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shanghai a une fois de plus mis en œuvre des politiques globales pour optimiser et ajuster les politiques du marché immobilier afin de répondre à la demande de logements du marché. dans la soirée du 29 septembre, le comité municipal de gestion du logement et du développement urbain-rural de shanghai, le bureau d'administration du logement municipal, le bureau des ressources de planification municipale et le bureau municipal des impôts ont publié conjointement l'« avis sur l'optimisation des politiques et des mesures pour le développement urbain de la ville. marché immobilier" (ci-après dénommé "avis"), proposant sept mesures politiques, notamment l'ajustement des politiques de restriction à l'achat de logements, l'optimisation du crédit au logement et l'ajustement des taxes d'habitation. l'« avis » entrera en vigueur le 1er octobre 2024.

il convient de noter que cette nouvelle politique intervient seulement quatre mois après l'introduction des « neuf articles de shanghai ». pourquoi shanghai prend-elle à nouveau de multiples mesures ? quel signal la nouvelle politique envoie-t-elle ? quels groupes de personnes bénéficieront des différentes politiques d’ajustement ? sur ces questions centrales qui préoccupent les citoyens, les journalistes du liberation daily et du shangguan news ont interviewé les chefs des départements concernés, les chefs de certaines sociétés de promotion immobilière, les chefs d'agences intermédiaires, ainsi que des experts et des universitaires pour interprétation.

sept mesures reflètent des politiques globales

en termes d'ajustement des restrictions d'achat de logements, l'« avis » indique clairement :

premièrement, pour les familles et les personnes seules qui ne sont pas des résidents enregistrés de cette ville et qui achètent un logement en dehors du périphérique extérieur, le nombre d'années nécessaires pour payer l'assurance sociale ou l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour l'achat d'une maison sera ajusté à un an ou plus de paiement continu avant la date d'achat.

deuxièmement, les familles non résidentes locales qui détiennent un « permis de résidence à shanghai » et dont les points atteignent la valeur standard et qui ont payé une assurance sociale ou un impôt sur le revenu dans cette ville pendant trois ans ou plus bénéficieront des mêmes avantages que les familles résidentes de shanghai en matière d'achat. unités de logement. avantages pour l'achat d'une maison.

troisièmement, une politique d'achat de logements plus différenciée sera mise en œuvre dans la nouvelle zone de lingang de la zone de libre-échange. pour les groupes qui travaillent à lingang et qui ont une séparation travail-logement, ils peuvent, sur la base de la politique de restriction d'achat de logements existante. acheter une maison supplémentaire dans le nouveau quartier. fournir un logement et promouvoir l'équilibre travail-logement.

en matière d'optimisation du crédit logement, la « notice » propose :

premièrement, mettre en œuvre la politique nationale visant à abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants et guider les banques commerciales à réduire de manière constante et ordonnée les taux d'intérêt hypothécaires existants pour les rapprocher des nouveaux taux d'intérêt des prêts afin de réduire davantage les dépenses d'intérêts hypothécaires des acheteurs de logements.

deuxièmement, le taux de mise de fonds minimum pour les prêts commerciaux personnels au logement pour les premières maisons est ajusté à au moins 15 %. le taux de mise de fonds minimum pour les prêts commerciaux personnels au logement pour les résidences secondaires est ajusté à au moins 25 % ; le taux de mise de fonds minimum pour les prêts aux résidences secondaires dans les zones à politiques différenciées est ajusté à au moins 20 % ; le taux d’acompte minimum pour les prêts au fonds de prévoyance pour les résidences secondaires sera ajusté en conséquence.

en matière d'aménagement des taxes d'habitation, la « notice » propose :

tout d'abord, ajuster la période de perception et d'exonération de la taxe sur la valeur ajoutée de 5 ans à 2 ans.

