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今朝開かれた国務院新聞弁公室の記者会見では、預金準備率の引き下げ、既存の住宅ローン金利の引き下げ、自社株買いと株式保有増加のための特別再貸し付けの創設、匯金の株式保有増加を支援した。安定化基金の創設を検討しており、次々と大きなニュースが出てくるのを待って金融市場政策の「複合パンチ」を打ち出す。

セカンド住宅ローンの最低頭金率の15％への引き下げや、ファースト・セカンド住宅ローンの最低頭金率の統一などの新たな不動産金融政策の中で、市場が最も期待しているのは現行住宅ローン金利の引き下げである。これは最も活発に議論されている政策手段です。

今回の中銀による既存の住宅ローン金利引き下げの具体的な内容は以下の通り。商業銀行に対し、既存の住宅ローン金利を新規住宅ローンの金利近くまで引き下げるよう指導する、平均で約0.5パーセントポイントの減少が見込まれます。

市場が大いに期待していた既存の住宅ローンの削減がついに実行されましたが、これは資本市場にどのような影響を与えるでしょうか。

既存の住宅ローン金利を引き下げるのはなぜですか?

既存住宅ローンとは、銀行が発行した個人向け住宅ローンのうち、居住者がまだ返済していない部分を指します。天豊証券の見解は次のように述べています。既存の住宅ローン金利を引き下げた後、住宅購入者は利息の支払いを削減できる。理論的には、既存の住宅ローン金利を引き下げることで、住民の早期ローン返済を遅らせる、そして消費を確実に押し上げる。

既存の住宅ローンの市場背景を調整する

同庁は、今回の既存住宅ローン削減の根拠は次のとおりであると述べた。1つ, 既存の住宅ローンと新規の住宅ローンには金利差があり、2023年末に中央銀行が発表した既存の住宅ローンの金利は4.27％であるのに対し、2024年8月に新規発行される個人向け住宅ローンの金利は4.27％となっています。は 3.35% に低下し、住民はローンを早期に返済する傾向にあります。2番、住宅価格は依然下落圧力に直面しているが、8月の経済指標では、不動産販売と投資の減少がぎりぎりで収束したものの、70の大都市および中規模都市の住宅価格指数は前月比で下落したことが示された。拡大を続けた。

毎年1500億も住民負担が軽減されます！

8月末に発表された2024年上半期の財務統計報告書によると、2024年第2四半期末には、個人住宅ローン残高は37兆7,900億元、前年同期比は2.1％減少しました。

天豊証券の計算によると、既存の住宅ローン約38兆件のうち60.8％（23兆件）が初めての住宅購入者によるものだ（しかも購入時の金利が政策金利の下限を上回っている）。新基準に基づく初めての住宅購入者は約26.5％（10兆人）が低金利時代に形成され、2023年には既存の住宅ローン金利引き下げの政策メリットを享受できなかった。複数の住宅を所有する購入者は政策の恩恵を享受できませんでした。これら 3 種類のローンを重み付けすると、既存の住宅ローンの現在の平均金利は約 4.21% です。, huachuang securities、cicc、centaline securities およびその他の機関は、既存の住宅ローンの平均金利を推定しています。また 3.9 ～ 4.2%。

センタライン・リアル・エステートとファウンダー・セキュリティーズの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏の計算によると、例えば商業ローンの限度額が100万元、ローン返済方法が30ベーシス・ポイントの場合、既存の住宅ローン金利が50ベーシス・ポイント引き下げられた。年間で月々の支払額が約280元削減され、30年間で合計10万元の利息負担が削減できる。

中国人民銀行総裁の潘公生氏は、全体として、この政策は5,000万世帯と1億5,000万人に利益をもたらすことが期待されると述べた。家計の金利支出の年間平均削減額は約1500億元だ。。

既存の住宅ローン削減の前回ラウンドはどの程度効果がありましたか?

