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"je l'ai eu, 26,7 millions de yuans ! deux à trois millions de yuans de plus que le budget."

le 29 août, lors de l'ouverture de la deuxième phase du zhonghai lingdi jiuxu à shanghai, plusieurs groupes de familles qui étaient en tête de la loterie et qui avaient sélectionné avec succès les maisons ont échangé leurs expériences.

il y avait 120 maisons, 352 groupes se sont inscrits et il a fallu environ une demi-heure pour sélectionner une maison après le lancement du numéro 141, avec un chiffre d'affaires total de 3,16 milliards de yuans - c'est déjà la troisième maison de luxe à shanghai. qui sera épuisé au lancement en août.

"il n'y a toujours aucune chance cette fois-ci", a déclaré zhou nan (pseudonyme) au journaliste du "daily economic news". c'est la deuxième fois qu'il s'abonne à ce projet. le dernier numéro de loterie dépassait les 500, mais il a également vécu de près le frisson et l'excitation de « vendre une maison de luxe en 24 secondes ».

au cours des deux dernières semaines, le marché vient de « digérer » un lot de pouvoir d'achat : le 25 août, le projet jinyuan près de shanghai xintiandi a été inauguré pour la première fois et 33 unités ont été vendues, pour une valeur de transaction de 1,827 milliard. yuans le 18 août le deuxième lot de la deuxième phase du sunac bund n°1, avec 110 appartements extra-larges, a été lancé à la vente et clôturé en une heure, avec des ventes de près de 5,7 milliards de yuans, en moyenne " une demi-petite cible" par unité.

en seulement un demi-mois, les ventes totales des trois projets ont atteint 10,627 milliards de yuans.

depuis 2024, 12 projets de logements de luxe ont été lancés à shanghai, presque tous. qui achète, achète, achète ? quel est le problème avec les développeurs ? avec l’énorme offre, les acheteurs de maisons en auront-ils encore assez ?

en moyenne, 12,5 maisons de luxe sont vendues chaque jour

vendues, à la lumière du jour, à l'heure, les maisons de luxe de shanghai de cette année ne peuvent plus être vues d'un point de vue ordinaire.

au 18 août de cette année, un total de 2 641 maisons de luxe d'un prix total de plus de 25 millions de yuans avaient été signées en ligne à shanghai, et un nombre considérable de transactions étaient signées en ligne. si l'on ajoute les 263 unités vendues en août, le nombre pour les huit premiers mois avoisine les 3 000 unités. c'est non seulement beaucoup plus élevé que dans les trois autres villes de premier rang, mais aussi quelque chose qui ne s'est jamais produit à shanghai au cours des dix dernières années.

c'est china shipping shunchang jiuli qui prendra la tête du "sunlight" en 2024. le prix total moyen d'une unité était d'environ 40 millions de yuans, et toutes les premières propriétés ont été vendues, avec un volume total de ventes de 19,65 milliards de yuans, battant le record national du montant total des ventes de logements commerciaux en une seule ouverture.

hors saison du marché en juillet et août, les propriétés de luxe de shanghai sont un incontournable pour entrer sur le marché :

dans la deuxième phase de longsheng bay, le taux de souscription de 120 unités était de 239 % ; dans le deuxième lot de sunac bund n° 1, le deuxième lot de 110 unités, le taux de souscription a dépassé 180 % ; jiuxu, le taux de souscription effectif était de 252 % ; il y a 33 villas à jinyuan, et le projet est ouvert à la souscription depuis 4 jours, avec un taux de souscription de 152 % ; greentown qiantan lily garden phase iii compte 10 villas, avec un total ; prix de 53 millions à 100 millions de yuans et un taux de souscription de 210 %.

l'offre croissante peut encore être absorbée par le marché, et les acheteurs de maison « achètent presque ce qu'ils ont ».