deuxièmement, conformément aux dispositions nationales en matière de travail, les normes de logement ordinaires et les normes de logement non ordinaires doivent être supprimées en temps opportun afin de mieux répondre à la demande de logements améliorés.

mieux répondre aux besoins de logement rigides et améliorés

comment le marché immobilier de shanghai a-t-il réagi depuis la mise en œuvre des « neuf règlements de shanghai » il y a quatre mois ? pourquoi une nouvelle politique est-elle à nouveau introduite cette fois-ci ?

sur la base des données de plusieurs agences immobilières, depuis la mise en œuvre officielle des « neuf règlements de shanghai » le 28 mai, les effets politiques sont progressivement apparus, le marché dans son ensemble a maintenu une bonne tendance à la hausse, l'activité de transaction a considérablement augmenté et le le volume des transactions de maisons de première main et de seconde main a augmenté et les prix des transactions sont restés généralement stables.

en prenant l'exemple des logements d'occasion, de juin à août de cette année, le nombre de transactions à shanghai a dépassé les 15 000 « lignes de poussée et de récession » pendant trois mois consécutifs, démontrant une dynamique de « ne ralentit pas hors saison ». dans l'ensemble, les « neuf articles de shanghai » ont un effet stabilisateur significatif sur le marché immobilier de shanghai, consolidant efficacement le développement sain du marché. le marché immobilier continue de dominer le pays en termes de performance, démontrant une forte résilience et vitalité du marché.

la « décision » de la troisième session plénière du 20e comité central du parti communiste chinois a clairement déclaré qu'il est nécessaire « d'accélérer la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier... donner pleinement à chaque gouvernement municipal l'autonomie de réglementation le marché immobilier, mettre en œuvre des politiques spécifiques à la ville et permettre aux villes concernées d'annuler ou de réduire les politiques de restriction d'achat de logements, d'annuler les normes pour les maisons résidentielles ordinaires et non ordinaires ». le 26 septembre, la réunion du politburo du comité central a une fois de plus clairement indiqué que « nous devons promouvoir le marché immobilier pour qu'il cesse de chuter et se stabilise... répondre aux préoccupations des masses, ajuster les politiques de restrictions à l'achat de logements, réduire les prêts hypothécaires existants ». taux d'intérêt, accélérer l'amélioration des politiques foncières, fiscales, financières et autres, et promouvoir la construction de biens immobiliers développer de nouveaux modèles ». dans le même temps, les services concernés ont remarqué que depuis l'introduction des « neuf règlements de shanghai », de nombreux citoyens ont exprimé l'espoir d'une optimisation accrue des politiques de contrôle immobilier.

l'objectif de cette nouvelle politique est de mettre en œuvre minutieusement les dernières décisions et dispositions du comité central du parti et du conseil d'état, de répondre aux préoccupations des masses, de mettre en œuvre des politiques spécifiques à la ville, de mieux répondre aux besoins rigides des résidents en matière de logement et d'améliorer et de diversifier les logements. besoins et promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier.

focus sur les restrictions d'achat, les domaines financiers et fiscaux

quelles sont les considérations pour l’optimisation et l’ajustement des politiques et mesures du marché immobilier à shanghai cette fois-ci ? quels groupes de personnes sont principalement couverts ?

conformément aux exigences du comité central du parti et du conseil des affaires d'état, les départements concernés continuent de renforcer les réserves de pré-recherche politique, d'enrichir en temps opportun la boîte à outils des réserves politiques, de promouvoir la superposition des politiques progressives et des politiques existantes, de promouvoir les liens de collaboration dans la mise en œuvre des politiques. processus et amplifier l’effet combiné des politiques.

depuis la mise en œuvre des « neuf réglementations de shanghai », les départements concernés ont surveillé de près les données du marché et ont en même temps travaillé avec les départements concernés pour mener une analyse et un jugement approfondis des tendances du marché. ils ont largement écouté les opinions et les suggestions. experts, universitaires, entités de marché, etc., et ont formé une série de mesures politiques.

