Zusammenfassung

Ende 2023 beläuft sich der gesamte Hypothekendarlehenssaldo der sechs großen Staatsbanken auf etwa 26 Billionen Yuan, ein Rückgang um mehr als 500 Milliarden Yuan im Vergleich zu 2022. Unter ihnen, mit Ausnahme der Postal Savings Bank of China, die ein positives Wachstum bei Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien erzielte, verzeichneten die anderen fünf Banken alle Rückgänge.In diesem Zusammenhang erwähnten viele Banken in ihren Geschäftsberichten die Bereinigung des Immobilienmarktes und die Zunahme des Umfangs vorzeitiger Rückzahlungen.

Text |. Yan Qinwen

Herausgeber |. Hu Rongping und Yuan Man

Zhou Yang erinnert sich noch gut an den Kauf eines Hauses in Shanghai im Jahr 2021.

Häuser, die sofort verkauft wurden, nachdem sie Gefallen daran gefunden hatten, Immobilienpreise, die fast „monatlich stiegen“ … Die leicht verrückten Marktbedingungen reizten jeden Moment seine Nerven. Von der Besichtigung des Hauses bis zur Vertragsunterzeichnung brauchte Zhou Yang nur einen Monat, aber von der Beantragung einer Hypothek bis zum Bankkredit vergingen mehr als drei Monate.

Zu diesem Zeitpunkt betrug der Hypothekenzinssatz von Zhou Yang 4,65 %, so dass er das Glück hatte, „früh begonnen“ zu haben, als Shanghais Hypothekenzinssatz einige Monate später auf 5 % (LPR+35BP) angepasst wurde. Nach mehreren aufeinanderfolgenden LPR-Senkungsrunden hat Zhou Yangs Hypothekenzinssatz 4,2 % erreicht (Hinweis: Da der Darlehensvertrag vorsieht, dass er jedes Jahr am 1. Januar angepasst wird, ist er derzeit von der diesjährigen LPR-Anpassung nicht betroffen). Der in Shanghai allgemein geltende Hypothekenzinssatz (3,4 %) macht ihn immer noch etwas „defensiv“.

Dies gilt auch für Kreditnehmer, die in den vergangenen Jahren Häuser gekauft haben. Da der LPR von mehr als 5 Jahren um 10 Basispunkte auf 3,85 % sank, wurden gleichzeitig die Hypothekenzinsen im ganzen Land gesenkt. In einigen Gebieten lagen die Hypothekenzinsen der Banken bei nur „2“. Laut einem Forschungsbericht von Guojin Securities sind die Hypothekenzinsen auf ein historisch niedriges Niveau gesunken. Die Zinssätze für einige bestehende Hypotheken liegen immer noch über 4 %.

Es sind nicht nur die Hypothekenzinsen, die Zhou Yang beklagen, dass sich die Zeiten geändert haben. Die jüngsten Erfahrungsbeiträge zu Hauskaufrabatten auf sozialen Plattformen erregten seine Aufmerksamkeit. Viele Käufer von Eigenheimen sagten, dass sie bei der Beantragung eines Eigenheimkredits bei Banken zusätzliche „Überraschungen“ erlebt hätten, bei denen es sich bei einigen um Bargeld handelte, die direkt auf ihr Konto eingezahlt wurden, und bei anderen um Geschenke mit einem bestimmten Wert. Laut der Erfahrung eines Hauskäufers in Shanghai kann eine Hypothek von 1 Million Yuan eine Rückerstattung von fast 10.000 Yuan erhalten.

