Resumo

No final de 2023, o saldo total dos empréstimos hipotecários dos seis principais bancos estatais era de aproximadamente 26 trilhões de yuans, uma diminuição de mais de 500 bilhões de yuans em comparação com 2022. Entre eles, com exceção do Banco de Poupança Postal da China, que alcançou um crescimento positivo na escala de empréstimos hipotecários à habitação, todos os outros cinco bancos registaram quedas.Neste sentido, muitos bancos mencionaram nos seus relatórios anuais o ajustamento do mercado imobiliário e o aumento da escala de reembolsos antecipados.

Texto | Yan Qinwen

Editor | Hu Rongping e Yuan Man

Zhou Yang ainda se lembra de ter comprado uma casa em Xangai em 2021.

Casas que foram vendidas imediatamente depois de se interessar por elas, preços das casas que quase “subiam todos os meses”... As condições um pouco malucas do mercado estimulavam seus nervos a cada momento. Desde a visita à casa até a assinatura do contrato, Zhou Yang gastou apenas um mês, mas desde o pedido de hipoteca até o empréstimo bancário, esperou mais de três meses;

Naquela época, a taxa de juros da hipoteca de Zhou Yang era de 4,65%, de modo que, quando a taxa de juros da hipoteca de Xangai foi ajustada para 5% (LPR + 35BP) alguns meses depois, ele teve a sorte de ter "começado cedo". Após várias rodadas subsequentes de reduções de LPR, a taxa de juros da hipoteca de Zhou Yang atingiu 4,2% (Nota: Como o contrato de empréstimo estipula que será ajustado em 1º de janeiro de cada ano, não é afetado pelo ajuste de LPR deste ano, no entanto, atualmente). a taxa de hipoteca geralmente implementada em Xangai A taxa de juros (3,4%) ainda o torna um tanto "defensivo".

Este é também o epítome dos mutuários que compraram casas nos últimos anos. À medida que a LPR de mais de 5 anos caiu 10 pontos base para 3,85%, as taxas de juro hipotecárias em todo o país foram reduzidas simultaneamente. Em algumas áreas, as taxas de juro hipotecárias dos bancos foram tão baixas quanto "2". De acordo com um relatório de pesquisa da Guojin Securities, as taxas de juros hipotecários caíram para níveis historicamente baixos. As taxas de juro de algumas hipotecas existentes ainda permanecem acima de 4%.

Não são apenas as taxas de juros das hipotecas que fazem Zhou Yang lamentar que os tempos mudaram. As recentes publicações sobre descontos na compra de casas em plataformas sociais atraíram sua atenção. Muitos compradores de casas disseram que receberam “surpresas” extras ao solicitar empréstimos hipotecários em bancos, algumas das quais eram dinheiro depositado diretamente em suas contas e outras eram presentes de determinado valor. De acordo com a experiência compartilhada por um comprador de imóvel residencial em Xangai, uma hipoteca de 1 milhão de yuans pode obter um desconto de quase 10.000 yuans.

"O mundo realmente mudou. Não apenas a taxa de juros das hipotecas caiu continuamente, mas também há subsídios adicionais. Em comparação com três anos atrás, as identidades dos bancos e dos mutuários estão invertidas."

Descontos de hipoteca

Depois que o empréstimo bancário foi emitido, a Sra. Du recebeu recentemente um desconto de 20.000 yuans. A escolha de comprar sua primeira casa este ano é considerada a decisão certa por ela “Não só a taxa de juros da hipoteca é baixa, mas você também pode obter descontos.

No início de junho, a Sra. Du foi apresentada por um amigo a um canal de processamento de hipotecas que oferecia descontos. Após comparação, ela optou por administrar o negócio de hipotecas em um banco comercial municipal no leste da China. do valor do empréstimo. "O gerente de contas está muito entusiasmado e oferece serviço porta a porta."

As operações acima são há muito um segredo aberto. Na procura de “descontos hipotecários” nas plataformas sociais, os casos relacionados aumentaram significativamente nos últimos seis meses. As regiões onde os participantes estão localizados não são uniformes. Fora de Xangai, postos de experiência de Pequim, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Chengdu, Tianjin e outros lugares também podem ser vistos em todos os lugares.

