2024-09-29
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既存の住宅ローン金利の一括引き下げ政策は予定通り実施された。
中国人民銀行は9月29日夜、商業銀行の個人向け住宅ローンの金利設定メカニズムを改善すると発表した。同日、市場金利価格決定自主規律メカニズムの「既存住宅ローン金利の一括調整に関するイニシアチブ」は、一括調整段階で商業銀行が既存住宅ローンのポイント増加率を-よりも高い場合に引き下げることを明らかにした。 lpr (ローン市場相場金利) で 30 bp から -30 bp 以上、かつ、現在居住する都市で現在実施されている新しい商業用個人住宅ローン金利の下限以上。
言い換えれば、既存住宅ローンの今回の一括調整後、住宅購入者向けの既存住宅ローン金利はlpr-30bp以上に引き下げられることになる（北京、上海、深センのセカンドハウスローンを除く）。 。
しかし、一般の人々は、どの程度のメリットを享受できるのか、既存の住宅ローンをどのように調整する必要があるのかなど、詳細についてはまだやや混乱しています。どの住宅ローンが調整可能ですか?調整範囲はどのくらいですか？ china business newsの記者は、いくつかの注目のトピックを次のように整理しました。
1. 一括調整後、住宅ローン金利はどこまで引き下げられますか？
2. 住宅ローンの価格改定日が毎年 1 月 1 日であるか、契約発行日であるかの違いは何ですか?
3. 今回の固定金利はどのように調整されるのでしょうか？
4. 私の住む市では、新しい住宅ローン金利政策の下限がまだ設定されています。私の住宅ローンはどのように調整されますか?
5. 2 番目の住宅ローンでもこの保険ボーナスを利用できますか?
権威ある市場専門家はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、再価格設定日が異なるため、一括調整後の借り手ごとの金利は異なると語った。一括調整後の金利低下は、ポイント加算範囲が-30bpに低下したことが主な要因です。再価格設定後は、最新の価格設定サイクルにおける lpr の低下も反映され、この一括調整に参加する借り手の金利は同じ水準に調整されます。
1. 住宅ローン契約の再価格決定日は毎年 1 月 1 日です。どうすれば金利を引き下げることができますか?
今年5月17日に国の住宅ローン金利政策の下限が撤廃されて以降、新規住宅ローン金利は大幅に低下し、住宅購入時の住民の金利負担はさらに減少した。同時に、新旧住宅ローン間のスプレッドは再び拡大した。この点に関して、金利自主規律メカニズムは、商業銀行が10月に新規住宅ローンの金利に近づくように既存の住宅ローンの金利を一括で調整することを提案している（既存の住宅ローンの金利は上昇すると予想される）平均して約 0.5 パーセントポイント減少します）。
既存の住宅ローン（期間 100 万元、25 年、元利均等返済）を例にとると、住宅ローン金利が 4.4% から 3.55% に引き下げられると仮定すると、借り手の支払利息は約 5,600 円節約できます。年間あたり人民元。
ただし、これに基づいて、住宅購入者ごとに状況が異なるため、対応する減額の詳細は異なります。
バッチ調整は 2024 年 10 月 31 日に行われ、2024 年 10 月 21 日に報告される 5 年超の lpr は中央銀行の政策金利に従い、現在より 0.2 パーセントポイント低下すると仮定します。 3.85％～3.65％、以降は据え置き。
なぜなら、5年以上のlprは2024年2月と7月にそれぞれ0.25パーセントポイントと0.1パーセントポイント低下したからです。
したがって、毎年 1 月 1 日の再価格設定日の調整後の金利は 3.9% (当時の lpr は 4.2% ～ 0.3%) になります。翌年 1 月 1 日の lpr 再価格設定後の金利は 3.35% (当時の lpr) となります。 lprは4.2%-0.3%)、lprは3.65%-0.3%)。
2. 住宅ローン契約の価格改定日は契約発行日と一致します。どうすれば金利を引き下げることができますか?
