Riepilogo

Alla fine del 2023, il saldo totale dei mutui ipotecari delle sei principali banche statali ammonta a circa 26mila miliardi di yuan, con una diminuzione di oltre 500 miliardi di yuan rispetto al 2022. Tra queste, ad eccezione della Banca di risparmio postale cinese, che ha ottenuto una crescita positiva nella scala dei mutui ipotecari immobiliari, le altre cinque banche hanno tutte registrato un calo.A questo proposito molte banche nei loro rapporti annuali hanno menzionato l'aggiustamento del mercato immobiliare e l'aumento dell'entità dei rimborsi anticipati.

Testo |. Yan Qinwen

Editore |. Hu Rongping e Yuan Man

Zhou Yang ricorda ancora di aver acquistato una casa a Shanghai nel 2021.

Case vendute subito dopo essersi invaghiti, prezzi delle case che quasi "salivano ogni mese"... Le condizioni un po' pazze del mercato stimolavano i suoi nervi in ​​ogni momento. Dalla visione della casa alla firma del contratto, Zhou Yang ha trascorso solo un mese, ma dalla richiesta di un mutuo al prestito bancario ha aspettato più di tre mesi;

A quel tempo, il tasso di interesse ipotecario di Zhou Yang era del 4,65%, così che quando il tasso di interesse ipotecario di Shanghai è stato adeguato al 5% (LPR+35BP) pochi mesi dopo, è stato fortunato ad aver "iniziato presto". Dopo diversi cicli successivi di riduzioni dell'LPR, il tasso di interesse ipotecario di Zhou Yang ha raggiunto il 4,2% (Nota: poiché il contratto di prestito prevede che sarà adeguato il 1° gennaio di ogni anno, tuttavia, attualmente non è influenzato dall'adeguamento LPR di quest'anno). il tasso ipotecario generalmente applicato a Shanghai Il tasso di interesse (3,4%) lo rende ancora un po' "difensivo".

Questo è anche l'esempio dei mutuatari che hanno acquistato case negli ultimi anni. Poiché l'LPR di oltre 5 anni è sceso di 10 punti base al 3,85%, i tassi di interesse ipotecari in tutto il paese sono stati ridotti contemporaneamente. In alcune aree, i tassi di interesse ipotecari delle banche sono stati bassi fino a "2". Secondo un rapporto di ricerca di Guojin Securities, i tassi di interesse ipotecari sono scesi a livelli storicamente bassi. I tassi di interesse su alcuni mutui esistenti rimangono ancora al di sopra del 4%.

Non sono solo i tassi di interesse ipotecari a far lamentare Zhou Yang che i tempi siano cambiati. I recenti post sull’esperienza sugli sconti per l’acquisto di case sulle piattaforme social hanno attirato la sua attenzione. Molti acquirenti di case hanno affermato di aver ricevuto "sorprese" extra quando hanno richiesto mutui ipotecari alle banche, alcune delle quali erano contanti depositati direttamente sui loro conti, altre erano regali di un certo valore. Secondo l'esperienza di un acquirente di una casa a Shanghai, un mutuo di 1 milione di yuan può ottenere uno sconto di quasi 10.000 yuan.

"Il mondo è davvero cambiato. Non solo il tasso d'interesse ipotecario è sceso ancora e ancora, ma ci sono anche ulteriori sussidi. Rispetto a tre anni fa, le identità delle banche e dei mutuatari sono invertite."

Sconti ipotecari

Dopo che il prestito bancario è stato emesso, la signora Du ha recentemente ricevuto con successo uno sconto di 20.000 yuan. La scelta di acquistare la sua prima casa quest'anno è considerata da lei la decisione giusta "Non solo il tasso di interesse ipotecario è basso, ma puoi anche ottenere sconti. Non c'è niente di meglio di questo."

All'inizio di giugno, la signora Du è stata presentata da un amico a un canale di elaborazione dei mutui che offriva sconti. Dopo il confronto, ha scelto di gestire l'attività dei mutui presso una banca commerciale cittadina nella Cina orientale. Gli sconti sono stati calcolati a 1.600 (0,6%). dell'importo del prestito. "L'account manager è molto entusiasta e fornisce il servizio porta a porta", ha affermato la signora Du.

