Résumé

Fin 2023, le solde total des prêts hypothécaires des six principales banques publiques s'élevait à environ 26 000 milliards de yuans, soit une diminution de plus de 500 milliards de yuans par rapport à 2022. Parmi elles, à l'exception de la Banque d'épargne postale de Chine, qui a enregistré une croissance positive de l'échelle des prêts hypothécaires au logement, les cinq autres banques ont toutes connu une baisse.A cet égard, de nombreuses banques ont évoqué dans leurs rapports annuels l'ajustement du marché immobilier et l'augmentation du montant des remboursements anticipés.

Texte | Yan Qinwen

Editeur | Hu Rongping et Yuan Man

Zhou Yang se souvient encore d'avoir acheté une maison à Shanghai en 2021.

Des maisons qui étaient vendues immédiatement après en avoir pris goût, des prix de l'immobilier qui "augmentaient presque tous les mois"... Les conditions un peu folles du marché stimulaient ses nerfs à chaque instant. Entre la visite de la maison et la signature du contrat, Zhou Yang n'a passé qu'un mois, mais entre la demande d'hypothèque et le prêt bancaire, il a attendu plus de trois mois.

À cette époque, le taux d'intérêt hypothécaire de Zhou Yang était de 4,65 %, de sorte que lorsque le taux d'intérêt hypothécaire de Shanghai a été ajusté à 5 % (LPR+35BP) quelques mois plus tard, il a eu la chance d'avoir « commencé tôt ». Après plusieurs séries ultérieures de réductions du LPR, le taux d'intérêt hypothécaire de Zhou Yang a atteint 4,2 % (Remarque : étant donné que le contrat de prêt stipule qu'il sera ajusté le 1er janvier de chaque année, il n'est pas affecté par l'ajustement du LPR de cette année. Cependant, actuellement). le taux hypothécaire généralement pratiqué à Shanghai Le taux d'intérêt (3,4%) le rend encore quelque peu « défensif ».

C'est aussi l'exemple même des emprunteurs qui ont acheté des maisons au cours des dernières années. Alors que le LPR de plus de cinq ans a chuté de 10 points de base à 3,85%, les taux d'intérêt hypothécaires dans tout le pays ont diminué simultanément, dans certaines régions, les taux d'intérêt hypothécaires des banques sont tombés à « 2 ». Selon un rapport de recherche de Guojin Securities, les taux d'intérêt hypothécaires sont tombés à des niveaux historiquement bas. Les taux d'intérêt de certains prêts hypothécaires existants restent supérieurs à 4 %.

Ce ne sont pas seulement les taux d'intérêt hypothécaires qui font que Zhou Yang déplore que les temps aient changé. Les récentes publications sur les remises à l'achat de maisons sur les plateformes sociales ont attiré son attention. De nombreux acheteurs de maison ont déclaré avoir reçu des « surprises » supplémentaires lorsqu'ils demandaient des prêts hypothécaires auprès des banques, dont certaines étaient des espèces directement déposées sur leurs comptes, et d'autres encore étaient des cadeaux d'une certaine valeur. Selon l'expérience partagée par un acheteur de maison à Shanghai, une hypothèque de 1 million de yuans peut donner lieu à une remise de près de 10 000 yuans.

"Le monde a vraiment changé. Non seulement les taux d'intérêt hypothécaires ont baissé encore et encore, mais il y a aussi des subventions supplémentaires. Par rapport à il y a trois ans, l'identité des banques et des emprunteurs est inversée.", a soupiré Zhou Yang.

Rabais hypothécaires

Après l'octroi du prêt bancaire, Mme Du a récemment obtenu avec succès une remise de 20 000 yuans. Choisir d’acheter sa première maison cette année est pour elle la bonne décision : « Non seulement le taux d’intérêt hypothécaire est bas, mais vous pouvez également obtenir des rabais.

Début juin, Mme Du a été présentée par un ami à un canal de traitement des prêts hypothécaires qui offrait des remises. Après comparaison, elle a choisi de gérer les affaires hypothécaires dans une banque commerciale urbaine de l'est de la Chine. Les remises ont été calculées à 1 600 (0,6 %). du montant du prêt. "Le responsable des comptes est très enthousiaste et fournit un service porte-à-porte", a déclaré Mme Du.

