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a tiempo para los nodos de ventas "golden nine y silver ten", las ciudades de primer nivel representadas por guangzhou y beijing comenzaron a incrementar las medidas para impulsar el mercado inmobiliario.

recientemente, los participantes del mercado dijeron que el distrito nansha de guangzhou ha relajado las restricciones de compra y que las ventas de bienes raíces locales se han implementado como "sin restricciones de compra". beijing también mencionó recientemente optimizar nuevamente su política inmobiliaria y "cancelar los estándares para residenciales y no residenciales ordinarios"; -edificios residenciales ordinarios en su momento."

desde una perspectiva corporativa, los desarrolladores en general han acelerado su ritmo de marketing recientemente. en guangzhou, proyectos como poly y zhujiang industrial han lanzado sucesivamente nuevos proyectos y han proporcionado actividades de marketing como "precio fijo" y "espacios de estacionamiento gratuitos". poly development se encuentra entre los "más vendidos" en la lista de ventas de acciones de bienes raíces de guangzhou. empresas en los primeros ocho meses de este año.

algunos expertos dijeron que es posible que en el futuro se sigan introduciendo medidas favorables relevantes en el nivel de diseño de alto nivel, como cancelar estándares para residencias ordinarias y no ordinarias, ajustar las tasas de interés hipotecarias, bonos especiales para apoyar la adquisición de viviendas existentes, etc., junto con los recientes recortes de tipos de interés por parte de la reserva federal, lo que indica que los recortes posteriores del rrr y los recortes de tipos de interés serán más amplios. sin embargo, aún será necesario un cierto período para que el volumen y el precio del mercado inmobiliario se estabilicen.

el distrito de guangzhou nansha levanta por completo las restricciones de compra

la combinación temprana de políticas tiene efectos significativos

recientemente, ha circulado ampliamente la noticia del levantamiento de las restricciones de compra en el área de nansha en guangzhou. aunque los documentos oficiales pertinentes no se han publicado oficialmente, los participantes del mercado local generalmente dicen que las ventas reales de bienes raíces en el área de nansha han sido. implementado de acuerdo con las nuevas regulaciones. huang tao, gerente general del departamento de proyectos de guangdong zhongyuan real estate, informó a esta publicación: "actualmente, nansha, guangzhou está operando de acuerdo con 'sin restricciones de compra', y esto se ha implementado desde hace algún tiempo".

huang tao presentó que en el mercado de guangzhou, el área de nansha siempre ha mostrado un mercado independiente. esta área se conoce como un "subcentro" y se ve menos afectada por el área urbana, ya sea a nivel político o industrial. el distrito es bastante especial. a este respecto añadió: "las políticas de guangzhou han sido frecuentes este año y los datos de transacciones del mercado se recuperaron significativamente de mayo a junio. sin embargo, desde julio, los datos de transacciones han disminuido gradualmente y el actual mercado inmobiliario de nansha no es lo suficientemente próspero. "

li yujia, investigador jefe del centro de investigación de políticas de vivienda del instituto provincial de planificación urbana de guangdong, dijo que en el pasado, la política de restricción de compras de nansha era relativamente estricta. en ese momento, existía la preocupación de que la especulación inmobiliaria fuera demasiado fuerte y se produjera. afectar las funciones regionales y la implementación industrial ahora el área local está comenzando a enfrentar la caída del mercado inmobiliario. la tarea fue muy pesada y la política de restricción de compras se levantó por completo.

de hecho, desde la perspectiva del apoyo político, guangzhou ha estado a la vanguardia del mercado este año. antes de que el distrito de nansha relajara las restricciones de compra esta vez, guangzhou había implementado intensivamente una combinación de políticas, como cancelar la "orden de prohibición externa" y disfrutar del "quasi-hukou" en el distrito de huadu al comprar una casa, con el fin de reducir el umbral de compra de vivienda. desde la implementación de la nueva política del mercado inmobiliario del "28 de mayo", guangzhou ha reducido aún más el costo de compra de una vivienda para los residentes no locales que compran una casa en yuexiu, haizhu, liwan, tianhe, nansha y otros distritos, la seguridad social. el período se ha ajustado de 2 años a 6 años. recientemente, los principales bancos comerciales de guangzhou han seguido realizando un seguimiento y ajustando las tasas de interés hipotecarias, por ejemplo, las primeras tasas de interés de préstamos hipotecarios de china resources bank, hsbc, standard chartered bank y guangzhou. el banco ha introducido el prefijo "2".

