Краткое содержание

По состоянию на конец 2023 года общий баланс шести крупнейших государственных банков по ипотечным кредитам составит около 26 трлн юаней, что более чем на 500 млрд юаней меньше, чем в 2022 году. Среди них, за исключением Почтового сберегательного банка Китая, который добился положительного роста масштабов ипотечных кредитов, остальные пять банков пережили спад.В связи с этим многие банки отметили в своих годовых отчетах корректировку рынка недвижимости и увеличение масштабов досрочных погашений.

Текст | Ян Цинвэнь

Редактор Ху Жунпин и Юань Ман

Чжоу Ян до сих пор помнит, как купил дом в Шанхае в 2021 году.

Дома, которые продавались сразу после того, как они им понравились, цены на жилье, которые чуть ли не «подымались каждый месяц»… Немного сумасшедшая конъюнктура рынка каждую минуту раздражала его нервы. От осмотра дома до подписания контракта Чжоу Ян потратил всего один месяц, но от подачи заявки на ипотеку до банковского кредита он ждал более трех месяцев;

В то время процентная ставка по ипотеке Чжоу Яна составляла 4,65%, поэтому, когда несколько месяцев спустя процентная ставка по ипотеке в Шанхае была скорректирована до 5% (LPR+35BP), ему повезло, что он «начал рано». После нескольких последующих раундов снижения LPR процентная ставка по ипотечным кредитам Чжоу Яна достигла 4,2% (Примечание: поскольку кредитный договор предусматривает, что она будет корректироваться 1 января каждого года, корректировка LPR в этом году на нее не влияет). процентная ставка по ипотечным кредитам, как правило, применяется в Шанхае. Процентная ставка (3,4%) по-прежнему делает его несколько «защитным».

Это также пример заемщиков, которые приобрели дома за последние несколько лет. Поскольку LPR за более чем 5 лет упал на 10 базисных пунктов до 3,85%, процентные ставки по ипотечным кредитам по всей стране были одновременно снижены. В некоторых регионах процентные ставки по ипотечным кредитам банков были всего лишь «2». Согласно исследовательскому отчету Guojin Securities, процентные ставки по ипотечным кредитам упали до исторически низкого уровня. Процентные ставки по некоторым существующим ипотечным кредитам все еще остаются выше 4%.

Не только процентные ставки по ипотечным кредитам заставляют Чжоу Яна сетовать на то, что времена изменились. Недавние публикации о скидках на покупку жилья на социальных платформах привлекли его внимание. Многие покупатели жилья рассказали, что при подаче заявления на получение ипотечного кредита в банках они получили дополнительные «сюрпризы», некоторые из которых были наличными, непосредственно зачисленными на их счета, а некоторые были подарками определенной стоимости. Согласно опыту покупателя дома в Шанхае, при ипотеке на сумму 1 миллион юаней можно получить скидку почти в 10 000 юаней.

«Мир действительно изменился. Мало того, что процентная ставка по ипотеке снова и снова падала, но также появились дополнительные субсидии. По сравнению с тем, что было три года назад, личности банков и заемщиков поменялись местами».

Скидки по ипотеке

После выдачи банковского кредита г-жа Ду недавно успешно получила скидку в размере 20 000 юаней. Решение купить свой первый дом в этом году она считает правильным решением: «Мало того, что процентная ставка по ипотеке низкая, но вы также можете получить скидки. Нет ничего лучше этого».

В начале июня друг познакомил г-жу Ду с каналом обработки ипотечных кредитов, который предлагал скидки. После сравнения она решила вести ипотечный бизнес в городском коммерческом банке в Восточном Китае. Скидка составила 1600 (0,6%). от суммы кредита. «Менеджер по работе с клиентами очень полон энтузиазма и обеспечивает обслуживание по принципу «от двери до двери», — сказала г-жа Ду».

Вышеописанные операции уже давно являются секретом полишинеля. При поиске «скидки по ипотеке» на социальных платформах количество связанных с этим случаев значительно увеличилось за последние шесть месяцев. Регионы, в которых расположены акционеры, неоднородны. За пределами Шанхая повсюду можно увидеть сообщения об опыте из Пекина, Гуанчжоу, Шэньчжэня, Сучжоу, Чэнду, Тяньцзиня и других мест.

Когда Цайцзин спросил как покупателя жилья, как с этим справиться, автор с энтузиазмом порекомендовал соответствующие каналы через личные сообщения. Большинству из них приходилось обращаться через посредника, а некоторые напрямую предоставляли контактную информацию кредитного менеджера банка.

Как получить скидку по ипотеке? Проще говоря, покупатели жилья должны найти банк, который может предоставить скидки заранее, до и после подписания онлайн. После того, как обе стороны согласовали сумму скидки, они подают заявку на ипотеку. После официального подписания кредитного договора покупатель дома подает заявку. получать скидки. Конкретное время варьируется: некоторые из них получены после выдачи кредита, а некоторые — в течение периода рассмотрения кредита.