„Die Welt hat sich wirklich verändert. Nicht nur die Hypothekenzinsen sind immer wieder gesunken, es gibt auch zusätzliche Subventionen. Im Vergleich zu vor drei Jahren sind die Identitäten von Banken und Kreditnehmern umgekehrt.“

Hypothekenrabatte

Nachdem das Bankdarlehen gewährt worden war, erhielt Frau Du kürzlich erfolgreich einen Rabatt von 20.000 Yuan. Die Entscheidung, in diesem Jahr ihr erstes Eigenheim zu kaufen, hält sie für die richtige Entscheidung: „Es gibt nicht nur einen niedrigen Hypothekenzins, es gibt auch nichts Besseres.“

Anfang Juni wurde Frau Du von einem Freund auf einen Hypothekenabwicklungskanal aufmerksam gemacht, der Rabatte anbot. Nach dem Vergleich entschied sie sich, das Hypothekengeschäft bei einer städtischen Geschäftsbank in Ostchina abzuwickeln. Die Rabatte wurden mit 1.600 (0,6 %) berechnet. der Kreditsumme. „Die Kundenbetreuerin ist sehr enthusiastisch und bietet einen Tür-zu-Tür-Service“, sagte Frau Du.

Die oben genannten Operationen waren lange Zeit ein offenes Geheimnis. Bei der Suche nach „Hypothekenrabatten“ auf sozialen Plattformen haben die entsprechenden Fälle in den letzten sechs Monaten deutlich zugenommen. Die Regionen, in denen sich Sharer befinden, sind nicht einheitlich. Außerhalb von Shanghai sind auch überall Erfahrungsbeiträge aus Peking, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Chengdu, Tianjin und anderen Orten zu sehen.

Als Caijing als Hauskäufer fragte, wie er damit umgehen solle, empfahl der Poster mit Begeisterung relevante Kanäle in privaten Nachrichten. Die meisten von ihnen mussten über einen Vermittler gehen, und einige gaben direkt die Kontaktinformationen des Kreditmanagers der Bank an.

Wie bekomme ich Hypothekenrückerstattungen? Vereinfacht ausgedrückt müssen Hauskäufer vor und nach der Online-Unterzeichnung eine Bank finden, die ihnen Rückerstattungen gewähren kann. Nachdem sich beide Parteien auf die Höhe der Rückerstattung geeinigt haben, beantragen sie eine Hypothek die Rabatte erhalten. Der genaue Zeitpunkt variiert, einige werden nach der Kreditvergabe eingegangen, andere während des Kreditprüfungszeitraums.

Gleichzeitig gibt es Unterschiede in der Höhe und Form der Rabatte.Am Beispiel von Shanghai gewährt ein Vermittler direkt Bargeldrückerstattungen, wenn der Kredit über eine große staatliche Bank abgewickelt wird. der Rabatt beträgt 0,8 %.

Es gibt auch Vermittler, die Geschenke mit entsprechenden Preisen anbieten. Nach Angaben eines Hauskäufers hat er kürzlich über diesen Vermittler eine Hypothek in Höhe von etwa 800.000 Yuan beantragt. Wenn er bestanden hat, kümmert sich der Vermittler um die Angelegenheit bei einer großen staatlichen Bank, und das Geschenk ist ein Goldbarren im Wert von etwa 0,5 % des gesamten Kreditbetrags.

Es ist erwähnenswert, dass einige Vermittler in Bezug auf den Kreditrückzahlungsplan des Kreditnehmers angegeben haben, dass die Bank bestimmte Anforderungen hat: „Sie können einen Teil des Geldes einen Monat nach der Kreditvergabe im Voraus zurückzahlen, es kann jedoch nicht im ersten Jahr beglichen werden.“ " sagte ein Vermittler.

Wenn Sie das Hypothekengeschäft jedoch auf diese Weise abwickeln, um Rückerstattungen zu erhalten, bestehen für einige Hauskäufer, die den Prozess nicht gut genug verstehen, auch gewisse Risiken.

