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Fonte di questo articolo: Times Finance Autore: Ali Mire

A metà del 2024, che tipo di risposta ha dato il mercato immobiliare?

Il 15 luglio, l'Ufficio nazionale di statistica ha annunciato i cambiamenti nei prezzi di vendita delle case commerciali in 70 città di grandi e medie dimensioni nel mese di giugno. Allo stesso tempo, sono stati diffusi anche i dati sui prezzi delle case per la prima metà dell'anno.

I dati mostrano che nella prima metà dell’anno c’erano sette città in cui i prezzi delle nuove case sono aumentati di anno in anno, vale a dire Tianjin, Shanghai, Hangzhou, Changsha, Chengdu, Xi’an e Sanya. Tra questi, Shanghai e Xi'an hanno guidato la crescita, entrambe in rialzo del 4,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

Per quanto riguarda le case di seconda mano, da gennaio a giugno di quest'anno, i prezzi di vendita delle case di seconda mano sono diminuiti su base annua. Tuttavia, la situazione sta migliorando. Osservando i dati mensili, il numero di città con prezzi delle case di seconda mano in aumento su base mensile a giugno ha rotto la situazione "0", con i prezzi delle case di seconda mano in aumento in quattro città. : Shanghai, Hangzhou, Pechino e Nanchino.

"Nel complesso, spinti dal continuo fermento del New Deal, i prezzi delle case di seconda mano hanno mostrato segnali di miglioramento marginale a giugno. Tuttavia, la ripresa dei prezzi è stata molto inferiore rispetto al lato delle transazioni. Il volume delle transazioni di case di seconda mano a giugno ha raggiunto un L'attuale mercato immobiliare di seconda mano "scambia il prezzo con il volume" "Le caratteristiche sono ancora lì", ha detto al Times Finance Guan Rongxue, un analista senior dello Zhuge Data Research Center.

Durante la prima metà dell’anno, l’intero mercato immobiliare ha subito una serie di aggiustamenti politici. A livello locale, secondo il monitoraggio del China Index, nella prima metà del 2024, circa 180 province, città (contee) in tutto il Paese hanno introdotto più di 360 politiche, che comportano l’allentamento delle restrizioni sugli acquisti e sui prestiti, e l’aumento delle previdenze. finanziare quote di prestito.

Con il supporto di molte politiche, quali cambiamenti ha vissuto il mercato immobiliare nella prima metà dell'anno? Il mercato immobiliare è ancora in fase di aggiustamento e trasformazione. Come si svilupperà il mercato immobiliare nella seconda metà dell'anno?

I nuovi prezzi delle case a Shanghai e Xi'an guidano l'aumento

In termini di prezzo delle nuove abitazioni commerciali, Shanghai e Xi'an hanno registrato gli aumenti più elevati nella prima metà di quest'anno, con entrambi i prezzi in aumento del 4,3% su base annua.

Tra questi, da una prospettiva mese su mese, a giugno, Shanghai ha registrato l’aumento maggiore, raggiungendo lo 0,4%, e l’aumento su base annua è stato superiore al 4% per 16 mesi consecutivi.

Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca sulle politiche abitative dell'Istituto provinciale di pianificazione urbana del Guangdong, ha dichiarato al Times Finance che Shanghai e Xi'an sono sempre state due città con nuovi mercati immobiliari relativamente attivi. Per Shanghai, la continua ottimizzazione delle politiche e l’elevato volume di transazioni nel mercato immobiliare di lusso hanno effettivamente rafforzato la fiducia del mercato e attirato una notevole domanda di fascia alta.

Da un punto di vista politico, negli ultimi due anni, Shanghai ha modificato in modo significativo le sue passate rigide restrizioni sugli acquisti e sui prestiti, implementato politiche come "riconoscere una casa ma non un prestito", adeguare gli standard abitativi ordinari e ridurre gli acconti e i mutui. tassi di interesse. Nella prima metà di quest'anno, le politiche rilevanti di Shanghai hanno continuato ad aumentare e anche il nuovo mercato immobiliare ne ha beneficiato.

Dopo che la banca centrale ha pubblicato la sua politica sui mutui immobiliari il 17 maggio, Shanghai è diventata la prima città di primo livello a seguire questa politica. Alla fine del mese, Shanghai ha anche introdotto le nuove politiche "Shanghai Nine" per ottimizzare e adeguare il mercato immobiliare, tra cui l'abbassamento della soglia di previdenza sociale per gli acquisti di case con registrazione delle famiglie non locali e il sostegno all'acquisto di case per le famiglie con più figli .

