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shanghai ha ancora una volta implementato politiche globali per ottimizzare e adattare le politiche del mercato immobiliare per rispondere alla domanda immobiliare del mercato. la sera del 29 settembre, il comitato per la gestione degli alloggi municipali e dello sviluppo urbano-rurale di shanghai, l'ufficio per l'amministrazione degli alloggi municipali, l'ufficio per le risorse di pianificazione municipale e l'ufficio per le imposte municipali hanno pubblicato congiuntamente l'"avviso su ulteriori politiche e misure di ottimizzazione per le politiche e le misure della città" mercato immobiliare" (di seguito denominato "avviso"), proponendo sette misure politiche tra cui l'adeguamento delle politiche di restrizione all'acquisto di alloggi, l'ottimizzazione del credito immobiliare e l'adeguamento delle tasse sugli alloggi. la “notifica” entrerà in vigore il 1° ottobre 2024.

vale la pena notare che questa nuova politica arriva solo quattro mesi dopo l’introduzione dei “nove articoli di shanghai”. perché shanghai sta adottando nuovamente molteplici misure? che segnale invia la nuova politica? quali gruppi di persone trarranno beneficio dalle diverse politiche di aggiustamento? con questi temi che preoccupano i cittadini, i giornalisti di liberation daily e shangguan news hanno intervistato i capi dei dipartimenti competenti, i capi di alcune società di sviluppo immobiliare, i capi delle agenzie intermediarie, nonché esperti e studiosi per l'interpretazione.

sette misure riflettono politiche globali

in termini di adeguamento delle restrizioni sull'acquisto di alloggi, l'"avviso" afferma chiaramente:

in primo luogo, per le famiglie e le persone sole che non sono residenti registrati in questa città e acquistano un alloggio fuori dalla tangenziale esterna, il numero di anni necessari per pagare l'assicurazione sociale o l'imposta sul reddito personale per l'acquisto di una casa sarà adeguato a un anno o più di pagamento continuo prima della data di acquisto.

in secondo luogo, le famiglie non residenti locali che detengono un "permesso di residenza a shanghai" e i cui punti raggiungono il valore standard e hanno pagato l'assicurazione sociale o l'imposta sul reddito personale in questa città per tre anni o più godranno degli stessi vantaggi delle famiglie residenti a shanghai nell'acquisto unità abitative. agevolazioni per l'acquisto della casa.

in terzo luogo, verrà implementata una politica di acquisto di case più differenziata nella nuova area di lingang della zona di libero scambio. per i gruppi che lavorano a lingang e hanno la separazione tra lavoro e alloggio, sulla base della politica di restrizione dell'acquisto di alloggi esistente, possono. acquistare un'ulteriore casa nella nuova area. fornire alloggi e promuovere l'equilibrio tra lavoro e alloggio.

in tema di ottimizzazione del credito immobiliare, la “avviso” propone:

in primo luogo, attuare la politica nazionale sulla riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti e guidare le banche commerciali a ridurre in modo costante e ordinato i tassi di interesse ipotecari esistenti per avvicinarsi ai nuovi tassi di interesse sui prestiti per ridurre ulteriormente le spese per interessi ipotecari degli acquirenti di case.

in secondo luogo, il tasso minimo di acconto per i prestiti personali commerciali per la prima casa è adeguato a non meno del 15%. il rapporto minimo di acconto per i prestiti personali commerciali per le seconde case è adeguato a non meno del 25%; il rapporto minimo di acconto per i prestiti per le seconde case nelle aree con politiche differenziate è adeguato a non meno del 20%. la percentuale minima di acconto per i mutui per la seconda casa del fondo di previdenza immobiliare verrà adeguata di conseguenza.

in termini di adeguamento delle imposte sugli alloggi, la “notifica” propone:

innanzitutto, modificare il periodo di riscossione e di esenzione dell'imposta sul valore aggiunto da 5 a 2 anni.