selon les statistiques de l'institut de recherche china index, seules 896 maisons de luxe d'un prix de 25 millions de yuans et plus ont été vendues à shanghai en 2015. au cours des huit années suivantes, la plupart d'entre elles ont maintenu le niveau de 1 600 à 1 700 logements par an. mais cet équilibre a été brisé par l'explosion de l'offre en 2024. en comptant les sunac bund n°1, jinyuan et zhonghai lingdi jiuxu, qui ont été vendus en trois semaines, shanghai comptait en moyenne 12,5 maisons de luxe par jour au cours du premier semestre.

a pékin, à la même période, à l'exception de quelques projets populaires, il était rare de voir des propriétés résidentielles haut de gamme se vendre les unes après les autres. selon les statistiques du china index research institute, au 18 août de cette année, 1 257 unités résidentielles d'une valeur de plus de 16 millions de yuans avaient été signées en ligne à pékin, contre 3 582 unités en 2023, 4 028 unités en 2022 et 3 616. unités en 2021, l’échelle a considérablement diminué.

qui sont ceux qui dépensent beaucoup d’argent et achètent une maison avec tout l’argent ?

"la plupart des acheteurs sont des clients locaux et des clients du jiangsu et du zhejiang, représentant environ 40 % chacun." zhang chen (pseudonyme), directeur du marché de sunac bund n°1, a déclaré dans une interview avec un journaliste du « daily economic ». nouvelles".

de plus, ces clients dépensent beaucoup d’argent.

« environ la moitié du premier lot de clients ont acheté des maisons avec paiement intégral. de nombreux clients possèdent plusieurs propriétés, et certains ont déjà acheté la première phase du bund courtyard n°1 ou des maisons de luxe le long de la rivière huangpu ; jiangsu et zhejiang qui ont déjà acheté des maisons dans le jiangsu et le zhejiang. shanghai paie la sécurité sociale depuis de nombreuses années, est une famille avec plusieurs enfants et dispose de suffisamment de logements. avant, il n'y avait pas de maisons de luxe, nous ne pouvions donc en acheter que des secondes. -des maisons à la main. après la deuxième ouverture, nous avons enfin obtenu de nouvelles maisons.

le responsable du marketing d'un projet de logements de luxe à shanghai a également révélé au journaliste : « il est évident que certains clients étrangers sont venus à shanghai cette année pour l'allocation d'actifs, notamment les maisons avec des ressources de base. en fait, certains clients ne sont pas qualifiés. pour acheter des maisons, mais leurs enfants étudient à l'étranger et obtiennent des tickets de logement pour acheter une maison après l'obtention de leur diplôme.

pourquoi est-il si difficile de trouver une maison de luxe dans un centre-ville ?

zhang hongwei, fondateur de jingjian consulting, a déclaré aux journalistes : « les projets dans les zones centrales des villes centrales de pékin, shanghai, guangzhou et shenzhen présentent des inversions de prix et constituent des actifs essentiels. les trois à cinq prochaines années seront probablement une cycle de prix à la hausse.

« d'un autre côté, la sensibilité des politiques et le soutien de la demande dans les centres-villes sont relativement suffisants. une série de mesures de relance politiques tous les 3 à 6 mois déclenchera une vague correspondante de volume de transactions. type de situation de marché, une situation de marché indépendante réapparaîtra.

"ces gens sont très sensibles et ont immédiatement senti une opportunité". le responsable du projet de luxe susmentionné a également déclaré aux journalistes.

zhang hongwei a souligné que les trois à cinq prochaines années seraient un cycle majeur de baisse des taux d'intérêt. la logique de l'allocation d'actifs pendant le cycle de baisse des taux d'intérêt doit être les principaux atouts des villes centrales.

les clients du luxe ne suffisent plus

la plupart de ces maisons de luxe avec un demi-petit objectif sont situées dans la zone « une rivière et une rivière » de shanghai, c'est-à-dire les zones des rivières huangpu et suzhou.

les propriétaires potentiels de produits de luxe haut de gamme « achètent rarement à travers la ville », et les caractéristiques des groupes de clients correspondant aux maisons de luxe dans différents secteurs sont relativement évidentes. par exemple, jinyuan, dans le quartier historique du district de huangpu, a le style, la texture et les sentiments urbains de la vieille ville comme principales attractions ; la section de pudong riverside gagne avec ses rares ressources avec vue sur la rivière et sa structure géographique, plus à l'ouest, le district de changning à xuhui ; les maisons de luxe traditionnelles de shanghai se rassemblent.