Quando Caijing perguntou a um comprador de imóvel residencial como lidar com isso, o autor da postagem recomendou com entusiasmo canais relevantes por meio de mensagens privadas. A maioria deles precisava passar por um intermediário, e alguns forneceriam diretamente as informações de contato do gerente de crédito do banco.

Como obter descontos em hipotecas? Simplificando, os compradores de casas devem encontrar um banco que possa oferecer descontos antecipadamente antes e depois da assinatura on-line. Depois que ambas as partes concordarem com o valor do desconto, elas solicitarão uma hipoteca. Depois que o contrato de empréstimo for oficialmente assinado, o comprador da casa própria irá. receber os descontos. O tempo específico varia, alguns são recebidos após a emissão do empréstimo e outros são recebidos durante o período de revisão do empréstimo.

Ao mesmo tempo, existem diferenças na proporção e na forma dos descontos.Tomando Xangai como exemplo, um intermediário oferece descontos em dinheiro diretamente. Se o empréstimo for processado através de um grande banco estatal, o desconto será de 0,6% do montante total do empréstimo, enquanto se o empréstimo for processado através de outro banco de ações. o desconto é de 0,8%.

Existem também intermediários que oferecem presentes com preços correspondentes. De acordo com um comprador de imóvel residencial, ele recentemente solicitou uma hipoteca de cerca de 800.000 yuans de um banco de ações por meio desse intermediário. Antes de o empréstimo ser concedido, ele recebeu eletrodomésticos no valor de cerca de 5.000. yuan; se ele for aprovado O intermediário cuida do assunto em um grande banco estatal, e o presente oferecido é uma barra de ouro no valor de cerca de 0,5% do valor total do empréstimo.

É importante notar que em relação ao plano de reembolso do empréstimo do mutuário, alguns intermediários afirmaram que o banco tem certos requisitos “Parte do dinheiro pode ser reembolsada antecipadamente um mês após a emissão do empréstimo, mas não pode ser liquidada no primeiro ano. ", disse um intermediário.

No entanto, se você administrar o negócio de hipotecas dessa forma para obter descontos, também haverá certos riscos para alguns compradores de casas que não entendem o processo bem o suficiente.

“Recentemente, houve um cliente que não sabia que a casa que comprou estava hipotecada, mas o banco recusou-se a aprovar o empréstimo.” Um profissional disse: “Geralmente, as imobiliárias estão familiarizadas com o processo e irão ajudar a casa”. comprador para concluir o ajuste de propriedade do proprietário, mas alguns Isso pode acontecer se o comprador de uma casa decidir solicitar uma hipoteca por conta própria ou evitar uma agência imobiliária para obter descontos. Existem também algumas instituições irregulares que ajudarão os clientes a embalar materiais. para facilitar a transação, e as consequências serão ainda mais graves.”

inversão de papéis

Uma pessoa de um banco por ações destacou que na cooperação entre bancos e imobiliárias, haverá uma “taxa de consultoria empresarial” ou “taxa de promoção” paga na conta da empresa da outra parte numa base business-to-business , mas o requerente da hipoteca não pode obter esse valor.

Existe também uma instituição terceira (intermediário hipotecário), que é também o principal promotor dos atuais descontos hipotecários. “Finanças” entrou em contato com um funcionário como comprador de imóvel residencial. Segundo sua introdução, o banco assinará com ele um contrato de embalagem, com requisitos de indicadores específicos. Os descontos são utilizados principalmente para atrair clientes, e as taxas serão adiantadas por eles primeiro e depois o banco pagará as despesas de marketing. Não há taxas a serem pagas pelos compradores de casas durante esse processo.

“Geralmente, os bancos que não têm desempenho vêm até nós para fazer marketing, e fizemos isso no ano passado. Porém, desde este ano, as pessoas estão cada vez mais interessadas, por isso vamos aumentar a intensidade dos descontos.”Os profissionais acima mencionados afirmaram ainda que os descontos recebidos pelos requerentes de empréstimos hipotecários não estão apenas relacionados com o montante do empréstimo, mas também serão ajustados com base nas taxas cobradas pelo banco.

