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"golden nine and silver ten" 판매 노드에 맞춰 광저우와 베이징으로 대표되는 1선 도시들은 부동산 시장을 활성화하기 위한 조치를 강화하기 시작했습니다.

최근 시장 참가자들은 광저우 난사구가 구매 제한을 완화했으며 지역 부동산 매매가 '구매 제한 없음'으로 시행되었다고 밝혔습니다. -당시에 일반 주거용 건물이 건설될 것입니다."

기업 관점에서 보면 최근 개발자들은 일반적으로 마케팅 속도를 가속화하고 있습니다. 광저우에서는 poly 및 zhujiang industrial과 같은 프로젝트가 연속적으로 새로운 프로젝트를 시작하고 "고정 가격" 및 "무료 주차 공간"과 같은 마케팅 활동을 제공하여 광저우 부동산 지분 판매 목록에서 "최고 판매"에 선정되었습니다. 올해 첫 8개월 동안의 기업.

일부 관계자는 일반 및 비일반 주택에 대한 기준 폐지, 모기지 금리 조정, 기존 주택 취득 지원을 위한 특별 채권, 등, 연준의 최근 금리 인하와 함께 후속 rrr 인하 및 금리 인하가 더 넓어질 것임을 나타냅니다. 다만, 부동산 시장 규모와 가격이 안정되기까지는 여전히 일정 기간이 걸릴 전망이다.

광저우 난사구, 구매 제한 전면 해제

초기 정책 조합은 상당한 효과를 갖는다

최근 광저우 난사(南沙) 지역 매수 제한 해제 소식이 널리 퍼지고 있다. 관련 공문이 공식적으로 공개되지는 않았지만, 현지 시장 참여자들은 대체적으로 난사(南沙) 지역 부동산 매매가 성사됐다고 말하고 있다. 새로운 규정에 따라 시행됩니다. guangdong zhongyuan real estate의 프로젝트 부서 총책임자인 huang tao는 이 간행물에 다음과 같이 보고했습니다. "현재 광저우 난사는 실제로 '구매 제한 없음'에 따라 운영되고 있으며 이는 한동안 시행되었습니다."

황도는 광저우 시장에서 난사 지역은 항상 독립적인 시장을 보여 왔으며 이 지역은 '부도심'으로 알려져 있으며 정책 수준이나 산업 수준에서 난사 지역의 영향을 덜 받는다고 소개했습니다. 지역은 매우 특별합니다. 이에 대해 그는 "올해 광주시 정책이 잦아 5~6월 시장 거래 데이터가 크게 반등했다"며 "그러나 7월부터 거래 데이터가 점차 감소해 현재 난사 부동산 시장은 충분히 호황을 누리지 못하고 있다"고 덧붙였다. "

광둥성 도시계획연구소 주택정책연구센터 수석 연구원인 리유자(li yujia)는 과거 난샤의 구매 제한 정책이 상대적으로 엄격했고 당시 부동산 투기가 너무 강해 우려가 있었다고 말했다. 지역 기능 및 산업 구현에 영향을 미치고 있습니다. 이제 지역은 시장 쇠퇴에 직면하기 시작했습니다. 난사는 부동산을 안정시켰으며, 구매 제한 정책도 완전히 해제되었습니다.

사실은, 정책 지원 측면에서 올해는 광저우가 시장 선두에 섰다. 난사구가 이번에 구매 제한을 완화하기 전에 광저우는 '외부 금지 명령'을 취소하고 집을 구입할 때 화두구에서 '준후커우'를 즐기는 등의 정책을 결합하여 집중적으로 시행했습니다. 주택 구입. '5월 28일' 새 부동산 시장 정책을 시행한 이후 광저우는 웨슈(yuexiu), 하이주(haizhu), 리완(liwan), 텐허(tianhe), 난사(nansha) 및 기타 지역에서 주택을 구입하는 비지역 주민의 주택 구입 비용을 더욱 낮추었습니다. 최근에는 중국자원은행(china resources bank), hsbc, 스탠다드차타드은행(standard chartered bank), 광저우의 1차 주택대출 금리 등을 비롯해 광저우의 주요 상업은행들이 계속해서 모기지 금리를 조정하고 있다. 은행에서 접두어 "2"를 입력했습니다.

