Resumen

A finales de 2023, el saldo total de préstamos hipotecarios de los seis principales bancos estatales era de aproximadamente 26 billones de yuanes, una disminución de más de 500 mil millones de yuanes en comparación con 2022. Entre ellos, a excepción del Banco de Ahorro Postal de China, que logró un crecimiento positivo en la escala de préstamos hipotecarios para vivienda, los otros cinco bancos experimentaron caídas.En este sentido, muchos bancos mencionaron en sus informes anuales el ajuste del mercado inmobiliario y el aumento de la escala de amortizaciones anticipadas.

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Editor | Hu Rongping y Yuan Man

Zhou Yang todavía recuerda haber comprado una casa en Shanghai en 2021.

Casas que se vendieron inmediatamente después de enamorarse de ellas, precios de las viviendas que casi "subían cada mes"... Las condiciones del mercado un poco locas estimulaban sus nervios a cada momento. Desde ver la casa hasta firmar el contrato, Zhou Yang solo pasó un mes, pero desde solicitar una hipoteca hasta un préstamo bancario, esperó más de tres meses;

En ese momento, la tasa de interés hipotecaria de Zhou Yang era del 4,65%, de modo que cuando la tasa de interés hipotecaria de Shanghai se ajustó al 5% (LPR+35BP) unos meses más tarde, tuvo suerte de haber "comenzado temprano". Después de varias rondas posteriores de reducciones de la LPR, la tasa de interés hipotecaria de Zhou Yang alcanzó el 4,2% (Nota: dado que el contrato de préstamo estipula que se ajustará el 1 de enero de cada año, no se ve afectada por el ajuste de la LPR de este año). El tipo de interés hipotecario aplicado generalmente en Shanghai (3,4%) todavía lo pone un poco "defensivo".

Este es también el ejemplo de los prestatarios que compraron casas en los últimos años. A medida que la LPR de más de cinco años cayó 10 puntos básicos hasta el 3,85%, los tipos de interés hipotecarios en todo el país se han reducido simultáneamente. En algunas zonas, los tipos de interés hipotecarios de los bancos han llegado a ser tan bajos como "2". Según un informe de investigación de Guojin Securities, las tasas de interés hipotecarias han caído a niveles históricamente bajos. Las tasas de interés de algunas hipotecas existentes aún se mantienen por encima del 4%.

No son sólo las tasas de interés hipotecarias lo que hace que Zhou Yang se lamente de que los tiempos hayan cambiado. Las recientes publicaciones de experiencias sobre reembolsos por compra de viviendas en las plataformas sociales atrajeron su atención. Muchos compradores de viviendas dijeron que recibieron "sorpresas" adicionales al solicitar préstamos hipotecarios en los bancos, algunas de las cuales eran efectivo depositado directamente en sus cuentas y otras eran obsequios de cierto valor. Según la experiencia compartida por un comprador de vivienda en Shanghai, una hipoteca de 1 millón de yuanes puede obtener un reembolso de casi 10.000 yuanes.

"El mundo realmente ha cambiado. No sólo ha bajado una y otra vez la tasa de interés hipotecaria, sino que también hay subsidios adicionales. En comparación con hace tres años, las identidades de los bancos y los prestatarios están al revés", suspiró Zhou Yang.

Reembolsos hipotecarios

Después de que se emitió el préstamo bancario, la Sra. Du recibió recientemente un reembolso de 20.000 yuanes. Ella considera que comprar su primera casa este año es la decisión correcta: “No sólo el tipo de interés de la hipoteca es bajo, sino que también puede obtener descuentos. No hay nada mejor que esto”.

A principios de junio, un amigo le presentó a la Sra. Du un canal de procesamiento de hipotecas que ofrecía reembolsos. Después de comparar, ella eligió manejar el negocio hipotecario en un banco comercial de la ciudad en el este de China. Los reembolsos se calcularon en 1.600 (0,6%). del monto del préstamo. "El gerente de cuentas está muy entusiasmado y brinda servicio puerta a puerta", dijo la Sra. Du.

