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shanghai implementó una vez más políticas integrales para optimizar y ajustar las políticas del mercado inmobiliario para responder a la demanda de vivienda del mercado. en la tarde del 29 de septiembre, el comité de gestión de vivienda municipal y desarrollo urbano-rural de shanghai, la oficina de administración de vivienda municipal, la oficina de recursos de planificación municipal y la oficina de impuestos municipales emitieron conjuntamente el "aviso sobre la optimización adicional de políticas y medidas para la ciudad". mercado de bienes raíces" (en lo sucesivo denominado "aviso"), que propone siete medidas de política que incluyen el ajuste de las políticas de restricción de compra de viviendas, la optimización del crédito para la vivienda y el ajuste de los impuestos a la vivienda. el "aviso" entrará en vigor el 1 de octubre de 2024.

vale la pena señalar que esta nueva política llega sólo cuatro meses después de que se introdujeran los "nueve artículos de shanghai". ¿por qué shanghai vuelve a tomar múltiples medidas? ¿qué señal envía la nueva política? ¿qué grupos de personas se beneficiarán de las diversas políticas de ajuste? con estos temas centrales que preocupan a los ciudadanos, los reporteros de liberation daily y shangguan news entrevistaron a jefes de departamentos relevantes, jefes de algunas empresas de desarrollo inmobiliario, jefes de agencias intermediarias, así como a expertos y académicos para realizar interpretaciones.

siete medidas reflejan políticas integrales

en cuanto al ajuste de las restricciones a la compra de vivienda, el "aviso" establece claramente:

en primer lugar, para las familias y personas solteras que no sean residentes registrados en esta ciudad y compren viviendas fuera de la circunvalación exterior, el número de años necesarios para pagar el seguro social o el impuesto sobre la renta personal para la compra de una casa se ajustará a un año o más de pago continuo antes de la fecha de compra.

en segundo lugar, las familias no residentes locales que posean un "permiso de residencia en shanghai" y cuyos puntos alcancen el valor estándar y hayan pagado el seguro social o el impuesto sobre la renta personal en esta ciudad durante tres años o más disfrutarán de los mismos beneficios que las familias residentes en shanghai al comprar beneficios de compra de vivienda.

en tercer lugar, se implementará una política de compra de vivienda más diferenciada en la nueva área lingang de la zona de libre comercio. para los grupos que trabajan en lingang y tienen separación entre trabajo y vivienda, sobre la base de la política de restricción de compra de vivienda existente, pueden hacerlo. comprar 1 casa adicional en la nueva zona proporcionar vivienda y promover el equilibrio trabajo-vivienda.

en materia de optimización del crédito para vivienda, el "aviso" propone:

primero, implementar la política nacional para reducir las tasas de interés hipotecarias existentes y guiar a los bancos comerciales para que reduzcan de manera constante y ordenada las tasas de interés hipotecarias existentes hasta acercarse a las nuevas tasas de interés de préstamos para reducir aún más los gastos de intereses hipotecarios de los compradores de viviendas.

en segundo lugar, el ratio mínimo de pago inicial para préstamos personales comerciales para vivienda primera vivienda se ajusta a no menos del 15%. el índice mínimo de pago inicial para préstamos comerciales para vivienda personal para segundas residencias se ajusta a no menos del 25%; el índice mínimo de pago inicial para préstamos para segundas viviendas en áreas con políticas diferenciadas se ajusta a no menos del 20%. en consecuencia, se ajustará el porcentaje mínimo de pago inicial para los préstamos para segundas viviendas del fondo de previsión de vivienda.

en materia de ajuste de los impuestos a la vivienda, el "aviso" propone:

primero, ajustar el período de recaudación y exención del impuesto al valor agregado de 5 años a 2 años.

en segundo lugar, de conformidad con los acuerdos laborales nacionales, los estándares de vivienda ordinarios y los estándares de vivienda no ordinarios deben cancelarse de manera oportuna para satisfacer mejor la demanda de viviendas mejoradas.

satisfacer mejor las necesidades de vivienda rígida y mejorada

¿cómo ha respondido el mercado inmobiliario de shanghai desde la implementación de las "nueve regulaciones de shanghai" hace cuatro meses? ¿por qué se vuelve a introducir una nueva política esta vez?

según datos de múltiples agencias inmobiliarias, desde que se implementaron oficialmente las "nueve regulaciones de shanghai" el 28 de mayo, los efectos de la política han ido surgiendo gradualmente, el mercado en su conjunto ha mantenido una buena tendencia ascendente, la actividad de transacciones ha aumentado significativamente y la el volumen de transacciones de viviendas de primera y segunda mano aumentó y los precios de las transacciones se mantuvieron en general estables.

