nachricht

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shanghai hat erneut umfassende richtlinien zur optimierung und anpassung der immobilienmarktpolitik umgesetzt, um auf die wohnungsnachfrage des marktes zu reagieren. am abend des 29. september gaben das shanghai municipal housing and urban-rural development management committee, das municipal housing administration bureau, das municipal planning resources bureau und das municipal taxation bureau gemeinsam die „mitteilung zur weiteren optimierung von richtlinien und maßnahmen für die stadt“ heraus „immobilienmarkt“ (im folgenden als „mitteilung“ bezeichnet), in dem sieben politische maßnahmen vorgeschlagen werden, darunter die anpassung der richtlinien zur beschränkung des immobilienkaufs, die optimierung der immobilienkredite und die anpassung der immobiliensteuern. die „mitteilung“ tritt am 1. oktober 2024 in kraft.

es ist erwähnenswert, dass diese neue richtlinie nur vier monate nach einführung der „shanghai nine articles“ kommt. warum ergreift shanghai erneut mehrere maßnahmen? welches signal sendet die neue richtlinie? welche personengruppen werden von den verschiedenen anpassungsmaßnahmen profitieren? angesichts dieser schwerpunktthemen, die den bürgern am herzen liegen, interviewten reporter von liberation daily und shangguan news leiter relevanter abteilungen, leiter einiger immobilienentwicklungsunternehmen, leiter von vermittlungsagenturen sowie experten und wissenschaftler zur interpretation.

sieben maßnahmen spiegeln umfassende richtlinien wider

in bezug auf die anpassung der beschränkungen für den wohnungskauf heißt es in der „mitteilung“ eindeutig:

erstens wird für familien und alleinstehende, die nicht in dieser stadt registriert sind und wohnungen außerhalb der äußeren ringstraße kaufen, die anzahl der jahre, die für die zahlung der sozialversicherung oder der einkommensteuer für den kauf eines hauses erforderlich sind, auf ein jahr oder angepasst mehr von kontinuierlicher zahlung vor dem kaufdatum.

zweitens genießen nicht vor ort ansässige familien, die über eine „shanghai-aufenthaltserlaubnis“ verfügen und deren punkte den standardwert erreichen und die in dieser stadt mindestens drei jahre lang sozialversicherung oder persönliche einkommensteuer gezahlt haben, beim kauf die gleichen vorteile wie in shanghai ansässige familien wohneinheiten. vorteile beim hauskauf.

drittens wird im lingang new area der freihandelszone eine differenziertere hauskaufpolitik eingeführt. für gruppen, die in lingang arbeiten und eine arbeitsplatz-wohnungs-trennung haben, ist dies auf der grundlage der bestehenden wohnungskaufbeschränkungspolitik möglich erwerb eines zusätzlichen hauses in der neuen gegend. bereitstellung von wohnraum und förderung der vereinbarkeit von arbeit und wohnen.

im hinblick auf die optimierung der immobilienkredite schlägt die „mitteilung“ folgendes vor:

erstens: umsetzung der nationalen politik zur senkung bestehender hypothekenzinsen und anleitung der geschäftsbanken, die bestehenden hypothekenzinsen kontinuierlich und geordnet auf nahezu die neuen darlehenszinsen zu senken, um die hypothekenzinsaufwendungen von hauskäufern weiter zu senken.

zweitens wird die mindestanzahlungsquote für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen für erstwohnungen auf mindestens 15 % angepasst. die mindestanzahlungsquote für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen für zweitwohnungen wird auf mindestens 25 % angepasst; die mindestanzahlungsquote für zweitwohnungsdarlehen in gebieten mit differenzierten policen wird auf mindestens 20 % angepasst. die mindestanzahlungsquote für zweitwohnungsdarlehen der wohnungsvorsorgekasse wird entsprechend angepasst.

im hinblick auf die anpassung der wohnsteuer schlägt die „mitteilung“ folgendes vor:

passen sie zunächst den zeitraum der mehrwertsteuererhebung und -befreiung von 5 jahren auf 2 jahre an.

zweitens sollten im einklang mit den nationalen arbeitsregelungen die normalen wohnstandards und die außergewöhnlichen wohnstandards rechtzeitig aufgehoben werden, um der nachfrage nach verbessertem wohnraum besser gerecht zu werden.

