Ringkasan

Pada akhir tahun 2023, total saldo pinjaman hipotek dari enam bank besar milik negara adalah sekitar 26 triliun yuan, turun lebih dari 500 miliar yuan dibandingkan tahun 2022. Diantaranya, kecuali Postal Savings Bank of China yang mencapai pertumbuhan positif dalam skala pinjaman hipotek perumahan, lima bank lainnya semuanya mengalami penurunan.Dalam hal ini, banyak bank menyebutkan dalam laporan tahunannya tentang penyesuaian pasar real estat dan peningkatan skala pelunasan lebih awal.

Teks |. Yan Qinwen

Editor |.Hu Rongping dan Yuan Man

Zhou Yang masih ingat membeli rumah di Shanghai pada tahun 2021.

Rumah yang langsung terjual setelah disukai, harga rumah yang hampir “naik setiap bulannya”… Kondisi pasar yang sedikit gila menstimulasi kegelisahannya setiap saat. Dari melihat rumah hingga menandatangani kontrak, Zhou Yang hanya menghabiskan waktu satu bulan; tetapi dari mengajukan hipotek hingga pinjaman bank, dia menunggu lebih dari tiga bulan.

Saat itu, suku bunga KPR Zhou Yang adalah 4,65%, sehingga ketika suku bunga KPR Shanghai disesuaikan menjadi 5% (LPR+35BP) beberapa bulan kemudian, dia beruntung bisa "memulainya lebih awal". Setelah beberapa putaran penurunan LPR berikutnya, suku bunga hipotek Zhou Yang telah mencapai 4,2% (Catatan: Karena kontrak pinjaman menetapkan bahwa akan disesuaikan pada tanggal 1 Januari setiap tahun, hal tersebut tidak terpengaruh oleh penyesuaian LPR tahun ini). suku bunga hipotek yang umumnya diterapkan di Shanghai Suku bunga (3,4%) masih membuatnya agak "defensif".

Hal ini juga merupakan contoh peminjam yang membeli rumah dalam beberapa tahun terakhir. Ketika LPR lebih dari 5 tahun turun 10 basis poin menjadi 3,85%, suku bunga hipotek di seluruh negeri telah diturunkan secara bersamaan. Di beberapa daerah, suku bunga hipotek bank serendah "2". Menurut laporan penelitian Guojin Securities, suku bunga hipotek telah turun ke level terendah dalam sejarah. Suku bunga beberapa KPR yang ada masih tetap di atas 4%.

Bukan hanya suku bunga hipotek yang membuat Zhou Yang menyesalkan bahwa zaman telah berubah. Postingan pengalaman baru-baru ini tentang potongan harga pembelian rumah di platform sosial menarik perhatiannya. Banyak pembeli rumah yang mengatakan bahwa mereka mendapat "kejutan" ekstra saat mengajukan pinjaman hipotek di bank, ada yang berupa uang tunai langsung disetorkan ke rekening mereka, dan ada pula yang berupa hadiah dengan nilai tertentu. Menurut pengalaman yang dibagikan oleh seorang pembeli rumah di Shanghai, hipotek sebesar 1 juta yuan bisa mendapatkan potongan harga hampir 10,000 yuan.

"Dunia telah benar-benar berubah. Tidak hanya suku bunga hipotek yang turun berulang kali, tetapi juga ada tambahan subsidi. Dibandingkan dengan tiga tahun lalu, identitas bank dan peminjam terbalik."

Rabat hipotek

Setelah pinjaman bank dikeluarkan, Du berhasil menerima potongan harga sebesar 20.000 yuan baru-baru ini. Memilih untuk membeli rumah pertamanya tahun ini dianggap sebagai keputusan yang tepat baginya. “Tidak hanya suku bunga KPR yang rendah, tetapi Anda juga bisa mendapatkan potongan harga.

Pada awal Juni, Du diperkenalkan oleh temannya ke saluran pemrosesan hipotek yang menawarkan potongan harga. Setelah dibandingkan, dia memilih untuk menangani bisnis hipotek di bank komersial kota di Tiongkok Timur. dari jumlah pinjaman. “Manajer akun sangat antusias dan memberikan layanan dari pintu ke pintu.”

Operasi di atas telah lama menjadi rahasia umum. Saat menelusuri “potongan hipotek” di platform sosial, kasus terkait telah meningkat secara signifikan dalam enam bulan terakhir. Wilayah tempat sharer berada tidak seragam. Di luar Shanghai, postingan pengalaman dari Beijing, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Chengdu, Tianjin, dan tempat lain juga dapat dilihat di mana-mana.

