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Autor | Tubarão Bêbado

Fonte do artigo | Mercado Imobiliário Gelonghui

O “Disco Solar” que usa dinheiro real para votar nasceu de novo.

eEste projeto de celebridades da Internet com dezenas de milhões de dólares foi esgotado e nasceu em um ponto de viragem importante na história do mercado imobiliário.

De cabeça para baixo quase desaparece

Pela quarta vez, o Hyde Park voltou às telas com sua “luz do dia de abertura”.

Não só se tornou a primeira listagem de celebridades da Internet “à luz do sol” de Shenzhen em 2024, como provou mais uma vez que o mercado imobiliário de Shenzhen não carece de poder de compra.

Como o preço total ficou próximo da metade do pequeno alvo, unidades com área superior a 300 metros quadrados também foram escolhidas sem hesitação.

Quanto a “Daylight” do Hyde Garden, pode-se dizer que estreou num ponto de viragem na história.

Primeiramente, no dia 21 de julho, foram anunciados oficialmente os requisitos gerais que determinam nossos passos nos próximos cinco anos, que incluíam a direção de desenvolvimento imobiliário nos próximos cinco anos.

Em segundo lugar, em 22 de Julho, o banco central anunciou que a LPR a 1 ano foi reduzida para 3,35%, a LPR a 5 anos foi reduzida para 3,85% e as taxas de juro das facilidades permanentes de empréstimo foram ambas reduzidas em 10 pontos base.

Pode-se observar que uma rodada de reformas imobiliárias está ganhando impulso.

Mas isto também significa que os lucros dos novos proprietários que adquiriram o Hyde Park há três anos diminuíram significativamente.

Tomemos como exemplo os aproximadamente 250 metros quadrados de moradias nas Áreas A e B do Hyde Park.

Há cerca de 3 anos, o proprietário que escolheu um edifício com 3.702 quartos na Área B só conseguiu um empréstimo extra de cerca de 2,09 milhões. O período de empréstimo de 30 anos pagou quase dezenas de milhões a mais em juros do que o proprietário que escolheu 5 edifícios com 4.001. quartos na Área A neste fim de semana A diferença de pagamento mensal é de cerca de 34.400/lua.

Hoje em dia, os preços dos imóveis usados ​​​​nas áreas circundantes recuaram. Por exemplo, o preço de transação da Mansão Anluan, que entrou no mercado em 2018, caiu para cerca de 149.700 yuans por metro quadrado para um apartamento de 126,94 metros quadrados. Em junho deste ano, o preço de transação de um apartamento de 162,08 metros quadrados para a Mansão Tianjian caiu para cerca de 145.100/metro quadrado.

Portanto, pode-se ver que se o custo dos juros de detenção for adicionado,Comparando os preços de segunda mão na área circundante, grandes apartamentos em andares altos podem não estar de cabeça para baixo.

Ao mesmo tempo, não importa como vendam suas casas usadas no futuro, os proprietários do Hyde Park que comprarão em julho de 2024 após o corte da taxa de juros terão um impacto esmagador em comparação com os proprietários do Bloco B do Hyde Park quem comprará em novembro de 2021.

Mesmo que você compre por um preço mais caro e se torne uma casa de segunda mão, ela será mais resistente à queda dos preços.

Portanto, os proprietários que entraram no ônibus no momento da redução dos juros perderam a oportunidade.

Pontos-chave após o corte da taxa de juros

O ajuste da LPR beneficiará dezenas de milhões de compradores de casas e proprietários existentes.

Para aqueles que estão prestes a comprar uma casa nova, uma hipoteca multimilionária pode economizar várias tigelas de macarrão de carne todos os meses; para aqueles com hipotecas existentes, eles também podem desfrutar das taxas de juros de hipoteca mais baixas quando as taxas de hipoteca forem reavaliadas no próximo ano; .

Veja a marca de celebridades da Internet Hyde Garden como exemplo.

