ニュース

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

この記事の出典: Times Finance 著者: Ali Mire

2024 年も半ばを迎え、不動産市場はどのような答えを出したのでしょうか?

国家統計局は7月15日、6月の大中都市70都市の商業住宅販売価格の推移を発表し、同時に今年上半期の住宅価格データも発表した。

データによると、今年上半期に新築住宅価格が前年比で上昇した都市は天津、上海、杭州、長沙、成都、西安、三亜の7都市だった。このうち上海と西安が上昇を牽引し、ともに前年同期比4.3％上昇した。

中古住宅をみると、今年1月から6月までの中古住宅販売価格は前年同期比で下落した。しかし、単月データで見ると、6月に中古住宅価格が前月比で上昇した都市の数が「0」の状況を打破し、4都市で中古住宅価格が上昇した。 ：上海、杭州、北京、南京。

「全体として、ニューディール政策の継続的な推進により、中古住宅価格は6月にわずかな改善の兆しを示しました。しかし、価格の回復は取引面に比べてはるかに小さかったです。6月の中古住宅取引量は、最高水準を達成しました。」現在の中古住宅市場は「量に応じて価格が取引される」「その特徴はまだ残っている」とZhuge Data Research Centerのシニアアナリスト、Guan Rongxue氏はタイムズ・ファイナンスに語った。

今年上半期を通じて、不動産市場全体は一連の政策調整を経験しました。中国指数のモニタリングによると、地方レベルでは、2024年上半期に全国約180の省、市（県）が、購入制限や融資制限の緩和、積立金の増加などを含む360以上の政策を導入した。資金の融資枠。

多くの政策の後押しにより、不動産市場は今年上半期にどのような変化を経験しましたか?不動産市場はまだ調整と変革の過程にある 今年下半期の不動産市場はどのように発展するでしょうか。

上海と西安の新築住宅価格が上昇を牽引

新築商業住宅の価格に関しては、上海と西安が今年上半期に最も高い上昇率を示し、どちらも前年同期比4.3％上昇した。

このうち、6月の前月比で見ると上海が0.4％増と最も大きく上昇しており、前年同月比上昇率は16カ月連続で4％を超えている。

広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏はタイムズ・ファイナンスに対し、上海と西安は常に新興住宅市場が比較的活発な2つの都市であると語った。上海にとっては、継続的な政策の最適化と高級住宅市場の活発な取引量が市場の信頼を効果的に高め、かなりの高級品の需要を引きつけている。

政策の観点から見ると、上海市は過去2年間で過去の厳しい購入制限やローン制限を大幅に修正し、「住宅は認めるがローンは認めない」などの政策を実施し、一般住宅基準を調整し、頭金比率や住宅ローンを引き下げた。関心度。今年上半期、上海市の関連政策は引き続き増加し、新築住宅市場もその恩恵を受けた。

人民銀行が5月17日に住宅ローン政策を発表した後、上海はこれに続く最初の一級都市となった。上海市は同月末、不動産市場の最適化と調整を目的とした「上海ナイン」新政策も導入した。これには、非現地戸籍による住宅購入の社会保障基準の引き下げや複数の子どもを持つ家族の住宅購入支援などが含まれる。 。

「これらの政策は市場の信頼を効果的に高め、住宅購入の需要を刺激しました。最近、上海市は商業用住宅地の割増率10％の上限も撤廃し、市場が地価を決定できるようにし、商業用住宅が適正価格に戻ることを可能にしました」その商品性により、潜在的な住宅需要が増加する可能性がある」とLi Yujia氏は語った。

政策支援に加え、高級住宅取引のブームも上海の住宅価格指数を押し上げた。

CRICのデータによると、今年上半期に上海では総額3,000万元以上の高級住宅が1,544戸取引され、取引規模は過去10年間で最高水準に達し、2.6倍となった。同時期に北京、広州、深センを合わせたもの。

なぜ上海の高級住宅物件はこれほど人気が​​あるのでしょうか？上記の機関の分析によれば、一方では市場供給の増加が取引のさらなる成長を促進し、他方では、初期供給が少ないため、一部の住宅購入者はお金を持って何年も待たされることになった。蓄積された需要のこの部分が集中的に解放されました。さらに、一部の高級住宅プロジェクトでは反転が依然として存在しており、これが取引活動をさらに加速させています。

西安を振り返って、Li Yujia 氏は、今年上半期の西安の住宅価格の上昇は主に人材誘致政策と不動産市場政策の調整によるものであると考えています。その中で、人材政策は不動産市場の需要基盤を提供します。

2023 年、西安の人口は増加し続けるでしょう。統計によると、西安市の常住人口は2023年末までに1,307万8,200人に達し、前年より8万2,300人増加し、常住人口の点で北部で3番目の都市としての地位を強化し続けている。