私の国はこれまでに、それぞれ2008年と2023年に2回の既存の住宅ローン金利引き下げを経験しています。開元証券は、2回の引き下げの背景は異なると述べ、前者は2008年のサブプライムローン危機を背景としており、後者は「内需拡大と国民生活の改善」に重点を置いた政策であったと述べた。不動産業界や住宅業界が混乱していた時期に、繰り上げ返済やローンの借り換えといった現象が見られたため、この政策は「借り手と貸し手の双方が資産と負債を秩序ある方法で調整し、最適化するよう指導し、住宅信用市場の秩序を標準化する。」

2023年8月に予定されている既存ローンの金利引き下げは、既存の第一住宅ローンが対象となっており、対象範囲という点では、23兆件の既存の第一住宅ローンが既存の住宅ローンの約60％をカバーしている。政策効果の観点から見ると、2023年8月に実施される既存の住宅ローン金利引き下げ政策の効果は、主に次の2つの側面に反映されます。(1) ローンの早期返済現象を効果的に緩和した。 (2) 住民の消費力を継続的に向上させた。。

しかし、国海証券によると、一人当たりの消費支出が前年比で回復するまで、住宅ローン金利が引き下げられるまでにはまだ1～4四半期のタイムラグがある。。

そして、既存の住宅ローン削減後の消費押し上げ効果に何が影響するのでしょうか？天豊証券の見解は、既存の住宅ローン金利が引き下げられた場合、市場に他の高金利資産があるかどうかにまず依存し、同時に、住宅ローン金利が引き下げられるかどうかにも注意を払う必要がある、というものである。借金を抱えた住民は改善されました。

既存の住宅ローン減額はa株にどのような影響を与えるでしょうか?

不動産セクター：ファンダメンタルズは底入れと反発が加速すると予想

東莞証券は、市場では最近、既存の住宅ローン金利の引き下げにある程度の期待が寄せられているが、全体としては、既存の住宅ローン金利を新たな住宅ローン金利付属基準まで引き下げ、2番目の最低頭金比率を引き下げるという前例のない政策となったと述べた。 -住宅ローンは15％に。

中国共産党第20期中央委員会三中全会後の地方レベルでの政策の継続的な最適化とさらなる積極的な実施を重ね合わせることで、不動産業界の基礎的基盤の底上げ回復が加速されるだろう。現在の産業セクターの水準は過去 10 年間の底に近く、悲観的な予想を完全に反映しています。政策によりファンダメンタルズは徐々に回復しており、その後のセクターの上昇傾向は依然として期待に値します。

華泰証券はこう思い出させます。各銀行は商業的利益を考慮することになるため、既存の住宅ローン金利の引き下げが実際に実施されるかには注意が必要だ。。一般に、既存の住宅ローン金利の引き下げにより、ローンを繰り上げ返済する人の数が減り、それによって中古住宅への売り圧力が軽減され、価格期待の安定につながり、ひいては住宅ローンの好循環が促進されると考えられています。業界。

銀行セクター：銀行業界の純金利マージンは基本的に安定している

東莞証券は、既存の住宅ローンを削減することで、銀行は金利差によって生じるローンの早期返済現象を軽減し、ローンポートフォリオの安定性を維持し、資本の再配分によって生じるコストを削減できると述べた。 517不動産の「4本の矢」大ヒット政策と重ね合わせ、不動産市場の安定化効果を強化するために連携することが期待され、銀行住宅ローンの回収や資産の質の向上にプラスの意味を持つと考えられる。既存の住宅ローン金利の引き下げにより、銀行の純金利収入は圧縮されましたが、中央銀行による準備金要件の引き下げ、7日間omo金利の引き下げ、および預金金利の対称的な低下と相まって、政策変更は銀行収益に中立的な影響を与え、銀行業界の純金利マージンは基本的に安定したままとなるでしょう。。

建設および建材セクター: 政策が市場の信頼を高める

デボン証券は、既存の住宅ローン金利の引き下げは住宅のデレバレッジに一定のプラスの効果をもたらし、継続的な政策努力が市場の信頼感を高める可能性があると考えている。ゲームの弾力性の観点から見ると、bエンド企業は、不動産政策の緩和によってもたらされる高い弾力性の恩恵を最初に受けることが予想され、強いアルファ属性と低いバリュエーションを持つ株式に焦点を当てます。