Antes do ajuste, o valor total do empréstimo era de 23,226 milhões de yuans, o empréstimo era de 30 anos, a taxa de juros de execução era de 3,5%, o pagamento mensal na forma de principal e juros iguais era de 104.295,12 yuans e os juros totais eram de 14,3202 milhões. yuan;

Após o ajuste, a taxa de juros de execução é de 3,4%, o pagamento mensal de principal e juros iguais é de 103.002,95 yuans e os juros totais são de 13.855.100 yuans. O pagamento mensal é de 1.292,17 yuans a menos e os juros totais são inferiores a 465.100 yuans.

Pode-se dizer que é uma boa notícia adicional para quem possui ou compra casa.

Se você for um comprador rico e abastado, a economia nos juros da hipoteca será ainda mais óbvia.

No entanto, do ponto de vista da compra de uma casa, algumas pessoas acreditam que, em comparação com os juros do empréstimo de milhões ou mesmo dezenas de milhões, LPR=3,95% de fevereiro a junho, e ajustados para LPR=3,8% em julho, a poupança não é significativo.

Na verdade, sendo um instrumento importante para a política monetária, os cortes nas taxas de juro têm um efeito positivo não só nas compras de habitação, mas também em toda a economia.

Do ponto de vista da taxa de câmbio,A redução das taxas de juro pode reduzir o rendimento da moeda nacional, fazendo com que o capital flua para países com rendimentos mais elevados, desencadeando assim uma desvalorização da moeda nacional.Mas também pode atrair investidores estrangeiros para investirem no mercado interno, promovendo assim a valorização da moeda nacional.

Em conjunto com o corte da taxa de juros, o banco central também lançou uma combinação de moedas, reduzindo simultaneamente a taxa de juros da operação de recompra reversa de 7 dias no mercado aberto dos anteriores 1,80% para 1,70%, e as taxas de juros da facilidade permanente de empréstimo para overnight, 7 Os prazos de um dia e de um mês foram reduzidos em 10 pontos base.

A descida da taxa de juro da facilidade permanente de empréstimo pode orientar as instituições financeiras bancárias a reduzir o custo dos empréstimos à economia real, estimular as necessidades de financiamento empresarial e, em seguida, estimular o investimento empresarial e a expansão da produção.

Portanto, podemos ver ajustes nas taxas de juros,O objectivo final é estimular a economia real, reduzir os custos abrangentes de financiamento das empresas e regular as flutuações económicas.

Mas no contexto da transformação imobiliária, a redução das taxas de juro por parte do banco central também tem um papel importante - fornece um canal para o trabalho subsequente de redução da dívida.

Após a redução da taxa de juro, as empresas de investimento urbano, as empresas imobiliárias e algumas instituições financeiras de pequena e média dimensão podem emitir novas obrigações a taxas de juro baixas para pagar dívidas antigas.

Dê um exemplo simples.

No passado, quando uma imobiliária tomava emprestado um dólar, os juros eram de 5%. Estava prestes a expirar e não havia dinheiro para pagar, mas agora, se um dólar for emprestado, os juros são de 1%.

Então não há necessidade de calcular essa conta, todos sabem que é mais econômico pegar a nova emprestada e pagar a antiga diretamente.

Esta é a mesma lógica de quando pessoas comuns compram uma casa e algumas pessoas veem que a taxa de juros dos empréstimos comerciais é inferior à taxa de juros dos empréstimos à habitação, terão a ideia de substituir o empréstimo à habitação por um empréstimo comercial.

Nosso foco nos próximos cinco anos incluirá a resolução de riscos imobiliários e a resolução de problemas de dívida.Este é o KPI proposto pela conferência.

Portanto, o que a redução das taxas de juro pode realmente resolver não é apenas reduzir o interesse de todos na compra de casa e encorajar todos a comprar uma casa, mas também reduzir o custo de financiamento do mercado, resolver os actuais riscos imobiliários e estimular o crescimento económico.

Estes são os fundamentos.

As opiniões do autor não representam a posição de Gelonghui