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xangai implementou mais uma vez políticas abrangentes para optimizar e ajustar as políticas do mercado imobiliário para responder à procura de habitação no mercado. na noite de 29 de setembro, o comitê de gestão de habitação municipal e desenvolvimento urbano-rural de xangai, o departamento de administração de habitação municipal, o departamento de recursos de planejamento municipal e o departamento de tributação municipal emitiram em conjunto o "aviso sobre políticas e medidas de otimização adicional para a cidade mercado imobiliário" (doravante denominado "aviso"), propondo sete medidas políticas, incluindo o ajuste das políticas de restrição à compra de habitação, a otimização do crédito à habitação e o ajuste dos impostos sobre a habitação. o “aviso” entrará em vigor em 1º de outubro de 2024.

é importante notar que esta nova política ocorre apenas quatro meses após a introdução dos “nove artigos de xangai”. por que xangai está tomando novamente múltiplas medidas? que sinal a nova política envia? que grupos de pessoas beneficiarão das diversas políticas de ajustamento? com estas questões centrais que preocupam os cidadãos, os repórteres do liberation daily e do shangguan news entrevistaram chefes de departamentos relevantes, chefes de algumas empresas de desenvolvimento imobiliário, chefes de agências intermediárias, bem como especialistas e estudiosos para interpretação.

sete medidas refletem políticas abrangentes

em termos de ajustamento das restrições à aquisição de habitação, o “aviso” afirma claramente:

em primeiro lugar, para famílias e pessoas solteiras que não sejam residentes registados nesta cidade e que adquiram habitação fora da circular externa, o número de anos necessários para pagar a segurança social ou o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares para a compra de uma casa será ajustado para um ano ou mais de pagamento contínuo antes da data da compra.

em segundo lugar, as famílias residentes não locais que possuam uma "autorização de residência em xangai" e cujos pontos atinjam o valor padrão e tenham pago seguro social ou imposto de renda pessoal nesta cidade por três anos ou mais desfrutarão dos mesmos benefícios que as famílias residentes em xangai na compra unidades habitacionais.

terceiro, uma política de compra de casa mais diferenciada será implementada na nova área de lingang da zona franca. para grupos que trabalham em lingang e têm separação trabalho-moradia, com base na política de restrição de compra de habitação existente, eles podem. adquirir 1 casa adicional na nova área. fornecer habitação e promover o equilíbrio entre trabalho e habitação.

em termos de otimização do crédito à habitação, o “aviso” propõe:

em primeiro lugar, implementar a política nacional de redução das taxas de juro hipotecárias existentes e orientar os bancos comerciais a reduzirem de forma constante e ordenada as taxas de juro hipotecárias existentes para perto das novas taxas de juro dos empréstimos, a fim de reduzir ainda mais as despesas com juros hipotecários dos compradores de casas.

em segundo lugar, o rácio mínimo de entrada para empréstimos à habitação pessoal comercial para primeiras habitações é ajustado para não menos de 15%. o rácio mínimo de entrada para empréstimos à habitação pessoal comercial para segundas habitações é ajustado para não menos de 25%; o rácio mínimo de entrada para empréstimos para segunda habitação em áreas com políticas diferenciadas é ajustado para não menos de 20%. o rácio mínimo de entrada para empréstimos de segunda habitação do fundo de previdência habitacional será ajustado em conformidade.

em matéria de ajustamento dos impostos à habitação, o “aviso” propõe:

primeiro, ajuste o período de cobrança e isenção do imposto sobre valor agregado de 5 para 2 anos.

em segundo lugar, de acordo com os acordos de trabalho nacionais, os padrões de habitação normais e os padrões de habitação não ordinários devem ser cancelados em tempo útil para melhor satisfazer a procura de habitações melhoradas.

atender melhor às necessidades de habitação rígidas e melhoradas

como o mercado imobiliário de xangai respondeu desde a implementação dos "nove regulamentos de xangai" há quatro meses? por que uma nova política é introduzida novamente desta vez?

com base em dados de várias agências imobiliárias, desde que os "nove regulamentos de xangai" foram oficialmente implementados em 28 de maio, os efeitos políticos surgiram gradualmente, o mercado como um todo manteve uma boa tendência ascendente, a atividade de transações aumentou significativamente e o o volume de transações de casas em primeira e segunda mão aumentou e os preços das transações permaneceram geralmente estáveis.

