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「わかりました、2,670万元！予算を200～300万元オーバーしました。」

8月29日、上海の中海霊迪九牛の第2期の開所式では、抽選で上位に入り住宅を無事に選んだ数組の家族が体験を交換していた。

120 戸の住宅、352 のグループが申し込みを行い、住宅の選定には発売開始から約 30 分を要し、141 号物件は完売となり、総売上高は 31 億 6,000 万元に達しました。これはすでに上海で 3 番目に販売された高級住宅です。 8月の発売時に発売予定。

「今回はまだチャンスはない」と周南さん（仮名）は『デイリー経済ニュース』記者に語った。この企画に応募するのは2回目だが、前回の抽選番号は500を超えたが、「24秒で高級住宅を売却する」というスリルも間近で体験したという。

過去 2 週間で、市場は購買力を一気に「消化」したばかりです。8 月 25 日、上海新天地近くの金源プロジェクトが初めてオープンし、33 戸が完売し、取引額は 18 億 2,700 万となりました。 8月18日、サナックバンド第1期第2期の超大型ユニット110戸の販売が開始され、1時間以内に販売が完了し、平均売上高は約57億元だった。ユニットあたり「小さなターゲットの半分」。

わずか半月で3つのプロジェクトの合計売上高は106億2,700万元に達した。

2024年以降、上海では12件の高級住宅プロジェクトが立ち上げられ、ほぼすべてが完成した。誰が買って、買って、買っているのですか？開発者との取り決めは何ですか?膨大な供給量があるにもかかわらず、住宅購入者はまだ十分な供給を得ることができるでしょうか?

毎日平均 12.5 戸の高級住宅が販売されています

完売、日光、時間、今年の上海の高級住宅はもはや通常の視点から見ることはできません。

今年8月18日の時点で、上海では総額2500万元以上の高級住宅計2641戸がオンラインで契約されており、かなりの数の取引がオンラインで行われている。 8月に販売された263台を加えると、最初の8か月の販売台数は3,000台近くになる。これは他の3つの一線都市よりもはるかに高いだけでなく、上海では過去10年間に一度も起こったことのないことでもある。

2024年に「陽光」の先頭に立つのは中国海運順昌九立だ。 1戸の平均総額は約4,000万元で、初回発売時に全戸が完売し、総販売額は196億5,000万元となり、1回の開設での商業住宅販売総額の全国記録を更新した。

7 月と 8 月の市場のオフシーズンに、上海の高級不動産は市場に参入する際に必須のアイテムとなります。

龍勝湾の第2期では120戸の加入率が239％、中海嶺堤の第2期では110戸の加入率が180％を超えた。九休、実効加入率は 252%、金源には 33 棟のヴィラがあり、プロジェクトは 4 日間から加入可能で、加入率は 152% でした。価格は5,300万～1億元、加入率は210％。

供給の増加は依然として市場によって吸収される可能性があり、住宅購入者はほぼ「持っているものを買う」ことになる。

中国指数研究院の統計によると、2015年に上海で販売された価格2500万元以上の高級住宅はわずか896戸だった。その後 8 年間、そのほとんどが年間 1,600 ～ 1,700 台の水準を維持しました。しかし、このバランスは2024年の爆発的な供給によって崩れた。3週間以内に完売したサナックバンド1、金源、中海霊迪九說を含めると、上海では今年上半期に1日当たり平均12.5戸の高級住宅が建てられた。

同時期の北京では、一部の人気プロジェクトを除いて、高級住宅物件が次々と完売するという事態は稀だった。中国指数研究院の統計によると、今年8月18日現在、北京では1,257戸（1,600万元以上）の住宅がオンラインで契約されており、2023年は3,582戸、2022年は4,028戸、3,616戸となっている。 2021 年の生産台数は大幅に縮小しました。

大金をはたいて、そのお金をはたいて家を買う人たちは誰ですか？

「購入者のほとんどは地元の顧客と江蘇省と浙江省の顧客で、それぞれ約40％を占めている」とサナックバンド1の市場マネージャー、チャン・チェン氏（仮名）は「日刊経済紙」の記者とのインタビューで語った。ニュース"。

さらに、これらの顧客は多額のお金を費やします。

「最初の顧客の約半数は全額支払いで住宅を購入しました。多くの顧客は複数の不動産を所有しており、一部の顧客はすでに外灘第 1 中庭の第 1 期物件や黄浦江沿いの高級住宅をいくつか購入しています。江蘇省と浙江省はすでに住宅を購入しており、上海は長年にわたって社会保障を支払っており、多子世帯で住宅代も十分にある。以前は高級住宅の供給がなかったため、住宅を購入することしかできなかった。 2回目のオープンを経て、ようやく新築住宅が手に入りました。」

上海の高級住宅プロジェクトのマーケティング責任者も記者団に対し、「今年、一部の外国人顧客が資産配分、特に中核資源のある住宅を求めて上海に来たのは明らかだ。実際、一部の顧客には資産配分を行う資格がない」と明らかにした。家を買うが、子供たちは留学し、卒業後に家を買うための住宅チケットを手に入れる。」

中核都市で高級住宅を見つけるのがなぜこれほど難しいのでしょうか?