거래 데이터로 판단하면, 초기의 신규 부동산 시장 정책은 광저우 시장에 상당한 활력을 불어넣었습니다. 광저우의 '5.28' 부동산 시장 새 정책 시행 첫 달에 온라인으로 계약된 현지 신규 및 중고 주택 수가 지난해 최고치를 기록했습니다. 광저우 시 주택도시농촌개발국과 광저우 부동산 중개인 협회의 공식 자료에 따르면, 올해 6월 광저우에서 온라인으로 계약된 1차 주거용 주택은 7,623채로 전월 대비 47.8% 증가했습니다. 전년 대비 10%, 총 10,456채의 중고 주택이 온라인으로 계약되었습니다. 이는 월간 30% 이상 증가한 수치입니다.

하지만, 정책 효과가 약해지면서 최근 광저우 부동산 시장의 번영이 쇠퇴하고 있다. 8월에는 광저우에서 4,906개의 새 주택이 온라인으로 계약되었으며 이는 전월 대비 18% 감소했으며, 중고 주택은 8,872개로 전월 대비 11.58% 감소했습니다. 난사구에 따르면 올해 첫 8개월 동안 광저우 기존 주택 거래는 60,349가구로 그 중 난샤가 2,598가구로 4.3%에 불과해 전 지역에서 꼴찌에 이어 2위를 차지했다. 손 거래.

li yujia는 올해 광저우 부동산 시장에 대한 일련의 중첩 정책이 부동산 시장 개선에 상당한 영향을 미쳤다고 말했습니다. 특히 '5·28' 부동산 시장의 새로운 정책이 발표된 이후 광저우의 모기지 금리가 최저 수준으로 떨어졌습니다. 4개 주요 1선 도시 중 시장에 더 큰 영향을 미칩니다.

"광저우의 중고 주택 거래량은 최근 몇 달간 10,000호 ​​안팎의 높은 수준을 유지하고 있으며 이는 기본적으로 작년 동기와 동일합니다. 신규 주택도 수요 개선에 힘입어 개선되었습니다. 중고집 시장 '팔고 하나 사세요' 리위자씨는 "다만 하반기로 접어들면서 현지 부동산 시장을 겪은 뒤 광저우 부동산 시장 정책의 효과가 점차 약해졌다"고 말했다. 초기 단계에서 집중적인 정책 자극이 있었지만 최근에는 물량과 가격이 크게 하락했습니다."

그것을 언급할 가치가 있다 '골든 나인(golden nine)' 노드에 진입하면서 광저우 중고 주택 시장은 회복 조짐을 보이기 시작했습니다. 광저우부동산중개업협회 자료에 따르면 9월 2일부터 8일까지 시내에서 온라인으로 계약된 중고 주택은 2,031채로 지난 주보다 7.23% 증가했다. 이 역시 4주 연속 증가세다. 8월 중순 이후 온라인으로 계약한 지역 중고 주택 수.

개발자는 마케팅 속도를 높입니다.

poly development는 광저우 최고의 판매 회사 중 하나입니다.

유리한 정책은 부동산 시장의 "golden nine and silver ten" 노드를 촉진했습니다. 최근 광저우 부동산 회사는 zhujiang·tianhe와 같은 중추절 기간 동안 많은 지역 부동산 프로젝트를 추진했습니다. yipin, zhujiang jinyaotai 및 zhujiang industrial이 소유한 poly development 및 polya county 및 poly yanyu tangyue와 같은 프로젝트가 모두 가까운 미래에 시작되었습니다.

