Yhteenveto

Vuoden 2023 lopussa kuuden suuren valtion omistaman pankin asuntolainasaldo oli yhteensä noin 26 biljoonaa juania, mikä on yli 500 miljardia yuania vähemmän kuin vuonna 2022. Näistä lukuun ottamatta Kiinan postisäästöpankkia, joka saavutti positiivisen kasvun asuntoluottojen mittakaavassa, kaikki viisi muuta pankkia kokivat laskua.Tässä yhteydessä monet pankit mainitsevat vuosikertomuksissaan kiinteistömarkkinoiden sopeutumisen ja ennenaikaisten takaisinmaksujen asteikon kasvun.

Teksti |. Yan Qinwen

Toimittaja |. Hu Rongping ja Yuan Man

Zhou Yang muistaa edelleen ostaneensa talon Shanghaista vuonna 2021.

Taloja, jotka myytiin heti ihastuksen jälkeen, asuntojen hinnat, jotka melkein "nousivat joka kuukausi"... Hieman hullu markkinatilanne piristi hänen hermojaan joka hetki. Zhou Yang käytti talon katselusta sopimuksen allekirjoittamiseen vain yhden kuukauden, mutta asuntolainahakemuksesta pankkilainaan hän odotti yli kolme kuukautta.

Zhou Yangin asuntolainan korko oli tuolloin 4,65 %, joten kun Shanghain asuntolainan korko säädettiin 5 %:iin (LPR+35BP) muutamaa kuukautta myöhemmin, hän oli onnekas, kun hän "alkoi aikaisin". Useiden myöhempien LPR-alennusten jälkeen Zhou Yangin asuntolainan korko on saavuttanut 4,2 % (Huomaa: koska lainasopimuksessa määrätään, että sitä tarkistetaan 1. tammikuuta joka vuosi, tämän vuoden LPR-oikaisu ei kuitenkaan vaikuta siihen). Shanghaissa yleisesti käytetty asuntolainan korko Korko (3,4 %) tekee hänestä edelleen jonkin verran "puolustavan".

Tämä on myös esimerkki lainaajista, jotka ovat ostaneet taloa viime vuosina. Yli 5 vuoden LPR laski 10 peruspistettä 3,85 %:iin, asuntolainojen korot ovat laskeneet samanaikaisesti joillakin alueilla pankkien asuntolainojen korot ovat olleet jopa "2". Guojin Securitiesin tutkimusraportin mukaan asuntolainojen korot ovat laskeneet historiallisen alhaiselle tasolle. Joidenkin olemassa olevien asuntolainojen korot ovat edelleen yli 4 %.

Ei vain asuntolainojen korot, jotka saavat Zhou Yangin valittamaan ajat muuttuneet Viimeaikaiset kokemukset asunnon ostoalennuksista sosiaalisilla alustoilla herättivät hänen huomionsa. Monet asunnon ostajat kertoivat saavansa ylimääräisiä "yllätyksiä" hakiessaan asuntolainaa pankeista, joista osa oli suoraan tilille talletettua käteistä ja osa tietyn arvoista lahjaa. Shanghaissa asunnon ostajan jakaman kokemuksen mukaan miljoonan juanin asuntolainasta voi saada lähes 10 000 juanin alennuksen.

"Maailma on todella muuttunut. Asuntolainojen korot eivät ole pudonneet kerta toisensa jälkeen, vaan myös lisätukea on tullut. Kolmen vuoden takaiseen verrattuna pankkien ja lainanottajien identiteetit ovat päinvastaisia, Zhou Yang huokaisi."

Asuntolainan alennukset

Pankkilainan myöntämisen jälkeen Du sai äskettäin onnistuneesti 20 000 yuanin alennuksen. Hän pitää ensimmäisen asunnon ostoa tänä vuonna oikeana päätöksenä.

Kesäkuun alussa ystävä esitteli Dun asuntolainojen käsittelykanavan, joka tarjosi alennuksia. Vertailun jälkeen hän päätti hoitaa asuntolainaliiketoiminnan Itä-Kiinan kaupungin liikepankissa. lainan määrästä. "Tilipäällikkö on erittäin innostunut ja tarjoaa ovelta ovelle -palvelua."