den starren und verbesserten wohnbedürfnissen besser gerecht werden

wie hat der shanghaier immobilienmarkt seit der einführung der „shanghai nine regulations“ vor vier monaten reagiert? warum wird dieses mal erneut eine neue richtlinie eingeführt?

basierend auf daten mehrerer immobilienagenturen sind seit der offiziellen umsetzung der „shanghai nine regulations“ am 28. mai die politischen auswirkungen nach und nach sichtbar geworden, der markt insgesamt hat einen guten aufwärtstrend beibehalten, die transaktionsaktivität hat erheblich zugenommen und die das transaktionsvolumen von erst- und gebrauchthäusern ist gestiegen und die transaktionspreise blieben im allgemeinen stabil.

am beispiel von gebrauchtwohnungen überstieg die zahl der transaktionen in shanghai von juni bis august dieses jahres drei monate in folge 15.000 „boost-and-bust-linien“, was zeigt, dass die dynamik „in der nebensaison nicht nachlässt“. insgesamt haben die „shanghai nine articles“ eine erhebliche stabilisierende wirkung auf den immobilienmarkt in shanghai und konsolidieren effektiv die gesunde entwicklung des marktes. der immobilienmarkt ist weiterhin führend in der leistung des landes und zeigt eine starke widerstandsfähigkeit und vitalität des marktes.

in der „entscheidung“ der dritten plenarsitzung des 20. zentralkomitees der kommunistischen partei chinas wurde klargestellt, dass es notwendig ist, „den aufbau eines neuen modells der immobilienentwicklung zu beschleunigen … jeder stadtregierung volle autonomie bei der regulierung zu geben.“ den immobilienmarkt zu verbessern, stadtspezifische richtlinien umzusetzen und den betreffenden städten die aufhebung oder reduzierung von richtlinien zur beschränkung des wohnungskaufs sowie die aufhebung von standards für gewöhnliche wohnhäuser und nicht gewöhnliche wohnhäuser zu ermöglichen“. am 26. september machte die politbürositzung des zentralkomitees erneut deutlich, dass „wir den immobilienmarkt fördern müssen, damit er nicht mehr fällt und sich stabilisiert … auf die sorgen der massen eingehen, die richtlinien zur beschränkung des wohnungskaufs anpassen und bestehende hypotheken reduzieren.“ zinssätze, beschleunigen die verbesserung der land-, steuer- und steuer-, finanz- und anderen politiken und fördern den bau von immobilien. entwickeln sie neue modelle.“ gleichzeitig haben die zuständigen behörden festgestellt, dass viele bürger seit der einführung der „shanghai nine regulations“ die hoffnung geäußert haben, die immobilienkontrollpolitik weiter zu optimieren.

der zweck dieser neuen politik besteht darin, die neuesten entscheidungen und vereinbarungen des zentralkomitees der partei und des staatsrates gründlich umzusetzen, auf die anliegen der massen zu reagieren, stadtspezifische richtlinien umzusetzen, den strengen wohnbedürfnissen der bewohner besser gerecht zu werden und den wohnungsbau zu diversifizieren bedürfnisse zu erfüllen und die stabile und gesunde entwicklung des immobilienmarktes zu fördern.

konzentrieren sie sich auf kaufbeschränkungen, finanzen und steuerbereiche

was sind dieses mal die überlegungen für shanghais optimierung und anpassung der immobilienmarktpolitik und -maßnahmen? welche personengruppen werden hauptsächlich abgedeckt?

im einklang mit den anforderungen des zentralkomitees der partei und des staatsrates stärken die zuständigen abteilungen weiterhin die politischen vorforschungsreserven, bereichern rechtzeitig das instrumentarium der politischen reserven, fördern die überlagerung inkrementeller richtlinien und bestehender richtlinien und fördern die kollaborative verknüpfung bei der umsetzung der richtlinien prozess und verstärken die kombinierte wirkung von richtlinien.

seit der umsetzung der „shanghai nine regulations“ haben die zuständigen abteilungen die marktdaten genau überwacht und gleichzeitig mit den zuständigen abteilungen eine eingehende analyse und beurteilung der markttrends durchgeführt experten, wissenschaftler, marktteilnehmer usw. und erarbeiteten eine reihe politischer maßnahmen.