tomando como ejemplo la vivienda de segunda mano, de junio a agosto de este año, el número de transacciones en shanghai superó las 15.000 "líneas de alza y caída" durante tres meses consecutivos, lo que muestra un impulso de "no desacelerarse fuera de temporada". en general, los "nueve artículos de shanghai" tienen un efecto estabilizador significativo en el mercado inmobiliario de shanghai, consolidando efectivamente el sano desarrollo del mercado. el mercado inmobiliario continúa liderando el país en desempeño, mostrando una fuerte resiliencia y vitalidad del mercado.

la "decisión" de la tercera sesión plenaria del xx comité central del partido comunista de china establece claramente que es necesario "acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario... dar plena autonomía a cada gobierno municipal para regular el mercado inmobiliario, implementar políticas específicas de la ciudad y permitir que las ciudades relevantes cancelen o reduzcan las políticas de restricción de compra de viviendas, cancelen las normas para casas residenciales ordinarias y no ordinarias”. el 26 de septiembre, la reunión del politburó del comité central volvió a dejar claro que "debemos promover que el mercado inmobiliario deje de caer y se estabilice... responder a las preocupaciones de las masas, ajustar las políticas de restricción de la compra de viviendas, reducir las hipotecas existentes tasas de interés, acelerar la mejora de las políticas territoriales, fiscales y tributarias, financieras y de otro tipo, y promover la construcción de bienes raíces desarrollar nuevos modelos”. al mismo tiempo, los departamentos pertinentes han notado que desde la introducción de las "nueve regulaciones de shanghai", muchos ciudadanos han expresado la esperanza de optimizar aún más las políticas de control inmobiliario.

el propósito de esta nueva política es implementar exhaustivamente las últimas decisiones y acuerdos del comité central del partido y del consejo de estado, responder a las preocupaciones de las masas, implementar políticas específicas de la ciudad, satisfacer mejor las rígidas necesidades de vivienda de los residentes y mejorar la vivienda de manera diversificada. necesidades, y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

centrarse en las áreas de restricciones de compra, finanzas e impuestos.

¿cuáles son las consideraciones para la optimización y el ajuste de las políticas y medidas del mercado inmobiliario de shanghai esta vez? ¿qué grupos de personas están cubiertos principalmente?

de acuerdo con los requisitos del comité central del partido y el consejo de estado, los departamentos pertinentes continúan fortaleciendo las reservas previas a la investigación de políticas, enriqueciendo oportunamente la caja de herramientas de reserva de políticas, promoviendo la superposición de políticas incrementales y las políticas existentes, promoviendo vínculos de colaboración en la implementación de políticas. proceso y amplificar el efecto combinado de las políticas.

desde la implementación de las "nueve regulaciones de shanghai", los departamentos relevantes han monitoreado de cerca los datos del mercado y, al mismo tiempo, han trabajado con los departamentos relevantes para realizar análisis y juicios en profundidad de las tendencias del mercado. expertos, académicos, entidades del mercado, etc., y formaron una serie de medidas políticas.

esta nueva política se centra en tres aspectos: restricciones de compra, finanzas y fiscal y tributaria, reflejando el carácter general y sistemático. por ejemplo: en términos de políticas de restricción de la compra de viviendas, basadas en ofrecer viviendas estables y promover el equilibrio entre trabajo y vivienda, se ha acortado el número de años para que los residentes no residentes en shanghai compren casas y paguen la seguridad social. en cuanto a las políticas de crédito para la vivienda, el porcentaje mínimo de pago inicial y el préstamo para la primera vivienda se han reducido al 15% para satisfacer la demanda razonable de préstamos para la compra de vivienda. en materia tributaria, el período de recaudación y exención del impuesto al valor agregado se ajusta de 5 años a 2 años.

cui guangcan, director del centro de investigación de desarrollo urbano y bienes raíces de la universidad normal de shanghai, dijo que esta optimización de políticas refleja principalmente tres consideraciones. centrarse en viviendas asequibles, comenzar desde el lado de la demanda, promover el equilibrio entre empleo y vivienda y apoyar aún más la demanda de viviendas mejoradas implementar políticas clasificadas, como por ejemplo en el lado de la demanda, basadas en el servicio de viviendas asequibles, diferenciar y optimizar las políticas de restricción de la compra de viviendas; en diferentes regiones según las características del mercado regional, y acortar fuera de shanghai el número de años que los ciudadanos chinos deben pagar la seguridad social o el impuesto sobre la renta personal al comprar una casa. en el lado del crédito, se diferencia el ratio mínimo de pago inicial para préstamos para segunda vivienda. se deben implementar políticas precisas, como implementar políticas de compra de viviendas más diferenciadas para los grupos que trabajan en lingang y están separados del trabajo y la vivienda.