При этом существуют различия в пропорциях и форме скидок.Если взять в качестве примера Шанхай, то посредник напрямую предоставляет возврат денежных средств. Если кредит оформляется через крупный государственный банк, скидка составляет 0,6% от общей суммы кредита, а если кредит обрабатывается через другой акционерный банк, то размер скидки составляет 0,6% от общей суммы кредита. скидка составляет 0,8%.

Есть также посредники, которые предоставляют подарки по соответствующим ценам. По словам покупателя дома, он недавно подал заявку на ипотеку в акционерном банке на сумму около 800 000 юаней через этого посредника. До того, как кредит был предоставлен, он получил бытовую технику на сумму около 5000 долларов. юаней; если он пройдет Посредник занимается этим вопросом в крупном государственном банке, и в качестве подарка ему предоставляется золотой слиток стоимостью около 0,5% от общей суммы кредита.

Стоит отметить, что относительно плана погашения кредита заемщика некоторые посредники заявили, что у банка есть определенные требования: «Часть денег можно погасить досрочно через месяц после выдачи кредита, но в первый год ее погасить невозможно. ", - сказал посредник.

Однако, если вы ведете ипотечный бизнес таким образом, чтобы получить скидки, также будут определенные риски для некоторых покупателей жилья, которые недостаточно хорошо понимают этот процесс.

«Недавно был клиент, который не знал, что дом, который он купил, был заложен, но банк отказался одобрить кредит». Практикующий специалист сказал: «Как правило, агентства недвижимости знакомы с этим процессом и помогут с домом». покупатель должен завершить настройку собственности арендодателя, но некоторые из них могут произойти, если покупатель дома решит подать заявку на ипотеку самостоятельно или избежать обращения в агентство недвижимости, чтобы получить скидки. Есть также некоторые нерегулярные учреждения, которые помогут клиентам упаковать материалы. чтобы облегчить сделку, и последствия будут еще более серьезными».

смена ролей

Представитель акционерного банка отметил, что при сотрудничестве между банками и агентствами недвижимости на счет компании другой стороны будет взиматься «плата за бизнес-консультацию» или «плата за продвижение». , но претендент на ипотеку не может получить эту сумму денег.

Существует также стороннее учреждение (ипотечный посредник), которое также является основным организатором текущих скидок по ипотечным кредитам. «Финанс» обратился к сотруднику как к покупателю жилья. По его словам, банк заключит с ним упаковочный договор с конкретными требованиями. Скидки в основном используются для привлечения клиентов, и сначала они авансируют комиссию, а затем банк оплачивает маркетинговые расходы. Во время этого процесса покупатели жилья не взимают никаких комиссий.

«Как правило, к нам за маркетингом приходят банки, которым не хватает производительности, и мы сделали это в прошлом году. Однако с этого года люди становятся все более заинтересованными, поэтому мы увеличим интенсивность скидок».Вышеупомянутые специалисты-практики далее заявили, что скидки, получаемые заявителями на ипотечный кредит, не только связаны с суммой кредита, но также будут корректироваться в зависимости от комиссий, взимаемых банком.

Для привлечения клиентов социальные платформы стали основной рекламной платформой для таких организаций. После отправки частного сообщения в Caijing для консультации человек, разместивший сообщение, напрямую предоставит свою контактную информацию. По словам практикующего, некоторые кейсы на социальных платформах нереальны и предназначены лишь для привлечения клиентов. «Иногда я прошу клиентов писать посты для обмена, и мне выплачивают определенную сумму компенсации, если рекомендация окажется успешной».

За активным продвижением ипотечных скидок со стороны посредников стоит растущее давление на ипотечный бизнес банков.

На примере шести крупнейших государственных банков данные годового отчета показывают, что по состоянию на конец 2023 года общий баланс ипотечных кредитов составил примерно 26 триллионов юаней, что более чем на 500 миллиардов юаней меньше, чем в 2022 году. Среди них, за исключением Почтового сберегательного банка Китая, который добился положительного роста масштабов ипотечных кредитов, остальные пять банков пережили спад.В связи с этим многие банки отметили в своих годовых отчетах корректировку рынка недвижимости и увеличение масштабов предоплат.

Согласно финансовой статистике, опубликованной Народным банком Китая, объем кредитов населению в первой половине этого года увеличился на 1,46 трлн юаней, из них среднесрочные и долгосрочные кредиты, представляющие собой кредиты на жилищное строительство, увеличились на 1,18 трлн юаней. В 2021-2023 годах эти данные составят 3,43 трлн юаней, 1,56 трлн юаней и 1,46 трлн юаней соответственно.

«Три года назад, если вы хотели ускорить выдачу кредита, вам, возможно, приходилось умолять банк, а некоторые люди даже стояли в очереди более полугода. Сейчас ситуация другая. Некоторые банки испытывают трудности с выполнением своих задач, поэтому они оплатят наши маркетинговые расходы». № 1. Заявляют практики из трехсторонних агентств.

Человек из кредитного отдела банка в Восточном Китае сказал, что уровень выдачи ипотечных кредитов его филиала в первой половине года составил менее 50%, и необходимость выполнения годовой цели очевидна.«Процентная ставка по ипотеке устанавливается головным офисом, поэтому ее нельзя снизить. В этом случае беспомощно платить маркетинговые сборы сторонним агентствам для привлечения клиентов».