"Queste politiche hanno effettivamente rafforzato la fiducia del mercato e stimolato la domanda per l'acquisto di case. Recentemente, Shanghai ha anche abolito il limite massimo del 10% sul tasso di premio per i terreni residenziali commerciali, consentendo al mercato di determinare i prezzi dei terreni e consentendo agli alloggi commerciali di tornare alla normalità. la sua natura di merce, aumentando così una potenziale domanda di alloggi essere liberati", ha detto Li Yujia.

Oltre al sostegno politico, il boom delle transazioni residenziali di fascia alta ha anche spinto al rialzo l’indice dei prezzi delle case di Shanghai.

I dati CRIC mostrano che nella prima metà dell'anno a Shanghai sono state negoziate 1.544 unità residenziali di fascia alta per un prezzo totale di oltre 30 milioni di yuan. La scala delle transazioni ha raggiunto il livello più alto degli ultimi 10 anni, pari a 2,6 volte quello di Pechino, Guangzhou e Shenzhen messi insieme nello stesso periodo.

Perché gli immobili residenziali di fascia alta a Shanghai sono così popolari? Secondo l'analisi delle istituzioni sopra citate, da un lato, l'aumento dell'offerta di mercato ha favorito un'ulteriore crescita delle transazioni, dall'altro, la bassa offerta iniziale ha costretto alcuni acquirenti di case ad aspettare con denaro per anni; questa parte della domanda repressa è stata liberata in modo intensivo. Inoltre, esistono ancora inversioni in alcuni progetti di edilizia residenziale di lusso, il che ha ulteriormente potenziato l’attività di transazione.

Guardando indietro a Xi'an, Li Yujia ritiene che l'aumento dei prezzi delle case a Xi'an nella prima metà dell'anno sia dovuto principalmente alle politiche di attrazione dei talenti e agli aggiustamenti delle politiche del mercato immobiliare. Tra questi, la politica dei talenti fornisce una base di domanda per il mercato immobiliare.

Nel 2023 la popolazione di Xi'an continuerà a crescere. Le statistiche mostrano che la popolazione permanente della città di Xi'an ha raggiunto i 13,0782 milioni entro la fine del 2023, con un aumento di 82.300 persone rispetto all'anno precedente, continuando a consolidare il suo status di terza città del nord in termini di popolazione residente permanente.

"Negli ultimi anni, la crescita della popolazione di Xi'an ha portato una forte domanda per l'acquisto di case, soprattutto nel nuovo mercato interno. L'aumento della domanda di prodotti migliorati e l'offerta relativamente scarsa di terreni residenziali hanno ulteriormente promosso l'aumento dei prezzi delle case. Allo stesso tempo, l'ottimizzazione della struttura della popolazione e la raccolta di talenti di alta qualità forniscono anche un supporto stabile al mercato immobiliare e promuovono lo sviluppo coordinato dei prezzi delle case e della popolazione", ha affermato Li Yujia.

I prezzi delle case di seconda mano sono in ripresa in alcune città

Per quanto riguarda le case di seconda mano, rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, i prezzi delle case di seconda mano in 70 città sono diminuiti da gennaio a giugno di quest'anno. Tra questi, gli alloggi di seconda mano a Xuzhou hanno subito il calo maggiore, in calo dell'11,2%.

Ciò è dovuto principalmente al fatto che il mercato immobiliare di seconda mano di Xuzhou ha registrato fluttuazioni significative negli ultimi anni.

Secondo la precedente analisi di CRIC Huaihai, dal 2015 al 2021, il mercato immobiliare di seconda mano di Xuzhou ha vissuto un mercato rialzista di sei anni, con l'aumento cumulativo al secondo posto nel paese, secondo solo a Xi'an. Tuttavia, da quando il prezzo ha raggiunto il picco nel 2021, il mercato è entrato in un periodo di declino che dura da tre anni, e il calo è stato anche il più grande. Sulla base dell'ambiente generale del mercato immobiliare nazionale e dei prezzi delle transazioni locali, del volume delle transazioni e delle aspettative del mercato a Xuzhou, si prevede che la tendenza generale del mercato immobiliare di seconda mano di Xuzhou smetterà gradualmente di diminuire e si stabilizzerà, e si prevede che il declino si ridurrà .

Guardando indietro alla prima metà di quest’anno, sebbene i prezzi delle case di seconda mano siano complessivamente diminuiti, con il sostegno del New Deal, alcune città hanno mostrato evidenti segnali di ripresa. I dati mostrano che a giugno i prezzi delle case di seconda mano hanno invertito il calo mensile, con prezzi delle case in aumento a Pechino, Shanghai, Nanchino e Hangzhou.