in secondo luogo, in conformità con gli accordi lavorativi nazionali, gli standard abitativi ordinari e gli standard abitativi non ordinari dovrebbero essere cancellati in modo tempestivo per soddisfare meglio la domanda di alloggi migliorati.

rispondere meglio a bisogni abitativi rigidi e migliorati

come ha reagito il mercato immobiliare di shanghai dall'attuazione dei "nove regolamenti di shanghai" quattro mesi fa? perché anche questa volta viene introdotta una nuova politica?

sulla base dei dati di numerose agenzie immobiliari, da quando i "nove regolamenti di shanghai" sono stati ufficialmente implementati il ​​28 maggio, gli effetti politici sono gradualmente emersi, il mercato nel suo complesso ha mantenuto una buona tendenza al rialzo, l'attività di transazione è aumentata in modo significativo e il il volume delle transazioni delle case di prima e seconda mano è aumentato e i prezzi delle transazioni sono rimasti generalmente stabili.

prendendo come esempio le abitazioni di seconda mano, da giugno ad agosto di quest’anno, il numero di transazioni a shanghai ha superato le 15.000 “linee di incremento e fallimento” per tre mesi consecutivi, mostrando uno slancio che “non rallenta in bassa stagione”. nel complesso, gli "shanghai nine articles" hanno un significativo effetto stabilizzante sul mercato immobiliare di shanghai, consolidando di fatto il sano sviluppo del mercato. il mercato immobiliare continua a guidare il paese in termini di performance, mostrando una forte resilienza e vitalità del mercato.

la "decisione" della terza sessione plenaria del xx comitato centrale del partito comunista cinese ha affermato chiaramente che è necessario "accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare... dare piena autonomia al governo cittadino nella regolamentazione il mercato immobiliare, attuare politiche specifiche per le città e consentire alle città interessate di annullare o ridurre le politiche di restrizione all’acquisto di alloggi, annullare gli standard per le case residenziali ordinarie e non ordinarie”. il 26 settembre, la riunione del politburo del comitato centrale ha chiarito ancora una volta che "dobbiamo promuovere il mercato immobiliare affinché smetta di cadere e si stabilizzi... rispondere alle preoccupazioni delle masse, adeguare le politiche di restrizione all'acquisto di alloggi, ridurre i mutui esistenti tassi di interesse, accelerare il miglioramento delle politiche fondiarie, fiscali e fiscali, finanziarie e di altro tipo e promuovere la costruzione di beni immobili. sviluppare nuovi modelli”. allo stesso tempo, i dipartimenti competenti hanno notato che dall'introduzione dei "nove regolamenti di shanghai", molti cittadini hanno espresso la speranza di ottimizzare ulteriormente le politiche di controllo immobiliare.

lo scopo di questa nuova politica è quello di attuare completamente le ultime decisioni e accordi del comitato centrale del partito e del consiglio di stato, rispondere alle preoccupazioni delle masse, attuare politiche specifiche per le città, soddisfare meglio le rigide esigenze abitative dei residenti e un miglioramento diversificato degli alloggi. esigenze e promuovere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare.

focus sulle restrizioni all'acquisto, sulle aree finanziarie e fiscali

quali sono le considerazioni da fare questa volta per l’ottimizzazione e l’adeguamento delle politiche e delle misure del mercato immobiliare a shanghai? quali gruppi di persone sono principalmente coperti?

in linea con i requisiti del comitato centrale del partito e del consiglio di stato, i dipartimenti competenti continuano a rafforzare le riserve di pre-ricerca politica, arricchiscono tempestivamente gli strumenti di riserva politica, promuovono la sovrapposizione di politiche incrementali e politiche esistenti, promuovono il collegamento collaborativo nell'attuazione delle politiche processo e amplificare l’effetto combinato delle politiche.