cette nouvelle politique se concentre sur trois aspects : les restrictions d'achat, les finances et la fiscalité, reflétant le caractère global et systématique. par exemple : en termes de politiques de restriction de l'achat de logements, basées sur la fourniture d'un logement stable et la promotion de l'équilibre travail-logement, le nombre d'années dont disposent les non-résidents de shanghai pour acheter une maison et payer la sécurité sociale a été raccourci. en ce qui concerne les politiques de crédit au logement, le taux d'acompte minimum et le premier prêt immobilier ont été réduits à 15 % pour répondre à la demande raisonnable de prêts à l'achat d'un logement. en matière fiscale, la période de perception et d'exonération de la taxe sur la valeur ajoutée est ajustée de 5 ans à 2 ans.

cui guangcan, directeur du centre de recherche sur l'immobilier et le développement urbain de l'université normale de shanghai, a déclaré que cette optimisation politique reflète principalement trois considérations. se concentrer sur le logement abordable, commencer par la demande, promouvoir l'équilibre emploi-logement et soutenir davantage la demande de logements améliorés, mettre en œuvre des politiques classifiées, telles que du côté de la demande, basées sur la fourniture de logements abordables, différencier et optimiser les politiques de restriction d'achat de logements ; dans différentes régions en fonction des caractéristiques du marché régional, et raccourcir le nombre d'années hors shanghai pendant lesquelles les ressortissants chinois doivent payer la sécurité sociale ou l'impôt sur le revenu des personnes physiques lorsqu'ils achètent une maison. côté crédit, le taux de mise de fonds minimum pour les prêts au logement secondaire est différencié. des politiques précises devraient être mises en œuvre, comme la mise en œuvre de politiques d’achat de logements plus différenciées pour les groupes qui travaillent à lingang et qui sont séparés du travail et du logement.

aménagement du délai de paiement de la sécurité sociale pour les non-résidents de shanghai

dans le cadre de cet ajustement de la politique de restriction de l'achat de logements, les conditions d'achat de logements pour les résidents non locaux et les personnes seules ont été assouplies. par rapport à la politique précédente, quels sont les principaux aspects de cet ajustement ?

les jeunes talents de tout le pays constituent une composante importante et un moteur de développement de la ville de shanghai. en réponse aux besoins de logement de ce groupe de personnes, shanghai continue d'optimiser les règles d'achat de logements afin que ces jeunes talents puissent vivre et travailler dans la paix et le contentement à shanghai, créant ainsi un « champ magnétique puissant » pour les talents.

par conséquent, un point très critique dans cette optimisation et cet ajustement de la politique immobilière de shanghai consiste à ajuster la période de paiement de la sécurité sociale pour les non-résidents de shanghai.

les précédents « neuf règlements de shanghai » précisaient que les non-résidents de shanghai qui achètent des maisons à shanghai doivent payer la sécurité sociale ou l'impôt sur le revenu des personnes physiques à shanghai pendant trois ans ou plus, si elles sont achetées par des talents non shanghaïens dans des domaines clés tels que ; comme les nouvelles villes et la transformation nord-sud, seulement il est nécessaire de payer en continu pendant 2 ans ou plus. les talents non shanghaïens qui achètent des maisons dans la nouvelle zone de lingang de la zone de libre-échange doivent payer en continu pendant 1 an ou plus.

cette politique d'ajustement couvre tous les groupes ci-dessus, c'est-à-dire toutes les familles non résidentes de shanghai et les personnes seules. si vous achetez une maison en dehors du périphérique extérieur, le nombre d'années pendant lesquelles vous devez payer l'assurance sociale ou l'impôt sur le revenu des personnes physiques à shanghai sera ajusté à une année continue ou plus avant la date d'achat.