В дополнение к энергичному маркетингу со стороны посредников, некоторые менеджеры банковских счетов также примут личное участие. Пользователь, успешно получивший скидки через ипотечный бизнес, сообщил, что после получения личного сообщения от менеджера по работе с клиентами он успешно получил скидки по ипотеке через менеджера по работе с клиентами.

Однако, когда Caijing спросил нескольких менеджеров банковских счетов, покупающих жилье, могут ли они получить скидки, все ответы были отрицательными.Человек из акционерного банка заявил: "Банки незаконно предоставляют скидки клиентам напрямую, но не исключается, что некоторые менеджеры по работе с клиентами будут сами давать деньги для выполнения квоты".

По его мнению, скидки могут легко спровоцировать жестокую конкуренцию между банками, а также повлиять на безопасность банковских кредитов. "Раньше подобные операции были ограничены, но теперь некоторые банки вновь появляются, чтобы конкурировать за кредитные ресурсы", - отметил далее вышеупомянутый человек.

Согласно «Уведомлению о самодисциплине, регулировании бизнеса по ипотечным кредитам на недвижимость и поддержании рыночного порядка», выпущенному Китайской банковской ассоциацией в 2010 году, оно требует, чтобы, начиная с 1 января того же года, любая форма распространения информации среди ипотечных посредников и их сотрудники будут остановлены. Платить «скидку», которая асимметрична предоставляемым услугам и является чисто деловым введением.

Время покупать дом?

Смена идентичности между банками и заемщиками за последние несколько лет отражает изменения на рынке недвижимости.

По данным Национального бюро статистики, с января по июнь текущего года торговая площадь вновь построенных коммерческих зданий составила 479,16 млн квадратных метров, снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 19,0%, из них торговая площадь жилой недвижимости сократилась на 21,9%. Продажи вновь построенного коммерческого жилья составили 4713,3 млрд юаней, снизившись на 25,0%, из них продажи жилой недвижимости упали на 26,9%. За тот же период 2021 года площадь продаж коммерческого жилья составила 886,35 миллиона квадратных метров, а объем продаж коммерческого жилья — 9,2931 миллиарда юаней.

Однако частые продажи льготных полисов заставили некоторых покупателей поверить, что сейчас хорошее время для покупки дома.«В настоящее время первоначальный взнос небольшой, кредит предоставляется быстро, процентная ставка низкая, и на рынке есть много домов на выбор».

Данные Huatai Securities показывают, что в июне 2024 года средние процентные ставки по кредитам на первое и второе жилье в 100 городах упали на 5 BP (базисных пунктов) и 8 BP с мая до 3,40% и 3,82%, оба из которых являются самый низкий уровень с 2014 года. Цикл кредитования в 100 городах составляет 28 дней, что на 6 дней медленнее, чем в мае, но по-прежнему находится на самом быстром уровне с 2019 года.

Представитель акционерного банка в Шанхае рассказал Caijing, что что касается бизнеса по жилищному кредитованию, то, судя по недавнему объему бизнеса, обработанного банком, объем транзакций за одну неделю увеличился в четыре-пять раз по сравнению с предыдущим периодом. предыдущий минимум: «Можно сказать, что он достиг уровня, который был несколько лет назад, и мы очень заняты, и наши выходные полностью забронированы».

Но вышеизложенное не отражает всей картины рынка.«Отчет об исследовании готовности жителей покупать дома в июне 2024 года» (далее «Отчет»), недавно опубликованный Китайским исследовательским институтом индекса, показывает, что готовность покупать дома в городах первого уровня достигла дна, и доля намерений купить жилье в конце июня была выше, чем в предыдущем месяце, и составила около 28%. Месячный прирост составил 0,8 процентных пункта; готовность покупать дома второго, третьего и третьего уровней; В городах четвертого эшелона продолжился спад.

В «Докладе» также отмечается, что нынешнее сопротивление покупке жилья все еще относительно очевидно, среди которого продолжающееся снижение цен на жилье стало основным сопротивлением покупке жилья.Опасения по поводу падения цен на жилье быстро росли с мая по июнь, особенно в период благоприятной политики. Компании по недвижимости активизировали свои усилия по сбору платежей за счет снижения цен и увеличения скидок. Цены на жилье в 70 городах упали до нового максимума. к росту опасений среди жителей по поводу падения цен на жилье В июне на долю приходится около 43%, занимая первое место среди факторов сопротивления, что на 5,3 процентных пункта больше, чем в апреле.

«Теперь, когда стоимость покупки дома снизилась, а ранее дефицитные ресурсы были высвобождены, объем транзакций увеличился. Но это потому, что на рынке много товарных запасов, и это займет определенное количество времени. чтобы его потреблять, пока неизвестно, могут ли цены на жилье вырасти», — сказал старший практикующий специалист в сфере недвижимости.

(По просьбе собеседника, Чжоу Ян — псевдоним; автор — репортер из Цайцзин)