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Quelle dieses Artikels: Times Finance Autor: Ali Mire

Welche Antwort hat der Immobilienmarkt Mitte 2024 geliefert?

Am 15. Juli gab das National Bureau of Statistics die Änderungen der Gewerbeimmobilienverkaufspreise in 70 großen und mittelgroßen Städten im Juni bekannt. Gleichzeitig wurden auch Immobilienpreisdaten für das erste Halbjahr veröffentlicht.

Daten zeigen, dass es in der ersten Jahreshälfte sieben Städte gab, in denen die Preise für Neubauimmobilien im Jahresvergleich stiegen, nämlich Tianjin, Shanghai, Hangzhou, Changsha, Chengdu, Xi'an und Sanya. Unter ihnen führten Shanghai und Xi'an den Anstieg an, beide verzeichneten einen Anstieg von 4,3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Bei Gebrauchtwohnungen sind die Verkaufspreise für Gebrauchtwohnungen von Januar bis Juni dieses Jahres im Jahresvergleich gesunken. Betrachtet man jedoch die Einzelmonatsdaten, so hat die Zahl der Städte, in denen die Preise für Gebrauchtimmobilien im Vergleich zum Vormonat stiegen, die „0“-Situation überschritten, wobei die Preise für Gebrauchtimmobilien in vier Städten stiegen : Shanghai, Hangzhou, Peking und Nanjing.

„Insgesamt zeigten die Preise für Gebrauchtwohnungen aufgrund der anhaltenden Gärung des New Deal im Juni Anzeichen einer geringfügigen Verbesserung. Die Preiserholung war jedoch weitaus geringer als auf der Transaktionsseite. Das Transaktionsvolumen für Gebrauchtwohnungen erreichte im Juni eine Neuer Durchbruch. Der aktuelle Gebrauchtwohnungsmarkt „tauscht Preis gegen Volumen“. „Die Merkmale sind immer noch vorhanden“, sagte Guan Rongxue, ein leitender Analyst am Zhuge Data Research Center, gegenüber Times Finance.

Im Laufe des ersten Halbjahres kam es auf dem gesamten Immobilienmarkt zu einer Reihe politischer Anpassungen. Auf lokaler Ebene führten laut China Index Monitoring im ersten Halbjahr 2024 etwa 180 Provinzen und Städte (Landkreise) im ganzen Land mehr als 360 Richtlinien ein, darunter die Lockerung von Kaufbeschränkungen und Kreditbeschränkungen sowie die Erhöhung der Vorsorge Kreditquoten finanzieren.

Welche Veränderungen erlebte der Immobilienmarkt mit Unterstützung vieler politischer Maßnahmen im ersten Halbjahr? Der Immobilienmarkt befindet sich noch im Anpassungs- und Transformationsprozess. Wie wird sich der Immobilienmarkt in der zweiten Jahreshälfte entwickeln?

Die Preise für Neubauimmobilien steigen vor allem in Shanghai und Xi'an

In Bezug auf die Preise für neue Gewerbeimmobilien verzeichneten Shanghai und Xi'an im ersten Halbjahr dieses Jahres die höchsten Preissteigerungen, wobei beide Preise im Jahresvergleich um 4,3 % stiegen.

Unter ihnen verzeichnete Shanghai im Juni mit 0,4 % den größten Anstieg gegenüber dem Vormonat, und der Anstieg gegenüber dem Vorjahr lag 16 Monate in Folge bei über 4 %.

Li Yujia, Chefforscher des Forschungszentrums für Wohnungspolitik des Stadtplanungsinstituts der Provinz Guangdong, sagte gegenüber Times Finance, dass Shanghai und Xi'an schon immer zwei Städte mit relativ aktiven neuen Wohnungsmärkten gewesen seien. Für Shanghai haben die kontinuierliche Optimierung der Richtlinien und das hohe Transaktionsvolumen auf dem Luxusimmobilienmarkt das Marktvertrauen effektiv gestärkt und eine beträchtliche Nachfrage nach Luxusimmobilien angezogen.

