まとめ

2023年末現在、大手国有銀行6行の住宅ローン残高総額は約26兆元で、2022年と比べて5000億元以上減少している。このうち、住宅ローン融資規模がプラス成長を遂げた中国郵便貯蓄銀行を除く５行は軒並み減少した。これに関連して、多くの銀行が年次報告書で不動産市場の調整と繰り上げ返済規模の拡大について言及した。

テキスト | ヤン・チンウェン

編集者 | 胡栄平と袁曼

周楊さんは2021年に上海で家を購入したことを今でも覚えている。

気に入ってすぐに売れた家、「毎月のように値上がり」する住宅価格…ちょっと狂った市況が刻一刻と彼の神経を刺激する。周楊さんは、家を内覧してから契約書に署名するまでは 1 か月しかかかりませんでしたが、住宅ローンの申し込みから銀行融資までは 3 か月以上かかりました。

当時、周楊さんの住宅ローン金利は4.65％だったので、数カ月後に上海の住宅ローン金利が5％（LPR+35BP）に調整されたとき、彼は「早く始められた」のが幸運だった。その後数回のLPR引き下げを経て、Zhou Yangの住宅ローン金利は4.2％に達した（注：ローン契約では毎年1月1日に調整されると定められているため、今年のLPR調整の影響を受けない）。上海で一般的に実施されている住宅ローン金利 金利 (3.4%) は依然として彼をいくらか「守り」にしている。

これは、過去数年間に住宅を購入した借り手の典型でもあります。 ５年超のＬＰＲが１０ベーシスポイント低下して３．８５％となったことから、全国の住宅ローン金利が一斉に引き下げられ、一部の地域では銀行の住宅ローン金利が「２」まで下がった。国金証券の調査レポートによると、住宅ローン金利は歴史的な低水準まで低下した。一部の既存の住宅ローン金利は依然として4％を超えている。

Zhou Yang 氏が時代が変わったと嘆いているのは住宅ローン金利だけではありません。ソーシャル プラットフォーム上での住宅購入リベートに関する最近の体験投稿が彼の注目を集めました。住宅購入者の多くは、銀行で住宅ローンを申請した際に特別な「サプライズ」を受けたと述べており、その一部は口座に直接入金された現金であり、一部は一定の価値のある贈り物だったという。上海の住宅購入者が共有した経験によると、100万元の住宅ローンでは1万元近くのリベートが得られるという。

「世界は本当に変わった。住宅ローン金利が何度も下がっただけでなく、追加の補助金も出た。3年前と比べて、銀行と借り手のアイデンティティは逆転した」と周楊氏はため息をついた。

住宅ローンのリベート

銀行融資が実行された後、杜さんは最近2万元のリベートを受け取ることに成功した。今年初めて住宅を購入するという選択は、彼女にとって正しい決断だったと考えています。「住宅ローンの金利が低いだけでなく、リベートも得られるのです。」

6 月初旬、杜さんは友人からリベートを提供する住宅ローン処理チャネルを紹介され、比較検討した結果、中国東部の都市商業銀行で住宅ローン業務を処理することを選択しました。リベートは 1,600 (0.6%) と計算されました。融資金額の。 「アカウントマネージャーは非常に熱心で、戸別訪問のサービスを提供しています。」とドゥさんは言いました。

上記の作戦は長い間公然の秘密であった。ソーシャルプラットフォームで「住宅ローンリベート」を検索すると、関連する事例が過去6カ月間で大幅に増加した。シェアラーがいる地域は統一されておらず、上海以外でも北京、広州、深セン、蘇州、成都、天津などからの体験投稿もあちこちで見られます。

Caijing さんが住宅購入者としてその対処方法を尋ねると、投稿者は個人メッセージを通じて関連するチャネルを熱心に勧め、そのほとんどは仲介業者を通す必要があり、中には銀行の融資担当者の連絡先情報を直接提供する人もいた。

住宅ローンのリベートを受け取るにはどうすればよいですか?簡単に言うと、住宅購入者は、オンラインでの契約の前後にリベートを提供できる銀行を事前に見つけ、双方がリベート額に同意した後、住宅ローン契約を正式に締結する必要があります。リベートを受け取ります。具体的な時期は様々で、ローン発行後に受け取るものもあれば、ローン審査期間中に受け取るものもあります。