Le operazioni di cui sopra sono state a lungo un segreto di Pulcinella. Cercando “sconti ipotecari” sulle piattaforme social, i casi correlati sono aumentati in modo significativo negli ultimi sei mesi. Le regioni in cui si trovano gli utenti non sono uniformi. Al di fuori di Shanghai, si possono vedere ovunque post di esperienze da Pechino, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Chengdu, Tianjin e altri luoghi.

Quando Caijing ha chiesto come gestire la situazione, l'inserzionista ha raccomandato con entusiasmo i canali pertinenti tramite messaggi privati. La maggior parte di loro ha dovuto rivolgersi a un intermediario e alcuni hanno fornito direttamente le informazioni di contatto del gestore del prestito della banca.

Come ottenere la riduzione del mutuo? Per dirla semplicemente, gli acquirenti di case devono trovare una banca che possa fornire sconti in anticipo prima e dopo la firma online. Dopo che entrambe le parti hanno concordato l'importo dello sconto, richiedono un mutuo. Dopo che il contratto di prestito è stato firmato ufficialmente, l'acquirente della casa lo farà ricevere gli sconti. Il tempo specifico varia, alcuni vengono ricevuti dopo l'emissione del prestito e altri vengono ricevuti durante il periodo di revisione del prestito.

Allo stesso tempo, ci sono differenze nella proporzione e nella forma degli sconti.Prendendo come esempio Shanghai, un intermediario fornisce direttamente rimborsi in contanti. Se il prestito viene elaborato tramite un'importante banca statale, lo sconto è pari allo 0,6% dell'importo totale del prestito, mentre se il prestito viene elaborato tramite un'altra banca per azioni; lo sconto è dello 0,8%.

Ci sono anche intermediari che forniscono regali con prezzi corrispondenti. Secondo un acquirente di case, recentemente ha richiesto un mutuo di circa 800.000 yuan ad una banca per azioni tramite questo intermediario Prima che gli fosse concesso il prestito, ha ricevuto elettrodomestici per un valore di circa 5.000 yuan; se ha superato L'intermediario gestisce la questione presso un'importante banca statale e il regalo fornito è un lingotto d'oro del valore di circa lo 0,5% dell'importo totale del prestito.

Vale la pena notare che per quanto riguarda il piano di rimborso del prestito del mutuatario, alcuni intermediari hanno affermato che la banca ha determinati requisiti: "Una parte del denaro può essere rimborsata in anticipo un mese dopo l'emissione del prestito, ma non può essere saldata nel primo anno. " Ha detto un intermediario.

Tuttavia, se gestisci l'attività dei mutui in questo modo per ottenere sconti, ci saranno anche alcuni rischi per alcuni acquirenti di case che non comprendono abbastanza bene il processo.

"Recentemente, c'era un cliente che non sapeva che la casa che aveva acquistato era ipotecata, ma la banca si era rifiutata di approvare il prestito." Un professionista ha detto: "In genere, le agenzie immobiliari conoscono la procedura e assisteranno la casa". acquirente per completare l'adeguamento della proprietà del proprietario, ma alcuni Ciò può accadere se un acquirente di casa sceglie di richiedere un mutuo per conto proprio o di evitare un'agenzia immobiliare per ottenere sconti. Ci sono anche alcune istituzioni irregolari che aiutano i clienti a confezionare i materiali per facilitare l’operazione, e le conseguenze saranno ancora più gravi”.

capovolgimento di ruoli

Una persona di una banca per azioni ha sottolineato che nella collaborazione tra banche e agenzie immobiliari viene versata una "commissione di consulenza aziendale" o una "commissione di promozione" sul conto aziendale dell'altra parte su base business-to-business , ma il richiedente del mutuo non può ottenere questo importo.

Esiste anche un istituto terzo (intermediario ipotecario), che è anche il principale promotore delle attuali agevolazioni sui mutui. "Finanza" è entrata in contatto con un dipendente in qualità di acquirente di case. Secondo la sua presentazione, la banca firmerà con lui un contratto di pacchetto con requisiti specifici in termini di indicatori. Gli sconti vengono utilizzati principalmente per attirare i clienti e le commissioni verranno prima anticipate da loro, quindi la banca pagherà le spese di marketing. Non ci sono commissioni da pagare per gli acquirenti di case durante questo processo.

"In genere, le banche che non hanno prestazioni adeguate si rivolgono a noi per il marketing. Lo abbiamo fatto l'anno scorso, ma da quest'anno le persone stanno diventando sempre più interessate, quindi aumenteremo l'intensità degli sconti."I professionisti sopra menzionati hanno inoltre affermato che l'importo dei rimborsi ricevuti dai richiedenti un mutuo ipotecario non è solo correlato all'importo del prestito, ma sarà anche adeguato in base alle commissioni addebitate dalla banca.