Para conquistar clientes, as plataformas sociais tornaram-se uma importante plataforma promocional para essas organizações. Após enviar uma mensagem privada para Caijing para consulta, a pessoa que postou a mensagem fornecerá diretamente seus dados de contato. Segundo um profissional, alguns casos nas plataformas sociais não são reais e servem apenas para atrair clientes. “Às vezes peço aos clientes que escrevam postagens de compartilhamento e receberei uma certa quantia de compensação se a recomendação for bem-sucedida.”

Por trás da vigorosa promoção de descontos hipotecários por parte dos intermediários está a pressão de crescimento sobre o negócio hipotecário dos bancos.

Tomando como exemplo os seis principais bancos estatais, os dados do relatório anual mostram que, no final de 2023, o saldo total dos empréstimos hipotecários era de aproximadamente 26 biliões de yuans, uma diminuição de mais de 500 mil milhões de yuans em comparação com 2022. Entre eles, com exceção do Banco de Poupança Postal da China, que alcançou um crescimento positivo na escala de empréstimos hipotecários à habitação, todos os outros cinco bancos registaram quedas.A este respeito, muitos bancos mencionaram nos seus relatórios anuais o ajustamento do mercado imobiliário e o aumento da escala de pré-pagamentos.

De acordo com as estatísticas financeiras divulgadas pelo Banco Popular da China, os empréstimos às famílias aumentaram 1,46 biliões de yuans no primeiro semestre deste ano, dos quais os empréstimos de médio e longo prazo representando empréstimos para habitação residencial aumentaram 1,18 biliões de yuans. Em 2021-2023, esses dados serão de 3,43 trilhões de yuans, 1,56 trilhões de yuans e 1,46 trilhões de yuans, respectivamente.

"Há três anos, se quiséssemos acelerar o desembolso do empréstimo, talvez tivéssemos de implorar ao banco, e algumas pessoas até ficariam na fila durante mais de meio ano. A situação é diferente agora. Alguns bancos têm dificuldade em cumprir os seus objectivos, por isso eles pagarão nossas despesas de marketing." Afirmaram os profissionais nº 1 de agências tripartites.

Uma pessoa do departamento de crédito de um banco no leste da China disse que a taxa de conclusão de empréstimos hipotecários de sua agência no primeiro semestre do ano foi inferior a 50%, e a pressão para cumprir a meta para o ano inteiro é evidente.“A taxa de juros da hipoteca é estipulada pela matriz, portanto não pode ser reduzida. Nesse caso, é inútil pagar taxas de marketing a agências terceirizadas para atrair clientes.”

Além do marketing vigoroso por parte dos intermediários, alguns gerentes de contas bancárias também participarão pessoalmente. Um usuário que recebeu descontos por meio do negócio de hipotecas disse que, após receber uma mensagem privada da iniciativa do gerente de contas, obteve com sucesso os descontos de hipotecas por meio do gerente de contas.

No entanto, quando Caijing perguntou a vários gestores de contas bancárias como compradores de casas se poderiam obter descontos, as respostas que obtiveram foram todas negativas.Uma pessoa de um banco por ações disse: “É ilegal que os bancos concedam descontos diretamente aos clientes, mas isso não exclui que alguns gerentes de contas darão eles próprios dinheiro para completar a cota”.

Na sua opinião, os descontos podem facilmente desencadear uma concorrência feroz entre os bancos e também afectar a segurança do crédito bancário. “Esse tipo de operação já foi restringido antes, mas agora alguns bancos estão reaparecendo para competir por recursos de empréstimos”, destacou ainda o citado.

De acordo com o "Aviso sobre Consenso de Autodisciplina sobre Regulação de Negócios de Empréstimos Hipotecários Imobiliários Pessoais e Manutenção da Ordem de Mercado", emitido pela Associação Bancária da China em 2010, exige que, a partir de 1º de janeiro daquele ano, qualquer forma de divulgação para intermediários hipotecários e seus funcionários serão impedidos de pagar uma taxa de “desconto” que é assimétrica aos serviços prestados e é puramente uma introdução comercial.