Las operaciones anteriores han sido durante mucho tiempo un secreto a voces. Al buscar “reembolsos hipotecarios” en las plataformas sociales, los casos relacionados han aumentado significativamente en los últimos seis meses. Las regiones donde se encuentran los participantes no son uniformes Fuera de Shanghai, también se pueden ver publicaciones de experiencias de Beijing, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Chengdu, Tianjin y otros lugares.

Cuando Caijing preguntó, como comprador de vivienda, cómo manejarlo, el anunciante recomendó con entusiasmo los canales relevantes a través de mensajes privados. La mayoría de ellos necesitaban recurrir a un intermediario, y algunos proporcionaban directamente la información de contacto del administrador de préstamos del banco.

¿Cómo conseguir rebajas hipotecarias? En pocas palabras, los compradores de viviendas deben encontrar un banco que pueda ofrecer reembolsos por adelantado antes y después de firmar en línea. Una vez que ambas partes acuerden el monto del reembolso, solicitarán una hipoteca. Después de que el contrato de préstamo se firme oficialmente, el comprador de la vivienda. recibir los reembolsos. El tiempo específico varía, algunos se reciben después de que se emite el préstamo y otros se reciben durante el período de revisión del préstamo.

Al mismo tiempo, existen diferencias en la proporción y la forma de los descuentos.Tomando a Shanghai como ejemplo, un intermediario ofrece reembolsos en efectivo directamente si el préstamo se procesa a través de un importante banco estatal, el reembolso es del 0,6% del monto total del préstamo, mientras que si el préstamo se procesa a través de otro banco por acciones; el descuento es del 0,8%.

También hay intermediarios que ofrecen regalos con los precios correspondientes. Según un comprador de vivienda, recientemente solicitó a un banco por acciones una hipoteca de unos 800.000 yuanes, antes de que le concedieran el préstamo, recibió electrodomésticos por valor de unos 5.000. yuanes; si aprobó El intermediario maneja el asunto en un importante banco estatal y el obsequio proporcionado es una barra de oro por valor de aproximadamente el 0,5% del monto total del préstamo.

Cabe señalar que con respecto al plan de pago del préstamo del prestatario, algunos intermediarios dijeron que el banco tiene ciertos requisitos: "Parte del dinero se puede reembolsar por adelantado un mes después de la emisión del préstamo, pero no se puede liquidar en el primer año. " Dijo un intermediario.

Sin embargo, si maneja el negocio hipotecario de esta manera para obtener reembolsos, también habrá ciertos riesgos para algunos compradores de viviendas que no comprenden el proceso lo suficientemente bien.

"Hace poco, hubo un cliente que no sabía que la casa que compró estaba hipotecada, pero el banco se negó a aprobar el préstamo". Un profesional dijo: "Generalmente, las agencias de bienes raíces están familiarizadas con el proceso y ayudarán con la casa". comprador para completar el ajuste de propiedad del propietario, pero esto puede suceder si un comprador de vivienda decide solicitar una hipoteca por su cuenta o evitar una agencia de bienes raíces para obtener reembolsos. También existen algunas instituciones irregulares que ayudarán a los clientes a empaquetar materiales. para facilitar la transacción, y las consecuencias serán aún más graves”.

cambio de roles

Una persona de un banco por acciones señaló que en la cooperación entre bancos y agencias inmobiliarias, se pagarán "honorarios de consultoría empresarial" o "honorarios de promoción" en la cuenta de la empresa de la otra parte de empresa a empresa. , pero el solicitante de la hipoteca no puede obtener esta cantidad de dinero.

También existe una tercera institución (intermediario hipotecario), que también es el principal promotor de las rebajas hipotecarias vigentes. "Finanzas" se puso en contacto con un empleado como comprador de vivienda. Según su introducción, el banco firmará con él un contrato de paquete con requisitos de indicadores específicos. Los reembolsos se utilizan principalmente para atraer clientes, y ellos adelantarán las tarifas primero y luego el banco pagará los gastos de marketing. Los compradores de vivienda no deben pagar tarifas durante este proceso.