Edellä mainitut operaatiot ovat olleet pitkään avoin salaisuus. Kun etsit "asuntolaina-alennuksia" sosiaalisilta alustoilta, asiaan liittyvät tapaukset ovat lisääntyneet merkittävästi viimeisen kuuden kuukauden aikana. Alueet, joilla jakajat sijaitsevat, eivät ole yhtenäisiä Shanghain ulkopuolella, myös Pekingistä, Guangzhousta, Shenzhenistä, Suzhousta, Chengdusta, Tianjinista ja muista paikoista löytyy kokemuspostauksia.

Kun Caijing kysyi asunnon ostajana, miten asia hoidetaan, juliste suositteli innokkaasti asiaankuuluvia kanavia yksityisviestien kautta, ja osa heistä antoi suoraan pankin lainanhoitajan yhteystiedot.

Kuinka saada asuntolainaalennuksia? Yksinkertaisesti sanottuna asunnon ostajan on löydettävä pankki, joka voi antaa alennuksia etukäteen ja sen jälkeen kun molemmat osapuolet ovat sopineet alennussummasta, he hakevat asuntolainaa lainasopimuksen virallisen allekirjoittamisen jälkeen saada alennukset. Tarkka aika vaihtelee, osa vastaanotetaan lainan myöntämisen jälkeen ja osa lainan tarkastelujakson aikana.

Samaan aikaan alennusten suhteissa ja muodoissa on eroja.Esimerkkinä Shanghaista välittäjä antaa käteishyvityksiä, jos laina käsitellään suuren valtion omistaman pankin kautta, alennus on 0,6 % lainan kokonaismäärästä, kun taas jos laina käsitellään toisen osakepankin kautta, alennus on 0,8 %.

On myös välittäjiä, jotka antavat lahjoja vastaavilla hinnoilla. Erään asunnon ostajan mukaan hän haki äskettäin osakepankilta noin 800 000 juanin lainaa ennen lainan myöntämistä yuan, jos hän läpäisi Välittäjä hoitaa asian suuressa valtion omistamassa pankissa, ja lahja on kultaharkko, jonka arvo on noin 0,5 % lainan kokonaismäärästä.

Kannattaa huomioida, että lainanottajan lainan takaisinmaksusuunnitelmasta jotkut välittäjät sanoivat, että pankilla on tiettyjä vaatimuksia "Osa rahasta voidaan maksaa takaisin kuukauden kuluttua lainan myöntämisestä, mutta sitä ei voida maksaa ensimmäisenä vuonna. "välittäjä sanoi.

Jos kuitenkin käsittelet asuntolainaliiketoimintaa tällä tavalla saadaksesi alennuksia, liittyy tiettyjä riskejä myös joillekin kodin ostajille, jotka eivät ymmärrä prosessia tarpeeksi hyvin.

"Äskettäin eräs asiakas ei tiennyt, että hänen ostamansa talo oli kiinnitetty, mutta pankki kieltäytyi hyväksymästä lainaa." ostaja suorittaa vuokranantajan kiinteistön oikaisun, mutta jotkut Tämä voi tapahtua, jos asunnon ostaja päättää hakea asuntolainaa itse tai välttää kiinteistönvälitystoimistoa saadakseen alennuksia kaupan helpottamiseksi, ja seuraukset ovat vielä vakavammat."

roolien vaihto

Osakepankin henkilö huomautti, että pankkien ja kiinteistönvälitystoimistojen välisessä yhteistyössä tulee toisen osapuolen yritystilille maksettava "liiketoiminnan konsulttipalkkio" tai "promootiopalkkio" yrityskohtaisesti. , mutta asuntolainan hakija ei voi saada tätä rahaa.

On myös kolmas osapuoli (asuntoluottojen välittäjä), joka on myös nykyisten asuntolaina-alennusten pääasiallinen edistäjä. "Finance" tuli kosketuksiin työntekijän kanssa asunnon ostajana. Hänen esittelynsä mukaan pankki tekee hänen kanssaan pakkaussopimuksen, jossa on erityiset indikaattorivaatimukset. Alennukset käytetään pääasiassa asiakkaiden houkuttelemiseen, ja he maksavat ensin palkkiot, jonka jälkeen pankki maksaa markkinointikulut. Asunnon ostajilta ei peritä maksuja tämän prosessin aikana.

"Yleensä pankit, joilla ei ole suorituskykyä, tulevat meille markkinointiin, ja teimme niin viime vuonna. Tästä vuodesta lähtien ihmiset ovat kuitenkin kiinnostuneet yhä enemmän, joten nostamme alennusten intensiteettiä."Edellä mainitut toimijat totesivat lisäksi, että asuntolainahakijoiden saamat alennukset eivät liity pelkästään lainan määrään, vaan niitä myös tarkistetaan pankin perimien maksujen perusteella.