tomando como exemplo a habitação em segunda mão, de junho a agosto deste ano, o número de transacções em xangai ultrapassou 15.000 "linhas de aumento e queda" durante três meses consecutivos, mostrando uma dinâmica de "não abrandar no período de entressafra". globalmente, os "nove artigos de xangai" têm um efeito estabilizador significativo no mercado imobiliário de xangai, consolidando eficazmente o desenvolvimento saudável do mercado. o mercado imobiliário continua a liderar o desempenho do país, demonstrando forte resiliência e vitalidade do mercado.

a "decisão" da terceira sessão plenária do 20º comité central do partido comunista da china afirmou claramente que é necessário "acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário... dar plenamente a cada governo municipal autonomia na regulação o mercado imobiliário, implementar políticas específicas da cidade e permitir que as cidades relevantes cancelem ou reduzam as políticas de restrição à compra de habitação, cancelem as normas para casas residenciais ordinárias e residenciais não comuns”. em 26 de setembro, a reunião do politburo do comité central deixou mais uma vez claro que "devemos promover o mercado imobiliário para parar de cair e estabilizar... responder às preocupações das massas, ajustar as políticas de restrição à compra de habitação, reduzir as hipotecas existentes taxas de juros, acelerar a melhoria das políticas fundiárias, fiscais e tributárias, financeiras e outras, e promover a construção de imóveis desenvolver novos modelos”. ao mesmo tempo, os departamentos relevantes notaram que, desde a introdução dos "nove regulamentos de xangai", muitos cidadãos expressaram a esperança de otimizar ainda mais as políticas de controle imobiliário.

o objectivo desta nova política é implementar minuciosamente as últimas decisões e acordos do comité central do partido e do conselho de estado, responder às preocupações das massas, implementar políticas específicas da cidade, satisfazer melhor as necessidades rígidas de habitação dos residentes e melhorar a habitação de forma diversificada. necessidades e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário.

foco nas restrições de compra, finanças e áreas tributárias

quais são as considerações para a optimização e ajustamento das políticas e medidas do mercado imobiliário de xangai desta vez? que grupos de pessoas são principalmente abrangidos?

em linha com os requisitos do comité central do partido e do conselho de estado, os departamentos relevantes continuam a fortalecer as reservas de pré-investigação política, enriquecer oportunamente a caixa de ferramentas de reserva política, promover a sobreposição de políticas incrementais e políticas existentes, promover a ligação colaborativa na implementação de políticas processo e amplificar o efeito combinado das políticas.

desde a implementação dos "nove regulamentos de xangai", os departamentos relevantes têm monitorado de perto os dados do mercado e, ao mesmo tempo, trabalhado com os departamentos relevantes para realizar análises e julgamentos aprofundados das tendências do mercado. especialistas, acadêmicos, entidades de mercado, etc., e formaram uma série de medidas políticas.

esta nova política centra-se em três aspectos: restrições de compra, finanças e fiscal e fiscal, reflectindo a natureza global e sistemática. por exemplo: em termos de políticas de restrição à compra de habitação, baseadas no fornecimento de habitação estável e na promoção do equilíbrio entre trabalho e habitação, o número de anos para os não residentes de xangai comprarem casas e pagarem a segurança social foi reduzido. em termos de políticas de crédito à habitação, o rácio mínimo de entrada e primeiro empréstimo à habitação foi reduzido para 15% para satisfazer a procura razoável de empréstimos para aquisição de habitação. em termos de tributação, o período de cobrança e isenção do imposto sobre o valor acrescentado é ajustado de 5 anos para 2 anos.

cui guangcan, diretor do centro de pesquisa de desenvolvimento imobiliário e urbano da universidade normal de xangai, disse que esta otimização política reflete principalmente três considerações. concentrar-se na habitação a preços acessíveis, começar pelo lado da procura, promover o equilíbrio entre emprego e habitação e apoiar ainda mais a procura de habitação melhorada, implementar políticas classificadas, como do lado da procura, baseadas na oferta de habitação a preços acessíveis, diferenciar e otimizar políticas de restrição à compra de habitação; em diferentes regiões, de acordo com as características do mercado regional, e reduzir o número de anos que os cidadãos chineses precisam para pagar a seguridade social ou o imposto de renda pessoal ao comprar uma casa. do lado do crédito, o rácio mínimo de entrada para empréstimos de segunda habitação é diferenciado. devem ser implementadas políticas precisas, tais como a implementação de políticas de compra de casa mais diferenciadas para grupos que trabalham em lingang e estão separados do trabalho e da habitação.