Ketika Caijing bertanya sebagai pembeli rumah bagaimana cara menanganinya, poster tersebut dengan antusias akan merekomendasikan saluran yang relevan melalui pesan pribadi. Kebanyakan dari mereka harus melalui perantara, dan beberapa akan langsung memberikan informasi kontak manajer pinjaman bank.

Bagaimana cara mendapatkan rabat KPR? Sederhananya, pembeli rumah harus mencari bank yang dapat memberikan potongan harga terlebih dahulu sebelum dan sesudah penandatanganan online. Setelah kedua belah pihak menyepakati jumlah potongan harga, mereka mengajukan hipotek. Setelah kontrak pinjaman resmi ditandatangani, pembeli rumah akan melakukannya menerima rabatnya. Waktu spesifiknya berbeda-beda, ada yang diterima setelah pinjaman dikeluarkan, dan ada pula yang diterima pada masa peninjauan pinjaman.

Pada saat yang sama, terdapat perbedaan dalam proporsi dan bentuk rabat.Ambil contoh Shanghai, perantara langsung memberikan potongan tunai. Jika pinjaman diproses melalui bank besar milik negara, potongannya adalah 0,6% dari total jumlah pinjaman; rabatnya 0,8%.

Ada juga perantara yang memberikan hadiah dengan harga yang sesuai. Menurut seorang pembeli rumah, dia baru-baru ini mengajukan hipotek sekitar 800.000 yuan dari bank saham gabungan melalui perantara ini. Sebelum pinjaman diberikan, dia menerima peralatan rumah tangga senilai sekitar 5.000 yuan; jika dia lulus Perantara menangani masalah ini di bank besar milik negara, dan hadiah yang diberikan adalah emas batangan senilai sekitar 0,5% dari total jumlah pinjaman.

Perlu dicatat bahwa mengenai rencana pembayaran kembali pinjaman peminjam, beberapa perantara mengatakan bahwa bank memiliki persyaratan tertentu "Sebagian uang dapat dilunasi di muka satu bulan setelah pinjaman diberikan, tetapi tidak dapat dilunasi pada tahun pertama. Kata seorang perantara.

Namun, jika Anda menangani bisnis hipotek dengan cara ini untuk mendapatkan potongan harga, juga akan ada risiko tertentu bagi beberapa pembeli rumah yang kurang memahami prosesnya.

“Baru-baru ini, ada seorang nasabah yang tidak mengetahui bahwa rumah yang dibelinya telah digadaikan, namun bank menolak menyetujui pinjaman tersebut.” Seorang praktisi berkata, “Umumnya, agen real estat mengetahui prosesnya dan akan membantu rumah tersebut pembeli untuk menyelesaikan penyesuaian properti pemilik, tetapi beberapa Hal ini mungkin terjadi jika pembeli rumah memilih untuk mengajukan hipotek sendiri atau menghindari agen real estat untuk mendapatkan potongan harga. Ada juga beberapa lembaga tidak teratur yang akan membantu pelanggan mengemas materi untuk memfasilitasi transaksi, dan konsekuensinya akan lebih serius.”

Pertukaran peran

Seseorang dari bank saham gabungan menunjukkan bahwa dalam kerja sama antara bank dan agen real estate, akan ada "biaya konsultasi bisnis" atau "biaya promosi" yang dibayarkan ke rekening perusahaan pihak lain berdasarkan bisnis-ke-bisnis. , tetapi pemohon hipotek tidak dapat memperoleh uang tersebut.

Ada juga lembaga pihak ketiga (perantara hipotek), yang juga merupakan promotor utama rabat hipotek saat ini. "Keuangan" melakukan kontak dengan karyawan sebagai pembeli rumah. Menurut perkenalannya, bank akan menandatangani kontrak pengemasan dengannya, dengan persyaratan indikator tertentu. Rabat terutama digunakan untuk menarik pelanggan, dan biayanya akan dibayarkan terlebih dahulu oleh mereka, dan kemudian bank akan membayar biaya pemasaran. Tidak ada biaya yang harus dibayar pembeli rumah selama proses ini.

“Umumnya bank-bank yang kinerjanya kurang akan datang ke kami untuk pemasaran. Kami melakukannya tahun lalu, tapi sejak tahun ini masyarakat semakin berminat, jadi kami akan tingkatkan intensitas rabatnya.”Lebih lanjut para praktisi di atas menyatakan bahwa besaran rabat yang diterima pemohon KPR tidak hanya terkait dengan besaran pinjaman, tetapi juga akan disesuaikan dengan biaya yang dibebankan oleh bank.