diese neue richtlinie konzentriert sich auf drei aspekte: kaufbeschränkungen, finanzen sowie steuern und steuern und spiegelt den allgemeinen und systematischen charakter wider. zum beispiel: im hinblick auf die richtlinien zur beschränkung des wohnungskaufs, die auf der bereitstellung stabilen wohnraums und der förderung der vereinbarkeit von arbeit und wohnen basieren, wurde die anzahl der jahre verkürzt, in denen nicht-shanghai-bewohner häuser kaufen und sozialversicherung zahlen müssen. im hinblick auf die kreditpolitik für wohnimmobilien wurde die mindestanzahlungsquote und der erstkredit auf 15 % gesenkt, um der angemessenen nachfrage nach krediten für den hauskauf gerecht zu werden. im steuerlichen bereich wird die mehrwertsteuererhebungs- und -befreiungsfrist von 5 jahren auf 2 jahre angepasst.

cui guangcan, direktor des forschungszentrums für immobilien und stadtentwicklung der shanghai normal university, sagte, dass diese politische optimierung hauptsächlich drei überlegungen widerspiegele. konzentrieren sie sich auf bezahlbaren wohnraum, beginnen sie auf der nachfrageseite, fördern sie das gleichgewicht zwischen arbeit und wohnraum und unterstützen sie die nachfrage nach verbessertem wohnraum weiter. implementieren sie klassifizierte richtlinien, z. b. auf der nachfrageseite, basierend auf der bereitstellung von bezahlbarem wohnraum, und differenzieren sie die richtlinien zur beschränkung des wohnungskaufs in verschiedenen regionen je nach regionalen marktmerkmalen und verkürzen nicht-shanghai die anzahl der jahre, die chinesische staatsangehörige beim kauf eines hauses sozialversicherung oder einkommenssteuer zahlen müssen. auf der bonitätsseite wird bei der mindestanzahlungsquote für zweitwohnungskredite differenziert. es sollten präzise richtlinien umgesetzt werden, beispielsweise die einführung differenzierterer hauskaufrichtlinien für gruppen, die in lingang arbeiten und von arbeit und wohnen getrennt sind.

anpassung des zahlungszeitraums der sozialversicherung für nicht-shanghai-einwohner

mit dieser anpassung der wohnungskaufbeschränkungspolitik wurden die bedingungen für den hauskauf für nicht-ortsansässige und alleinstehende gelockert. was sind die hauptaspekte dieser anpassung?

junge talente aus dem ganzen land sind ein wichtiger bestandteil und entwicklungsmotor der stadt shanghai. als reaktion auf die wohnbedürfnisse dieser personengruppe optimiert shanghai weiterhin die regeln für den wohnungskauf, damit diese jungen talente in shanghai in frieden und zufriedenheit leben und arbeiten können, wodurch ein „starkes magnetfeld“ für talente entsteht.

daher ist ein sehr wichtiger punkt bei dieser optimierung und anpassung der immobilienpolitik shanghais die anpassung der zahlungsfrist für die sozialversicherung für nicht-shanghai-einwohner.

in den vorherigen „shanghai nine regulations“ wurde klargestellt, dass nicht-shanghai-bewohner, die in shanghai häuser kaufen, für drei jahre oder länger sozialversicherungs- oder einkommenssteuern in shanghai zahlen müssen, wenn sie von nicht-shanghai-talenten in schlüsselbereichen gekauft werden b. bei neuen städten und der nord-süd-transformation, ist es nur erforderlich, für 2 jahre oder länger kontinuierlich zu zahlen. nicht-shanghai-talente, die häuser im lingang new area der freihandelszone kaufen, müssen 1 jahr oder länger kontinuierlich bezahlen.

diese anpassungsrichtlinie gilt für alle oben genannten gruppen, also für alle nicht in shanghai ansässigen familien und alleinstehenden. wenn sie ein haus außerhalb der äußeren ringstraße kaufen, wird die anzahl der jahre, die sie in shanghai sozialversicherung oder einkommensteuer zahlen müssen, auf ein fortlaufendes jahr oder mehr vor dem kaufdatum angepasst.