dall'implementazione dei "nove regolamenti di shanghai", i dipartimenti competenti hanno monitorato da vicino i dati di mercato e allo stesso tempo hanno collaborato con i dipartimenti competenti per condurre analisi e giudizi approfonditi sulle tendenze del mercato. hanno ampiamente ascoltato le opinioni e i suggerimenti di esperti, studiosi, entità del mercato, ecc., e hanno formato una serie di misure politiche.

questa nuova politica si concentra su tre aspetti: restrizioni agli acquisti, finanza, fiscalità e tassazione, riflettendo la natura generale e sistematica. ad esempio: in termini di politiche di restrizione dell’acquisto di alloggi, basate sulla fornitura di alloggi stabili e sulla promozione dell’equilibrio tra lavoro e alloggio, il numero di anni a disposizione dei non residenti a shanghai per acquistare case e pagare la previdenza sociale è stato ridotto. in termini di politiche di credito immobiliare, la percentuale minima di acconto e mutuo per la prima casa è stata ridotta al 15% per soddisfare la ragionevole domanda di prestiti per l'acquisto di case. in termini fiscali, il periodo di riscossione e di esenzione dell’imposta sul valore aggiunto viene adeguato da 5 a 2 anni.

cui guangcan, direttore del centro di ricerca sul settore immobiliare e sullo sviluppo urbano dell'università normale di shanghai, ha affermato che questa ottimizzazione della politica riflette principalmente tre considerazioni. concentrarsi sugli alloggi a prezzi accessibili, iniziare dal lato della domanda, promuovere l’equilibrio tra lavoro e alloggi e sostenere ulteriormente la domanda di alloggi migliori, attuare politiche classificate, ad esempio sul lato della domanda, basate sulla fornitura di alloggi a prezzi accessibili, differenziare e ottimizzare le politiche di restrizione dell’acquisto di alloggi; in diverse regioni in base alle caratteristiche del mercato regionale e abbreviare il numero di anni non-shanghai che i cittadini cinesi devono pagare per la previdenza sociale o l'imposta sul reddito personale quando acquistano una casa. dal lato del credito, la quota di acconto minimo per i mutui seconda casa è differenziata. dovrebbero essere attuate politiche precise, come l’attuazione di politiche di acquisto di case più differenziate per i gruppi che lavorano a lingang e sono separati dal lavoro e dall’abitazione.

adeguamento del periodo di pagamento della previdenza sociale per i non residenti a shanghai

con questo adeguamento della politica di restrizione all'acquisto di alloggi sono state allentate le condizioni per l'acquisto di case per i non residenti e le persone sole. rispetto alla politica precedente, quali sono gli aspetti principali di questo adeguamento?

i giovani talenti provenienti da tutto il paese sono una componente importante e un motore di sviluppo della città di shanghai. in risposta alle esigenze abitative di questo gruppo di persone, shanghai continua a ottimizzare le regole per l'acquisto delle case in modo che questi giovani talenti possano vivere e lavorare in pace e contentezza a shanghai, creando un "forte campo magnetico" per i talenti.

pertanto, un punto molto critico in questa ottimizzazione e aggiustamento della politica immobiliare di shanghai è quello di adeguare il periodo di pagamento della previdenza sociale per i non residenti a shanghai.

i precedenti "nove regolamenti di shanghai" chiarivano che i residenti non di shanghai che acquistano case a shanghai devono pagare le imposte sulla previdenza sociale o sul reddito personale a shanghai per tre anni o più, se vengono acquistate da talenti non di shanghai in aree chiave come tali come nuove città e trasformazione nord-sud, è necessario pagare ininterrottamente solo per 2 anni o più. i talenti non di shanghai che acquistano case nella nuova area di lingang della zona di libero scambio devono pagare ininterrottamente per 1 anno o più.

questa politica di aggiustamento copre tutti i gruppi di cui sopra, cioè tutte le famiglie e le persone single non residenti a shanghai. se acquisti una casa fuori dalla tangenziale esterna, il numero di anni necessari per pagare l'assicurazione sociale o l'imposta sul reddito personale a shanghai sarà adeguato a un anno continuativo o più prima della data di acquisto.