"Por lo general, los bancos que no tienen resultados acuden a nosotros para realizar marketing, y así lo hicimos el año pasado. Sin embargo, desde este año, la gente está cada vez más interesada, por lo que aumentaremos la intensidad de los reembolsos".Los profesionales antes mencionados afirmaron además que los reembolsos recibidos por los solicitantes de préstamos hipotecarios no sólo están relacionados con el monto del préstamo, sino que también se ajustarán en función de las tarifas cobradas por el banco.

Para conseguir clientes, las plataformas sociales se han convertido en una importante plataforma de promoción para este tipo de organizaciones. Después de enviar un mensaje privado a Caijing para consulta, la persona que publicó el mensaje proporcionará directamente su información de contacto. Según un profesional, algunos casos en las plataformas sociales no son reales y solo sirven para atraer clientes. "A veces les pido a los clientes que escriban publicaciones para compartir y me pagarán una cierta cantidad de compensación si la recomendación tiene éxito".

Detrás de la vigorosa promoción de las devoluciones hipotecarias por parte de los intermediarios está la presión del crecimiento sobre el negocio hipotecario de los bancos.

Tomando como ejemplo los seis principales bancos estatales, los datos del informe anual muestran que a finales de 2023, el saldo total de préstamos hipotecarios era de aproximadamente 26 billones de yuanes, una disminución de más de 500 mil millones de yuanes en comparación con 2022. Entre ellos, a excepción del Banco de Ahorro Postal de China, que logró un crecimiento positivo en la escala de préstamos hipotecarios para vivienda, los otros cinco bancos experimentaron caídas.En este sentido, muchos bancos mencionaron en sus informes anuales el ajuste del mercado inmobiliario y el aumento de la escala de los pagos anticipados.

Según las estadísticas financieras publicadas por el Banco Popular de China, los préstamos a los hogares aumentaron en 1,46 billones de yuanes en el primer semestre de este año, de los cuales los préstamos a medio y largo plazo que representan préstamos para viviendas residenciales aumentaron en 1,18 billones de yuanes. En 2021-2023, estos datos serán de 3,43 billones de yuanes, 1,56 billones de yuanes y 1,46 billones de yuanes, respectivamente.

"Hace tres años, si queríamos acelerar el desembolso de un préstamo, teníamos que rogarle al banco, y algunas personas incluso hacían cola durante más de medio año. La situación es diferente ahora. Algunos bancos tienen dificultades para alcanzar sus objetivos, por lo que Ellos pagarán nuestros gastos de marketing.", afirmaron los profesionales número 1 de las agencias tripartitas.

Una persona del departamento de crédito de un banco del este de China dijo que la tasa de finalización de préstamos hipotecarios de su sucursal en el primer semestre del año fue inferior al 50% y que la presión para completar el objetivo para todo el año es evidente."La tasa de interés hipotecaria la estipula la oficina central, por lo que no se puede reducir. En este caso, no sirve de nada pagar tarifas de marketing a agencias externas para atraer clientes".

Además del intenso marketing por parte de los intermediarios, también participarán personalmente algunos administradores de cuentas bancarias. Un usuario que recibió reembolsos con éxito a través del negocio hipotecario dijo que después de recibir un mensaje privado por iniciativa del administrador de cuentas, obtuvo con éxito los reembolsos hipotecarios a través del administrador de cuentas.

Sin embargo, cuando Caijing preguntó a varios administradores de cuentas bancarias como compradores de viviendas si podían obtener reembolsos, las respuestas que obtuvieron fueron todas negativas.Una persona de un banco por acciones dijo: "Es ilegal que los bancos otorguen reembolsos directamente a los clientes, pero no descarta que algunos administradores de cuentas den dinero ellos mismos para completar la cuota".

En su opinión, los reembolsos pueden fácilmente desencadenar una competencia feroz entre los bancos y también afectar la seguridad crediticia de los bancos. "Este tipo de operaciones antes estaban restringidas, pero ahora algunos bancos están reapareciendo para competir por los recursos crediticios", añadió.

Según el "Aviso sobre el consenso de autodisciplina sobre la regulación del negocio de préstamos hipotecarios de bienes raíces personales y el mantenimiento del orden del mercado" emitido por la Asociación Bancaria de China en 2010, exige que a partir del 1 de enero de ese año, cualquier forma de difusión a los intermediarios hipotecarios y sus empleados serán suspendidos de pagar una tarifa de "reembolso" que es asimétrica a los servicios prestados y es puramente una introducción comercial.