Per acquisire clienti, le piattaforme social sono diventate un'importante piattaforma promozionale per tali organizzazioni. Dopo aver inviato un messaggio privato a Caijing per consultazione, la persona che ha pubblicato il messaggio fornirà direttamente le proprie informazioni di contatto. Secondo un professionista, alcuni casi sulle piattaforme social non sono reali e servono solo ad attirare i clienti. "A volte chiederò ai clienti di scrivere post di condivisione e mi verrà pagato un certo compenso se la raccomandazione avrà successo."

Dietro la vigorosa promozione degli sconti sui mutui da parte degli intermediari c’è la pressione sulla crescita del business dei mutui delle banche.

Prendendo come esempio le sei principali banche statali, i dati del rapporto annuale mostrano che alla fine del 2023, il saldo totale dei mutui ipotecari era di circa 26 trilioni di yuan, con una diminuzione di oltre 500 miliardi di yuan rispetto al 2022. Tra queste, ad eccezione della Banca di risparmio postale cinese, che ha ottenuto una crescita positiva nella scala dei mutui ipotecari immobiliari, le altre cinque banche hanno tutte registrato un calo.A questo proposito molte banche nei loro rapporti annuali hanno menzionato l'aggiustamento del mercato immobiliare e l'aumento dell'entità dei rimborsi anticipati.

Secondo le statistiche finanziarie pubblicate dalla Banca popolare cinese, nella prima metà di quest'anno i prestiti alle famiglie sono aumentati di 1,46 trilioni di yuan, di cui i prestiti a medio e lungo termine che rappresentano mutui per l'edilizia residenziale sono aumentati di 1,18 trilioni di yuan. Nel periodo 2021-2023, questi dati saranno rispettivamente di 3,43 trilioni di yuan, 1,56 trilioni di yuan e 1,46 trilioni di yuan.

"Tre anni fa, se si voleva accelerare l'erogazione del prestito, forse si doveva chiedere l'elemosina alla banca, e alcune persone facevano addirittura la fila per più di sei mesi. La situazione ora è diversa. Alcune banche hanno difficoltà a raggiungere i loro obiettivi, quindi pagheranno le nostre spese di marketing." N. 1 Hanno dichiarato i praticanti delle agenzie tripartite.

Un dipendente del dipartimento crediti di una banca nella Cina orientale ha affermato che il tasso di completamento dei mutui ipotecari della sua filiale nella prima metà dell'anno è stato inferiore al 50% e che la pressione per raggiungere l'obiettivo dell'intero anno è evidente."Il tasso d'interesse ipotecario è stabilito dalla sede centrale, quindi non può essere abbassato. In questo caso, è inutile pagare commissioni di marketing ad agenzie terze per attirare i clienti."

Oltre all'intensa attività di marketing da parte degli intermediari, parteciperanno personalmente anche alcuni gestori di conti bancari. Un utente che ha ricevuto con successo sconti tramite l'attività di mutuo ha affermato che dopo aver ricevuto un messaggio privato su iniziativa dell'account manager, ha ottenuto con successo gli sconti ipotecari tramite l'account manager.

Tuttavia, quando Caijing ha chiesto a diversi gestori di conti bancari in qualità di acquirenti di case se potevano ottenere sconti, le risposte che hanno ottenuto sono state tutte negative.Un membro di una banca per azioni ha detto: "È illegale che le banche concedano sconti direttamente ai clienti, ma non è escluso che alcuni gestori di conti diano loro stessi i soldi per completare la quota".

A suo avviso, gli sconti possono facilmente innescare una concorrenza feroce tra le banche e incidere anche sulla sicurezza del credito bancario. "In precedenza questo tipo di operazioni era limitato, ma ora alcune banche sono apparse di nuovo per competere per le risorse di prestito", ha sottolineato inoltre la persona summenzionata.

Secondo la "Notice on Self-Discipline Consensus on Regifying Personal Real Estate Mortgage Loan Business and Maintenance Market Order" emessa dalla China Banking Association nel 2010, si prevede che a partire dal 1° gennaio di quell'anno, qualsiasi forma di diffusione agli intermediari ipotecari e i loro dipendenti verranno fermati, pagheranno una tariffa di “ribasso” asimmetrica rispetto ai servizi forniti e che è puramente di presentazione aziendale.