Aus politischer Sicht hat Shanghai in den letzten zwei Jahren seine früheren strengen Kaufbeschränkungen und Kreditbeschränkungen erheblich angepasst, Richtlinien wie „Ein Haus, aber kein Darlehen anerkennen“ eingeführt, die normalen Wohnstandards angepasst und Anzahlungsquoten und Hypotheken gesenkt Zinsen. In der ersten Hälfte dieses Jahres nahm die entsprechende Politik in Shanghai weiter zu, und auch der neue Wohnungsmarkt profitierte davon.

Nachdem die Zentralbank am 17. Mai ihre Richtlinien für Wohnungsbaudarlehen veröffentlicht hatte, folgte Shanghai als erste Stadt der ersten Kategorie. Ende des Monats führte Shanghai außerdem die „Shanghai Nine“ neuen Richtlinien zur Optimierung und Anpassung des Immobilienmarktes ein, darunter die Senkung der Sozialversicherungsschwelle für Hauskäufe mit nicht-örtlicher Haushaltsregistrierung und die Unterstützung von Hauskäufen für Familien mit mehreren Kindern .

„Diese Maßnahmen haben das Marktvertrauen wirksam gestärkt und die Nachfrage nach Eigenheimkäufen stimuliert. Vor Kurzem hat Shanghai auch die 10-Prozent-Obergrenze für den Prämiensatz für gewerbliche Wohngrundstücke abgeschafft, wodurch der Markt die Grundstückspreise bestimmen kann und die Rückkehr zu Gewerbeimmobilien ermöglicht wird.“ „Es handelt sich um einen Rohstoff, der die potenzielle Nachfrage nach Wohnraum erhöht“, sagte Li Yujia.

Neben der politischen Unterstützung hat auch der Boom bei hochwertigen Wohnimmobilientransaktionen den Immobilienpreisindex in Shanghai in die Höhe getrieben.

CRIC-Daten zeigen, dass in der ersten Jahreshälfte 1.544 hochwertige Wohneinheiten mit einem Gesamtpreis von mehr als 30 Millionen Yuan abgewickelt wurden. Der Transaktionsumfang erreichte mit 2,6 den höchsten Stand seit 10 Jahren das von Peking, Guangzhou und Shenzhen zusammen im gleichen Zeitraum.

Warum sind hochwertige Wohnimmobilien in Shanghai so beliebt? Nach der Analyse der oben genannten Institutionen hat einerseits das gestiegene Marktangebot zu einem weiteren Wachstum der Transaktionen geführt, andererseits hat das geringe Anfangsangebot dazu geführt, dass einige Hauskäufer jahrelang mit dem Geld warten mussten Dieser Teil des Nachholbedarfs wurde intensiv abgebaut. Darüber hinaus gibt es bei einigen Luxuswohnungsprojekten immer noch Umkehrungen, was die Transaktionsaktivität weiter angekurbelt hat.

Rückblickend auf Xi'an glaubt Li Yujia, dass der Anstieg der Immobilienpreise in Xi'an in der ersten Jahreshälfte hauptsächlich auf Maßnahmen zur Anwerbung von Talenten und Anpassungen der Immobilienmarktpolitik zurückzuführen war. Unter anderem stellt die Talentpolitik eine Nachfragebasis für den Immobilienmarkt dar.

Im Jahr 2023 wird die Bevölkerung Xi'ans weiter wachsen. Statistiken zeigen, dass die ständige Bevölkerung der Stadt Xi'an bis Ende 2023 13,0782 Millionen erreichte, ein Anstieg von 82.300 Menschen gegenüber dem Vorjahr, und ihren Status als drittgrößte Stadt im Norden gemessen an der ständigen Wohnbevölkerung weiter festigte.