les données montrent que les non-résidents de shanghai ont une forte demande de logements en dehors de la couronne extérieure. en prenant comme exemple le marché des logements commerciaux nouvellement construits, depuis la mise en œuvre des « neuf mesures de shanghai », plus de 20 % des acheteurs de logements ne sont pas des résidents de shanghai. résidents de shanghai et 60 % de ce groupe. les achats ci-dessus concernent des maisons neuves situées en dehors du périphérique extérieur, cette politique répond donc aux besoins des acheteurs de maisons non shanghaïens.

faites attention aux personnes titulaires d'un titre de séjour

cette nouvelle politique couvre également les personnes titulaires du « shanghai residence permit ». pour elles, quelles conditions doivent être remplies pour bénéficier de la nouvelle politique ? quels sont les changements spécifiques ?

en 2002, shanghai a commencé à mettre en place un système de permis de séjour. depuis sa création, ce système a été conçu pour encourager les talents nationaux et étrangers à venir travailler à shanghai, améliorant ainsi la compétitivité globale de la ville. cette nouvelle politique s'adresse aux citoyens titulaires d'un permis de séjour à shanghai. en intensifiant les améliorations en matière de logement, toutes sortes de talents qui ont contribué à shanghai peuvent vivre et travailler à shanghai dans la paix et le contentement.

selon les « mesures de gestion des points du permis de séjour de shanghai », shanghai met en œuvre un système de points de permis de séjour. les points sont attribués aux titulaires qui vivent légalement et de manière stable et sont employés légalement et de manière stable à shanghai. ceux qui atteignent les points standard peuvent profiter de l'éducation des enfants et. assurance sociale. traitement correspondant du service public. le score standard total est de 120 points.

cette fois, shanghai a mis en œuvre des politiques préférentielles et de soutien pour les permis de séjour, donnant aux permis de séjour davantage de droits pour acheter des maisons. si une famille non résidente de shanghai (personne non célibataire) titulaire d'un « permis de séjour à shanghai » atteint 120 points et a payé l'assurance sociale ou l'impôt sur le revenu des personnes physiques à shanghai pendant 3 ans ou plus, le nombre de logements achetés à shanghai sera le même que celui des résidents de shanghai. les familles avec des résidents enregistrés bénéficient du même traitement pour l'achat de maisons, c'est-à-dire que les familles sans enfants ou avec un enfant peuvent acheter deux maisons et les familles avec deux enfants ou plus peuvent acheter trois maisons.

pour les ménages non shanghaïens titulaires d'un « permis de résidence à shanghai », sous réserve d'atteindre le score standard, certaines personnes doivent encore attendre jusqu'à 7 ans pour « transférer leur résidence » (s'installer à shanghai). pour ce groupe de personnes, ils peuvent désormais bénéficier des avantages d’acheter une maison après s’être installés à shanghai jusqu’à 4 ans à l’avance. cet ajustement politique répondra aux besoins améliorés de ce groupe de personnes en matière de logement et les aidera à réaliser leur idéal de s’installer plus tôt.

guider l’équilibre emploi-logement dans la nouvelle zone de lingang

le new deal a également ajusté la politique de restriction d'achat dans la nouvelle zone de lingang. quels groupes de personnes sont principalement couverts ? y a-t-il des changements dans les restrictions d'achat ?

lu wenxi, analyste chez shanghai centaline real estate, a déclaré que cette mesure se concentre sur la « séparation des emplois et des logements », qui est étroitement liée à l'orientation réformatrice de la nouvelle zone de lingang et contribuera à mieux promouvoir l'intégration de l'industrie. et la ville et l'orientation travail de l'équilibre emploi-logement.

pour les personnes qui travaillent dans la nouvelle zone de lingang mais vivent en dehors de la nouvelle zone, si elles ont acheté une maison dans d'autres quartiers de shanghai, ont atteint la limite supérieure de la politique actuelle de restriction d'achat et vivent effectivement en dehors de la nouvelle zone, quelle que soit la manière dont de nombreuses maisons qu'ils possédaient auparavant, selon cette nouvelle politique vous permettra d'acheter une maison supplémentaire dans la nouvelle zone de lingang afin de réduire les coûts de déplacement.

