요약

2023년 말 기준 6대 국영은행의 총 주택담보대출 잔액은 약 26조 위안으로 2022년 대비 5000억 위안 이상 감소했다. 이 중 주택담보대출 규모가 플러스 성장을 이룬 중국우정저축은행을 제외한 나머지 5개 은행은 모두 감소세를 보였다.이에 대해 많은 은행들은 연차보고서에서 부동산 시장 조정과 조기상환 규모 확대 등을 언급했다.

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편집자 후롱핑(Hu Rongping) 및 위안만(Yuan Man)

Zhou Yang은 2021년에 상하이에서 집을 구입한 것을 아직도 기억합니다.

마음에 들자마자 바로 팔린 집들, '매월 오르는' 집값... 조금은 미친 시장 상황이 매 순간 그의 신경을 자극했다. 집을 보는 것부터 계약을 체결하는 것까지 Zhou Yang은 한 달밖에 걸리지 않았지만 모기지 신청부터 은행 대출까지 3개월 이상을 기다렸습니다.

당시 Zhou Yang의 모기지 이자율은 4.65%였기 때문에 몇 달 후 상하이의 모기지 이자율이 5%(LPR+35BP)로 조정되었을 때 그는 운이 좋게도 "일찍 시작"했습니다. 이후 여러 차례 LPR 인하를 거친 후 Zhou Yang의 모기지 이자율은 4.2%에 도달했습니다. (참고: 대출 계약에 매년 1월 1일 조정이 적용되므로 올해 LPR 조정의 영향을 받지 않습니다.) 상하이에서 일반적으로 시행되는 모기지 금리(3.4%)는 여전히 그를 다소 "방어적"으로 만듭니다.

이는 지난 몇 년간 주택을 구입한 대출자의 전형이기도 합니다. 5년 이상 LPR이 3.85%로 10bp 하락하면서 전국 모기지 금리도 일제히 인하됐고, 일부 지역에서는 은행 모기지 금리가 '2'까지 낮아졌다. Guojin Securities의 연구 보고서에 따르면 모기지 금리가 역사적으로 낮은 수준으로 떨어졌습니다. 일부 기존 모기지의 이자율은 여전히 ​​4% 이상으로 유지됩니다.

Zhou Yang이 시대가 변했다는 사실을 한탄하게 만드는 것은 모기지 이자율뿐만이 아닙니다. 최근 소셜 플랫폼에 게시된 주택 구매 리베이트에 대한 경험이 그의 관심을 끌었습니다. 많은 주택 구입자들은 은행에 모기지 대출을 신청할 때 추가로 "깜짝 놀랄 만한 일"을 받았다고 말했습니다. 그 중 일부는 계좌에 직접 입금된 현금이었고 일부는 특정 가치의 선물이었습니다. 상하이의 주택 구매자가 공유한 경험에 따르면, 100만 위안의 모기지론으로 거의 10,000위안의 리베이트를 받을 수 있습니다.

"세상이 정말 변했어요. 모기지 이자율이 계속해서 떨어졌을 뿐만 아니라 추가 보조금도 있습니다. 3년 전과 비교하면 은행과 대출자의 정체성이 뒤집어졌습니다."

모기지 리베이트

은행 대출이 이루어진 후 Du씨는 최근 20,000위안의 리베이트를 성공적으로 받았습니다. 그녀가 올해 첫 집을 구입하기로 한 것은 옳은 결정이라고 생각합니다. “모기지 이자율이 낮을 뿐만 아니라 리베이트도 받을 수 있으니 이보다 더 좋은 것은 없습니다.”

6월 초 Du씨는 친구로부터 리베이트를 제공하는 모기지 처리 채널을 소개받았습니다. 비교 후 그녀는 리베이트가 1,600(0.6%)으로 계산된 한 도시 상업 은행에서 모기지 사업을 처리하기로 결정했습니다. 대출금액의. "계정 관리자는 매우 열정적이며 방문 서비스를 제공합니다."