Guan Rongxue ha analizzato che tra le quattro città, Shanghai è in testa alla classifica con un aumento mensile dello 0,5%, che potrebbe essere inseparabile dal continuo fermento della nuova politica dei "Nove Articoli di Shanghai". Allo stesso tempo, anche l’implementazione delle nuove politiche creditizie da parte di Pechino alla fine di giugno ha avuto un ruolo nel rafforzare la fiducia del mercato. A giugno, i prezzi delle case di seconda mano a Pechino sono aumentati per la prima volta quest’anno, con un andamento mensile aumento dello 0,2%.

A Nanchino, i prezzi locali delle case di seconda mano hanno smesso di scendere e sono aumentati, principalmente a causa della crescita costante del volume delle transazioni di mercato e del duplice impatto delle politiche favorevoli.

Guan Rongxue ha sottolineato che, da un lato, il volume delle transazioni di case di seconda mano a Nanchino ha registrato buoni risultati quest'anno. Il volume delle transazioni mensili nel mese di giugno era quindi ad un livello medio-alto rispetto alla seconda metà dello scorso anno , con i volumi stabili, le aspettative del mercato sono migliorate e i prezzi hanno dato il via ad un primo segnale di miglioramento. D’altro canto, attraverso misure politiche come la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti commerciali e sui prestiti dei fondi di previdenza e l’allentamento delle condizioni di insediamento, Nanchino ha lasciato spazio per una maggiore domanda di acquisti immobiliari, ha ripristinato la fiducia del mercato e ha aiutato i prezzi delle case a smettere di scendere e a risalire.

"Lo stesso vale per Hangzhou. Anche misure favorevoli come l'eliminazione delle restrizioni all'acquisto, la possibilità di stabilirsi in una casa e l'attuazione del New Deal '517' hanno svolto un certo ruolo nell'aumentare la fiducia del mercato. Tuttavia, in aggiunta al sostegno politico, l'aumento dei prezzi delle case di seconda mano a Hangzhou sembra essere in linea con il recente aumento dei prezzi delle case di seconda mano nel centro della città, le transazioni "Laopoxiao" sono calde, facendo salire il prezzo complessivo," lei disse.

Yan Yuejin, direttore della ricerca dell'E-House Research Institute, ha dichiarato al Times Finance che i prezzi delle case di seconda mano in alcune grandi città sono stati i primi a riprendersi, indicando che gli effetti politici in tali città sono positivi ed evidenti. "Ciò dimostra anche che altre città potrebbero avere una logica simile in futuro, vale a dire che il mercato avrà prestazioni e tendenze positive".

Sulla base dell’analisi di cui sopra, nel complesso, il mercato immobiliare si trova attualmente in un periodo critico di aggiustamento e trasformazione. In questo contesto, la riunione esecutiva del Consiglio di Stato tenutasi il 7 giugno ha sottolineato la necessità di garantire che le misure politiche esistenti siano effettivamente implementate e di continuare a studiare e preparare nuovi strumenti politici per promuovere la riduzione delle scorte e la stabilità del mercato a lungo termine.

Di fronte a tali orientamenti politici e al contesto di mercato, come si comporteranno i prezzi delle case nella seconda metà dell’anno?

L'analisi del China Index Research Institute mostra che, grazie ai continui sforzi di varie politiche, si prevede che la tendenza al ribasso del nuovo mercato immobiliare rallenterà nella seconda metà del 2024. Tuttavia, poiché le aspettative di reddito dei residenti e le aspettative di calo dei prezzi delle case sono aumentate non ancora significativamente migliorato, il mercato immobiliare nazionale sta ancora affrontando pressioni di aggiustamento, il nuovo mercato immobiliare potrebbe essere ancora nella fase di fondo.

In termini di abitazioni di seconda mano, lo Zhuge Research Institute ha analizzato che il volume delle transazioni di abitazioni di seconda mano nel mese di giugno è stato eccezionale, in aumento sia di mese in mese che di anno in anno, e ponendo fine ai "quattro cali consecutivi" dell'anno precedente. rispetto all'anno scorso e sta diventando positivo, il che significa che è emersa l'efficacia del New Deal "517", in particolare l'allentamento delle politiche restrittive nelle città di primo livello Invia un segnale positivo al mercato. Guardando al futuro, il mercato immobiliare di seconda mano emergerà dalla flessione nella seconda metà e migliorerà di anno in anno. Si prevede che il volume delle transazioni annuali supererà il livello delle transazioni dello scorso anno, ma l'aumento sarà limitato. Dal punto di vista dei prezzi, si prevede che il calo dei prezzi su base annua si ridurrà nella seconda metà dell’anno.