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「ゴールデンナインとシルバーテン」の販売ノードに間に合うように、広州や北京に代表される一線都市は不動産市場を活性化するための措置を強化し始めた。

最近、市場参加者らは、広州の南沙区が購入制限を緩和し、地元の不動産売却が「購入制限なし」として実施されたと述べ、中国政府も最近、不動産政策を再度最適化し、「一般住宅と非住宅の基準を取り消す」と言及した。 -やがて普通の住宅の建物も。」

企業の観点から見ると、開発者は最近マーケティングのペースを加速させています。広州では、保利や珠江実業などのプロジェクトが次々と新規プロジェクトを立ち上げ、「固定価格」や「無料駐車スペース」などのマーケティング活動を提供しており、広州不動産の株式販売リストで「トップセラー」にランクされている。今年の最初の 8 か月の企業。

一部の関係者は、一般住宅と非一般住宅の基準の撤回、住宅ローン金利の調整、既存住宅取得支援のための特別債券など、関連する優遇措置が今後もトップレベルの設計レベルで導入され続ける可能性があると述べた。など、連邦準備制度による最近の利下げと相まって、その後のrrr引き下げと利下げの幅がさらに広がることを示しています。ただし、不動産市場の流通量や価格が安定するまでには、まだ一定の期間を要します。

広州南沙区、購入制限を全面解除

早期の政策の組み合わせは大きな効果をもたらす

最近、広州市南沙地区の購入制限が解除されたというニュースが広く流れているが、関連する公式文書は正式に発表されていないが、地元の市場参加者は一般に、南沙地区の不動産の実際の販売が行われていると言っている。新しい規制に従って実施されました。 広東中源不動産のプロジェクト部門のゼネラルマネジャーである黄濤氏は本紙の取材に、「現在、広州南沙市は確かに『購入制限なし』に基づいて運営されており、これはしばらく前から実施されている」と報告した。

黄濤氏は、広州市場において南沙地域は常に「サブセンター」として知られており、政策レベルでも産業レベルでも南沙地域の影響が少ないと紹介した。地区はかなり特殊です。これに関連して同氏は、「今年は広州市の政策が頻繁に行われ、市場取引データは5月から6月にかけて大幅に回復した。しかし、7月以降、取引データは徐々に減少しており、現在の南沙不動産市場は十分に繁栄していない」と付け加えた。 」

広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの李玉佳主任研究員は、かつて南沙市の購入制限政策は比較的厳しかったが、当時は不動産投機が強すぎて、今後の影響が懸念されると述べた。地域機能と産業の実施に影響を与える 南沙地域は市場の衰退に直面し始めており、その任務は非常に重く、購入制限政策は完全に解除されました。

実際には、 政策支援の観点から見ると、広州は今年市場の最前線に立っている。 今回、南沙区が購入規制を緩和する前、広州市は住宅購入の敷居を下げるため、「対外禁止令」の解除や花都区の「準湖口」を楽しむなどの政策を組み合わせて集中的に実施していた。家の購入。 「5月28日」の新たな不動産市場政策の実施以来、広州市は越秀、海珠、茘湾、天河、南沙などの地区で住宅を購入する非地元住民の住宅購入費をさらに引き下げた。広州の大手商業銀行は最近、中国資源銀行、hsbc、スタンダードチャータード銀行、広州銀行などの住宅ローン金利のフォローアップと調整を続けている。銀行はプレフィックス「2」を入力しました。

取引データから判断すると、 初期の新しい不動産市場政策は広州市場に大きな後押しをもたらした。 広州市の不動産市場新政策「5.28」が施行されてから1カ月で、オンラインで契約された現地の新築・中古住宅の数は過去1年間で最高を記録した。広州市住宅・都市農村開発局と広州不動産仲介協会の公式データによると、今年6月、広州では7,623戸の中古住宅がオンラインで契約され、前月比47.8％増加した。前年比 10%、合計 10,456 戸の中古住宅が前月比で増加しました。

しかし、 政策の効果が弱まる中、広州の不動産市場の繁栄は最近衰退している。 8月、広州では4,906件の新築住宅がオンラインで契約され、前月比18%減少しました。8,872件の中古住宅がオンラインで署名され、前月比11.58%減少しました。南沙区に関する限り、今年の最初の8か月で広州市の中古住宅取引は6万349戸登録され、そのうち南沙区は2,598戸、わずか4.3％を占め、広州第2位の都市で下から2番目にランクされている。手取引。