a juzgar por los datos de la transacción, las primeras nuevas políticas del mercado inmobiliario dieron un impulso significativo al mercado de guangzhou. en el primer mes de implementación de la nueva política del mercado inmobiliario “5.28” de guangzhou, el número de casas locales nuevas y de segunda mano firmadas en línea alcanzó un nuevo máximo en el último año. según datos oficiales de la oficina municipal de vivienda y desarrollo urbano-rural de guangzhou y la asociación de agentes inmobiliarios de guangzhou, en junio de este año se firmaron en línea 7.623 unidades residenciales de primera mano en guangzhou, un aumento intermensual del 47,8%. y un 10% interanual; un total de 10.456 viviendas de segunda mano se firmaron online, lo que supone un incremento intermensual superior al 30%.

pero, a medida que el efecto de las políticas se debilita, la prosperidad del mercado inmobiliario de guangzhou ha disminuido recientemente. en agosto, se firmaron en línea 4.906 casas nuevas en guangzhou, una disminución intermensual del 18%; en lo que respecta al distrito de nansha, en los primeros ocho meses de este año, las transacciones de viviendas existentes en guangzhou se registraron en 60.349 unidades, de las cuales nansha representó 2.598 unidades, lo que representa sólo el 4,3%, ocupando el penúltimo lugar en el segundo puesto de la ciudad. transacciones manuales.

li yujia dijo que la serie de políticas superpuestas de este año en el mercado inmobiliario de guangzhou ha tenido un efecto significativo en la mejora del mercado inmobiliario. especialmente desde que se publicó la nueva política del mercado inmobiliario "5.28", las tasas de interés hipotecarias de guangzhou han caído al nivel más bajo. entre las cuatro principales ciudades de primer nivel, lo que tiene un mayor impacto en el mercado.

"el volumen de transacciones de casas de segunda mano en guangzhou ha estado rondando un alto nivel de alrededor de 10.000 unidades en los últimos meses, que es básicamente el mismo que en el mismo período del año pasado; las casas nuevas también han mejorado, impulsadas por la mayor demanda de 'vender una, comprar una' en el mercado de viviendas de segunda mano". li yujia dijo: "sin embargo, a medida que entramos en la segunda mitad del año, el efecto de las políticas del mercado inmobiliario de guangzhou se ha debilitado gradualmente después de que el mercado inmobiliario local experimentara. estimulación política intensiva en la etapa inicial, el volumen y el precio han caído significativamente recientemente".

vale la pena mencionar que al entrar en el nodo "nueve de oro", el mercado de viviendas de segunda mano de guangzhou está comenzando a mostrar signos de recuperación. según datos de la asociación de agencias inmobiliarias de guangzhou, del 2 al 8 de septiembre se firmaron online 2.031 casas de segunda mano en la ciudad, un aumento del 7,23% respecto a la semana pasada. este es también el cuarto aumento intermensual consecutivo. en el número de viviendas locales de segunda mano firmadas online desde mediados de agosto.

los desarrolladores aceleran el marketing

poly development se ubica entre las principales empresas de ventas en guangzhou

las políticas favorables han impulsado el nodo "nueve de oro y diez de plata" del mercado inmobiliario. recientemente, las empresas inmobiliarias de guangzhou han acelerado su ritmo de comercialización. muchos proyectos inmobiliarios locales se han promocionado durante el festival del medio otoño, como zhujiang·tianhe. yipin, zhujiang jinyaotai y poly development, propiedad de zhujiang industrial, sus proyectos, como polya county y poly yanyu tangyue, se lanzarán en un futuro próximo.