Les opérations ci-dessus sont depuis longtemps un secret de polichinelle. En recherchant des « remises hypothécaires » sur les plateformes sociales, les cas liés ont considérablement augmenté au cours des six derniers mois. Les régions où se trouvent les partageurs ne sont pas uniformes. En dehors de Shanghai, les postes d'expérience de Pékin, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Chengdu, Tianjin et d'autres endroits peuvent également être vus partout.

Lorsque Caijing demandait, en tant qu'acheteur de maison, comment gérer cette situation, l'affiche recommandait avec enthousiasme les canaux pertinents via des messages privés. La plupart d'entre eux devaient passer par un intermédiaire, et certains fournissaient directement les coordonnées du gestionnaire de prêts de la banque.

Comment bénéficier de remises hypothécaires ? Pour faire simple, les acheteurs de maison doivent trouver une banque capable d'offrir des remises à l'avance avant et après la signature en ligne. Une fois que les deux parties se sont mises d'accord sur le montant de la remise, elles demandent un prêt hypothécaire. Une fois le contrat de prêt officiellement signé, l'acheteur de la maison le fera. bénéficier des rabais. Le délai spécifique varie, certains sont reçus après l'octroi du prêt et d'autres pendant la période d'examen du prêt.

Dans le même temps, il existe des différences dans la proportion et la forme des remises.En prenant Shanghai comme exemple, un intermédiaire accorde directement des remises en espèces si le prêt est traité par l'intermédiaire d'une grande banque publique, la remise est de 0,6 % du montant total du prêt, tandis que si le prêt est traité par l'intermédiaire d'une autre banque par actions, la remise est de 0,8%.

Il existe également des intermédiaires qui offrent des cadeaux à des prix correspondants. Selon un acheteur de maison, il a récemment demandé un prêt hypothécaire d'environ 800 000 yuans auprès d'une banque par actions par l'intermédiaire de cet intermédiaire. Avant l'octroi du prêt, il a reçu des appareils électroménagers d'une valeur d'environ 5 000 yuans. yuans ; s'il réussit. L'intermédiaire gère l'affaire dans une grande banque publique et le cadeau offert est un lingot d'or d'une valeur d'environ 0,5 % du montant total du prêt.

Il convient de noter qu'en ce qui concerne le plan de remboursement du prêt de l'emprunteur, certains intermédiaires ont déclaré que la banque avait certaines exigences : « Une partie de l'argent peut être remboursée à l'avance un mois après l'émission du prêt, mais elle ne peut pas être réglée la première année. ", a déclaré un intermédiaire.

Cependant, si vous gérez les prêts hypothécaires de cette manière afin d’obtenir des rabais, certains acheteurs de maison qui ne comprennent pas suffisamment bien le processus comporteront également certains risques.

"Récemment, il y avait un client qui ne savait pas que la maison qu'il avait achetée était hypothéquée, mais la banque a refusé d'approuver le prêt. " Un praticien a dit : " En général, les agences immobilières connaissent le processus et aideront la maison. " L'acheteur doit effectuer l'ajustement de la propriété du propriétaire, mais certains Cela peut se produire si un acheteur choisit de demander un prêt hypothécaire par lui-même ou d'éviter une agence immobilière afin d'obtenir des remises. Il existe également des institutions irrégulières qui aideront les clients à emballer les documents. afin de faciliter la transaction, et les conséquences seront encore plus graves.

inversion des rôles

Une personne d'une banque par actions a souligné que dans la coopération entre les banques et les agences immobilières, des « frais de conseil en affaires » ou des « frais de promotion » seront versés sur le compte de l'entreprise de l'autre partie sur une base interentreprises. , mais le demandeur du prêt hypothécaire ne peut pas obtenir ce montant.

Il existe également un établissement tiers (intermédiaire hypothécaire), qui est également le principal promoteur des remises hypothécaires actuelles. "Finances" est entré en contact avec un employé en tant qu'acheteur de logement. Selon son introduction, la banque signera avec lui un contrat de package, avec des exigences spécifiques en matière d'indicateurs. Les remises sont principalement utilisées pour attirer les clients, et les frais seront d'abord avancés par ceux-ci, puis la banque paiera les frais de marketing. Il n’y a aucun frais à payer pour les acheteurs de maison au cours de ce processus.