李玉佳氏は、広州の不動産市場に対する今年の一連の重畳政策は、特に「5・28」不動産市場の新政策が発表されて以来、広州の住宅ローン金利が最低水準に低下したと述べた。 4 つの主要な一級都市の中で、市場への影響がより大きくなります。

「広州市の中古住宅の取引量はここ数カ月間、1万戸前後の高水準で推移しており、前年同期とほぼ同じ水準となっている。住宅需要の改善により新築住宅も増加している」中古住宅市場では「１つ売って１つ買う」のが基本だ」と李裕佳氏は述べ、「しかし、今年下半期に入ると、広州の不動産市場政策の効果は、地元の不動産市場が経験した後、徐々に弱まっています。初期段階での集中的な政策刺激により、最近では量と価格が大幅に低下しています。」

言及する価値があるのは、 「ゴールデンナイン」ノードに入り、広州の中古住宅市場は回復の兆しを見せ始めている。 広州不動産仲介協会のデータによると、9月2日から8日までに市内で2,031件の中古住宅がオンラインで契約され、前週比7.23％増加し、これも4週連続の前月比増加となった。 8月中旬以降、オンラインで契約された地元の中古住宅の数。

開発者がマーケティングを加速する

poly development は広州のトップセールス企業にランクイン

有利な政策により、不動産市場の「ゴールデン ナインとシルバー テン」のノードが後押しされ、広州の不動産会社は最近、珠江・天河など、中秋節期間中にマーケティングのペースを加速させています。宜品、珠江金耀台、珠江実業が所有するポリ開発、ポリヤ県やポリ・ヤンユ・タンユエなどのプロジェクトはすべて近い将来に開始される。

同時に、地元の開発業者もより集中的なマーケティングの取り決めを行い、20％割引、定額料金、無料駐車スペースなどのマーケティング活動を実施しています。たとえば、kwg south chinaは中秋節中に「スーパーバーニング住宅購入フェスティバル」を立ち上げ、広州の18の不動産プロジェクトを結び付け、一部の物件で20％オフの割引を提供し、20万元の家の装飾と住宅をプレゼントしました。家電ギフトパッケージ; longfor の yuhujing プロジェクト また、「古いものと新しいもの」や取引時に最長 30 年間の不動産管理手数料などのマーケティング活動も開始しました。

地元不動産会社の販売実績から判断すると、 広州では依然として地方の中央国有企業がトップの市場シェアを占めている。 中国指数研究所のデータによると、今年1月から8月まで、各不動産会社の株式売上高は、保利発展、越秀不動産、広州地下鉄が広州不動産会社のトップ3を占めた。広州ではそれぞれ244億2000万元、188億元、112億7000万元だった。

その中で保利発展は、保利天瑞、保利天匯、保利和松などの多くの売れ筋プロジェクトにより、最初の8か月で広州市の株式売却リストで「売上トップの座」を獲得した。保利天瑞プロジェクトだけで41億元を貢献した。それに販売。

将来価値の埋蔵量が豊富な不動産会社は、埋蔵量を拡大している不動産会社の状況から判断すると、現在の広州の主要な土地取得会社も中核的な国有企業である。 今年上半期、広州市は沈黙の期間を経験し、その間、13件の住宅用地リストのうち、天河区の旗山路区画、ワールドグランドビューの第3期区画、および北の区画の4件のみが販売された。花都区雅耀路の土地と茘湾区河東路以南の土地は、それぞれ中国資源公社、越秀不動産、花都都市投資、保保開発が中央国有企業4社により取得した。今年上半期の広州の売上高はそれぞれ1億元、6億7,700万元、7億元だった。

しかし、 今年下半期に入り、広州市場の土地供給ペースは大幅に加速した。 今年8月、広州市は2024年に商業住宅用に計画されているいくつかの土地プロジェクト（第3弾）のリストを発表し、50の土地区画をカバーしており、計画譲渡期間は2024年8月から11月である。このうち、容積率が3.0未満の土地の割合は74％に達しているが、広州市では2023年の同じ容積率の範囲の土地の割合は31％にとどまる。

