2024-09-29
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上海市は再び、市場の住宅需要に対応するために不動産市場政策を最適化および調整するための包括的な政策を実施した。 9月29日夜、上海市市住宅・都市農村開発管理委員会、市住宅管理局、市計画資源局、市税局は連名で「市の住宅政策と施策のさらなる最適化に関する通知」を発表した。不動産市場」（以下「通知」という）では、住宅購入制限政策の調整、住宅信用の最適化、住宅税の調整など7つの政策措置を提案している。 「通知」は2024年10月1日から施行されます。
注目に値するのは、この新たな政策が「上海九ヶ条」の導入からわずか4か月後に行われたことである。なぜ上海は再び複数の措置を講じているのだろうか。新しいポリシーはどのようなシグナルを送信しますか?さまざまな調整政策から恩恵を受けるのはどのグループですか?国民が関心を寄せるこれらの焦点に焦点を当て、解放日報と上関新聞の記者は関連部門の責任者、一部の不動産開発会社の責任者、仲介機関の責任者、さらに専門家や学者に通訳を求めてインタビューした。
総合的な政策を反映した7つの施策
住宅購入制限の調整に関して、「通知」には次のように明記されている。
まず、本市に住民登録をしていないファミリーや単身者が外環道路外に住宅を購入する場合、住宅購入に伴う社会保険料や個人所得税の納税に要する年数を１年または２年に調整します。購入日までの継続的なお支払いがさらに多くなります。
第二に、「上海居住許可」を保有し、ポイントが基準値に達し、当市で3年以上社会保険料または個人所得税を支払った非地方居住者の家族は、購入に関して上海在住の家族と同様の特典を享受できます。住宅購入特典。
第三に、自由貿易区の臨港新区では、より差別化された住宅購入政策が実施され、臨港で働き、職住分離をしているグループは、既存の住宅購入制限政策に基づいて、以下のことが可能となる。新しいエリアに追加の住宅を1軒購入し、住居を提供し、仕事と住居のバランスを促進します。
住宅ローンの最適化に関して、「通知」は次のように提案しています。
第一に、既存の住宅ローン金利引き下げに関する国家政策を実施し、住宅購入者の住宅ローン金利支出をさらに削減するために、既存の住宅ローン金利を新しいローン金利に近づけるために着実かつ秩序正しく引き下げるよう商業銀行を指導する。
第二に、最初の住宅向けの商業用個人住宅ローンの最低頭金比率は 15% 以上に調整されます。セカンドハウス向けの商業用個人住宅ローンの最低頭金比率は 25% 以上に調整され、差別化政策のある地域におけるセカンド住宅ローンの最低頭金比率は 20% 以上に調整されます。住宅積立基金のセカンド住宅ローンの最低頭金比率もそれに応じて調整されます。
住宅税の調整に関して、「通知」は次のように提案している。
まず、付加価値税の徴収・免除期間を5年から2年に調整する。
第二に、国の労働取り決めに従って、改善された住宅の需要によりよく応えるために、通常の住宅基準と非通常の住宅基準は適時に取り消されるべきである。
厳格かつ改善された住宅ニーズへのより適切な対応
4か月前に「上海九規制」が施行されて以来、上海の不動産市場の反応はどうなっているのでしょうか？なぜ今回も新たな政策が導入されるのでしょうか？
複数の不動産会社のデータに基づくと、5月28日に「上海九規制」が正式に施行されて以来、政策効果は徐々に現れ、市場全体は良好な上昇傾向を維持し、取引活動は大幅に増加しており、中古住宅、中古住宅の取引量はともに増加し、取引価格は概ね安定した。
中古住宅を例に挙げると、今年6月から8月にかけて、上海の取引件数は3カ月連続で「乱高下ライン」1万5000件を超え、「閑散期でも勢いが衰えない」勢いを見せている。全体として、「上海九ヶ条」は上海の不動産市場に大きな安定化効果をもたらし、市場の健全な発展を効果的に強化し、不動産市場のパフォーマンスは引き続き中国をリードし、市場の強い回復力と活力を示しています。
中国共産党第20期中央委員会第3回全体会議の「決定」には、「不動産開発の新たなモデルの構築を加速する…各都市政府に規制の自主性を十分に与える」ことが必要であると明確に述べられている。 「不動産市場の活性化、都市特有の政策の実施、関連都市による住宅購入制限政策の解除または緩和、一般住宅および非一般住宅の基準の解除を許可する」。 9月26日、中央委員会政治局会議は、「不動産市場の下落を止めて安定させるためには、大衆の懸念に応え、住宅購入制限政策を調整し、既存の住宅ローンを削減することを促進しなければならない」と改めて明らかにした。金利の引き下げ、土地、財政・税制、金融政策およびその他の政策の改善を加速し、不動産の建設を促進する。新しいモデルを開発する。」同時に、関連部門は、「上海九規則」の導入以来、多くの国民が不動産管理政策をさらに最適化することへの希望を表明していることに気づいた。
この新政策の目的は、党中央委員会と国務院の最新の決定と取り決めを徹底的に実行し、大衆の懸念に応え、都市特有の政策を実施し、住民の厳格な住宅ニーズと多様化する改良住宅をより適切に満たすことである。不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進します。
購入制限、財務、税務分野に重点を置く
今回、上海市の不動産市場政策・施策の最適化・調整において考慮すべき点は何でしょうか?主にどのような人々が対象となりますか?