Hora de comprar uma casa?

A inversão de identidade entre bancos e mutuários ao longo dos últimos anos reflecte mudanças no mercado imobiliário.

De acordo com o Departamento Nacional de Estatísticas, de janeiro a junho deste ano, a área de vendas dos edifícios comerciais recém-construídos foi de 479,16 milhões de metros quadrados, uma diminuição anual de 19,0%, dos quais a área de vendas residencial caiu em 21,9%. As vendas de habitações comerciais recém-construídas foram de 4.713,3 bilhões de yuans, uma queda de 25,0%, das quais as vendas residenciais caíram 26,9%. Durante o mesmo período de 2021, a área de vendas de habitações comerciais foi de 886,35 milhões de metros quadrados e o volume de vendas de habitações comerciais foi de 9,2931 bilhões de yuans.

No entanto, as vendas frequentes de apólices favoráveis ​​levaram alguns compradores a acreditar que agora é um bom momento para comprar uma casa.“Hoje em dia, a entrada é pequena, o empréstimo é rápido, a taxa de juros é baixa e há muitas casas para escolher no mercado.”

Dados da Huatai Securities mostram que em junho de 2024, as taxas de juros médias para empréstimos de primeira e segunda habitação em 100 cidades caíram 5 BP (pontos base) e 8 BP de maio para 3,40% e 3,82%, ambos os quais são os níveis mais baixos desde 2014. O ciclo de empréstimos em 100 cidades é de 28 dias, 6 dias mais lento do que em maio, mas ainda no nível mais rápido desde 2019.

Uma pessoa de um banco de ações em Xangai disse a Caijing que, no que diz respeito ao negócio de empréstimos habitacionais pessoais, a julgar pelo recente volume de negócios administrado pelo banco, o volume de transações de uma semana aumentou quatro a cinco vezes em comparação com o baixa anterior. “Pode-se dizer que atingiu o nível de alguns anos atrás, estamos extremamente ocupados e nossos fins de semana estão lotados.”

Mas o que foi dito acima não representa o quadro completo do mercado.O "Relatório de pesquisa sobre a disposição dos residentes de comprar casas em junho de 2024" (doravante denominado "Relatório") divulgado recentemente pelo China Index Research Institute mostra que a disposição de comprar casas em cidades de primeiro nível atingiu o fundo do poço, e a proporção de intenções de compra de casa no final de junho foi mais forte do que no mês anterior, representando cerca de 28%. O aumento mensal foi de 0,8 pontos percentuais na vontade de comprar casas de segundo, terceiro e terceiro níveis; as cidades de quarto nível continuaram a diminuir Em Junho, a vontade de comprar casas foi mais forte do que no mês anterior e a proporção caiu 3,9 pontos percentuais e 1,9 pontos percentuais, respectivamente.

O "Relatório" salientou também que a actual resistência à compra de habitação ainda é relativamente óbvia, entre as quais o declínio contínuo dos preços da habitação tornou-se a principal resistência à compra de habitação., As preocupações com a queda dos preços das casas aumentaram rapidamente de maio a junho, especialmente durante o período de janela de políticas favoráveis. As empresas imobiliárias aumentaram os seus esforços para cobrar os pagamentos das reduções de preços e dos descontos aumentados. Os preços das casas caíram para um novo máximo. ao aumento das preocupações dos residentes com a queda dos preços das casas em junho Representando cerca de 43%, ocupando o primeiro lugar entre os fatores de resistência, um aumento de 5,3 pontos percentuais em relação a abril.

“Agora que o custo de compra de uma casa foi reduzido e que recursos antes escassos foram liberados, o volume de transações aumentou. Mas isso ocorre porque há muito estoque no mercado e vai demorar um certo tempo para consumi-lo. Ainda não se sabe se os preços da habitação podem subir.", disse um profissional sênior do setor imobiliário.

(A pedido do entrevistado, Zhou Yang é um pseudônimo; o autor é um repórter de Caijing)