동시에 현지 개발자들은 20% 할인, 고정 가격, 무료 주차 공간 등의 마케팅 활동을 펼치는 등 보다 집중적인 마케팅 준비도 진행했습니다. 예를 들어, kwg south china는 중추절 기간에 광저우의 18개 부동산 프로젝트를 연결하고 일부 부동산에 대해 20% 할인을 제공하며 200,000위안의 가정 장식 및 주택을 제공하는 "슈퍼 버닝 주택 구매 축제"를 시작했습니다. 가전제품 선물 패키지, longfor의 yuhujing 프로젝트 또한 "old with new" 및 거래 시 최대 30년 동안 자산 관리 수수료와 같은 마케팅 활동을 시작했습니다.

지역 부동산 회사의 판매실적을 보면, 지역 중앙 국유 기업은 여전히 ​​광저우에서 선두적인 시장 점유율을 차지하고 있습니다. 중국지수연구소(china index institute) 자료에 따르면 올해 1~8월 폴리개발(poly development), 웨슈부동산(yuexiu real estate), 광저우 메트로(guangzhou metro)가 광저우 부동산 회사 지분 매각 상위 3위권을 차지했다. 광저우는 각각 244억2000만 위안, 188억 위안, 112억7000만 위안을 기록했다.

그 중 poly development는 poly tianrui, poly tianhui, poly hesong 등 많은 인기 프로젝트로 첫 8개월 동안 광저우 지분 매각 목록에서 '판매 상위권'을 차지했습니다. poly tianrui 프로젝트에서만 41억 위안을 기부했습니다. 그것에.

미래 가치 보유량이 풍부한 부동산 회사는 향후 판매 성과를 지원할 가능성이 더 높습니다. 부동산 회사가 보유량을 늘리는 상황으로 볼 때 현재 광저우의 주요 토지 취득 회사도 중앙 국유 기업입니다. 올해 상반기 광저우는 침묵의 기간을 겪었고, 이 기간 동안 13개의 주거용 토지 목록 중 4개(tianhe district의 qishan road 부지, world grand view의 3단계 부지, world grand view의 북쪽 부지)만 매매되었습니다. 화두구 야야오로(화두구 야야오로)는 중국자원컨소시엄, 웨슈부동산, 화두도시투자, 폴리개발이 각각 토지와 리완구 허동로 남쪽 토지를 ​​인수했다. 올해 상반기 광저우의 매출액은 각각 36억4500만위안, 14억5500만위안, 7억위안이다.

하지만, 하반기에 접어들면서 광저우 시장의 토지 공급 속도가 크게 빨라졌다. 올해 8월 광저우는 2024년에 상업용 주거용으로 계획된 일부 토지 프로젝트 목록(3차)을 발표했으며, 이는 50개의 토지 필지를 포함하며, 계획된 이전 기간은 2024년 8월부터 11월까지입니다. 이 중 용적률이 3.0 미만인 토지의 비율은 74%에 달한 반면, 2023년 광저우에서는 용적률이 같은 토지의 비율은 31%에 불과하다.

그중 텐허구 린장대도 북쪽에 위치한 텐허난팡제분소 부지는 8월 28일 공식 상장됐으며 시가 88억1500만 위안으로 올해 광저우 주거용 토지 시가 신기록을 세웠다. 년도. 이 토지는 주장신도시, 금융도시, 파저우 3대 cbd 중심에 위치하며 광저우가 계획지역에 대한 새로운 규정을 최적화한 이후 시범사업이다. 이전 계획에 따르면 프로젝트의 반 개방형 공간 비율은 원래 15%에서 20%로 증가할 수 있으며 동시에 발코니 면적도 30%로 확장할 수 있습니다. 용적률은 수평투영면적의 1/2을 기준으로 계산하여 실제 호실확보율을 높입니다.