党中央委員会と国務院の要求に沿って、関連部門は引き続き政策事前調査準備金を強化し、政策準備金ツールボックスを適時に充実させ、増分政策と既存政策の重ね合わせを促進し、政策実施における協力連携を促進する。プロセスを実行し、政策の複合効果を増幅します。
「上海九規則」の施行以来、関連部門は市場データを注意深く監視すると同時に、関連部門と協力して市場動向の詳細な分析と判断を行ってきました。彼らは広く市場の意見や提案に耳を傾けてきました。専門家、学者、市場主体などが参加し、一連の政策措置を形成した。
この新しい政策は、全体的かつ体系的な性質を反映して、購入制限、財政、財政および税制の 3 つの側面に焦点を当てています。例えば、住宅購入制限政策に関しては、安定した住宅の提供と職住のバランスの促進に基づいて、非上海居住者が住宅を購入して社会保障を支払うまでの年数が短縮されている。住宅信用政策に関しては、住宅購入ローンの合理的な需要を満たすために、最低頭金比率と最初の住宅ローンが 15% に引き下げられました。税制面では、付加価値税の徴収・免除期間が5年から2年に調整される。
上海師範大学不動産・都市開発研究センター所長の崔光燦氏は、この政策の最適化には主に3つの考慮事項が反映されていると述べた。手頃な価格の住宅に焦点を当て、需要側から始め、雇用と住宅のバランスを促進し、改善された住宅の需要をさらに支援する。地域市場の特性に応じて異なる地域で、上海以外の地域では中国人が住宅を購入する際に社会保障や個人所得税を支払う必要がある年数を短縮する。信用面では、セカンド住宅ローンの最低頭金比率が異なります。臨港で働き、仕事と住居を分離しているグループに対して、より差別化された住宅購入政策を実施するなど、正確な政策を実施する必要がある。
非上海居住者の社会保障支給期間の調整
今回の住宅購入制限政策の調整では、非地元住民や単身者の住宅購入条件が緩和されましたが、前回と比較して主な調整内容は何でしょうか。
全国から集まる若い才能は、上海市の重要な構成要素であり、発展の推進力です。この層の人々の住宅ニーズに応え、上海市は、これらの若い人材が上海で平和に満足して暮らし、働くことができるよう住宅購入ルールの最適化を続け、人材に対する「強力な磁場」を生み出している。
したがって、上海の不動産政策の最適化と調整において非常に重要な点は、非上海居住者の社会保障支払い期間を調整することである。
以前の「上海九規則」では、上海で住宅を購入する非上海居住者は、上海以外の人材が住宅を購入した場合、そのうちの3年以上は上海で社会保障税や個人所得税を支払わなければならないと明記されている。新都市や南北転換など、上海以外の人材が自由貿易区臨港新区で住宅を購入する場合のみ、1年以上継続して支払う必要がある。
この調整方針は、上記のすべてのグループ、つまり、上海に居住していないすべての家族および単身者を対象としています。外環道路外で住宅を購入した場合、上海市での社会保険料や個人所得税の支払い年数は購入日から連続1年以上前に調整されます。
データによると、非上海居住者は外環外の住宅需要が大きい。新築商業住宅市場を例に挙げると、「上海 9 対策」の実施以来、住宅購入者の 20% 以上が非上海居住者となっている。上海居住者、このグループの 60% が上記の購入は外環道路の外側にある新築住宅であるため、この政策は上海以外の住宅購入者のニーズにも応えます。
滞在許可証を持っている人に注意してください
この新しいポリシーは、「上海居住許可」を持っている人も対象となります。新しいポリシーを享受するにはどのような条件を満たす必要がありますか?具体的にはどのような変化があるのでしょうか？
上海は2002年に居住許可制度を導入した。この制度は創設以来、国内外の人材が上海に就職することを奨励し、それによって都市の総合的な競争力を向上させることを目的としてきました。この新しい政策は、上海に滞在許可を持っている国民を対象とし、住宅の改善を強化することで、上海に貢献したあらゆる人材が上海で安心して満足して暮らし、働くことができるようにするものである。
「上海居留許可ポイント管理措置」により、上海市では合法的かつ安定的に居住し、合法的かつ安定的に雇用されている保有者にポイントが付与され、基準ポイントに達した者は子供の教育と教育を受けることができる。社会保険対応。基準点の合計は120点です。