„Kürzlich wusste ein Kunde nicht, dass das Haus, das er gekauft hatte, mit einer Hypothek belastet war, aber die Bank weigerte sich, den Kredit zu genehmigen.“ Ein Praktiker sagte: „Im Allgemeinen sind Immobilienagenturen mit dem Prozess vertraut und werden Käufern dabei behilflich sein.“ Schließen Sie die Eigentumsanpassung des Vermieters ab, aber einige Dies kann passieren, wenn ein Hauskäufer sich dafür entscheidet, selbst eine Hypothek zu beantragen oder eine Immobilienagentur zu meiden, um Rabatte zu erhalten. Es gibt auch einige informelle Institutionen, die Kunden dabei helfen, Materialien in der richtigen Reihenfolge zu verpacken um die Transaktion zu erleichtern, und die Folgen werden noch schwerwiegender sein.“

Rollenumkehr

Eine Person von einer Aktienbank wies darauf hin, dass bei der Zusammenarbeit zwischen Banken und Immobilienagenturen eine „Unternehmensberatungsgebühr“ oder „Werbegebühr“ auf dem Firmenkonto der anderen Partei auf Business-to-Business-Basis eingezahlt wird. aber der Hypothekenantragsteller kann diesen Betrag nicht erhalten.

Darüber hinaus gibt es eine Drittinstitution (Hypothekenvermittler), die auch der Hauptvermittler aktueller Hypothekenrückerstattungen ist. „Finance“ kam mit einem Mitarbeiter als Hauskäufer in Kontakt. Nach seiner Vorstellung wird die Bank mit ihm einen Verpackungsvertrag mit konkreten Indikatoranforderungen abschließen. Die Rabatte werden hauptsächlich dazu verwendet, Kunden anzulocken, und die Gebühren werden zunächst von ihnen vorgeschossen, und dann übernimmt die Bank die Marketingkosten. Für den Hauskäufer fallen bei diesem Vorgang keine Gebühren an.

„In der Regel wenden sich Banken, denen es an Leistung mangelt, an uns, um Marketing zu betreiben. Wir haben es letztes Jahr getan, aber seit diesem Jahr ist das Interesse der Leute immer größer geworden, deshalb werden wir die Intensität der Rabatte erhöhen.“Die oben genannten Praktiker gaben außerdem an, dass die Höhe der Rückerstattungen, die Hypothekenantragsteller erhalten, nicht nur von der Kreditsumme abhängt, sondern auch auf der Grundlage der von der Bank erhobenen Gebühren angepasst wird.

Um Kunden zu gewinnen, sind soziale Plattformen für solche Organisationen zu einer wichtigen Werbeplattform geworden. Nachdem Sie eine private Nachricht zur Beratung an Caijing gesendet haben, gibt die Person, die die Nachricht gepostet hat, direkt ihre Kontaktinformationen an. Nach Angaben eines Praktikers seien einige Fälle auf sozialen Plattformen nicht real und dienten nur dazu, Kunden anzulocken. „Manchmal bitte ich Kunden, Sharing-Beiträge zu schreiben, und bekomme eine gewisse Vergütung, wenn die Empfehlung erfolgreich ist.“

Hinter der energischen Förderung von Hypothekenrückerstattungen durch Vermittler steht der Wachstumsdruck auf das Hypothekengeschäft der Banken.

Am Beispiel der sechs großen staatseigenen Banken zeigen Jahresberichtsdaten, dass der Gesamtsaldo der Hypothekendarlehen Ende 2023 etwa 26 Billionen Yuan betrug, was einem Rückgang von mehr als 500 Milliarden Yuan im Vergleich zu 2022 entspricht. Unter ihnen, mit Ausnahme der Postal Savings Bank of China, die ein positives Wachstum bei Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien erzielte, verzeichneten die anderen fünf Banken alle Rückgänge.In diesem Zusammenhang erwähnten viele Banken in ihren Geschäftsberichten die Bereinigung des Immobilienmarktes und die Erhöhung des Umfangs der Vorauszahlungen.

