nachricht

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„ich habe es verstanden, 26,7 millionen yuan! zwei bis drei millionen yuan über dem budget.“

am 29. august, bei der eröffnung der zweiten phase von zhonghai lingdi jiuxu in shanghai, tauschten mehrere gruppen von familien, die an der spitze der lotterie standen und erfolgreich häuser ausgewählt hatten, ihre erfahrungen aus.

es gab 120 häuser, 352 gruppen haben sich angemeldet, und die hausauswahl dauerte etwa eine halbe stunde, nachdem das haus nr. 141 ausverkauft war, mit einem gesamtumsatz von 3,16 milliarden yuan – dies ist bereits das dritte luxushaus, das in shanghai verkauft wurde erscheint zum start im august.

„diesmal gibt es immer noch keine chance“, sagte zhou nan (pseudonym) dem reporter „daily economic news“. dies ist das zweite mal, dass er dieses projekt abonniert hat. die letzte lottozahl lag über 500, aber er erlebte auch den nervenkitzel, „in 24 sekunden ein luxushaus zu verkaufen“.

gerade in den letzten zwei wochen hat der markt eine menge kaufkraft „verdaut“: am 25. august wurde das jinyuan-projekt in der nähe von shanghai xintiandi zum ersten mal eröffnet und 33 einheiten mit einem transaktionswert von 1,827 milliarden verkauft yuan; am 18. august wurde die zweite charge von 110 ultragroßen einheiten in der zweiten phase von sunac bund nr. 1 zum verkauf angeboten, und der verkauf wurde innerhalb einer stunde mit einem durchschnittlichen umsatz von fast 5,7 milliarden yuan abgeschlossen von „einem halben kleinen ziel“ pro einheit.

in nur einem halben monat erreichte der gesamtumsatz der drei projekte 10,627 milliarden yuan.

seit 2024 wurden in shanghai 12 luxuswohnungsprojekte gestartet, fast jedes davon. wer kauft, kauft, kauft? was ist mit den entwicklern los? werden hauskäufer bei dem riesigen angebot noch genug haben?

täglich werden durchschnittlich 12,5 luxusimmobilien verkauft

ausverkauft, tageslicht, zeit, die diesjährigen luxusimmobilien in shanghai können nicht mehr aus einer gewöhnlichen perspektive betrachtet werden.

bis zum 18. august dieses jahres wurden in shanghai insgesamt 2.641 luxusimmobilien mit einem gesamtpreis von mehr als 25 millionen yuan online unterzeichnet, und eine beträchtliche anzahl von transaktionen wird online unterzeichnet. rechnet man die 263 im august verkauften einheiten hinzu, liegt die zahl in den ersten acht monaten bei knapp 3.000 einheiten. das ist nicht nur weitaus mehr als in den anderen drei erstklassigen städten, sondern auch etwas, was es in shanghai in den letzten zehn jahren noch nie gegeben hat.

es ist china shipping shunchang jiuli, das im jahr 2024 die führung bei „sunlight“ übernehmen wird. der durchschnittliche gesamtpreis einer einheit betrug etwa 40 millionen yuan, und alle einheiten waren bei der ersten markteinführung ausverkauft. das gesamtverkaufsvolumen betrug 19,65 milliarden yuan und brach damit den nationalen rekord für den gesamtverkaufsbetrag von gewerbeimmobilien in einer einzigen eröffnung.

in der nebensaison des marktes im juli und august sind shanghais luxusimmobilien ein muss beim markteintritt:

in der zweiten phase von longsheng bay betrug die abonnementrate 239 %; in der zweiten phase von sunac bund nr. 1, der zweiten phase von 110 einheiten, überstieg die abonnementrate 180 %; jiuxu, die effektive abonnementrate betrug 252 %; es gibt 33 villen in jinyuan, und das projekt ist seit 4 tagen für abonnements geöffnet, mit einer abonnementrate von 152 %; preis von 53 millionen bis 100 millionen yuan und ein abonnementsatz von 210 %.

das steigende angebot kann immer noch vom markt aufgenommen werden, und hauskäufer kaufen fast „das, was sie haben“.