"En général, les banques qui manquent de performances s'adressent à nous pour faire du marketing. Nous l'avons fait l'année dernière, mais depuis cette année, les gens sont de plus en plus intéressés, nous allons donc augmenter l'intensité des rabais."Les praticiens mentionnés ci-dessus ont en outre déclaré que le montant des remises reçues par les demandeurs de prêts hypothécaires n'est pas seulement lié au montant du prêt, mais sera également ajusté en fonction des frais facturés par la banque.

Afin d’acquérir des clients, les plateformes sociales sont devenues une plateforme promotionnelle majeure pour ces organisations. Après avoir envoyé un message privé à Caijing pour consultation, la personne qui a posté le message fournira directement ses coordonnées. Selon un praticien, certains cas sur les plateformes sociales ne sont pas réels et servent simplement à attirer les clients. "Parfois, je demande aux clients d'écrire des messages de partage, et je recevrai un certain montant de compensation si la recommandation aboutit."

Derrière la promotion vigoureuse des remises hypothécaires par les intermédiaires se cache la pression de la croissance sur les activités hypothécaires des banques.

En prenant comme exemple les six principales banques publiques, les données du rapport annuel montrent qu'à la fin de 2023, le solde total des prêts hypothécaires était d'environ 26 000 milliards de yuans, soit une diminution de plus de 500 milliards de yuans par rapport à 2022. Parmi elles, à l'exception de la Banque d'épargne postale de Chine, qui a enregistré une croissance positive de l'échelle des prêts hypothécaires au logement, les cinq autres banques ont toutes connu une baisse.À cet égard, de nombreuses banques ont évoqué dans leurs rapports annuels l'ajustement du marché immobilier et l'augmentation du montant des remboursements anticipés.

Selon les statistiques financières publiées par la Banque populaire de Chine, les prêts aux ménages ont augmenté de 1 460 milliards de yuans au premier semestre de cette année, dont les prêts à moyen et long terme représentant les prêts au logement résidentiel ont augmenté de 1 180 milliards de yuans. Pour la période 2021-2023, ces données s'élèveront respectivement à 3 430 milliards de yuans, 1 560 milliards de yuans et 1 460 milliards de yuans.

« Il y a trois ans, si vous vouliez accélérer le décaissement des prêts, vous deviez mendier auprès de la banque, et certaines personnes faisaient même la queue pendant plus de six mois. La situation est différente aujourd'hui. Certaines banques ont du mal à atteindre leurs objectifs, alors ils paieront nos dépenses de marketing. » ont déclaré les praticiens n°1 des agences tripartites.

Une personne du département de crédit d'une banque de l'Est de la Chine a déclaré que le taux d'achèvement des prêts hypothécaires de sa succursale au premier semestre était inférieur à 50 % et que la pression pour atteindre l'objectif pour l'année complète était évidente.« Le taux d'intérêt hypothécaire est stipulé par le siège social, il ne peut donc pas être baissé. Dans ce cas, il est impuissant de payer des frais de marketing à des agences tierces pour attirer des clients.

Outre le marketing vigoureux des intermédiaires, certains gestionnaires de comptes bancaires y participeront également personnellement. Un utilisateur qui a reçu avec succès des remises via le secteur des prêts hypothécaires a déclaré qu'après avoir reçu un message privé de l'initiative du gestionnaire de compte, il a réussi à obtenir les remises hypothécaires via le gestionnaire de compte.

Cependant, lorsque Caijing a demandé à plusieurs gestionnaires de comptes bancaires en tant qu'acheteurs de maison s'ils pouvaient bénéficier de remises, les réponses qu'ils ont obtenues ont toutes été négatives.Un responsable d'une banque par actions a déclaré : « Il est illégal pour les banques d'accorder directement des rabais aux clients, mais cela n'exclut pas que certains gestionnaires de comptes donnent eux-mêmes de l'argent afin de compléter le quota. »

Selon lui, les rabais peuvent facilement déclencher une concurrence féroce entre les banques et également affecter la sécurité du crédit bancaire. "Ce type d'opération a été restreint auparavant, mais maintenant certaines banques sont réapparues afin de rivaliser pour les ressources de prêt", a ajouté la personne susmentionnée.

Selon l'« Avis sur le consensus d'autodiscipline sur la réglementation des activités de prêts hypothécaires immobiliers personnels et le maintien de l'ordre du marché » publié par l'Association bancaire de Chine en 2010, il exige qu'à compter du 1er janvier de la même année, toute forme de diffusion aux intermédiaires hypothécaires et leurs employés seront arrêtés de payer une « remise » asymétrique par rapport aux services fournis et qui constitue purement une introduction commerciale.