Asiakkaiden hankkimiseksi sosiaalisista alustoista on tullut merkittävä mainosalusta tällaisille organisaatioille. Lähetettyään yksityisviestin Caijingille konsultaatiota varten viestin lähettänyt henkilö antaa suoraan yhteystietonsa. Ammatinharjoittajan mukaan jotkin tapaukset sosiaalisilla alustoilla eivät ole todellisia, ja niiden tarkoitus on vain houkutella asiakkaita. "Joskus pyydän asiakkaita kirjoittamaan jakopostauksia, ja minulle maksetaan tietyn summan korvausta, jos suositus onnistuu."

Välittäjien voimakkaan asuntolainahyvitysten edistämisen takana on pankkien asuntoluottoliiketoiminnan kasvupaine.

Kun otetaan esimerkkinä kuusi suurta valtion omistamaa pankkia, vuosikertomustiedot osoittavat, että asuntolainasaldo oli vuoden 2023 lopussa noin 26 biljoonaa juania, mikä on yli 500 miljardia yuania vähemmän kuin vuonna 2022. Näistä lukuun ottamatta Kiinan postisäästöpankkia, joka saavutti positiivisen kasvun asuntoluottojen mittakaavassa, kaikki viisi muuta pankkia kokivat laskua.Tässä yhteydessä monet pankit mainitsevat vuosikertomuksissaan kiinteistömarkkinoiden sopeutumisen ja ennakkomaksujen asteikon kasvun.

Kiinan keskuspankin julkaisemien taloustilastojen mukaan kotitalouksien lainat kasvoivat 1,46 biljoonaa juania tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla, josta asuntolainoja edustavat keskipitkät ja pitkät lainat kasvoivat 1,18 biljoonaa juania. Vuosina 2021–2023 nämä tiedot ovat 3,43 biljoonaa yuania, 1,56 biljoonaa yuania ja 1,46 biljoonaa juania.

"Kolme vuotta sitten, jos haluttiin nopeuttaa lainanmaksua, saattoi joutua kerjäämään pankkia, ja jotkut jopa jonottivat yli puoli vuotta. Nyt tilanne on toinen. Joillakin pankeilla on vaikeuksia saavuttaa tavoitteitaan, joten he maksavat markkinointikulumme." No. 1 Ammatinharjoittajat kolmikantatoimistoista totesivat.

Erään itäkiinalaisen pankin luottoosaston henkilö kertoi, että hänen sivukonttorissaan asuntoluottojen toteutumisaste oli vuoden ensimmäisellä puoliskolla alle 50 % ja paine koko vuoden tavoitteen saavuttamiseen on itsestään selvää."Asuntolainan koron määrää pääkonttori, joten sitä ei voi alentaa. Tällöin on avutonta maksaa markkinointimaksuja ulkopuolisille tahoille asiakkaiden houkuttelemiseksi."

Välittäjien voimakkaan markkinoinnin lisäksi osa pankkitilien hoitajista osallistuu myös henkilökohtaisesti. Asuntolainaliiketoiminnan kautta onnistuneesti alennuksia saanut käyttäjä kertoi, että saatuaan yksityisviestin tilinhoitajan aloitteesta, hän sai asuntolaina-alennukset onnistuneesti tilivastaavan kautta.

Kuitenkin, kun Caijing kysyi useilta pankkitilin ylläpitäjiltä asunnon ostajina, voisivatko he saada alennuksia, heidän saamansa vastaukset olivat kaikki kielteisiä.Eräs osakepankin edustaja sanoi: "On laitonta, että pankit antavat alennuksia suoraan asiakkaille, mutta se ei sulje pois sitä, että jotkut tilinhoitajat antavat itse rahaa kiintiön täyttämiseksi."

Hänen mukaansa alennukset voivat helposti laukaista rajua kilpailua pankkien välillä ja vaikuttaa myös pankkien luottoturvallisuuteen. "Tällaista toimintaa on rajoitettu aiemminkin, mutta nyt jotkut pankit ovat ilmaantuneet uudelleen kilpailemaan lainaresursseista."