このうち、天河区臨江大道北側にある天河南方製粉工場の区画は8月28日に開始価格88億1,500万元で正式に上場され、広州市の住宅地の開始価格の新記録を樹立した。年。この土地区画は、珠江新城、金融都市、磐州の 3 つの主要な cbd の中心に位置しており、広州が計画区域に関する新しい規制を最適化した後のパイロットプロジェクトです。移転計画によれば、プロジェクトの半オープンスペースの「容積の半分」の割合は当初の15％から20％に増加することができ、同時にバルコニー面積は30％まで拡大することが許可されます。容積率は、実室取得率を高めるため、水平投影面積の2分の1を基に算出します。

言及する価値があるのは、 広州市は最近、既存住宅の購入と保管に加え、「土地購入と保管」モデルを同時に導入した。 このうち、2021年に越秀不動産が落札した番禺区の済南大学北側の第2土地区画と白雲区の広龍土地区画は、取得・保管のため地元の土地開発センターに引き渡された。総額は約120億元で、補償方法は土地センターに企業に同額の手形を支払う。この紙幣自体は、広州の土地市場で適格な土地を将来譲渡する費用の支払いに使用できるため、越秀不動産は二度土地を引き揚げた後、広州でのポジションを120億元で交換する機会を得たことになる。 yuexiu real estateはまた、発表の中で、土地の取得と保管が資源の利用の最適化に役立ち、長期的には将来の発展に役立つこと、支払いが公正かつ合理的であり、株主全体の利益に沿っていることも強調した。

より多くの地域が不動産市場政策をフォローアップし、最適化する可能性がある

市場の量と価格が安定するまでには一定の時間がかかります

「ゴールデン ナインとシルバー 10」販売ノードに間に合うように、 一級都市の不動産市場を活性化するための措置は依然として導入されている。 中国共産党北京市委員会は最近、広州南沙市の購入制限の緩和に加え、「更なる政策に関する中国共産党中央委員会の決定」の実施に関する実施意見の中で、不動産政策の最適化を提案した。 「改革を全面的に深化させ、中国式近代化を促進する」と定め、適時、普通・非普通住宅の基準を撤廃する。

中国指数研究所の政策研究主任、陳文京氏は、「一般住宅および非一般住宅の基準を適時に撤廃する」という中国政府の提案は、一般住宅の基準撤廃が政策ツールボックスに組み込まれ、今後も継続されることを意味すると述べた。適切な時期に実施される。 「現在、北京の一般住宅には敷地割合、建築面積、取引価格などの要件が設けられている。一般住宅と非一般住宅では納税額に一定の違いがある。一般住宅と非一般住宅の基準の撤廃は、報告書によれば、税金と手数料は住宅購入コストの削減に役立ち、また企業が製品の種類をより適切に適合させ、高品質の製品の開発に注力するのに役立ちます。」北京は明らかに一般住宅と非一般住宅の基準を期限内に取り消しており、将来的にはより多くの地域が関連措置を実施し、中国共産党第20期中央委員会三中全会の精神を実行するための文書を発行することが予想される。」

黄濤氏の見解では、現在の不動産市場は深刻な調整時期に入っており、単一の政策によって市場の回復は一夜にして起こるものではなく、今年も市場は依然として底値で推移すると予想されている。少数の高品質物件の市場: 「『ゴールデン ナインとシルバー 10』プロジェクトの品質は例年と同じです。まだギャップはありますが、居住者の収入と市場の信頼が安定すれば、関連する政策も強化されます」役割を果たすことができるだろう。」

リー・ユジアさんは次のように信じています。 関連する有利な措置は、その後のトップレベル設計レベルで引き続き導入される可能性がある ：「例えば、7月の中国共産党第20期中央委員会第3総会は、「一般住宅および非一般住宅の基準の撤回」、住宅ローン金利の調整、住宅取得を支援する特別債などを提案した。既存住宅などの需要に加え、連邦準備理事会による最近の利下げもあり、その後のrrr引き下げや金利引き下げの余地はさらに広がり、その後の不動産市場政策にはまだ調整の余地があることを示している。」