„In den letzten Jahren hat das Bevölkerungswachstum von Xi'an zu einer starken Nachfrage nach Hauskäufen geführt, insbesondere auf dem Markt für neue Häuser. Die gestiegene Nachfrage nach verbesserten Produkten und das relativ knappe Angebot an Wohngrundstücken haben den Anstieg der Immobilienpreise weiter gefördert Gleichzeitig sorgt die Optimierung der Bevölkerungsstruktur und die Zusammenführung hochqualifizierter Talente auch für eine stabile Unterstützung des Immobilienmarktes und fördert die koordinierte Entwicklung von Immobilienpreisen und Bevölkerung“, sagte Li Yujia.

In einigen Städten steigen die Preise für Gebrauchtwohnungen wieder an

Bei Gebrauchthäusern sind die Preise für Gebrauchthäuser in 70 Städten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von Januar bis Juni dieses Jahres gesunken. Unter ihnen erlitten Gebrauchtwohnungen in Xuzhou mit einem Minus von 11,2 % den größten Rückgang.

Dies liegt vor allem daran, dass der Gebrauchtwohnungsmarkt in Xuzhou in den letzten Jahren erheblichen Schwankungen unterlag.

Laut einer früheren Analyse von CRIC Huaihai erlebte Xuzhous Gebrauchtwohnungsmarkt von 2015 bis 2021 einen sechsjährigen Bullenmarkt, wobei der kumulative Anstieg nach Xi'an den zweiten Platz im Land einnahm. Seit der Preis im Jahr 2021 seinen Höhepunkt erreichte, ist der Markt jedoch in eine Phase des Rückgangs eingetreten, die drei Jahre andauert, und der Rückgang war auch einer der größten. Basierend auf dem allgemeinen Umfeld des nationalen Immobilienmarkts und den lokalen Transaktionspreisen, dem Transaktionsvolumen und den Markterwartungen in Xuzhou wird erwartet, dass der Gesamttrend des Gebrauchtwohnungsmarkts in Xuzhou allmählich aufhört zu sinken und sich stabilisiert, und dass sich der Rückgang voraussichtlich abschwächt .

Rückblickend auf das erste Halbjahr dieses Jahres zeigen einige Städte deutliche Anzeichen einer Erholung, obwohl die Preise für Gebrauchtwohnungen mit Unterstützung des New Deal insgesamt gesunken sind. Daten zeigen, dass die Preise für Gebrauchtimmobilien im Juni ihren monatlichen Rückgang umkehrten, wobei die Immobilienpreise in Peking, Shanghai, Nanjing und Hangzhou im Monatsvergleich stiegen.

Guan Rongxue analysierte, dass Shanghai unter den vier Städten mit einem Anstieg von 0,5 % gegenüber dem Vormonat führend war, was möglicherweise untrennbar mit der anhaltenden Gärung der neuen Richtlinie „Shanghai Nine Articles“ verbunden ist. Gleichzeitig trug auch die Einführung neuer Kreditrichtlinien durch Peking Ende Juni dazu bei, das Marktvertrauen zu stärken. Im Juni stiegen die Preise für Gebrauchtimmobilien in Peking im Vergleich zum Vormonat zum ersten Mal Steigerung um 0,2 %.

In Nanjing haben die lokalen Preise für Gebrauchtwohnungen aufgehört zu fallen und sind wieder gestiegen, was vor allem auf das stetige Wachstum des Markttransaktionsvolumens und die doppelte Wirkung günstiger politischer Maßnahmen zurückzuführen ist.