同時に、リベートの割合と形式​​にも違いがあります。上海を例に挙げると、融資が大手国有銀行を通じて処理された場合、リベートは融資総額の 0.6% として、仲介業者が直接提供します。リベートは0.8%です。

住宅購入者によると、最近この仲介業者を通じて約80万元の住宅ローンを申請し、融資が認められる前に約5,000元相当の家電製品を受け取ったという。仲介業者は大手国有銀行でこの問題を処理し、提供された贈り物は融資総額の約0.5％に相当する金の延べ棒である。

なお、一部の仲介業者は、借り手のローン返済計画について、「融資後1カ月以内に一部を前払いできるが、1年目での返済はできない」としている。 」と仲介業者は語った。

ただし、リベートを得るために住宅ローン事業をこのように扱う場合、そのプロセスを十分に理解していない一部の住宅購入者にとっては、一定のリスクも生じることになります。

「最近、購入した家が抵当に入っていることを知らなかった顧客がいたが、銀行がローンの承認を拒否した。通常、不動産業者は手続きに慣れており、家を支援するだろう」とある実務家は語った。住宅購入者が家主の財産調整を完了する必要がありますが、住宅購入者が自分で住宅ローンを申請することを選択した場合、またはリベートを得るために不動産業者を避けることを選択した場合にこれが発生する可能性があります。また、顧客が資材を梱包するのを支援する不規則な機関もいくつかあります。取引を促進するためであり、その結果はさらに深刻になるだろう。」

役割の逆転

ある株式会社銀行関係者は、銀行と不動産業者の連携では、BtoBベースで相手の自社口座に「営業コンサルティング料」や「プロモーション料」が支払われることになると指摘。 , しかし、住宅ローンの申込者はこの金額を受け取ることはできません。

現在の住宅ローンリベートの主な推進者でもある第三者機関（住宅ローン仲介業者）もあります。 「金融」は住宅購入者として従業員と接触した。彼の紹介によれば、銀行は彼と特定の指標要件を伴う梱包契約を結ぶ予定であるという。リベートは主に顧客を引き付けるために使用され、手数料は最初に顧客によって前払いされ、その後銀行がマーケティング費用を支払います。このプロセス中に住宅購入者が支払う手数料はありません。

「通常、業績の悪い銀行がマーケティングのために私たちのところに来ます。昨年もそうしました。しかし、今年から人々の関心はますます高まっているため、リベートの強度を高めます。」前述の専門家らはさらに、住宅ローン申請者が受け取るリベートは融資額に関係するだけでなく、銀行が請求する手数料にも基づいて調整されると述べた。

顧客を獲得するために、ソーシャル プラットフォームはそのような組織にとって主要なプロモーション プラットフォームとなっています。蔡京にプライベートメッセージを送って相談すると、メッセージ投稿者が直接連絡先を教えてくれます。専門家によると、ソーシャルプラットフォーム上の一部のケースは本物ではなく、単に顧客を引き付けることを目的としています。 「お客様にシェア投稿をお願いすることもありますが、その推薦が成功すれば一定の報酬をお支払いします。」

仲介業者による住宅ローンリベートの精力的な推進の背景には、銀行の住宅ローン事業に対する成長圧力がある。

大手国有銀行6行を例にとると、年次報告書のデータによると、2023年末時点の住宅ローン残高総額は約26兆元で、2022年と比べて5000億元以上減少した。このうち、住宅ローン融資規模がプラス成長を遂げた中国郵便貯蓄銀行を除く５行は軒並み減少した。これに関連して、多くの銀行が年次報告書で不動産市場の調整と前払い規模の拡大について言及した。

中国人民銀行が発表した金融統計によると、今年上半期の家計融資は1兆4600億元増加し、このうち住宅ローンに代表される中長期融資は1兆1800億元増加した。 2021年から2023年にかけて、このデータはそれぞれ3兆4,300億元、1兆5,600億元、1兆4,600億元となる。

「3年前、融資実行を早めたければ銀行に懇願しなければならず、半年以上並ぶ人もいたかもしれない。今は状況が違う。一部の銀行は目標を達成するのが難しいため、彼らは我々のマーケティング費用を支払ってくれるだろう」と三者機関のNo.1実務家は述べた。

中国東部のある銀行の信用部門の関係者は、同支店の今年上半期の住宅ローン完済率は５０％未満で、通期目標達成へのプレッシャーは自明のことだと述べた。「住宅ローンの金利は本社が決めているので下げることはできません。この場合、集客のために第三者機関にマーケティング手数料を支払っても仕方がありません。」