위의 작업은 오랫동안 공개된 비밀이었습니다. 소셜 플랫폼에서 '모기지 리베이트'를 검색하면 지난 6개월 동안 관련 사례가 크게 늘어났습니다. 공유자가 위치한 지역은 일정하지 않습니다. 상하이 외에도 베이징, 광저우, 선전, 쑤저우, 청두, 텐진 등의 경험 게시물도 곳곳에서 볼 수 있습니다.

Caijing이 주택 구매자로서 어떻게 처리해야 하는지 물었을 때 포스터는 개인 메시지를 통해 관련 채널을 열성적으로 추천했으며 대부분은 중개자를 거쳐야 했으며 일부는 은행 대출 관리자의 연락처를 직접 제공했습니다.

모기지 리베이트는 어떻게 받나요? 간단히 말하면, 주택 구매자는 온라인 서명 전후에 미리 리베이트를 제공할 수 있는 은행을 찾아야 하며, 양측이 리베이트 금액에 합의한 후 대출 계약이 공식적으로 체결된 후 주택 담보 대출을 신청하게 됩니다. 리베이트를 받습니다. 구체적인 시기는 다양하며, 대출이 이루어진 후 받는 경우도 있고, 대출심사 기간 중에 받는 경우도 있습니다.

동시에 리베이트의 비율과 형태에도 차이가 있습니다.상하이를 예로 들면, 중개인이 직접 현금 리베이트를 제공합니다. 대출이 주요 국영 은행을 통해 처리되면 리베이트는 총 대출 금액의 0.6%입니다. 리베이트는 0.8%이다.

이에 상응하는 가격으로 선물을 제공하는 중개업체도 있다. 한 주택 구매자에 따르면 그는 최근 이 중개업체를 통해 합자은행에 80만 위안 정도의 담보대출을 신청한 뒤 대출이 승인되기 전까지 약 5000달러 상당의 가전제품을 받았다. 통과한 경우 중개업자는 주요 국영은행에서 사건을 처리하며, 제공되는 선물은 총 대출금액의 약 0.5%에 해당하는 금괴이다.

차용인의 대출 상환 계획과 관련하여 일부 중개인은 은행이 특정 요구 사항을 가지고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다. "돈의 일부는 대출이 이루어진 후 한 달 전에 미리 상환할 수 있지만 첫해에는 정산이 불가능합니다." "라고 중개업자는 말했다.

그러나 리베이트를 받기 위해 이러한 방식으로 모기지 사업을 처리하는 경우 프로세스를 충분히 이해하지 못하는 일부 주택 구매자에게는 특정 위험이 있을 수도 있습니다.

최근 자신이 구입한 집이 담보대출을 받았는지 모르는 고객이 있었는데 은행에서 대출 승인을 거부했다”고 말했다. 구매자가 집주인의 재산 조정을 완료하는 데 도움을 주지만 일부 주택 구매자가 스스로 모기지를 신청하거나 리베이트를 받기 위해 부동산 중개인을 피하는 경우 이러한 일이 발생할 수 있습니다. 또한 고객이 자재를 포장하는 데 도움을 주는 일부 비정규 기관도 있습니다. 거래를 원활하게 하기 위해, 그 결과는 더욱 심각해질 것입니다.”

역할 반전

합자은행 관계자는 은행과 부동산 중개업자 간 협력에서 B2B 방식으로 상대방 회사계좌로 '사업컨설팅비'나 '홍보비'가 지급될 예정이라고 짚었다. , 그러나 모기지 신청자는 이 금액을 받을 수 없습니다.

현재 모기지 리베이트의 주요 발기인이기도 한 제3자 기관(모기지 중개자)도 있습니다. "금융"은 주택 구매자로서 직원과 접촉했습니다. 그의 소개에 따르면 은행은 특정 지표 요구 사항을 포함하여 그와 포장 계약을 체결할 것입니다. 리베이트는 주로 고객 유치에 사용되며 고객이 먼저 수수료를 선지급하고 마케팅 비용은 은행에서 지불합니다. 이 과정에서 주택 구입자가 지불해야 할 수수료는 없습니다.

