은 여전히 ​​바닥 단계에 있을 수 있습니다.

중고주택 측면에서 제갈경제연구소는 6월 중고주택 거래량이 월별, 전년 동기 대비 상승세를 보이며 4년 연속 하락세를 마감한 것으로 분석했다. 이는 '517' 뉴딜의 실효성이 나타났고, 특히 1선 도시의 규제 완화가 시장에 긍정적인 신호를 보낸다는 뜻이다. 향후 중고주택 시장은 하반기 침체를 벗어나 전년 대비 개선될 것으로 예상되나, 증가세는 제한적일 것으로 예상된다. 가격 측면에서는 하반기로 갈수록 전년 동기 대비 가격 하락세는 줄어들 것으로 예상된다.