Untuk mendapatkan pelanggan, platform sosial telah menjadi platform promosi utama bagi organisasi semacam itu. Setelah mengirim pesan pribadi ke Caijing untuk konsultasi, orang yang memposting pesan tersebut akan langsung memberikan informasi kontaknya. Menurut seorang praktisi, beberapa kasus di platform sosial tidak nyata dan hanya untuk menarik pelanggan. “Terkadang saya akan meminta pelanggan untuk menulis postingan berbagi, dan saya akan diberi sejumlah kompensasi jika rekomendasinya berhasil.”

Di balik gencarnya promosi rabat hipotek oleh perantara adalah tekanan pertumbuhan pada bisnis hipotek bank.

Mengambil contoh enam bank besar milik negara, data laporan tahunan menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2023, total saldo pinjaman hipotek berjumlah sekitar 26 triliun yuan, turun lebih dari 500 miliar yuan dibandingkan tahun 2022. Diantaranya, kecuali Postal Savings Bank of China yang mencapai pertumbuhan positif dalam skala pinjaman hipotek perumahan, lima bank lainnya semuanya mengalami penurunan.Dalam hal ini, banyak bank menyebutkan dalam laporan tahunannya tentang penyesuaian pasar real estat dan peningkatan skala pembayaran di muka.

Menurut statistik keuangan yang dirilis oleh Bank Rakyat Tiongkok, pinjaman rumah tangga meningkat sebesar 1,46 triliun yuan pada paruh pertama tahun ini, di mana pinjaman jangka menengah dan panjang yang mewakili pinjaman perumahan meningkat sebesar 1,18 triliun yuan. Pada 2021-2023, datanya masing-masing sebesar 3,43 triliun yuan, 1,56 triliun yuan, dan 1,46 triliun yuan.

“Tiga tahun lalu, kalau ingin mempercepat pencairan kredit, mungkin harus mengemis ke bank, bahkan ada yang mengantri lebih dari setengah tahun. Sekarang situasinya berbeda. Ada bank yang kesulitan mencapai targetnya, jadi mereka akan membayar biaya pemasaran kami." Praktisi No. 1 dari lembaga tripartit menyatakan.

Seseorang dari departemen kredit sebuah bank di Tiongkok Timur mengatakan bahwa tingkat penyelesaian pinjaman hipotek cabangnya pada paruh pertama tahun ini kurang dari 50%, dan tekanan untuk menyelesaikan target setahun penuh sudah jelas.“Suku bunga KPR ditentukan oleh kantor pusat, jadi tidak bisa diturunkan. Dalam hal ini, tidak berdaya membayar biaya pemasaran kepada pihak ketiga untuk menarik nasabah.”

Selain pemasaran yang gencar oleh perantara, beberapa pengelola rekening bank juga akan berpartisipasi secara pribadi. Seorang pengguna yang berhasil menerima rabat melalui bisnis hipotek mengatakan bahwa setelah menerima pesan pribadi dari inisiatif manajer akun, ia berhasil memperoleh rabat hipotek melalui manajer akun.

Namun, ketika Caijing bertanya kepada beberapa pengelola rekening bank sebagai pembeli rumah apakah mereka bisa mendapatkan potongan harga, jawaban yang mereka dapatkan semuanya negatif.Seseorang dari bank saham gabungan berkata: "Adalah ilegal bagi bank untuk memberikan rabat secara langsung kepada nasabah, namun tidak menutup kemungkinan bahwa beberapa pengelola rekening akan memberikan uangnya sendiri untuk memenuhi kuota."

Menurutnya, rabat dapat dengan mudah memicu persaingan sengit antar bank dan juga mempengaruhi keamanan kredit bank. “Operasi semacam ini telah dibatasi sebelumnya, tetapi sekarang beberapa bank telah muncul lagi untuk bersaing mendapatkan sumber pinjaman.” Lebih lanjut orang yang disebutkan di atas menunjukkan.

Menurut "Pemberitahuan Konsensus Disiplin Diri tentang Pengaturan Bisnis Pinjaman Hipotek Real Estat Pribadi dan Menjaga Tatanan Pasar" yang dikeluarkan oleh Asosiasi Perbankan China pada tahun 2010, mensyaratkan bahwa mulai tanggal 1 Januari tahun itu, segala bentuk sosialisasi kepada perantara hipotek dan karyawannya akan dihentikan. Membayar biaya "rebate" yang tidak simetris dengan layanan yang diberikan dan murni perkenalan bisnis.