laut statistiken des china index research institute wurden im jahr 2015 in shanghai nur 896 luxusimmobilien mit einem preis von 25 millionen yuan und mehr verkauft. in den folgenden acht jahren konnten die meisten von ihnen das niveau von 1.600 bis 1.700 einheiten pro jahr halten. dieses gleichgewicht wurde jedoch durch das überwältigende angebot im jahr 2024 durchbrochen. zusammen mit sunac bund no. 1, jinyuan und zhonghai lingdi jiuxu, die innerhalb von drei wochen ausverkauft waren, kam shanghai in der ersten jahreshälfte auf durchschnittlich 12,5 luxusimmobilien pro tag.

in peking kam es im gleichen zeitraum, abgesehen von einigen beliebten projekten, nur selten vor, dass hochwertige wohnimmobilien nacheinander ausverkauft wurden. laut statistiken des china index research institute wurden mit stand vom 18. august dieses jahres 1.257 wohneinheiten im wert von mehr als 16 millionen yuan online unterzeichnet, verglichen mit den ergebnissen von 3.582 einheiten im jahr 2023, 4.028 einheiten im jahr 2022 und 3.616 einheiten im jahr 2021 ist der umfang deutlich geschrumpft.

wer sind diejenigen, die viel geld ausgeben und mit dem ganzen geld ein haus kaufen?

„die meisten käufer sind lokale kunden und kunden aus jiangsu und zhejiang, die jeweils etwa 40 % ausmachen“, sagte zhang chen (pseudonym), marktmanager von sunac bund no. 1, in einem interview mit einem reporter von „daily economic“. nachricht".

darüber hinaus geben diese kunden viel geld aus.

„etwa die hälfte der ersten kunden hat häuser mit voller bezahlung gekauft, und einige haben bereits die erste phase des bund no. 1 courtyard oder einige luxushäuser entlang des huangpu-flusses gekauft jiangsu und zhejiang, die bereits seit vielen jahren häuser in jiangsu und zhejiang gekauft haben, sind eine familie mit mehreren kindern und verfügen über ausreichende wohnkosten. davor gab es kein angebot an luxusimmobilien, sodass wir nur kaufen konnten nach der zweiten eröffnung bekamen wir endlich neue häuser.“

der marketingverantwortliche für ein luxuswohnungsprojekt in shanghai verriet reportern außerdem: „es ist offensichtlich, dass dieses jahr einige ausländische kunden zur vermögensallokation nach shanghai kamen, insbesondere häuser mit kernressourcen. tatsächlich sind einige kunden dafür nicht qualifiziert.“ kaufen sie häuser, aber ihre kinder studieren im ausland und erhalten wohntickets, um nach dem abschluss ein haus zu kaufen.

warum ist es so schwierig, in einer kernstadt eine luxusimmobilie zu finden?

zhang hongwei, gründer von jingjian consulting, sagte gegenüber reportern: „projekte in den kerngebieten der kernstädte peking, shanghai, guangzhou und shenzhen weisen preisinversionen auf und sind kernwerte. es besteht eine hohe wahrscheinlichkeit, dass der preis steigen wird.“ die nächsten drei bis fünf jahre.“

„andererseits sind die sensibilität der richtlinien und die nachfrageunterstützung in den kernstädten relativ ausreichend. eine runde politischer anreize alle 3 bis 6 monate wird eine entsprechende welle des transaktionsvolumens auslösen. hochwertige vermögenswerte in den kernstädten sind hier darunter.“ art marktsituation, es wird wieder eine eigenständige marktsituation auftreten.“

„diese leute sind sehr sensibel und haben sofort eine chance gewittert“, sagte der verantwortliche des oben genannten luxusprojekts auch gegenüber reportern.

zhang hongwei wies darauf hin, dass die nächsten drei bis fünf jahre ein großer zyklus von zinssenkungen sein werden. die logik der vermögensallokation während des zinssenkungszyklus muss das kernvermögen der kernstädte sein.

luxuskunden reichen nicht mehr aus

die meisten dieser luxushäuser mit einem halben kleinen ziel befinden sich in shanghais „ein-fluss-und-ein-fluss“, also in den gebieten huangpu-fluss und suzhou-fluss.

potenzielle eigentümer von top-luxusprodukten „kaufen selten in der ganzen stadt“ und die merkmale der kundengruppen, die luxusimmobilien in verschiedenen sektoren entsprechen, sind relativ offensichtlich. jinyuan im historischen bezirk huangpu zum beispiel hat den alten stadtstil und die urbane atmosphäre als seine größten attraktionen; wo sich shanghais traditionelle luxushäuser versammeln.