Laut den von der Volksbank von China veröffentlichten Finanzstatistiken stiegen die Kredite an Privathaushalte im ersten Halbjahr dieses Jahres um 1,46 Billionen Yuan, wobei mittel- und langfristige Kredite, die Wohnbaudarlehen darstellen, um 1,18 Billionen Yuan zunahmen. Im Zeitraum 2021–2023 werden diese Daten 3,43 Billionen Yuan, 1,56 Billionen Yuan bzw. 1,46 Billionen Yuan betragen.

„Wenn man vor drei Jahren die Kreditauszahlung beschleunigen wollte, musste man die Bank vielleicht anbetteln, und manche Leute mussten sogar mehr als ein halbes Jahr in der Warteschlange stehen. Die Situation ist jetzt anders. Einige Banken haben Schwierigkeiten, ihre Ziele zu erreichen, also haben sie wird unsere Marketingausgaben bezahlen.“ Nr. 1 Praktizierende aus dreigliedrigen Agenturen erklärten.

Eine Person aus der Kreditabteilung einer Bank in Ostchina sagte, dass die Abschlussquote für Hypothekendarlehen in seiner Filiale in der ersten Jahreshälfte weniger als 50 % betrug und der Druck, das Gesamtjahresziel zu erreichen, offensichtlich sei.„Der Hypothekenzinssatz wird von der Zentrale festgelegt und kann daher nicht gesenkt werden. In diesem Fall ist es sinnlos, Marketinggebühren an Drittinstitute zu zahlen, um Kunden anzulocken.“

Neben der intensiven Vermarktung durch Vermittler beteiligen sich einige Bankkundenbetreuer auch persönlich. Ein Benutzer, der erfolgreich Rückerstattungen über das Hypothekengeschäft erhalten hatte, sagte, dass er nach Erhalt einer privaten Nachricht von der Initiative des Kundenbetreuers die Hypothekenrabatte erfolgreich über den Kundenbetreuer erhalten habe.

Als Caijing jedoch mehrere Bankkundenbetreuer als Hauskäufer fragte, ob sie Rückerstattungen erhalten könnten, waren die Antworten allesamt negativ.Eine Person einer Aktienbank sagte: „Es ist für Banken illegal, Kunden direkt Rabatte zu gewähren, aber es schließt nicht aus, dass einige Kundenbetreuer selbst Geld geben, um die Quote zu erfüllen.“

Seiner Ansicht nach können Rabatte leicht einen heftigen Wettbewerb zwischen Banken auslösen und auch die Kreditsicherheit der Banken beeinträchtigen. „Diese Art von Operation wurde früher eingeschränkt, aber jetzt sind einige Banken wieder aufgetaucht, um um Kreditressourcen zu konkurrieren.“ Die oben genannte Person wies weiter darauf hin.

Gemäß der „Mitteilung über den selbstregulierenden Konsens zur Regulierung des Privatimmobilien-Hypothekendarlehensgeschäfts und zur Aufrechterhaltung der Marktordnung“, die 2010 von der China Banking Association herausgegeben wurde, ist ab dem 1. Januar dieses Jahres jede Form der Weitergabe an Hypothekenvermittler erforderlich und ihre Mitarbeiter werden daran gehindert, eine „Rabatt“-Gebühr zu zahlen, die asymmetrisch zu den erbrachten Dienstleistungen ist und eine reine Geschäftsvorstellung darstellt.

Zeit, ein Haus zu kaufen?

Der Identitätswechsel zwischen Banken und Kreditnehmern in den letzten Jahren spiegelt Veränderungen auf dem Immobilienmarkt wider.

Nach Angaben des National Bureau of Statistics belief sich die Verkaufsfläche neu errichteter Gewerbegebäude von Januar bis Juni dieses Jahres auf 479,16 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 19,0 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, wovon die Verkaufsfläche für Wohnimmobilien zurückging 21,9 %. Der Umsatz mit neu gebauten Gewerbeimmobilien belief sich auf 4.713,3 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 25,0 % entspricht. Davon gingen die Verkäufe von Wohnimmobilien um 26,9 % zurück. Im gleichen Zeitraum des Jahres 2021 betrug die Verkaufsfläche von Gewerbewohnungen 886,35 Millionen Quadratmeter und das Verkaufsvolumen von Gewerbewohnungen betrug 9,2931 Milliarden Yuan.