借り手の住宅ローン契約の再価格設定日が毎年の契約発行日に対応する日である場合 (たとえば、契約発行日は 2020 年 10 月 21 日で、契約再価格設定日は毎年 10 月 21 日)、いくつかの状況が考えられます。 : :
バッチ調整は 2024 年 10 月 31 日に行われると依然として想定されており、2024 年 10 月 21 日に報告される 5 年超の lpr は中央銀行の政策金利に従い、0.2 パーセントポイント低下すると想定されています。現在の 3.85% から 3.65% に変更され、その後は変更されません。
まず、価格改定日が10月21日から10月31日までの場合、調整後金利は3.35％となります（当時のlprは3.65％～0.3％）。
第二に、再価格設定日が11月1日から12月31日までと1月2日から2月19日までの場合、調整後金利は3.9％（その時点のlprは4.2％～0.3％）となり、再価格設定日はその後の金利は 3.35% (当時の lpr は 3.65% ～ 0.3%)。
つまり、借り手の住宅ローン契約の改定日が11月5日（11月1日～12月31日、1月2日～2月19日の期間）の場合、10月31日の一括調整後、まず住宅ローン金利が に引き下げられます。 3.9%、11月5日には住宅ローン金利がさらに3.35%に引き下げられます。
第三に、再価格設定日が 2 月 20 日から 7 月 21 日までの場合、調整後金利は 3.65% (当時の lpr3.95%-0.3%)、再価格設定後の金利は 3.35% (当時の lpr3.65%) となります。 -0.3%）。
つまり、借り手の住宅ローン契約の価格改定日が5月5日（2月20日から7月21日まで）の場合、10月31日の一括調整後、私の住宅ローン金利はまず来年5月5日までに3.65％に引き下げられます。住宅ローン金利はさらに3.35％に引き下げられます。
第 4 に、再価格改定日が 7 月 22 日から 10 月 20 日までの場合、調整後金利は 3.55% (当時の lpr3.85%-0.3%)、再価格改定後の金利は 3.35% (当時の lpr3.65%) となります。 -0.3%）。
つまり、借り手の住宅ローン契約の再価格決定日が 8 月 1 日（7 月 22 日から 10 月 20 日まで）の場合、10 月 31 日の一括調整後、8 月 1 日までに借り手の住宅ローン金利がまず 3.55% に引き下げられます。来年、住宅ローン金利はさらに3.35%に引き下げられます。
3. 今回の固定金利はどのように調整されるのでしょうか？
既存の固定金利住宅ローンの場合、最新の lpr をポイントに変換し、ポイントマージンを -30bp に調整します。
たとえば、金利が 4% の既存の固定金利住宅ローンで、5 年以上の最新の lpr が 3.85% である場合、まず固定金利を 4% = lpr + 15bp に変換し、次に 15bp を次のように調整します。 -30bp。
ケース: 借り手の住宅ローン金利は現在 4% の固定金利であり、この一括調整後、住宅ローン金利は 2024 年 10 月 21 日に報告された 5 年を超える lpr に従うと仮定します。中央銀行の政策金利は0.2％ポイント引き下げられ、現在の3.85％から3.65％に引き下げられ、将来的には据え置かれる。その後、借り手の住宅ローン金利は4％から3.65％-30bp、今回は3.35％に引き下げられ、lprの変更に追従します。
4. 2 番目の住宅ローンでもこの保険ボーナスを利用できますか?
不動産市場における需給関係の新たな変化に、一括調整段階から定期調整段階まで対応するため、第一の家と第二の家を区別できなくなった（住宅ローン金利に下限があり、第一住宅ローンと第二住宅ローンを区別している都市を除く）既存の第一住宅ローンと第二住宅ローンの金利を新規住宅ローン金利の全国平均程度まで引き下げるよう誘導する。既存の住宅ローン借り手の金利負担を軽減するため。
5. 私の住む市では、新しい住宅ローン金利政策の下限がまだ設定されています。私の住宅ローンはどのように調整されますか?
新たな住宅ローン金利政策の下限を依然として設定している一部の都市については、調整後のポイント増加率が下限を下回ってはなりません。
北京を例に挙げると、2019年10月8日から2023年12月14日まで、北京におけるセカンド住宅ローンの実行金利の下限はlpr+105ベーシスポイントとなる。現在、北京におけるセカンドハウスローンの金利政策の下限は、五環路内のセカンドハウスローンについては-5bp、五環路外のセカンドハウスローンについては-25bpとなっている。対応する 2 番目の住宅ローンをバッチで調整すると、ボーナス ポイントはそれぞれ -5bp と -25bp に調整されます。
ケース: 借り手は、2019 年 10 月 8 日から 2023 年 12 月 14 日までの間に北京の別荘を購入しました。五環路外では、住宅ローン金利は現在 4.9% (lpr3.85%+105bp) です。
2024年10月31日に一括調整が行われると仮定し、また2024年10月21日に報告される5年超のlprが中央銀行の政策金利に従い0.2ポイント低下して3.65%になると仮定します。 。
10月31日の一括調整後、住宅ローン金利はlpr(3.65%)-25bpの3.4%に引き下げられる。つまり、住宅ローン金利は4.9％から3.4％に下がることになります。