le taux de mise de fonds des prêts commerciaux continue de diminuer

cette nouvelle politique mentionne également l'optimisation des politiques de crédit au logement. quels ajustements spécifiques ont été apportés ? quels groupes de personnes sont couverts ? quelle est la force de cette politique ?

cette politique d'optimisation réduit encore davantage le taux d'acompte des prêts personnels commerciaux au logement et réduit considérablement le seuil et le coût d'acompte pour l'achat d'un logement.

après la mise en œuvre de la nouvelle politique, le taux de mise de fonds minimum pour les prêts personnels commerciaux pour le premier logement a été réduit de 20 % à 15 %, avec une diminution cumulée de 5 points de pourcentage du taux de mise de fonds minimum pour les logements personnels commerciaux ; les prêts pour la résidence secondaire ont été réduits de 35% à 25%. la diminution cumulée est de 10 points de pourcentage, et la zone politique différenciée (l'ensemble de la nouvelle zone de lingang et les six régions administratives de jiading, qingpu, songjiang, fengxian, baoshan, et jinshan) est réduite de 30 % à 20 %, avec une diminution cumulée de 10 points de pourcentage.

le tableau suivant calcule le prix total de souscription des logements commerciaux avec un prix de souscription total de 5 millions de yuans et 10 millions de yuans. on peut constater que les deux types d’achat de logements bénéficient d’effets très évidents en matière de mise de fonds et de réduction des coûts.

modifications de l'acompte qui réduisent le taux d'acompte (10 000 yuans)

annulation en temps opportun des normes pour les résidences communes et non communes

en termes de fiscalité, quelles autres politiques peuvent réduire les coûts de transaction des résidents ?

yan yuejin, directeur adjoint de l'institut de recherche immobilière yiju de shanghai, a déclaré que cette fois, shanghai avait clairement indiqué qu'elle annulerait en temps opportun la politique des normes de logement ordinaires conformément au déploiement du travail national. cela est lié aux caractéristiques du marché de l'immobilier. de « avoir ou pas » à « bon ou pas ». les politiques de taxe sur la valeur ajoutée et d'impôt sur les personnes physiques liées aux normes ordinaires de logement devraient être ajustées, obtenant ainsi un effet d'allégement des charges. il convient de noter que les deux types de taxes ont peu à voir avec « l'achat », mais ont une plus grande relation avec la « vente », c'est-à-dire qu'elles ont un effet significatif sur les propriétaires en réduisant le coût de vente des maisons.

certains experts prédisent à titre préliminaire que de bons effets de réduction d'impôt sont attendus pour la vente de maisons avec une période de détention légèrement plus courte, la vente de maisons non ordinaires détenues depuis plus de 5 ans et la vente de maisons d'une superficie supérieure à 144 mètres carrés.

modifications possibles du taux de taxe sur la valeur ajoutée après la suppression du standard général de résidence (combiné à la politique « 5 pour 2 »)

en 2021, huit départements, dont la commission municipale du logement et de la construction de shanghai et l'autorité du logement, ont publié conjointement des « avis sur la promotion du développement stable et sain du marché immobilier de la ville ». à cette époque, la politique était claire, ajustant la période de perception et d'exonération de la taxe sur la valeur ajoutée et augmentant la période de perception et d'exonération de la taxe sur la valeur ajoutée pour les ventes externes individuelles de logements de 2 ans à 5 ans. cet ajustement ajuste la période d'exonération de la taxe sur la valeur ajoutée pour les ventes externes personnelles de logements de 5 ans à 2 ans, ce qui soutiendra mieux la demande de logements améliorés en réduisant le coût fiscal dans le processus de transaction.