京建コンサルティングの創業者、張宏偉氏は記者団に対し、「北京、上海、広州、深センの中核都市の中核地域のプロジェクトには価格反転があり、中核資産である。価格が上昇する可能性が高い」と語った。今後3年から5年はかかるだろう。」

「一方で、中核都市における政策の感応度や需要支援は比較的十分である。3～6か月ごとに政策刺激を行うことで、対応する取引量の波が生まれる。中核都市には質の高い資産が存在する」ある種の市場状況があれば、再び独立した市場状況が現れるだろう。」

「彼らは非常に敏感で、すぐにチャンスを嗅ぎつけた」と前述の豪華プロジェクトの責任者も記者団に語った。

張宏偉氏は、今後3～5年は大きな利下げサイクルになると指摘した。金利引き下げサイクルにおける資産配分のロジックは、中核都市の中核資産でなければならない。

高級顧客はもはや「十分」ではない

こうした半小目標の高級住宅のほとんどは、上海の「一江一河」、つまり黄浦江と蘇州江の地域に位置している。

最高級の高級品の所有者となる予定の人が「市内全域で購入」することはほとんどなく、さまざまな分野の高級住宅に対応する顧客グループの特徴は比較的明らかです。たとえば、黄浦区の歴史地区にある金源は、古い都市のスタイルと質感、都会の雰囲気が最大の魅力であり、浦東リバーサイド地区はその希少な川の眺めと地域構造で勝っています。上海の伝統的な高級住宅が集まる場所。

「年初に最も売れた中国海外順昌九里と比較すると、サナックバンドワンハウス購入者の全体的な年齢は約10歳若い。中国海外順昌九里は新天地エリアに位置しており、その利点は自ずと明らかである」それは明らかであり、地理的な顧客からも認識されている「外灘第一中庭は比較的新しい分野にあり、江蘇省と浙江省の顧客の大部分は子供のために不動産を購入する親である」とzhang chen氏は分析した。

「高級住宅を購入する顧客は、その地域や立地について独自の考えを持っており、それを揺るがすのは基本的に困難です。」

この論理から出発すると、高級不動産間の競争は、多くの場合、セクター内のマーケティング レベルでの競争になります。

今年下半期の市場参入を待っている高級住宅プロジェクトの中には、低密度のヴィラやスタイルレジデンスがかなりの規模のものがある。黄浦区の金園を例に挙げると、上海全土から買い手が集まる高級プロジェクトである「緑湖第6期」は言うまでもなく、周囲の新築住宅や中古高級住宅はすべて強力な競争相手である。地域を越えて。

それだけでなく、東外灘、北外灘、虹口、静安などの非伝統的な高級エリアにもハイエンド製品が登場しています。ホンアンリスタイルのプロジェクト、最近発表された東外灘の「ポリ外灘序文」、グリーン湖リバーサイド スタイルのヴィラ、静安区保利永興里、万科中興青社...

チャン・チェン氏は、今年から高級住宅の年間供給量が少なくとも3,000戸に達する可能性があると明らかにした。都市中心部で高級住宅の供給が拡大し始めると、立地が競争力の核となることは間違いありませんが、従来の高級住宅セグメントから遠く離れた新しいプロジェクトや分野については、コンセプト、製品、実物の開発に向けた取り組みが行われています。 -ライフ表示。

別のレベルの質問は、裕福な人にとってそれだけで十分なのかということです。答えは明らかに、「十分ではない」です。

少なくとも短期的には、今年前半の「複数加入」現象を継続するだけでは不十分だ。

「今年は間違いなく、上海の高級住宅の販売が過去10年間で最高となるだろう。5月頃の販売戸数はすでに昨年の販売戸数に達している。しかし、この顧客層はどれくらい大きく、どれくらい長く続くのだろうか？」市場や顧客調査の観点からは、依然として懸念があり、中核となる資産や高品質の製品も限られています。」

前出の高級住宅マーケティング担当者は「下半期もまだ不安が隠れている。一部の高所得産業での給与制限も大口顧客の購買力を低下させるだろう」と率直に語った。当初の予算は5,000万元だったかもしれませんが、現在は3,000万元に減額されました。」

実際、顧客ベースは静かに変化しています。第 1 に、購買力が以前ほど急速に爆発することはなく、購入者が決定を下すのに時間がかかります。第 2 に、以前は、プロジェクトが都市中心部で発表された限り、顧客は比較を繰り返すようになりました。競争は無視されますが、多くの顧客は現在、セクター内、ブランド間、地域間で競争しています。