그것을 언급할 가치가 있다 광저우는 기존 주택 구입 및 보관 외에도 최근 '토지 구입 및 보관' 모델을 동시에 구현했습니다. 그 중 판위구 지난대학교 북쪽 2차 토지필지와 웨슈부동산이 2021년 인수한 백운구 광롱토지 필지는 현지 토지개발센터에 인수 및 보관을 위해 양도됐다. 총 가격은 약 120억 위안이며 보상 방법 토지 센터에 기업에 동일한 가치의 어음을 제공합니다. 이 지폐 자체는 향후 광저우 토지 시장에서 적격 토지를 양도하는 비용을 지불하는 데 사용될 수 있습니다. 이는 yuexiu real estate가 토지를 두 번 회수한 후 광저우에서 120억 위안에 포지션을 교환할 수 있는 기회를 얻었음을 의미합니다. yuexiu real estate는 또한 발표에서 토지 취득 및 저장이 자원 사용 최적화에 도움이 되고 장기적으로 미래 발전에 도움이 되며 지불은 공정하고 합리적이며 주주의 전반적인 이익에 부합한다는 점을 강조했습니다.

더 많은 지역에서 부동산 시장 정책을 추적하고 최적화할 수 있습니다.

시장규모와 가격이 안정되기까지는 일정 기간이 소요됨

"golden nine and silver ten" 판매 노드에 맞춰, 일선 도시의 부동산 시장을 활성화하기 위한 조치가 여전히 도입되고 있습니다. 중국 공산당 베이징시 위원회는 최근 광저우 난사(南沙)의 구매 제한을 완화한 것과 더불어 '중국 공산당 향후 결정' 이행에 관한 시행 의견에서 부동산 정책 최적화를 제안했다. 개혁을 전면적으로 심화하고 중국식 현대화를 추진한다”고 적시에 일반 및 비일반 주택에 대한 기준을 폐지한다.

중국 지수 연구소 정책 연구 책임자 천원징(chen wenjing)은 "일반 및 비일반 주거 기준을 적시에 폐지하겠다는 베이징의 제안은 일반 주거 기준 폐지가 정책 도구 상자에 포함됐다는 의미"라고 말했다. 적절한 시기에 시행됩니다. "현재 베이징의 일반 주택에는 토지 비율, 건축 면적 및 거래 가격에 대한 요구 사항이 있습니다. 일반 주택과 비일반 주택의 세금 납부에는 일정한 차이가 있습니다. 일반 주택과 비일반 주택에 대한 기준을 취소하는 것은 보고서에 따르면, 세금과 수수료는 주택 구입 비용을 줄이는 데 도움이 될 뿐만 아니라 기업이 제품 유형을 더 잘 일치시키고 고품질 제품을 만드는 데 집중하는 데 도움이 될 것입니다. 베이징은 제때에 일반 주택과 일반 주택에 대한 기준을 분명히 취소했으며 앞으로 더 많은 지역에서 관련 조치를 시행하고 20기 3차 전체회의 정신을 이행하기 위한 문서를 발행할 것으로 예상됩니다.”

huang tao의 견해에 따르면 현재 부동산 시장은 심각한 조정기에 접어들었고 단일 정책으로 인해 시장 회복이 하루아침에 이루어지지 않을 것으로 예상됩니다. 올해 시장은 여전히 ​​바닥을 맴돌고 있을 것으로 예상됩니다. 소수의 고품질 부동산 시장: "'골든나인 및 실버텐' 프로젝트의 품질은 예년과 동일합니다. 여전히 격차가 있지만 주민 소득과 시장 신뢰가 안정되면 관련 정책이 역할을 할 수 있을 것”이라고 말했다.

li yujia는 다음과 같이 믿습니다. 관련된 유리한 조치가 후속 최상위 설계 수준에서 계속 도입될 수 있습니다. : “예를 들어 지난 7월 중국 공산당 제20기 중앙위원회 3중전회에서는 '일반 및 비일반 주택 기준 폐지', 주택담보대출 금리 조정, 주택 취득 지원을 위한 특수채권 등을 제안했다. 기존 주택 등이 연준의 최근 금리 인하와 맞물려 후속 rrr 인하와 금리 인하가 더 광범위하고 후속 부동산 시장 정책에 여전히 조정 여지가 있음을 나타냅니다.”