ajuste do período de pagamento da seguridade social para não residentes de xangai

neste ajustamento à política de restrição à aquisição de habitação, foram flexibilizadas as condições de aquisição de habitação para residentes não locais e pessoas solteiras em comparação com a política anterior, quais são os principais aspectos deste ajustamento?

jovens talentos de todo o país são um importante componente e motor de desenvolvimento da cidade de xangai. em resposta às necessidades habitacionais deste grupo de pessoas, xangai continua a optimizar as regras de compra de casas para que estes jovens talentos possam viver e trabalhar em paz e contentamento em xangai, criando um "forte campo magnético" para talentos.

portanto, um ponto muito crítico nesta optimização e ajustamento da política imobiliária de xangai é ajustar o período de pagamento da segurança social para os não residentes de xangai.

os anteriores "nove regulamentos de xangai" esclareceram que os residentes não-xangai que compram casas em xangai devem pagar segurança social ou imposto de renda pessoal em xangai por três anos ou mais, entre eles, se forem adquiridos por talentos não-xangai em áreas-chave; como novas cidades e transformação norte-sul, apenas é necessário pagar continuamente por 2 anos ou mais. os talentos não pertencentes a xangai que compram casas na nova área de lingang da zona franca precisam pagar continuamente por 1 ano ou mais.

esta política de ajustamento abrange todos os grupos acima referidos, ou seja, todas as famílias não residentes em xangai e pessoas solteiras. se você comprar uma casa fora do anel viário externo, o número de anos necessários para pagar seguro social ou imposto de renda pessoal em xangai será ajustado para um ano contínuo ou mais antes da data da compra.

os dados mostram que os não residentes de xangai têm uma grande procura de habitação fora do anel externo. tomando como exemplo o mercado imobiliário comercial recém-construído, desde a implementação das "nove medidas de xangai", mais de 20% dos compradores de casas não são. residentes de xangai e 60% deste grupo as compras acima são novas casas fora do anel viário externo, portanto, esta política atende às necessidades dos compradores de casas que não são de xangai.

preste atenção às pessoas com autorização de residência

esta nova apólice abrange também os titulares da “autorização de residência em xangai”. para eles, que condições devem ser cumpridas para usufruir da nova apólice? quais são as mudanças específicas?

em 2002, xangai começou a implementar um sistema de autorização de residência. desde a sua criação, este sistema foi concebido para incentivar talentos nacionais e estrangeiros a virem para xangai em busca de emprego, melhorando assim a competitividade global da cidade. esta nova política destina-se aos cidadãos titulares de autorização de residência em xangai. ao intensificar as melhorias na habitação, todos os tipos de talentos que contribuíram para xangai podem viver e trabalhar em xangai em paz e contentamento.

de acordo com as "medidas de gestão de pontos de autorização de residência de xangai", xangai implementa um sistema de pontos de autorização de residência. os pontos são concedidos aos titulares que vivem de forma legal e estável e estão empregados de forma legal e estável em xangai. aqueles que atingem os pontos padrão podem desfrutar da educação dos filhos e. tratamento de serviço público correspondente. a pontuação padrão total é de 120 pontos.

desta vez, xangai implementou políticas preferenciais e de apoio para autorizações de residência, conferindo às autorizações de residência mais direitos para comprar casas. se uma família não residente em xangai (pessoa não solteira) titular de uma "autorização de residência em xangai" atingir 120 pontos e tiver pago seguro social ou imposto de renda pessoal em xangai por 3 anos ou mais, o número de unidades habitacionais adquiridas em xangai será o mesmo que os residentes de xangai. as famílias com residentes registados beneficiam do mesmo tratamento na compra de casas, ou seja, as famílias sem filhos ou com um filho podem comprar duas casas e as famílias com dois ou mais filhos podem comprar três casas.

para famílias não pertencentes a xangai que possuem uma "autorização de residência em xangai", com a premissa de atingir a pontuação padrão, ainda há algumas pessoas que precisam esperar até 7 anos para "transferir residência" (estabelecer-se em xangai). este grupo de pessoas pode agora desfrutar das vantagens de comprar uma casa depois de se estabelecerem em xangai com até 4 anos de antecedência. este ajustamento político irá libertar as necessidades de habitação melhoradas deste grupo de pessoas e ajudá-los a concretizar o seu ideal de se estabelecerem mais cedo.