ajuste del período de pago de la seguridad social para los no residentes en shanghai

en este ajuste de la política de restricción de la compra de viviendas se han relajado las condiciones para la compra de viviendas para residentes no locales y personas solteras en comparación con la política anterior. ¿cuáles son los principales aspectos de este ajuste?

los jóvenes talentos de todo el país son un componente importante y un motor de desarrollo de la ciudad de shanghai. en respuesta a las necesidades de vivienda de este grupo de personas, shanghai continúa optimizando las reglas de compra de viviendas para que estos jóvenes talentos puedan vivir y trabajar en paz y satisfacción en shanghai, creando un "fuerte campo magnético" para los talentos.

por lo tanto, un punto muy crítico en esta optimización y ajuste de la política inmobiliaria de shanghai es ajustar el período de pago de la seguridad social para los no residentes en shanghai.

las "nueve regulaciones de shanghai" anteriores aclararon que los residentes no residentes en shanghai que compren casas en shanghai deben pagar impuestos de seguridad social o sobre la renta personal en shanghai durante tres años o más, si son compradas por talentos fuera de shanghai en áreas clave como; como nuevas ciudades y transformación norte-sur, solo es necesario pagar de forma continua durante 2 años o más. los talentos que no sean de shanghai que compren casas en la nueva área de lingang de la zona de libre comercio deben pagar de forma continua durante 1 año o más.

esta política de ajuste cubre a todos los grupos antes mencionados, es decir, a todas las familias y personas solteras que no residen en shanghai. si compra una casa fuera de la carretera de circunvalación exterior, el número de años que deberá pagar el seguro social o el impuesto sobre la renta personal en shanghai se ajustará a un año continuo o más antes de la fecha de compra.

los datos muestran que los residentes no residentes en shanghai tienen una gran demanda de viviendas fuera del anillo exterior. tomando como ejemplo el mercado de viviendas comerciales de nueva construcción, desde la implementación de las "nueve medidas de shanghai", más del 20% de los compradores de viviendas no son residentes. residentes de shanghai y el 60% de este grupo. las compras anteriores son casas nuevas fuera de la carretera de circunvalación exterior, por lo que esta política satisface las necesidades de los compradores de viviendas que no son de shanghai.

atención a las personas con permiso de residencia

esta nueva política también cubre a las personas que poseen un "permiso de residencia en shanghai". ¿qué condiciones deben cumplir para disfrutar de la nueva política? ¿cuáles son los cambios específicos?

en 2002, shanghai comenzó a implementar un sistema de permisos de residencia. desde su creación, este sistema ha sido diseñado para alentar a los talentos nacionales y extranjeros a venir a shanghai en busca de empleo, mejorando así la competitividad integral de la ciudad. esta nueva política está dirigida a los ciudadanos que tienen permisos de residencia en shanghai. al intensificar las mejoras en la vivienda, todo tipo de talentos que han contribuido a shanghai pueden vivir y trabajar en shanghai en paz y satisfacción.

de acuerdo con las "medidas de gestión de puntos de permiso de residencia de shanghai", shanghai implementa un sistema de puntos de permiso de residencia. los puntos se otorgan a los titulares que viven y trabajan de manera legal y estable en shanghai. aquellos que alcanzan los puntos estándar pueden disfrutar de la educación de sus hijos y. seguro social. tratamiento de servicio público correspondiente. la puntuación estándar total es de 120 puntos.

esta vez, shanghai ha implementado políticas preferenciales y de apoyo para los permisos de residencia, otorgando a los permisos de residencia más derechos para comprar casas. si una familia no residente en shanghai (no soltera) que posee un "permiso de residencia en shanghai" alcanza los 120 puntos y ha pagado el seguro social o el impuesto sobre la renta personal en shanghai durante 3 años o más, el número de unidades de vivienda compradas en shanghai será lo mismo que los residentes de shanghai. las familias con residentes registrados disfrutan del mismo trato para comprar casas, es decir, las familias sin hijos o con un hijo pueden comprar dos casas, y las familias con dos o más hijos pueden comprar tres casas.

para los hogares fuera de shanghai que tienen un "permiso de residencia en shanghai", bajo la premisa de alcanzar la puntuación estándar, todavía hay algunas personas que necesitan esperar hasta 7 años para "transferir residencia" (instalarse en shanghai). para este grupo de personas, ahora pueden disfrutar de las ventajas de comprar una casa después de establecerse en shanghai con hasta 4 años de antelación. este ajuste de política liberará las mejores necesidades de vivienda de este grupo de personas y les ayudará a realizar su ideal de establecerse antes.