Il est temps d'acheter une maison ?

Le retournement d’identité entre banques et emprunteurs ces dernières années reflète les évolutions du marché immobilier.

Selon le Bureau national des statistiques, de janvier à juin de cette année, la surface de vente des bâtiments commerciaux nouvellement construits était de 479,16 millions de mètres carrés, soit une baisse de 19,0 % sur un an, dont la surface de vente résidentielle a diminué de 21,9%. Les ventes de logements commerciaux nouvellement construits se sont élevées à 4 713,3 milliards de yuans, en baisse de 25,0%, dont les ventes résidentielles ont chuté de 26,9%. Au cours de la même période de 2021, la superficie de vente de logements commerciaux était de 886,35 millions de mètres carrés et le volume des ventes de logements commerciaux était de 9,2931 milliards de yuans.

Cependant, les ventes fréquentes de polices d’assurance avantageuses ont amené certains acheteurs à croire que c’était le bon moment pour acheter une maison."Aujourd'hui, l'acompte est faible, le prêt est rapide, le taux d'intérêt est faible et il existe de nombreux choix de maisons sur le marché", a déclaré un acheteur.

Les données de Huatai Securities montrent qu'en juin 2024, les taux d'intérêt moyens des prêts aux premiers et deuxièmes logements dans 100 villes ont diminué de 5 BP (points de base) et 8 BP par rapport à mai pour atteindre 3,40 % et 3,82 %, tous deux les plus élevés. niveaux les plus bas depuis 2014. Le cycle de prêt dans 100 villes est de 28 jours, soit 6 jours de moins qu'en mai, mais toujours au niveau le plus rapide depuis 2019.

Un employé d'une banque par actions de Shanghai a déclaré à Caijing qu'en ce qui concerne les prêts personnels au logement, à en juger par le récent volume d'affaires traité par la banque, le volume des transactions sur une seule semaine a augmenté de quatre à cinq fois par rapport au "On peut dire que nous avons atteint le niveau d'il y a quelques années, et nous sommes extrêmement occupés et nos week-ends sont complets."

Mais ce qui précède ne représente pas l’ensemble du marché.Le « Rapport de recherche sur la volonté des résidents d'acheter un logement en juin 2024 » (ci-après dénommé le « Rapport ») récemment publié par l'Institut de recherche China Index montre que la volonté d'acheter un logement dans les villes de premier rang a atteint un plancher, et la proportion des intentions d'achat de logements à la fin du mois de juin était plus élevée que le mois précédent, représentant environ 28 %. L'augmentation mensuelle était de 0,8 point de pourcentage de la volonté d'acheter des maisons dans les secteurs de deuxième, troisième et troisième rang ; Les villes de quatrième rang ont continué de baisser. En juin, la volonté d'acheter des maisons était plus forte que le mois précédent, et la proportion a chuté de 3,9 points de pourcentage et 1,9 points de pourcentage respectivement.

Le « Rapport » souligne également que la résistance actuelle à l'achat d'un logement est encore relativement évidente, parmi lesquelles la baisse continue des prix de l'immobilier est devenue la principale résistance à l'achat d'un logement., Les inquiétudes concernant la baisse des prix de l'immobilier ont augmenté rapidement de mai à juin, en particulier pendant la période fenêtre de politiques favorables. Les sociétés immobilières ont intensifié leurs efforts pour collecter les paiements des réductions de prix et les prix de l'immobilier ont augmenté dans 70 villes pour atteindre un nouveau sommet. aux inquiétudes accrues des résidents concernant la baisse des prix de l'immobilier. En juin, représentant environ 43%, se classant au premier rang des facteurs de résistance, soit une augmentation de 5,3 points de pourcentage par rapport à avril.

"Maintenant que le coût d'achat d'une maison a été réduit et que des ressources auparavant rares ont été libérées, le volume des transactions a augmenté. Mais cela est dû au fait qu'il y a beaucoup de stocks sur le marché, et cela prendra un certain temps. pour le consommer. On ne sait toujours pas si les prix de l'immobilier peuvent augmenter. " A déclaré un praticien chevronné du secteur immobilier.

(A la demande de la personne interrogée, Zhou Yang est un pseudonyme ; l'auteur est un journaliste de Caijing)