“일반적으로 성과가 부족한 은행들이 마케팅을 위해 찾아오는데, 작년에도 그렇게 했습니다. 그런데 올해부터 사람들의 관심이 점점 높아지고 있어 리베이트 강도를 높일 예정입니다.”위에 언급된 실무자들은 모기지 대출 신청자가 받는 리베이트는 대출 금액과 관련될 뿐만 아니라 은행이 부과하는 수수료에 따라 조정될 것이라고 덧붙였습니다.

고객을 확보하기 위해 소셜 플랫폼은 이러한 조직의 주요 홍보 플랫폼이 되었습니다. 상담을 위해 Caijing에 비공개 메시지를 보낸 후, 메시지를 게시한 사람이 직접 연락처를 제공합니다. 한 실무자에 따르면 소셜 플랫폼의 일부 사례는 실제가 아니며 단지 고객 유치를 위한 것일 뿐이라고 합니다. "가끔 고객분들께 공유글 작성을 부탁드리고, 추천이 성공하면 일정 금액의 보상을 드려요."

중개인이 모기지 리베이트를 적극적으로 홍보하는 이면에는 은행 모기지 사업에 대한 성장 압력이 있습니다.

6대 국유은행을 예로 들면, 연간 보고서 데이터에 따르면 2023년 말 기준 총 모기지 대출 잔액은 약 26조 위안으로 2022년에 비해 5000억 위안 이상 감소했다. 이 중 주택담보대출 규모가 플러스 성장을 이룬 중국우정저축은행을 제외한 나머지 5개 은행은 모두 감소세를 보였다.이에 대해 많은 은행들은 연차보고서에서 부동산 시장 조정과 선불금 규모 확대 등을 언급했다.

중국인민은행이 발표한 금융통계에 따르면 올해 상반기 가계대출은 1조4600억위안 증가했고, 이 가운데 주거용 주택대출을 대표하는 중장기대출이 1조1800억위안 늘었다. 2021~2023년에는 이 데이터가 각각 3조 4300억 위안, 1조 5600억 위안, 1조 4600억 위안이 될 것이다.

"3년 전만 해도 대출금 지급 속도를 높이려면 은행에 구걸해야 할 수도 있었고, 어떤 사람은 반년 넘게 줄을 서기도 했습니다. 지금은 상황이 다릅니다. 일부 은행은 목표를 달성하는 데 어려움을 겪습니다. 그들은 우리의 마케팅 비용을 지불할 것입니다." 3자 기관의 1위 실무자들은 말했습니다.

중국 동부 지역의 한 은행 신용부서 관계자는 자신이 속한 지점의 상반기 주택담보대출 완료율이 50%도 안 돼 연간 목표를 완수해야 한다는 압박감이 자명하다고 말했다."모기지 금리는 본사에서 정하기 때문에 낮출 수 없습니다. 이 경우 고객 유치를 위해 제3자 기관에 마케팅 비용을 지불하는 것은 속수무책입니다."

중개업체의 활발한 마케팅과 더불어 일부 은행 계좌 관리자도 직접 참여할 예정이다. 모기지 사업을 통해 리베이트를 성공적으로 받은 사용자는 계정 관리자의 이니셔티브로부터 비공개 메시지를 받은 후 계정 관리자를 통해 모기지 리베이트를 성공적으로 받았다고 말했습니다.

그러나 Caijing이 주택 구매자인 여러 은행 계좌 관리자에게 리베이트를 받을 수 있는지 물었을 때 그들이 얻은 대답은 모두 부정적이었습니다.한 합자은행 관계자는 "은행이 고객에게 직접 리베이트를 주는 것은 불법이지만 일부 계좌관리자가 할당량을 채우기 위해 스스로 돈을 줄 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

그의 견해로는 리베이트는 은행 간의 악의적인 경쟁을 쉽게 촉발할 수 있으며 은행 신용 안전성에도 영향을 미칠 수 있습니다. "이런 종류의 운영은 예전에는 제한됐지만 이제는 대출 자원을 놓고 경쟁하기 위해 일부 은행이 다시 등장하고 있습니다."