今回、上海市は居住許可に対する優遇・支援政策を実施し、居住許可により住宅購入の権利を拡大した。 「上海居住許可証」を保有する非上海居住者家族（非単身者）が120ポイントに達し、上海で3年以上社会保険料または個人所得税を支払った場合、上海で購入する住宅戸数は、上海居住者と同様に、住宅の購入に関しては、子供がいない、または子供が 1 人の家族は 2 軒、2 人以上の子供がいる家族は 3 軒購入できます。
「上海居住許可」を持つ非上海世帯の場合、基準点を満たすことを前提として、「居住移転」（上海定住）までに最長７年待たなければならない人も依然としている。このグループの人々は、上海に定住してから最大 4 年前までに住宅を購入できる特典を享受できるようになりました。この政策調整により、このグループの人々の住宅ニーズが改善され、早期に定住するという理想を実現できるようになります。
臨港新区における職と住居のバランスを指導する
ニューディール政策は臨港新区の購入制限政策も調整した。主にどのような層が対象となるのか。購入制限に変更はありますか?
上海センタリン不動産のアナリスト、ルー・ウェンシー氏は、今回の措置の焦点は「職住分離」であり、臨港新区の改革方向性と密接に関連しており、産業統合の促進に役立つと述べた。都市と仕事と住居のバランスの仕事志向。
臨港新区で働いているが新区外に住んでいる人は、上海の他の地域で住宅を購入し、現在の購入制限政策の上限に達しており、たとえどのような方法であっても新区外に住んでいる場合これまでに所有していた多くの家を、この新しい政策により臨港新区に追加の家を購入して通勤費を削減できるようになるという。
商業ローンの頭金比率は引き続き低下
この新しい政策では、住宅金融政策の最適化についても言及されています。具体的にはどのような調整が行われましたか?どのような人々が対象となりますか?政策はどの程度強力ですか?
この最適化政策により、商業用個人住宅ローンの頭金比率がさらに引き下げられ、住宅購入の基準額と頭金コストが大幅に削減されます。
新しい政策の実施後、最初の住宅に対する商業個人住宅ローンの最低頭金比率は 20% から 15% に引き下げられ、商業個人住宅の最低頭金比率は累積して 5 ポイント減少しました。セカンドハウス向けローンは35％から25％に削減され、差別化された政策エリア（臨港新区全域と嘉定、青浦、松江、奉賢、宝山、南京の6行政区）が減少した。金山）は 30% から 20% に削減され、累積で 10 パーセントポイント減少します。
次の表は、総加入価格が 500 万元と 1,000 万元の商業住宅の総加入価格を計算したものです。どちらのタイプの住宅購入でも、非常に明白な頭金とコスト削減効果が得られることがわかります。
頭金比率を引き下げる頭金変更（10,000元）
共用・非共用住宅の基準を適時に撤廃
税制の観点から、住民の取引コストを削減できる政策は他にありますか?
上海宜居不動産研究院のヤン・ユエジン副所長は、上海市が今回、国家の事業展開に合わせて一般住宅基準政策を適時に中止することを明らかにしたのは、不動産の市場特性に関係していると述べた。 「持つか持たないか」から「良いか持たないか」へ。一般住宅水準に連動した付加価値税や個人課税政策が調整され、負担軽減効果が期待できる。この 2 種類の税金は「購入」とはあまり関係がありませんが、「販売」との関係が大きく、家主にとって住宅の販売コストを削減する上で大きな効果があることに注意してください。
一部の専門家は、保有期間がやや短い住宅の売却、保有期間が5年を超える一般住宅の売却、面積2000メートル以上の住宅の売却に良い減税効果が期待できるとの事前予測を示している。 144平方メートル。
一般居住基準撤廃後の付加価値税率変更の可能性（「5対2」政策との併用）
2021年、上海市住宅建設委員会と住宅局を含む8部門は共同で「市の不動産市場の安定的かつ健全な発展促進に関する意見」を発表した。当時、付加価値税の徴収・免除期間を調整し、住宅の個人外販に対する付加価値税の徴収・免除期間を2年から5年に延長する方針は明確だった。この調整により、個人による住宅の外部販売に対する付加価値税の免税期間が 5 年から 2 年に調整され、取引プロセスにおける税金コストが削減され、改善された住宅の需要をより適切にサポートできるようになります。