i dati mostrano che i residenti non residenti a shanghai hanno una grande domanda di alloggi al di fuori dell'anello esterno. prendendo come esempio il mercato immobiliare commerciale di nuova costruzione, dall'implementazione delle "nove misure di shanghai", oltre il 20% degli acquirenti di case non è residente a shanghai. residenti a shanghai e il 60% di questo gruppo gli acquisti di cui sopra riguardano nuove case fuori dalla tangenziale esterna, quindi questa polizza soddisfa le esigenze degli acquirenti di case non residenti a shanghai.

attenzione alle persone con permesso di soggiorno

questa nuova polizza copre anche le persone in possesso del "permesso di residenza di shanghai". per loro, quali condizioni devono essere soddisfatte per usufruire della nuova polizza? quali sono i cambiamenti specifici?

nel 2002, shanghai ha iniziato ad implementare un sistema di permessi di soggiorno. fin dalla sua istituzione, questo sistema è stato progettato per incoraggiare i talenti nazionali e stranieri a venire a shanghai per lavoro, migliorando così la competitività complessiva della città. questa nuova politica è rivolta ai cittadini in possesso di permesso di soggiorno a shanghai. intensificando i miglioramenti negli alloggi, tutti i tipi di talenti che hanno contribuito a shanghai possono vivere e lavorare a shanghai in pace e contentezza.

secondo le "misure di gestione dei punti del permesso di soggiorno di shanghai", shanghai implementa un sistema di punti del permesso di soggiorno vengono assegnati ai titolari che vivono legalmente e stabilmente e lavorano legalmente e stabilmente a shanghai. coloro che raggiungono i punti standard possono usufruire dell'istruzione dei bambini e previdenza sociale. trattamento corrispondente del servizio pubblico. il punteggio standard totale è di 120 punti.

questa volta shanghai ha attuato politiche preferenziali e di sostegno per i permessi di soggiorno, dando ai permessi di soggiorno maggiori diritti per l’acquisto di case. se una famiglia non residente a shanghai (persona non single) in possesso di un "permesso di residenza a shanghai" raggiunge 120 punti e ha pagato l'assicurazione sociale o l'imposta sul reddito personale a shanghai per 3 anni o più, il numero di unità abitative acquistate a shanghai sarà lo stesso di quello dei residenti a shanghai. le famiglie con residenti registrati godono dello stesso trattamento per l'acquisto di case, cioè le famiglie senza figli o con un figlio possono acquistare due case, mentre le famiglie con due o più figli possono acquistare tre case.

per le famiglie non residenti a shanghai in possesso di un "permesso di residenza a shanghai", con la premessa di soddisfare il punteggio standard, ci sono ancora alcune persone che devono attendere fino a 7 anni per "trasferire la residenza" (stabilirsi a shanghai). per questo gruppo di persone, ora possono godere dei vantaggi di acquistare una casa dopo essersi stabiliti a shanghai con un massimo di 4 anni di anticipo. questo aggiustamento politico libererà il miglioramento delle esigenze abitative di questo gruppo di persone e li aiuterà a realizzare il loro ideale di stabilirsi prima.

guida l'equilibrio tra lavoro e alloggio nella lingang new area

il new deal ha inoltre modificato la politica di restrizione degli acquisti nella lingang new area. quali gruppi di persone sono principalmente coperti? sono previste modifiche alle restrizioni di acquisto?

lu wenxi, analista di shanghai centaline real estate, ha affermato che il focus di questa misura è sulla "separazione tra lavoro e alloggio", che è strettamente correlata all'orientamento di riforma della lingang new area e aiuterà a promuovere meglio l'integrazione dell'industria e città e l'orientamento al lavoro e l'equilibrio tra lavoro e casa.