È ora di comprare una casa?

L’inversione di identità tra banche e mutuatari avvenuta negli ultimi anni riflette i cambiamenti nel mercato immobiliare.

Secondo l'Ufficio nazionale di statistica, da gennaio a giugno di quest'anno, la superficie di vendita degli edifici commerciali di nuova costruzione è stata di 479,16 milioni di metri quadrati, con un calo del 19,0% su base annua, di cui la superficie di vendita residenziale è diminuita del 21,9%. Le vendite di alloggi commerciali di nuova costruzione sono state di 4.713,3 miliardi di yuan, in calo del 25,0%, di cui le vendite residenziali sono diminuite del 26,9%. Nello stesso periodo del 2021, la superficie di vendita di alloggi commerciali era di 886,35 milioni di metri quadrati e il volume delle vendite di alloggi commerciali era di 9,2931 miliardi di yuan.

Tuttavia, le frequenti vendite di polizze favorevoli hanno portato alcuni acquirenti a credere che ora sia il momento giusto per acquistare una casa."Al giorno d'oggi l'acconto è piccolo, il prestito è veloce, il tasso di interesse è basso e ci sono molte case tra cui scegliere sul mercato", ha detto un acquirente di case.

I dati di Huatai Securities mostrano che nel giugno 2024, i tassi di interesse medi per i mutui per la prima e la seconda casa in 100 città sono diminuiti di 5 BP (punti base) e di 8 BP da maggio al 3,40% e 3,82%, entrambi i valori livelli più bassi dal 2014. Il ciclo dei prestiti in 100 città è di 28 giorni, 6 giorni più lento rispetto a maggio, ma ancora al livello più veloce dal 2019.

Una persona di una banca per azioni di Shanghai ha detto a Caijing che per quanto riguarda l'attività di mutui personali per la casa, a giudicare dal recente volume d'affari gestito dalla banca, il volume delle transazioni in una sola settimana è aumentato da quattro a cinque volte rispetto al minimo precedente. "Si può dire che abbiamo raggiunto il livello di qualche anno fa, siamo estremamente occupati e i nostri fine settimana sono al completo."

Ma quanto sopra non rappresenta l’intero quadro del mercato.Il "Rapporto di ricerca sulla disponibilità dei residenti ad acquistare case nel giugno 2024" (di seguito denominato "Rapporto") recentemente pubblicato dal China Index Research Institute mostra che la disponibilità ad acquistare case nelle città di primo livello ha toccato il fondo, e la percentuale delle intenzioni di acquisto di case alla fine di giugno è stata più forte rispetto al mese precedente, pari a circa il 28%. L'aumento su base mensile è stato di 0,8 punti percentuali per la disponibilità ad acquistare case di secondo, terzo livello e le città di quarto livello hanno continuato a diminuire. A giugno la disponibilità ad acquistare case è stata più forte che nel mese precedente e la percentuale è scesa rispettivamente di 3,9 punti percentuali e 1,9 punti percentuali.

Il "Rapporto" ha inoltre sottolineato che l'attuale resistenza all'acquisto di case è ancora relativamente evidente, tra cui il continuo calo dei prezzi delle case è diventato la principale resistenza all'acquisto di case.Le preoccupazioni per il calo dei prezzi delle case sono aumentate rapidamente da maggio a giugno, soprattutto durante il periodo di politiche favorevoli. Le società immobiliari hanno aumentato i loro sforzi per riscuotere i pagamenti dalle riduzioni dei prezzi e dall'aumento degli sconti. I prezzi delle case in 70 città sono scesi a un nuovo massimo alle crescenti preoccupazioni tra i residenti per il calo dei prezzi delle case Nel mese di giugno Rappresentano circa il 43%, al primo posto tra i fattori di resistenza, con un aumento di 5,3 punti percentuali rispetto ad aprile.

"Ora che il costo di acquisto di una casa è stato ridotto e che sono state liberate risorse precedentemente scarse, il volume delle transazioni è aumentato. Ma questo perché c'è molto inventario sul mercato e ci vorrà un certo tempo per consumarlo. Non è ancora noto se i prezzi delle case possano aumentare", ha detto un esperto professionista del settore immobiliare.

(Su richiesta dell'intervistato, Zhou Yang è uno pseudonimo; l'autore è un giornalista di Caijing)