仲介業者による精力的なマーケティングに加え、一部の銀行口座管理者も個人的に参加します。住宅ローン事業を通じてリベートを受け取ることに成功したユーザーは、アカウントマネージャーの主導権からプライベートメッセージを受け取った後、アカウントマネージャーを通じて住宅ローンリベートを正常に受け取ることができたと述べた。

しかし、Cajing が住宅購入者である複数の銀行口座管理者にリベートが受けられるかどうか尋ねたところ、得られた答えはすべて否定的でした。ある株式会社銀行の関係者は、「銀行が顧客に直接リベートを与えることは違法だが、一部の口座管理者がノルマを達成するために自ら資金を提供する可能性を排除するものではない」と語った。

同氏の見解では、リベートは銀行間の悪質な競争を容易に引き起こし、銀行の信用安全にも影響を与える可能性がある。 「この種の業務は以前にも制限されていたが、現在では融資財源を争うために一部の銀行が再び登場している」と前出の関係者はさらに指摘した。

2010年に中国銀行協会が発行した「個人用不動産住宅ローン業務の規制と市場秩序の維持に関する自主規律合意に関する通知」によると、同年1月1日から住宅ローン仲介業者にいかなる形であれ周知を行うことが義務付けられている。そしてその従業員は、提供されるサービスとは非対称であり、純粋にビジネスの紹介である「リベート」料金の支払いを停止されます。

家を買う時期は？

過去数年間における銀行と借り手の立場の逆転は、不動産市場の変化を反映しています。

国家統計局によると、今年1月から6月までの新築商業ビルの販売面積は4億7,916万平方メートルで前年同期比19.0％減少し、このうち住宅販売面積は前年同期比で1.5％減少した。 21.9%。新築商業住宅の売上高は25.0%減の4兆7,133億元で、このうち住宅販売は26.9%減少した。 2021年の同時期、商業住宅の販売面積は8億8,635万平方メートル、商業住宅の販売額は92億9,310万元でした。

しかし、有利な保険が頻繁に販売されるため、一部の購入者は今が住宅を購入するのに良い時期であると信じています。「現在、頭金は少額で、融資は迅速で、金利は低く、市場には選択肢がたくさんあります。」と住宅購入者は言いました。

華泰証券のデータによると、2024年6月の100都市における第一住宅ローンと第二住宅ローンの平均金利は、5月から5BP（ベーシスポイント）と8BP低下し、いずれも3.40％と3.82％となった。 2014年以来の最低水準。 １００都市の融資サイクルは２８日で、５月より６日遅いが、それでも２０１９年以来最速の水準にある。

上海の株式会社銀行関係者は財京に対し、個人向け住宅ローン事業に関する限り、同銀行の最近の取扱高から判断すると、単週間の取引高は前年度に比べて４～５倍に増加していると語った。 「数年前の水準に達していると言えます。非常に忙しく、週末は予約でいっぱいです。」

しかし、上記は市場の全体像を表しているわけではありません。中国指数研究院がこのほど発表した「2024年6月の住民の住宅購入意欲に関する調査報告書」（以下、「報告書」という）によると、一級都市の住宅購入意欲は底を打ち、 6月末の住宅購入意向の割合は前月よりも高く、前月比で0.8ポイント増加した。 4級都市は引き続き減少し、住宅購入意欲は前月よりも強まり、その割合はそれぞれ3.9ポイント、1.9ポイント低下した。

「報告書」はまた、現在の住宅購入に対する抵抗は依然として比較的明白であり、中でも住宅価格の継続的な下落が住宅購入に対する主な抵抗となっていると指摘した。, 住宅価格の下落に対する懸念は、特に有利政策の窓口期間中に急速に高まり、70の都市で住宅価格が最高値まで下落し、値下げによる代金回収に努めた。 6月は住宅価格下落に対する住民の懸念が高まり、抵抗要因の中で1位となり、4月から5.3ポイント増加した。

「現在、住宅の購入コストが下がり、これまで希少だった資源が解放されたため、取引量は増加しています。しかし、これは市場に在庫が多くあるためであり、一定の時間がかかります」住宅価格が上昇するかどうかはまだ不明だ」と不動産業界の上級実務家は語った。

（取材対象者の希望により、周楊氏は仮名、筆者は蔡京記者）