per le persone che lavorano nella lingang new area ma vivono al di fuori della nuova area, se hanno acquistato una casa in altre zone di shanghai, hanno raggiunto il limite superiore dell'attuale politica di restrizione all'acquisto e vivono effettivamente al di fuori della nuova area, non importa come molte case che possedevano in precedenza, secondo questa nuova politica ti consentirà di acquistare un'altra casa nella nuova area di lingang per ridurre i costi del pendolarismo.

il tasso di acconto sui prestiti commerciali continua a diminuire

questa nuova politica menziona anche l'ottimizzazione delle politiche di credito immobiliare. quali aggiustamenti specifici sono stati apportati? quali gruppi di persone sono coperti? quanto è forte la politica?

questa politica di ottimizzazione riduce ulteriormente il tasso di acconto dei prestiti immobiliari personali commerciali e riduce notevolmente la soglia e il costo dell'acconto per l'acquisto della casa.

dopo l'attuazione della nuova politica, l'acconto minimo per i prestiti personali commerciali per la prima casa è stato ridotto dal 20% al 15%, con una diminuzione cumulativa di 5 punti percentuali i prestiti per la seconda casa sono stati ridotti dal 35% al ​​25%. la diminuzione cumulata è di 10 punti percentuali, e l'area a politica differenziata (l'intera lingang new area e le sei regioni amministrative di jiading, qingpu, songjiang, fengxian, baoshan, e jinshan) viene ridotto dal 30% al 20%, con una diminuzione cumulata di 10 punti percentuali.

la tabella seguente calcola il prezzo di abbonamento totale degli alloggi commerciali con un prezzo di abbonamento totale di 5 milioni di yuan e 10 milioni di yuan. si può vedere che entrambi i tipi di acquisto di case godono di effetti di acconto e di riduzione dei costi molto evidenti.

modifiche all'acconto che riducono la percentuale di acconto (10.000 yuan)

annullare tempestivamente gli standard per le residenze comuni e non comuni

in termini di tassazione, quali altre politiche possono ridurre i costi di transazione dei residenti?

yan yuejin, vicedirettore dello shanghai yiju real estate research institute, ha affermato che questa volta shanghai ha chiarito che annullerà tempestivamente la politica ordinaria degli standard abitativi in ​​conformità con l'implementazione del lavoro nazionale. ciò è legato alle caratteristiche del mercato immobiliare da "avere o no" a "buono o no". si prevede che l’imposta sul valore aggiunto e le politiche fiscali personali legate agli standard abitativi ordinari verranno adeguati, ottenendo così un effetto di riduzione degli oneri. va notato che i due tipi di tasse hanno poco a che fare con l'"acquisto", ma hanno un rapporto maggiore con la "vendita", cioè hanno un effetto significativo sui proprietari nel ridurre i costi di vendita delle case.

alcuni esperti prevedono in via preliminare che si prevedono buoni effetti di riduzione fiscale per la vendita di case con un periodo di detenzione leggermente più breve, per la vendita di case non ordinarie possedute da più di 5 anni e per la vendita di case con una superficie superiore a 144 mq.

possibili modifiche dell'aliquota dell'imposta sul valore aggiunto dopo la revoca dello standard generale di residenza (in combinazione con la politica "5 a 2")

nel 2021, otto dipartimenti, tra cui la commissione municipale per l'edilizia e l'edilizia di shanghai e l'autorità per gli alloggi, hanno pubblicato congiuntamente i "pareri sulla promozione dello sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare della città". a quel tempo, la politica era chiara, adeguando il periodo di riscossione e di esenzione dell’imposta sul valore aggiunto e aumentando il periodo di riscossione e di esenzione dell’imposta sul valore aggiunto per le singole vendite esterne di alloggi da 2 a 5 anni. questo adeguamento modifica il periodo di esenzione dall’imposta sul valore aggiunto per le vendite esterne personali di alloggi da 5 a 2 anni, il che supporterà meglio la domanda di alloggi migliorati riducendo il costo fiscale nel processo di transazione.