orientar el equilibrio entre empleo y vivienda en la nueva área de lingang

el new deal también ha ajustado la política de restricción de compras en lingang new area. ¿qué grupos de personas están cubiertos principalmente? ¿hay algún cambio en las restricciones de compra?

lu wenxi, analista de shanghai centaline real estate, afirmó que esta medida se centra en la "separación de empleos y viviendas", lo que está estrechamente relacionado con la orientación reformista de la nueva área de lingang y ayudará a promover mejor la integración de la industria. y ciudad y la orientación laboral del equilibrio trabajo-vivienda.

para las personas que trabajan en la nueva área de lingang pero viven fuera de la nueva área, si compraron una casa en otras áreas de shanghai, alcanzaron el límite superior de la política de restricción de compras actual y, de hecho, viven fuera de la nueva área, sin importar cuán muchas casas que han poseído anteriormente, según esta nueva política le permitirá comprar una casa adicional en la nueva área de lingang para reducir los costos de viaje.

el índice de pago inicial de préstamos comerciales continúa disminuyendo

esta nueva política también menciona la optimización de las políticas de crédito a la vivienda. ¿qué ajustes específicos se han realizado? ¿qué grupos de personas están cubiertos? ¿qué tan fuerte es la política?

esta política de optimización reduce aún más el índice de pago inicial de los préstamos para vivienda personal comercial y reduce en gran medida el umbral y el costo del pago inicial de la compra de una vivienda.

después de la implementación de la nueva política, el índice de pago inicial mínimo para préstamos comerciales para vivienda personal para la primera vivienda se redujo del 20% al 15%, con una disminución acumulada de 5 puntos porcentuales el índice de pago inicial mínimo para vivienda personal comercial; los préstamos para segundas viviendas se han reducido del 35% al ​​25%. la disminución acumulada es de 10 puntos porcentuales, y el área de política diferenciada (toda la nueva área de lingang y las seis regiones administrativas de jiading, qingpu, songjiang, fengxian, baoshan, y jinshan) se reduce del 30% al 20%, con una disminución acumulada de 10 puntos porcentuales.

la siguiente tabla calcula el precio de suscripción total de viviendas comerciales con un precio de suscripción total de 5 millones de yuanes y 10 millones de yuanes. se puede observar que ambos tipos de compra de vivienda disfrutan de efectos muy evidentes en el pago inicial y la reducción de costos.

cambios en el pago inicial que reducen el índice de pago inicial (10.000 yuanes)

cancelación oportuna de normas para residencias comunes y no comunes

en términos de impuestos, ¿qué otras políticas pueden reducir los costos de transacción de los residentes?

yan yuejin, subdirector del instituto de investigación de bienes raíces yiju de shanghai, dijo que esta vez shanghai ha dejado en claro que cancelará oportunamente la política estándar de vivienda ordinaria de acuerdo con el despliegue de trabajo nacional. esto está relacionado con las características del mercado de bienes raíces. desde "tener o no" hasta "bueno o no". se espera que se ajusten las políticas del impuesto al valor agregado y del impuesto personal vinculado a los estándares de vivienda ordinarios, logrando así un efecto de reducción de la carga. cabe señalar que los dos tipos de impuestos tienen poco que ver con la "compra", pero tienen una mayor relación con la "venta", es decir, tienen un efecto significativo sobre los propietarios a la hora de reducir el coste de venta de las casas.

algunos expertos predicen preliminarmente que se esperan buenos efectos de reducción de impuestos para la venta de casas con un período de tenencia ligeramente más corto, la venta de casas no ordinarias mantenidas durante más de 5 años y la venta de casas con una superficie de más de 144 metros cuadrados.

posibles cambios en el tipo del impuesto sobre el valor añadido tras la retirada de la norma general de residencia (combinada con la política "5 a 2")

en 2021, ocho departamentos, incluida la comisión municipal de vivienda y construcción de shanghai y la autoridad de vivienda, emitieron conjuntamente las "opiniones sobre la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad". en ese momento, la política era clara: ajustar el período de recaudación y exención del impuesto al valor agregado y aumentar el período de recaudación y exención del impuesto al valor agregado para las ventas externas individuales de viviendas de 2 a 5 años. este ajuste ajusta el período de exención del impuesto al valor agregado para las ventas personales externas de viviendas de 5 años a 2 años, lo que respaldará mejor la demanda de viviendas mejoradas al reducir el costo fiscal en el proceso de transacción.