daten zeigen, dass nicht-shanghai-bewohner eine große nachfrage nach wohnraum außerhalb des außenrings haben. am beispiel des marktes für neu gebaute gewerbeimmobilien sind seit der umsetzung der „neun shanghai-maßnahmen“ mehr als 20 % der hauskäufer nicht-shanghaier. einwohner von shanghai und 60 % dieser gruppe bei den oben genannten käufen handelt es sich um neue häuser außerhalb der äußeren ringstraße, sodass diese richtlinie den bedürfnissen von hauskäufern außerhalb von shanghai gerecht wird.

achten sie auf personen mit aufenthaltstiteln

diese neue richtlinie gilt auch für personen mit einer „shanghai-aufenthaltserlaubnis“. welche bedingungen müssen erfüllt sein, um in den genuss der neuen richtlinie zu kommen? was sind die konkreten änderungen?

im jahr 2002 begann shanghai mit der einführung eines aufenthaltsgenehmigungssystems. seit seiner einführung zielt dieses system darauf ab, einheimische und ausländische talente zu ermutigen, nach shanghai zu kommen, um dort eine anstellung zu finden, und so die umfassende wettbewerbsfähigkeit der stadt zu verbessern. diese neue richtlinie richtet sich an bürger mit aufenthaltsgenehmigung in shanghai. durch die intensivierung der wohnraumverbesserung können alle arten von talenten, die in shanghai mitgewirkt haben, in frieden und zufriedenheit leben und arbeiten.

gemäß den „shanghai residence permit points management measures“ führt shanghai ein punktesystem für aufenthaltsgenehmigungen ein. punkte werden an inhaber vergeben, die legal und dauerhaft in shanghai leben und dort legal und dauerhaft beschäftigt sind. wer die standardpunkte erreicht, kann die bildung seiner kinder genießen sozialversicherung. entsprechende behandlung im öffentlichen dienst. die gesamtpunktzahl beträgt 120 punkte.

diesmal hat shanghai bevorzugte und unterstützende richtlinien für aufenthaltsgenehmigungen eingeführt, die aufenthaltsgenehmigungen mehr rechte zum kauf von häusern einräumen. wenn eine nicht in shanghai ansässige familie (nicht alleinstehende person), die über eine „shanghai-aufenthaltserlaubnis“ verfügt, 120 punkte erreicht und 3 jahre oder länger in shanghai sozialversicherung oder persönliche einkommenssteuer gezahlt hat, beträgt die anzahl der in shanghai gekauften wohneinheiten das gleiche gilt für familien mit einwohnern in shanghai, die beim kauf von häusern die gleiche behandlung genießen, d. h. familien ohne kinder oder ein kind können zwei häuser kaufen, und familien mit zwei oder mehr kindern können drei häuser kaufen.

für haushalte außerhalb von shanghai, die über eine „shanghai-aufenthaltserlaubnis“ verfügen, gibt es unter der voraussetzung, dass sie die standardpunktzahl erfüllen, immer noch einige personen, die bis zu sieben jahre warten müssen, um ihren „wohnsitz zu übertragen“ (sich in shanghai niederzulassen). diese personengruppe kann nun die vorteile eines hauskaufs genießen, nachdem sie sich bis zu vier jahre im voraus in shanghai niedergelassen hat. diese politische anpassung wird den verbesserten wohnbedarf dieser personengruppe freisetzen und ihnen helfen, ihr ideal einer früheren sesshaftigkeit zu verwirklichen.

lenken sie die vereinbarkeit von arbeit und wohnen in der lingang new area

der new deal hat auch die kaufbeschränkungspolitik in der lingang new area angepasst. welche personengruppen sind hauptsächlich abgedeckt? gibt es änderungen bei den kaufbeschränkungen?

lu wenxi, analyst bei shanghai centaline real estate, sagte, dass der schwerpunkt dieser maßnahme auf der „trennung von arbeitsplätzen und wohnen“ liege, was eng mit der reformorientierung der lingang new area zusammenhänge und dazu beitragen werde, die integration der industrie besser zu fördern und stadt sowie die arbeitsorientierung der vereinbarkeit von beruf und wohnen.