« par rapport au shunchang jiuli d'outre-mer chinois le plus vendu au début de l'année, l'âge global des acheteurs de maisons du bund n°1 de sunac est d'environ 10 ans plus jeune. china overseas shunchang jiuli est situé dans la région de xintiandi, et ses avantages sont cela va de soi et est reconnu par les clients géographiques. « le bund no. 1 courtyard appartient à un secteur relativement nouveau, et une grande partie des clients du jiangsu et du zhejiang sont des parents qui achètent des propriétés pour leurs enfants », a analysé zhang chen.

"les clients qui achètent des maisons de luxe ont leurs propres idées sur la zone ou l'emplacement, et il est fondamentalement difficile de les ébranler."

partant de cette logique, la concurrence entre propriétés de luxe se transforme souvent en concurrence au niveau marketing au sein du secteur.

parmi les projets de logements de luxe qui attendent d'entrer sur le marché au second semestre, les villas à faible densité et les résidences de style sont de taille considérable. prenons l'exemple de jinyuan dans le district de huangpu. les maisons neuves et les maisons de luxe d'occasion environnantes sont toutes de puissants concurrents, sans parler de « green lake phase 6 », un projet haut de gamme qui suffit à attirer des acheteurs de tout shanghai. interrégionale.

de plus, des produits haut de gamme émergent dans des zones de luxe non traditionnelles telles que le bund est, le bund nord, hongkou et jing'an : un projet de style hong'anli, la « préface du poly bund » dans le bund est, qui a vient d'être annoncé, les villas de style green lake riverside, le district de jing'an poly yongxingli, vanke zhongxing aoshe...

zhang chen a révélé qu'à partir de cette année, l'offre annuelle de maisons de luxe pourrait atteindre au moins 3 000 unités. lorsque l'offre de logements de luxe commence à se développer dans les centres urbains, l'emplacement est sans aucun doute le cœur de la compétitivité. cependant, pour les nouveaux projets et les secteurs éloignés du segment traditionnel des logements de luxe, des efforts sont déployés pour développer des concepts, des produits et du réel. -affichages de la vie.

un autre niveau de question est : est-ce suffisant pour les riches ? la réponse est évidemment : pas assez.

au moins dans un court laps de temps, il ne suffit pas de maintenir le phénomène des « abonnements multiples » au premier semestre.

« cette année sera certainement la vente de maisons de luxe la plus élevée à shanghai au cours des dix dernières années. le nombre d'unités de vente vers le mois de mai a déjà atteint le volume de l'année dernière. mais quelle est la taille de ce bassin de clients et combien de temps peut-il durer ? du point de vue du marché et des études de clientèle, il y aura toujours certaines inquiétudes, et les actifs de base et les produits de haute qualité sont également limités.

le responsable du marketing de la maison de luxe mentionnée ci-dessus a déclaré franchement : « il y a encore des inquiétudes cachées au cours du second semestre. les restrictions salariales dans certaines industries à revenus élevés entraîneront également une réduction du pouvoir d'achat des grandes entreprises. à grande échelle. le budget initial était peut-être de 50 millions de yuans, mais il a maintenant été réduit à 30 millions de yuans.

en fait, la clientèle a progressivement changé : premièrement, le pouvoir d'achat ne peut pas exploser aussi rapidement qu'avant et les acheteurs mettent plus de temps à prendre des décisions ; deuxièmement, les clients feront des comparaisons répétées auparavant, tant qu'un projet sortait en centre-ville. domaine, il serait ignoré. concurrence, de nombreux clients sont désormais en concurrence au sein des secteurs, entre marques et entre régions.