「近年、西安の人口増加により、特に新築住宅市場で住宅購入の需要が高まっています。改良された製品に対する需要の増加と住宅用地の供給が比較的逼迫しているため、住宅価格の上昇がさらに促進されています。同時に、人口構造の最適化と質の高い人材の集まりも不動産市場を安定的に支え、住宅価格と人口の協調的な発展を促進する」と李裕佳氏は述べた。

一部の都市で中古住宅価格が回復

中古住宅に関しては、今年1月から6月にかけて70都市の中古住宅価格が前年同期と比べて下落した。このうち徐州市の中古住宅が１１．２％減と最も大きく下落した。

これは主に、徐州市の中古住宅市場が近年大幅な変動を経験しているためです。

CRIC淮海による以前の分析によると、2015年から2021年まで徐州市の中古住宅市場は6年間強気相場を経験しており、累積増加額は西安に次いで全国第2位となっている。しかし、2021年に価格をピークに市場は3年連続の下落期に入り、下落幅も過去最大となった。国有不動産市場の一般環境と徐州市の現地取引価格、取引量、市場の期待を踏まえると、徐州市の中古住宅市場の全体的な傾向は徐々に下落が止まり安定すると予想され、下落幅は縮小すると予想される。 。

今年上半期を振り返ると、中古住宅価格は全体的に下落したものの、ニューディール政策の後押しを受けて、一部の都市では明らかに回復の兆しが見られました。データによると、6月の中古住宅価格は前月比下落から反転し、北京、上海、南京、杭州の住宅価格は前月比上昇した。

関栄雪氏は、4都市の中で上海が前月比0.5％上昇で首位を走ったが、これは「上海九ヶ条」新政策の継続的な発酵と切り離せない可能性があると分析した。同時に、中国政府が6月末に新たな信用政策を導入したことも市場の信頼感を高める上で一定の役割を果たし、6月の北京市の中古住宅価格は前月比で今年初めて上昇した。 0.2%の増加。

南京の場合、地元の中古住宅価格は下落が止まり、主に市場取引量の着実な増加と有利な政策の二重の効果により回復した。

関栄雪氏は、一方で、今年の南京市の中古住宅取引量は、昨年下半期以来の中高水準にあると指摘した。 、量が安定しているため、市場の期待は改善し、価格は最初の改善の兆候を示しています。一方で、商業ローンや積立基金ローンの金利引き下げ、決済条件の緩和などの政策手段を通じて、南京市は住宅購入需要拡大の余地を解放し、市場の信頼を回復し、住宅価格の下落阻止と回復に貢献した。

「同様のことが杭州にも当てはまります。購入制限の解除、住宅居住の可能性、『517』ニューディールの実施などの有利な措置も、市場の信頼を高めるのに一定の役割を果たしました。しかし、さらに政策支援により、杭州市の中古住宅価格の上昇は、最近の市中心部の中古住宅価格の上昇と一致しているようで、「老浦」の取引が活発で、全体の価格を押し上げている。彼女は言いました。

イーハウス研究所の研究責任者ヤン・ユエジン氏はタイムズ・ファイナンスに対し、一部の大都市の中古住宅価格が最初に回復しており、こうした都市における政策効果がプラスで明白であることを示していると語った。 「これはまた、他の都市も将来的に同様のロジックを持つ可能性があること、つまり市場のパフォーマンスと傾向がプラスになる可能性があることを示しています。」

上記の分析に基づくと、全体として、不動産市場は現在、調整と変革の重要な時期にあります。こうした状況を背景に、6月7日に開催された国務院常務会議は、在庫削減と長期的な市場の安定を促進するために、既存の政策措置の効果的な実施を確保するとともに、新たな政策手段の研究と準備を継続する必要性を指摘した。

このような政策誘導と市場環境に直面して、今年下半期の住宅価格はどう動くでしょうか？

中国指数研究所の分析によると、各種政策の継続的な努力により、新築住宅市場の下落傾向は2024年下半期には鈍化すると予想されている。しかし、住民の所得期待や住宅価格の下落期待が高まっているため、依然として大幅な改善には至っていないが、全国の不動産市場は依然として調整圧力に直面しており、新築住宅市場はまだ底入れ段階にある可能性がある。

中古住宅に関して諸葛研究所は、6月の中古住宅取引量が前月比、前年同月比ともに増加し、前年同月比で「4連続減少」に終止符を打って際立った結果となったと分析している。これは、「517」ニューディールの有効性が現れたことを意味し、特に一線都市における規制政策の緩和が市場に前向きなシグナルを送る。今後については、中古住宅市場は下期の低迷から脱し、年間取引量は前年を上回ると予想されるが、その増加は限定的となる。価格面でみると、下半期には前年比下落幅が縮小すると予想される。