für menschen, die im lingang new area arbeiten, aber außerhalb des neuen gebiets leben, wenn sie ein haus in anderen gebieten von shanghai gekauft haben, die obergrenze der aktuellen kaufbeschränkungsrichtlinie erreicht haben und tatsächlich außerhalb des neuen gebiets leben, egal wie laut dieser neuen richtlinie können sie ein zusätzliches haus in der lingang new area erwerben, um die pendelkosten zu senken.

die anzahlung bei gewerblichen krediten nimmt weiter ab

in dieser neuen richtlinie wird auch die optimierung der wohnkreditpolitik erwähnt. welche spezifischen anpassungen wurden vorgenommen? welche personengruppen sind abgedeckt? wie stark ist die politik?

durch diese optimierungspolitik wird die anzahlungsquote bei gewerblichen privaten wohnungsbaudarlehen weiter reduziert und die schwelle und anzahlungskosten beim hauskauf erheblich gesenkt.

nach der umsetzung der neuen richtlinie wurde die mindestanzahlungsquote für gewerbliche privatwohnungskredite für das erste eigenheim von 20 % auf 15 % gesenkt, wobei die mindestanzahlungsquote für gewerbliche privatwohnungen insgesamt um 5 prozentpunkte gesunken ist die kredite für den zweitwohnsitz wurden von 35 % auf 25 % gesenkt, und der differenzierte politikbereich (die gesamte lingang new area und die sechs verwaltungsregionen jiading, qingpu, songjiang, fengxian, baoshan, und jinshan) wird von 30 % auf 20 % gesenkt, was einem kumulativen rückgang von 10 prozentpunkten entspricht.

in der folgenden tabelle wird der gesamtabonnementpreis für gewerbeimmobilien mit einem gesamtabonnementpreis von 5 millionen yuan und 10 millionen yuan berechnet. es zeigt sich, dass bei beiden arten des hauskaufs deutliche anzahlungs- und kostensenkungseffekte erzielt werden.

anzahlungsänderungen, die die anzahlungsquote reduzieren (10.000 yuan)

rechtzeitige aufhebung der standards für gemeinsame und nicht gemeinsame wohnorte

welche anderen steuerlichen maßnahmen können die transaktionskosten der bewohner senken?

yan yuejin, stellvertretender direktor des shanghai yiju real estate research institute, sagte, dass shanghai dieses mal deutlich gemacht habe, dass es die normale wohnungsstandardpolitik entsprechend der nationalen arbeitsentwicklung rechtzeitig aufheben werde. dies hängt mit den marktmerkmalen von immobilien zusammen von „haben oder nicht“ bis „gut oder nicht“. es wird erwartet, dass die mehrwertsteuer- und persönliche steuerpolitik im zusammenhang mit den normalen wohnstandards angepasst wird und dadurch eine entlastende wirkung erzielt wird. es ist zu beachten, dass die beiden steuerarten wenig mit dem „kauf“ zu tun haben, sondern eher mit dem „verkauf“ zusammenhängen, d.

einige experten gehen vorläufig davon aus, dass beim verkauf von häusern mit einer etwas kürzeren haltedauer, beim verkauf von nicht gewöhnlichen häusern mit einer haltedauer von mehr als 5 jahren und beim verkauf von häusern mit einer fläche von mehr als 5 jahren gute steuersenkungseffekte zu erwarten sind 144 quadratmeter.

mögliche änderungen des mehrwertsteuersatzes nach aufhebung der allgemeinen wohnsitznorm (kombiniert mit der „5 zu 2“-regelung)

im jahr 2021 gaben acht abteilungen, darunter die shanghai municipal housing and construction commission und die housing authority, gemeinsam die „stellungnahmen zur förderung der stabilen und gesunden entwicklung des immobilienmarktes der stadt“ heraus. zu diesem zeitpunkt war die politik klar: die mehrwertsteuererhebungs- und -befreiungsfrist wurde angepasst und die mehrwertsteuererhebungs- und -befreiungsfrist für individuelle außenverkäufe von wohnungen von 2 auf 5 jahre verlängert. durch diese anpassung wird der zeitraum der mehrwertsteuerbefreiung für private außenverkäufe von wohnraum von 5 auf 2 jahre angepasst, wodurch die nachfrage nach verbessertem wohnraum besser unterstützt wird, indem die steuerkosten im transaktionsprozess gesenkt werden.