¿Es hora de comprar una casa?

El cambio de identidad entre bancos y prestatarios en los últimos años refleja cambios en el mercado inmobiliario.

Según la Oficina Nacional de Estadísticas, de enero a junio de este año, la superficie de ventas de edificios comerciales de nueva construcción fue de 479,16 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 19,0%, de los cuales la superficie de ventas residenciales cayó un 21,9%. Las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción ascendieron a 4.713,3 mil millones de yuanes, un 25,0% menos, de las cuales las ventas residenciales cayeron un 26,9%. Durante el mismo período de 2021, el área de ventas de viviendas comerciales fue de 886,35 millones de metros cuadrados y el volumen de ventas de viviendas comerciales fue de 9.2931 millones de yuanes.

Sin embargo, las frecuentes ventas de pólizas favorables han llevado a algunos compradores a creer que ahora es un buen momento para comprar una casa."Hoy en día, el pago inicial es pequeño, el préstamo es rápido, la tasa de interés es baja y hay muchas casas para elegir en el mercado", dijo un comprador de vivienda.

Los datos de Huatai Securities muestran que en junio de 2024, las tasas de interés promedio para préstamos para primera y segunda vivienda en 100 ciudades cayeron 5 pb (puntos básicos) y 8 pb desde mayo a 3,40% y 3,82%, los cuales son los niveles más bajos desde 2014. El ciclo de préstamos en 100 ciudades es de 28 días, 6 días más lento que en mayo, pero aún en el nivel más rápido desde 2019.

Una persona de un banco por acciones en Shanghai le dijo a Caijing que en lo que respecta al negocio de préstamos personales para vivienda, a juzgar por el reciente volumen de negocios manejado por el banco, el volumen de transacciones en una sola semana ha aumentado de cuatro a cinco veces en comparación con el mínimo anterior. "Se puede decir que ha alcanzado el nivel de hace unos años, estamos muy ocupados y nuestros fines de semana están completos".

Pero lo anterior no representa el panorama completo del mercado.El "Informe de investigación sobre la disposición de los residentes a comprar viviendas en junio de 2024" (en lo sucesivo, el "Informe") publicado recientemente por el Instituto de Investigación Index de China muestra que la disposición a comprar viviendas en ciudades de primer nivel ha tocado fondo, y la proporción de intenciones de compra de vivienda a finales de junio fue más fuerte que el mes anterior, representando alrededor del 28%. El aumento intermensual fue de 0,8 puntos porcentuales la disposición a comprar viviendas en el segundo, tercer y tercer nivel; Las ciudades de cuarto nivel continuaron disminuyendo en junio, la disposición a comprar casas fue más fuerte que el mes anterior, y la proporción cayó 3,9 puntos porcentuales y 1,9 puntos porcentuales, respectivamente.

El "Informe" también señaló que la resistencia actual a la compra de viviendas sigue siendo relativamente obvia, entre las cuales la continua caída de los precios de la vivienda se ha convertido en la principal resistencia a la compra de viviendas.Las preocupaciones sobre la caída de los precios de la vivienda aumentaron rápidamente de mayo a junio, especialmente durante el período ventana de políticas favorables. Las empresas inmobiliarias aumentaron sus esfuerzos para cobrar los pagos por las reducciones de precios y el aumento de los descuentos. Los precios de la vivienda en 70 ciudades cayeron a un nuevo máximo. a una mayor preocupación entre los residentes por la caída de los precios de la vivienda en junio Representa alrededor del 43%, ocupando el primer lugar entre los factores de resistencia, un aumento de 5,3 puntos porcentuales desde abril.

"Ahora que se ha reducido el coste de comprar una casa y se han liberado recursos que antes eran escasos, el volumen de transacciones ha aumentado. Pero esto se debe a que hay mucho inventario en el mercado y llevará cierto tiempo consumirlo. Aún no se sabe si los precios de la vivienda podrán subir", afirmó un experto en el sector inmobiliario.

(A petición del entrevistado, Zhou Yang es un seudónimo; el autor es un reportero de Caijing)