al mismo tiempo, los promotores locales también han realizado acuerdos de marketing más intensivos, llevando a cabo actividades de marketing como descuentos del 20%, precios fijos y plazas de aparcamiento gratuitas. por ejemplo, kwg south china lanzó el "festival de compra de viviendas super burning" durante el festival del medio otoño, vinculando 18 proyectos inmobiliarios en guangzhou, ofreciendo descuentos del 20% en algunas propiedades y regalando 200.000 yuanes en decoración y decoración del hogar. paquetes de regalo de electrodomésticos; el proyecto yuhujing de longfor. también ha lanzado actividades de marketing como "viejo con nuevo" y tarifas de administración de propiedades por hasta 30 años después de la transacción.

a juzgar por el desempeño de las ventas de las empresas inmobiliarias locales, las empresas estatales centrales regionales todavía ocupan la principal cuota de mercado en guangzhou. según datos del china index institute, de enero a agosto de este año, poly development, yuexiu real estate y guangzhou metro ocuparon las tres principales ventas de capital de las empresas inmobiliarias de guangzhou. durante este período, las ventas de capital de cada empresa inmobiliaria. en guangzhou fueron 24,42 mil millones de yuanes, 18,8 mil millones de yuanes y 11,27 mil millones de yuanes respectivamente.

entre ellos, poly development ganó el "primer puesto en ventas" en la lista de ventas de acciones de guangzhou en los primeros ocho meses con muchos proyectos de gran venta como poly tianrui, poly tianhui, poly hesong, etc. solo el proyecto poly tianrui contribuyó con 4.100 millones de yuanes. a ello.

las empresas inmobiliarias con amplias reservas de valor futuro tienen más probabilidades de respaldar el rendimiento de las ventas futuras. a juzgar por la situación de las empresas inmobiliarias que amplían las reservas, las principales empresas actuales de adquisición de terrenos en guangzhou también son empresas estatales centrales. en el primer semestre de este año, guangzhou experimentó un período de silencio, durante el cual sólo se vendieron 4 de los 13 terrenos residenciales listados: el terreno de qishan road en el distrito de tianhe, el terreno de la tercera fase de world grand view y el terreno al norte de yayao road en el distrito de huadu. el terreno y el terreno al sur de hedong road en el distrito de liwan fueron adquiridos por china resources consortium, yuexiu real estate, huadu urban investment y poly development, respectivamente. los montos de adquisición de terreno de las cuatro empresas estatales centrales. en guangzhou en el primer semestre de este año fueron 3.645 millones de yuanes, 1.455 millones de yuanes, respectivamente.

pero, al entrar en la segunda mitad del año, el ritmo de la oferta de suelo en el mercado de guangzhou se ha acelerado significativamente. en agosto de este año, guangzhou anunció una lista de algunos proyectos de terrenos previstos para uso residencial comercial en 2024 (el tercer lote), que cubren 50 parcelas de terreno, y el período de transferencia previsto es de agosto a noviembre de 2024. entre ellos, la proporción de terrenos con una proporción de superficie construida inferior a 3,0 ha alcanzado el 74%. en contraste, la proporción de terrenos con el mismo rango de proporción de superficie construida en guangzhou en 2023 será solo del 31%.

entre ellos, el terreno del molino harinero tianhe nanfang ubicado en el lado norte de la avenida linjiang en el distrito de tianhe se incluyó oficialmente en la lista el 28 de agosto, con un precio inicial de 8.815 millones de yuanes, estableciendo un nuevo récord para el precio inicial de terrenos residenciales en guangzhou este año. esta parcela de terreno está ubicada en el centro de los tres principales cdb de zhujiang new town, financial city y pazhou. es un proyecto piloto después de que guangzhou optimizara las nuevas regulaciones sobre el área de planificación. según el plan de transferencia, la proporción de "medio volumen" del espacio semiabierto del proyecto se puede aumentar del 15% original al 20%. al mismo tiempo, se permite ampliar el área del balcón al 30%. la proporción de área de piso se calcula en base a la mitad del área horizontal proyectada para aumentar la tasa de adquisición de habitaciones real.