2010년 중국 은행 협회가 발행한 "개인 부동산 담보 대출 사업 규제 및 시장 질서 유지에 관한 자율 합의에 관한 고시"에 따르면, 그 해 1월 1일부터 모기지 중개자에게 모든 형태의 전파가 이루어져야 합니다. 제공된 서비스에 대해 비대칭적이고 순전히 사업 소개에 해당하는 "리베이트" 수수료를 지불해야 합니다.

집을 살 시간인가?

지난 몇 년 동안 은행과 대출자 간의 신분 역전은 부동산 시장의 변화를 반영합니다.

국가통계국에 따르면 올해 1~6월 신축 상업용 건물 매매면적은 4억7916만㎡로 전년 동기 대비 19.0% 감소했으며, 이 중 주거용 매매면적은 2011년 4억7916만㎡로 줄었다. 21.9%. 신규 건설 상업용 주택 판매액은 4조 7,133억 위안으로 25.0% 감소했으며, 그 중 주택 판매는 26.9% 감소했습니다. 2021년 같은 기간 상업용 주택 매매면적은 8억8635만㎡, 상업용 주택 매매액은 92억9310만 위안에 달했다.

그러나 유리한 정책의 빈번한 판매로 인해 일부 구매자는 지금이 주택을 구입하기에 좋은 시기라고 믿게 되었습니다.“요즘은 계약금도 적고, 대출도 빠르고, 이자도 저렴하고, 시중에 선택할 수 있는 집도 많아요.”

화타이증권의 데이터에 따르면 2024년 6월 100개 도시의 1주택 및 2주택 대출 평균 이자율은 5월보다 5BP(베이시스 포인트), 8BP 하락한 3.40%와 3.82%를 기록했습니다. 2014년 이후 최저 수준. 100개 도시의 대출주기는 28일로 5월보다 6일 느리지만 여전히 2019년 이후 가장 빠른 수준이다.

상하이의 한 합자은행 관계자는 개인 주택대출 사업과 관련하여 최근 은행이 처리한 업무량으로 볼 때 일주일간 거래량이 전월에 비해 4~5배 증가했다고 말했다. "몇 년 전 수준에 도달했다고 할 수 있는데, 우리는 매우 바쁘고 주말에는 예약이 꽉 차 있습니다."

그러나 위의 내용이 시장의 전체 그림을 대변하는 것은 아닙니다.중국지수연구소가 최근 발표한 '2024년 6월 주민 주택 구입 의향 연구 보고서'(이하 '보고서')에 따르면 1선 도시의 주택 구입 의향은 바닥을 쳤고, 6월 말 주택 구매 의향 비율은 전월보다 강해 약 28%를 차지했다. 전월 대비 2층, 3층 주택 구매 의향은 0.8%포인트 증가했다. 4선 도시는 계속 하락세를 이어가며 주택 구입 의향은 전월보다 강세를 보였으며 그 비율은 각각 3.9%포인트, 1.9%포인트 하락했다.

보고서는 또한 현재의 주택 구입에 대한 저항은 여전히 ​​상대적으로 뚜렷하며, 그 중 주택 가격의 지속적인 하락이 주택 구입에 대한 주요 저항이 되었다고 지적했습니다.특히 5월부터 6월까지 주택 가격 하락에 대한 우려가 급증했으며, 특히 우호적인 정책 기간 동안 부동산 회사들은 가격 인하로 인한 지불금을 모으기 위해 노력했고, 70개 도시의 주택 가격은 사상 최고치를 기록했습니다. 6월에는 집값 하락에 대한 주민들의 우려가 커져 저항요인 중 약 43%를 차지해 4월보다 5.3%포인트 증가했다.

“이제는 집을 사는 데 드는 비용이 줄어들고, 예전에는 부족했던 자원이 풀려 거래량이 늘어났습니다. 하지만 이는 시중에 재고가 많아 일정 시간이 걸리기 때문입니다. 부동산 업계 관계자는 “집값이 오를 수 있을지는 아직 알 수 없다”고 말했다.

(인터뷰 대상자의 요청에 따라 Zhou Yang은 가명이며 저자는 Caijing 기자입니다)