„verglichen mit dem meistverkauften china overseas shunchang jiuli zu beginn des jahres ist das gesamtalter der käufer von sunac bund one house etwa 10 jahre jünger. china overseas shunchang jiuli liegt in der region xintiandi und seine vorteile liegen auf der hand. dies ist offensichtlich und wird von geografischen kunden erkannt. „der bund no. 1 courtyard befindet sich in einem relativ neuen sektor, und ein großer teil der kunden in jiangsu und zhejiang sind eltern, die immobilien für ihre kinder kaufen“, analysierte zhang chen.

„kunden, die luxusimmobilien kaufen, haben ihre eigenen vorstellungen von der gegend oder dem standort, und es ist grundsätzlich schwierig, diese abzuschütteln.“

ausgehend von dieser logik wird der wettbewerb zwischen luxusimmobilien oft zu einem wettbewerb auf der marketingebene innerhalb der branche.

unter den luxuswohnungsprojekten, die darauf warten, in der zweiten jahreshälfte auf den markt zu kommen, sind villen und stilresidenzen mit geringer bebauungsdichte von beträchtlicher größe. nehmen sie als beispiel jinyuan im bezirk huangpu. die umliegenden neuen häuser und gebrauchten luxushäuser sind allesamt starke konkurrenten, ganz zu schweigen von „green lake phase 6“, einem high-end-projekt, das ausreicht, um käufer aus ganz shanghai anzulocken überregional.

darüber hinaus entstehen high-end-produkte in nicht-traditionellen luxusgegenden wie east bund, north bund, hongkou und jing'an: projekt im hong'anli-stil, east bunds gerade angekündigtes „poly bund preface“, green villen im lake riverside-stil, bezirk jing'an poly yongxingli, vanke zhongxing aoshe ...

zhang chen gab bekannt, dass das jährliche angebot an luxusimmobilien ab diesem jahr mindestens 3.000 einheiten erreichen könnte. wenn das angebot an luxusimmobilien in städtischen zentren zu wachsen beginnt, ist die lage zweifellos der entscheidende wettbewerbsfaktor. für neue projekte und sektoren, die weit vom traditionellen luxusimmobiliensegment entfernt sind, werden jedoch anstrengungen unternommen, konzepte, produkte und reale lösungen zu entwickeln -lebensanzeigen.

eine weitere fragestellung ist: reicht es für reiche leute? die antwort lautet offensichtlich: nicht genug.

zumindest in kurzer zeit reicht es nicht aus, das phänomen der „mehrfachabonnements“ im ersten halbjahr fortzusetzen.

„in diesem jahr wird es auf jeden fall die höchsten verkäufe von luxusimmobilien in shanghai seit 10 jahren geben. die anzahl der verkaufseinheiten um mai herum hat bereits das volumen des letzten jahres erreicht. aber wie groß ist dieser kundenpool und wie lange kann er bestehen bleiben?“ aus sicht der markt- und kundenforschung wird es immer noch einige bedenken geben, auch kernvermögen und hochwertige produkte sind begrenzt.“

der verantwortliche für die oben erwähnte vermarktung von luxusimmobilien sagte freimütig: „im zweiten halbjahr gibt es noch versteckte sorgen. gehaltsbeschränkungen in einigen einkommensstarken branchen werden auch die kaufkraft von großkunden verringern.“ das ursprüngliche budget betrug vielleicht 50 millionen yuan, aber jetzt wurde es auf 30 millionen yuan reduziert.“

tatsächlich hat sich die kundenbasis stillschweigend verändert: erstens kann die kaufkraft nicht mehr so ​​schnell explodieren wie zuvor, und zweitens werden die kunden immer wieder vergleiche anstellen, solange ein projekt in der innenstadt herauskam in diesem bereich würde der wettbewerb ignoriert, viele kunden konkurrieren jetzt innerhalb von sektoren, zwischen marken und zwischen regionen.