vale la pena mencionar que además de la compra y almacenamiento de viviendas existentes, guangzhou ha implementado recientemente el modelo de "compra y almacenamiento de terrenos" simultáneamente. entre ellos, las parcelas de tierra del segundo terreno en el lado norte de la universidad de jinan en el distrito de panyu y la parcela de tierra de guanglong en el distrito de baiyun que yuexiu real estate ganó en 2021 se entregaron al centro de desarrollo de tierras local para su adquisición y almacenamiento. con un precio total de alrededor de 12 mil millones de yuanes, y el método de compensación proporcionar al centro de tierras pagarés de igual valor a la empresa. el billete en sí puede utilizarse para pagar la futura transferencia de terrenos elegibles en el mercado inmobiliario de guangzhou, lo que significa que yuexiu real estate ha obtenido la oportunidad de intercambiar posiciones en guangzhou por 12 mil millones de yuanes después de retirar terrenos dos veces. yuexiu real estate también enfatizó en el anuncio que la adquisición y el almacenamiento de tierras favorecen la optimización del uso de los recursos y favorecen el desarrollo futuro a largo plazo, y que los pagos son justos y razonables y están en línea con los intereses generales de los accionistas.

más regiones podrán seguir y optimizar las políticas del mercado inmobiliario

se necesita un cierto período para que el volumen y el precio del mercado se estabilicen.

a tiempo para los nodos de ventas "golden nine y silver ten", todavía se están introduciendo medidas para impulsar el mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel. además de relajar las restricciones de compra en nansha, guangzhou, el comité municipal del partido comunista de china en beijing propuso recientemente optimizar las políticas inmobiliarias en sus dictámenes sobre la implementación de la "decisión del comité central del partido comunista de china sobre nuevas profundizar integralmente la reforma y promover la modernización al estilo chino" y cancelar los estándares para propiedades residenciales ordinarias y no ordinarias de manera oportuna.

chen wenjing, director de investigación de políticas del instituto de investigación del índice de china, dijo que la propuesta de beijing de “cancelar oportunamente los estándares para residencias ordinarias y no ordinarias” significa que la eliminación de los estándares para residencias ordinarias se ha incluido en la caja de herramientas políticas y será implementado en el momento adecuado. "actualmente, las residencias ordinarias en beijing tienen requisitos en cuanto a la proporción de parcelas, el área de construcción y el precio de transacción. existen ciertas diferencias en el pago de impuestos entre las residencias ordinarias y las no comunes. la cancelación de los estándares para las residencias ordinarias y las no comunes es se espera que reduzca el volumen de transacciones de residencias no comunes". los impuestos y tarifas ayudarán a reducir el costo de compra de una vivienda y también ayudarán a las empresas a combinar mejor los tipos de productos y centrarse en crear productos de alta calidad. según los informes, "después". beijing cancela claramente el estándar para casas ordinarias y casas no generales a tiempo, se espera que en el futuro, más regiones emitan documentos para implementar medidas relevantes e implementar el espíritu de la tercera sesión plenaria del xx comité central del pcc”.

en opinión de huang tao, el mercado inmobiliario actual ha entrado en un período de profundo ajuste y la recuperación del mercado no se producirá de la noche a la mañana debido a una política única. se espera que el mercado todavía se mantenga en el fondo este año, y todavía hay una. mercado para un pequeño número de propiedades de alta calidad: "la calidad de los proyectos 'golden nine y silver ten' es la misma que en años anteriores. todavía hay una brecha, pero cuando los ingresos de los residentes y la confianza del mercado se estabilicen, se adoptarán políticas pertinentes. podrá desempeñar un papel”.

li yujia cree que, es posible que se sigan introduciendo medidas favorables pertinentes en el siguiente nivel de diseño superior. : “por ejemplo, la tercera sesión plenaria del xx comité central del partido comunista de china en julio propuso la 'cancelación de estándares para residencias ordinarias y no ordinarias', ajuste de las tasas de interés hipotecarias, bonos especiales para apoyar la adquisición de viviendas existentes, etc., junto con los recientes recortes de tasas de interés por parte de la reserva federal, lo que indica que serán posibles recortes posteriores de rrr y recortes de tasas de interés y todavía hay espacio para ajustes en las políticas posteriores del mercado inmobiliario”.