orientar o equilíbrio entre emprego e moradia na nova área de lingang

o new deal também ajustou a política de restrição de compras na nova área de lingang. quais grupos de pessoas são principalmente cobertos? há alguma alteração nas restrições de compra?

lu wenxi, analista da shanghai centaline real estate, disse que o foco desta medida está na "separação de empregos e habitação", que está intimamente relacionada com a orientação de reforma da nova área de lingang e ajudará a promover melhor a integração da indústria e cidade e a orientação profissional do equilíbrio emprego-moradia.

para as pessoas que trabalham na nova área de lingang, mas vivem fora da nova área, se compraram uma casa em outras áreas de xangai, atingiram o limite superior da atual política de restrição de compra e, de fato, vivem fora da nova área, não importa quão muitas casas que eles possuíam anteriormente, de acordo com esta nova política permitirá que você compre uma casa adicional na nova área de lingang para reduzir os custos de deslocamento.

rácio de entrada de empréstimos comerciais continua a diminuir

esta nova política também menciona a optimização das políticas de crédito à habitação. que ajustamentos específicos foram feitos? que grupos de pessoas estão abrangidos? quão forte é a política?

esta política de otimização reduz ainda mais o rácio de entrada dos empréstimos para habitação pessoal comercial e reduz significativamente o limite e o custo de entrada da compra de casa.

após a implementação da nova política, o rácio de entrada mínima para empréstimos à habitação pessoal comercial para a primeira habitação foi reduzido de 20% para 15%, com uma diminuição acumulada de 5 pontos percentuais do rácio de entrada mínima para habitação pessoal comercial; os empréstimos para a segunda habitação foram reduzidos de 35% para 25%. a diminuição acumulada é de 10 pontos percentuais e a área política diferenciada (toda a nova área de lingang e as seis regiões administrativas de jiading, qingpu, songjiang, fengxian, baoshan, e jinshan) é reduzido de 30% para 20%, com uma diminuição acumulada de 10 pontos percentuais.

a tabela a seguir calcula o preço total de assinatura de habitações comerciais com um preço total de assinatura de 5 milhões de yuans e 10 milhões de yuans. pode-se observar que ambos os tipos de compra de casa apresentam efeitos muito óbvios de entrada e redução de custos.

mudanças no pagamento inicial que reduzem a taxa de entrada (10.000 yuans)

cancelar normas para residências comuns e não comuns em tempo hábil

em termos de tributação, que outras políticas podem reduzir os custos de transação dos residentes?

yan yuejin, vice-diretor do instituto de pesquisa imobiliária yiju de xangai, disse que desta vez xangai deixou claro que cancelará oportunamente a política padrão de habitação comum de acordo com a implantação do trabalho nacional. de “ter ou não” a “bom ou não”. prevê-se que as políticas relativas ao imposto sobre o valor acrescentado e ao imposto sobre as pessoas singulares associadas aos padrões normais de habitação sejam ajustadas, conseguindo assim um efeito de redução dos encargos. refira-se que os dois tipos de impostos têm pouco a ver com a “compra”, mas têm maior relação com a “venda”, ou seja, têm um efeito significativo nos proprietários na redução do custo de venda de casas.

alguns especialistas preveem preliminarmente que são esperados bons efeitos de redução de impostos para a venda de casas com um período de detenção ligeiramente inferior, a venda de casas não normais detidas há mais de 5 anos e a venda de casas com uma área superior a 144 metros quadrados.

possíveis alterações na taxa de imposto sobre o valor acrescentado após a retirada do padrão geral de residência (combinado com a política "5 para 2")

em 2021, oito departamentos, incluindo a comissão municipal de habitação e construção de xangai e a autoridade de habitação, emitiram conjuntamente os "pareceres sobre a promoção do desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário da cidade". nessa altura, a política era clara, ajustando o período de cobrança e isenção do imposto sobre o valor acrescentado e aumentando o período de cobrança e isenção do imposto sobre o valor acrescentado para vendas externas individuais de habitação de 2 para 5 anos. este ajustamento ajusta o período de isenção do imposto sobre o valor acrescentado para vendas externas pessoais de habitação de 5 para 2 anos, o que apoiará melhor a procura de habitação melhorada, reduzindo o custo fiscal no processo de transação.