Guan Rongxue wies darauf hin, dass sich einerseits das Transaktionsvolumen von Gebrauchthäusern in Nanjing in diesem Jahr gut entwickelt hat. Das monatliche Transaktionsvolumen lag daher seit der zweiten Hälfte des letzten Jahres auf einem mittleren bis hohen Niveau , da das Volumen stabil ist, haben sich die Markterwartungen verbessert und die Preise haben erste Anzeichen einer Verbesserung eingeläutet. Andererseits hat Nanjing durch politische Maßnahmen wie die Senkung der Zinssätze für gewerbliche Kredite und Vorsorgekredite sowie die Lockerung der Abwicklungsbedingungen Spielraum für eine erhöhte Nachfrage nach Eigenheimkäufen geschaffen, das Marktvertrauen wiederhergestellt und dazu beigetragen, dass die Immobilienpreise nicht mehr fallen, sondern wieder ansteigen.

„Gleiches gilt für Hangzhou. Auch günstige Maßnahmen wie die Aufhebung der Kaufbeschränkungen, die Möglichkeit, sich in einem Haus niederzulassen, und die Umsetzung des ‚517‘ New Deal haben einen gewissen Beitrag zur Stärkung des Marktvertrauens geleistet. Allerdings zusätzlich.“ Aufgrund der politischen Unterstützung scheint der Anstieg der Gebrauchtwohnungspreise in Hangzhou im Einklang mit dem jüngsten Anstieg der Preise für Gebrauchtwohnungen im Stadtzentrum zu stehen. „Laopoxiao“-Transaktionen sind heiß, was den Gesamtpreis in die Höhe treibt.“ Sie sagte.

Yan Yuejin, Forschungsdirektor des E-House Research Institute, sagte gegenüber Times Finance, dass sich die Preise für Gebrauchtwohnungen in einigen Großstädten als erste erholten, was darauf hinweist, dass die politischen Auswirkungen in diesen Städten positiv und offensichtlich sind. „Dies zeigt auch, dass andere Städte in Zukunft möglicherweise eine ähnliche Logik verfolgen, das heißt, der Markt wird eine positive Entwicklung und Trends aufweisen.“

Basierend auf der obigen Analyse befindet sich der Immobilienmarkt derzeit insgesamt in einer kritischen Phase der Anpassung und Transformation. Vor diesem Hintergrund wies die Exekutivsitzung des Staatsrats am 7. Juni auf die Notwendigkeit hin, sicherzustellen, dass bestehende politische Maßnahmen wirksam umgesetzt werden, und weiterhin neue politische Instrumente zu untersuchen und vorzubereiten, um den Lagerbestandsabbau und die langfristige Marktstabilität zu fördern.

Wie werden sich die Immobilienpreise angesichts dieser politischen Leitlinien und des Marktumfelds in der zweiten Jahreshälfte entwickeln?

Eine Analyse des China Index Research Institute zeigt, dass sich der Abwärtstrend des neuen Wohnungsmarkts in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 aufgrund der anhaltenden Bemühungen verschiedener Politiken voraussichtlich verlangsamen wird Die Lage hat sich noch nicht wesentlich verbessert, der nationale Immobilienmarkt steht immer noch unter Anpassungsdruck, der neue Wohnungsmarkt befindet sich möglicherweise noch in der Talsohle.

In Bezug auf Gebrauchtwohnungen analysierte das Zhuge Research Institute, dass das Transaktionsvolumen von Gebrauchtwohnungen im Juni hervorragend war, sowohl im Monatsvergleich als auch im Jahresvergleich stieg und die „vier aufeinanderfolgenden Rückgänge“ im Jahr beendete. Dies bedeutet, dass die Wirksamkeit des „517“ New Deal deutlich geworden ist, insbesondere die Lockerung restriktiver Richtlinien in Städten der ersten Reihe, die ein positives Signal an den Markt senden. Mit Blick auf die Zukunft wird sich der Gebrauchtwohnungsmarkt in der zweiten Jahreshälfte aus dem Abschwung erholen und sich gegenüber dem Vorjahr verbessern. Das jährliche Transaktionsvolumen wird voraussichtlich das Transaktionsniveau des letzten Jahres übertreffen, der Anstieg wird jedoch begrenzt sein. Aus preislicher Sicht wird erwartet, dass sich der Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr in der zweiten Jahreshälfte abschwächt.