Der häufige Verkauf günstiger Policen hat jedoch bei einigen Käufern zu der Annahme geführt, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für den Hauskauf sei.„Heutzutage ist die Anzahlung gering, der Kredit ist schnell, der Zinssatz ist niedrig und es gibt viele Häuser zur Auswahl auf dem Markt.“

Daten von Huatai Securities zeigen, dass im Juni 2024 die durchschnittlichen Zinssätze für Erst- und Zweitwohnungskredite in 100 Städten gegenüber Mai um 5 BP (Basispunkte) bzw. 8 BP auf 3,40 % bzw. 3,82 % gesunken sind niedrigste Werte seit 2014. Der Kreditvergabezyklus in 100 Städten beträgt 28 Tage, 6 Tage langsamer als im Mai, aber immer noch auf dem schnellsten Niveau seit 2019.

Eine Person von einer Aktienbank in Shanghai sagte Caijing, dass sich das einwöchige Transaktionsvolumen im privaten Wohnungsbaukreditgeschäft, gemessen am jüngsten Geschäftsvolumen der Bank, im Vergleich zu dem um das Vier- bis Fünffache erhöht habe Der bisherige Tiefststand hat das Niveau von vor ein paar Jahren erreicht, wir sind sehr beschäftigt und unsere Wochenenden sind ausgebucht.“

Das oben Gesagte gibt jedoch nicht das Gesamtbild des Marktes wieder.Der kürzlich vom China Index Research Institute veröffentlichte „Forschungsbericht über die Bereitschaft der Einwohner, Häuser im Juni 2024 zu kaufen“ (im Folgenden „Bericht“ genannt) zeigt, dass die Bereitschaft, Häuser in erstklassigen Städten zu kaufen, ihren Tiefpunkt erreicht hat Der Anteil der Kaufabsichten für Eigenheime war Ende Juni stärker als im Vormonat und betrug rund 28 %. Der Anstieg gegenüber dem Vormonat betrug 0,8 Prozentpunkte; Die Viertstädte zeigten einen kontinuierlichen Abwärtstrend und der Anteil der im Juni stärkeren Kaufbereitschaft für Häuser als im Vormonat sank um 3,9 Prozentpunkte bzw. 1,9 Prozentpunkte.

Der „Report“ wies auch darauf hin, dass der derzeitige Widerstand gegen den Hauskauf immer noch relativ offensichtlich sei, wobei der anhaltende Rückgang der Immobilienpreise zum Hauptwiderstand gegen den Hauskauf geworden sei., Die Besorgnis über sinkende Immobilienpreise nahm von Mai bis Juni rapide zu, insbesondere während der Zeit günstiger Richtlinien. Immobilienunternehmen verstärkten ihre Bemühungen, Zahlungen aus Preisnachlässen einzutreiben, und erhöhte Preisnachlässe sanken auf einen neuen Höchststand Die zunehmende Besorgnis der Bewohner über sinkende Immobilienpreise machte im Juni etwa 43 % aus und belegte damit den ersten Platz unter den Widerstandsfaktoren, was einem Anstieg von 5,3 Prozentpunkten gegenüber April entspricht.

„Da nun die Kosten für den Kauf eines Hauses gesenkt wurden und zuvor knappe Ressourcen freigesetzt wurden, ist das Transaktionsvolumen gestiegen. Dies liegt jedoch daran, dass auf dem Markt viel Inventar vorhanden ist und dies eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen wird.“ Es ist noch nicht bekannt, ob die Immobilienpreise steigen können“, sagte ein leitender Praktiker der Immobilienbranche.

(Auf Wunsch des Interviewpartners ist Zhou Yang ein Pseudonym; der Autor ist ein Reporter aus Caijing)