Saatnya membeli rumah?

Pembalikan identitas antara bank dan peminjam selama beberapa tahun terakhir mencerminkan perubahan di pasar real estate.

Menurut Biro Statistik Nasional, dari Januari hingga Juni tahun ini, area penjualan bangunan komersial yang baru dibangun adalah 479,16 juta meter persegi, turun 19,0% dari tahun ke tahun, dimana area penjualan perumahan turun sebesar 21,9%. Penjualan perumahan komersial yang baru dibangun mencapai 4.713,3 miliar yuan, turun 25,0%, dimana penjualan perumahan turun 26,9%. Pada periode yang sama tahun 2021, luas penjualan perumahan komersial sebesar 886,35 juta meter persegi, dan volume penjualan perumahan komersial sebesar 9,2931 miliar yuan.

Namun, seringnya penjualan kebijakan yang menguntungkan telah membuat beberapa pembeli percaya bahwa sekarang adalah saat yang tepat untuk membeli rumah.“Saat ini uang mukanya kecil, pinjamannya cepat, suku bunganya rendah, dan banyak pilihan rumah di pasaran.”

Data dari Huatai Securities menunjukkan bahwa pada bulan Juni 2024, rata-rata suku bunga pinjaman rumah pertama dan kedua di 100 kota turun sebesar 5 BP (basis poin) dan 8 BP dari bulan Mei menjadi 3,40% dan 3,82%, keduanya merupakan level terendah sejak 2014. Siklus pinjaman di 100 kota adalah 28 hari, 6 hari lebih lambat dibandingkan bulan Mei, namun masih berada pada level tercepat sejak tahun 2019.

Seseorang dari bank saham gabungan di Shanghai mengatakan kepada Caijing bahwa sejauh menyangkut bisnis pinjaman perumahan pribadi, dilihat dari volume bisnis yang ditangani oleh bank baru-baru ini, volume transaksi satu minggu telah meningkat empat hingga lima kali lipat dibandingkan dengan terendah sebelumnya. “Dapat dikatakan bahwa ini telah mencapai level beberapa tahun yang lalu, dan kami sangat sibuk, dan akhir pekan kami sudah penuh dipesan.”

Namun hal di atas tidak mewakili gambaran pasar secara keseluruhan."Laporan Penelitian tentang Kesediaan Penduduk untuk Membeli Rumah pada Juni 2024" (selanjutnya disebut "Laporan") yang baru-baru ini dirilis oleh China Index Research Institute menunjukkan bahwa keinginan untuk membeli rumah di kota-kota lapis pertama telah mencapai titik terendah, dan proporsi niat membeli rumah pada akhir bulan Juni lebih kuat dibandingkan bulan sebelumnya, yaitu sekitar 28%. Peningkatan dari bulan ke bulan adalah sebesar 0,8 poin persentase; kota-kota tingkat keempat terus menurun. Pada bulan Juni, keinginan untuk membeli rumah lebih kuat dibandingkan bulan sebelumnya, dan proporsinya turun masing-masing sebesar 3,9 poin persentase dan 1,9 poin persentase.

"Laporan" tersebut juga menunjukkan bahwa resistensi terhadap pembelian rumah saat ini masih relatif jelas, di antaranya berlanjutnya penurunan harga rumah menjadi resistensi utama terhadap pembelian rumah., Kekhawatiran terhadap penurunan harga rumah meningkat pesat dari bulan Mei hingga Juni, terutama selama periode jendela kebijakan yang menguntungkan. Perusahaan real estat meningkatkan upaya mereka untuk mengumpulkan pembayaran dari penurunan harga dan peningkatan harga rumah di 70 kota yang jatuh ke titik tertinggi baru meningkatnya kekhawatiran di kalangan penduduk mengenai jatuhnya harga rumah. Pada bulan Juni, menyumbang sekitar 43%, menempati peringkat pertama di antara faktor-faktor resistensi, meningkat sebesar 5,3 poin persentase dari bulan April.

“Sekarang biaya pembelian rumah telah berkurang, dan sumber daya yang sebelumnya langka telah dilepaskan, volume transaksi meningkat. Namun hal ini karena banyaknya persediaan di pasar, dan akan memakan waktu tertentu. untuk mengkonsumsinya. Masih belum diketahui apakah harga rumah bisa naik." Seorang praktisi senior di industri real estat berkata.

(Atas permintaan orang yang diwawancarai, Zhou Yang adalah nama samaran; penulis adalah reporter dari Caijing)