Kiinan pankkiliiton vuonna 2010 julkaiseman tiedonannon itsekuria koskevasta konsensuksesta henkilökohtaisten kiinteistölainojen sääntelemisestä ja markkinajärjestyksen ylläpitämisestä mukaan se edellyttää, että kyseisen vuoden tammikuun 1. päivästä alkaen kaikenlainen levitys asuntolainavälittäjille ja heidän työntekijänsä lopetetaan maksamaan "alennus" -palkkio, joka on epäsymmetrinen tarjottujen palvelujen kanssa ja on puhtaasti yrityksen esittely.

Aika ostaa talo?

Pankkien ja lainanottajien välinen identiteetin kääntyminen viime vuosina heijastaa muutoksia kiinteistömarkkinoilla.

Tilastokeskuksen mukaan tämän vuoden tammi-kesäkuussa uusien liikerakennusten myyntipinta-ala oli 479,16 miljoonaa neliömetriä, mikä on 19,0 % vähemmän kuin vuotta aiemmin, josta asuntojen myyntipinta-ala laski 21,9 %. Uusien liikeasuntojen myynti oli 4 713,3 miljardia yuania, laskua 25,0 %, josta asuntojen myynti laski 26,9 %. Samana ajanjaksona vuonna 2021 toimitilaasuntojen myyntipinta-ala oli 886,35 miljoonaa neliömetriä ja liikeasuntojen myyntivolyymi 9,2931 miljardia yuania.

Usein suotuisten vakuutusten myynti on kuitenkin saanut osan ostajista uskomaan, että nyt on hyvä aika ostaa asunto."Nykyisin käsiraha on pieni, laina on nopea, korko alhainen ja taloja on markkinoilla paljon, mistä valita."

Huatai Securitiesin tiedot osoittavat, että kesäkuussa 2024 ensi- ja asuntolainojen keskikorot laskivat 100 kaupungissa 5 BP (peruspiste) ja 8 BP toukokuusta 3,40 prosenttiin ja 3,82 prosenttiin, jotka molemmat ovat alimmillaan sitten vuoden 2014. Lainaussykli 100 kaupungissa on 28 päivää, 6 päivää hitaampi kuin toukokuussa, mutta silti nopeimmalla tasolla sitten vuoden 2019.

Yksi shanghailaisen osakepankin henkilö kertoi Caijingille, että henkilökohtaisen asuntolainaliiketoiminnan osalta pankin viimeaikaisesta liiketoiminnasta päätellen yhden viikon transaktiovolyymi on kasvanut neljästä viiteen kertaan verrattuna edellinen alhainen "Voidaan sanoa, että se on saavuttanut muutaman vuoden takaisen tason, ja olemme erittäin kiireisiä ja viikonloppumme ovat täynnä."

Mutta yllä oleva ei edusta kokonaiskuvaa markkinoista.China Index Research Instituten äskettäin julkaisema "tutkimusraportti asukkaiden halukkuudesta ostaa asuntoja kesäkuussa 2024" (jäljempänä "raportti") osoittaa, että halukkuus ostaa asuntoja ensiluokkaisissa kaupungeissa on saavuttanut pohjansa. Asunnon ostoaikeiden osuus oli kesäkuun lopussa edellistä kuukautta vahvempi, noin 28 % Neljännen tason kaupungit jatkoivat laskuaan Kesäkuussa asuntohalukkuus oli vahvempi kuin edellisenä kuukautena, ja osuus laski vastaavasti 3,9 prosenttiyksikköä ja 1,9 prosenttiyksikköä.

"Raportissa" korostettiin myös, että nykyinen vastustus asunnon ostamista kohtaan on edelleen suhteellisen ilmeinen, joista suurin asunnon ostovastus on noussut jatkuvasta asuntojen hintojen laskusta., Huoli asuntojen hintojen laskusta lisääntyi nopeasti toukokuusta kesäkuuhun, erityisesti suotuisan politiikan ikkunan aikana asukkaiden lisääntynyt huoli asuntojen hintojen laskusta Kesäkuussa osuus oli noin 43 %, mikä on 5,3 prosenttiyksikköä kasvua huhtikuusta.

"Nyt kun asunnon ostokustannuksia on alennettu ja aiemmin niukkoja resursseja on vapautunut, transaktiovolyymit ovat kasvaneet. Mutta tämä johtuu siitä, että markkinoilla on paljon varastoa ja se vie jonkin verran aikaa kuluttaa sitä, ei vielä tiedetä, voivatko asuntojen hinnat nousta." Kiinteistöalan vanhempi lääkäri sanoi.

(Haastateltavan pyynnöstä Zhou Yang on salanimi; kirjoittaja on toimittaja Caijingista)