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“entendi, 26,7 milhões de yuans! dois a três milhões de yuans acima do orçamento.”

no dia 29 de agosto, na abertura da segunda fase do zhonghai lingdi jiuxu em xangai, vários grupos de famílias que ficaram no topo do sorteio e casas selecionadas com sucesso trocaram experiências.

foram 120 casas, 352 grupos inscritos, e a seleção das casas demorou cerca de meia hora após o lançamento do número 141 ter sido esgotado, com vendas totais de 3,16 bilhões de yuans - esta já é a terceira casa de luxo a ser vendida em xangai. no lançamento em agosto.

"ainda não há chance desta vez", disse zhou nan (pseudônimo) ao repórter do "daily economic news". esta é a segunda vez que subscreve este projecto. o último número da lotaria ultrapassou os 500, mas também viveu de perto a emoção de “vender uma casa de luxo em 24 segundos”.

nas últimas duas semanas, o mercado acabou de “digerir” um lote de poder de compra: em 25 de agosto, o projeto jinyuan, perto de xangai, xintiandi foi inaugurado pela primeira vez e 33 unidades foram vendidas, com um valor de transação de 1,827 bilhão. yuan; em 18 de agosto, o segundo lote de 110 unidades ultragrandes da segunda fase do sunac bund no. 1 foi lançado para venda, e as vendas foram concluídas em uma hora, com vendas de quase 5,7 bilhões de yuans, com uma média. de "meio alvo pequeno" por unidade.

em apenas meio mês, as vendas totais dos três projetos atingiram 10,627 bilhões de yuans.

desde 2024, 12 projetos habitacionais de luxo foram lançados em xangai, quase todos eles. quem está comprando, comprando, comprando? qual é o problema com os desenvolvedores? com a enorme oferta, os compradores de casas ainda terão o suficiente?

uma média de 12,5 casas de luxo são vendidas todos os dias

esgotadas, à luz do dia, as casas de luxo de xangai deste ano não podem mais ser vistas de uma perspectiva comum.

até 18 de agosto deste ano, um total de 2.641 casas de luxo com um preço total de mais de 25 milhões de yuans foram assinadas online em xangai, e um número considerável de transações estão sendo assinadas online. se somarmos as 263 unidades vendidas em agosto, o número nos primeiros oito meses fica próximo de 3 mil unidades. isto não só é muito superior ao das outras três cidades de primeiro nível, mas também é algo que nunca aconteceu em xangai nos últimos 10 anos.

é a china shipping shunchang jiuli quem assumirá a liderança em “sunlight” em 2024. o preço total médio de uma unidade foi de cerca de 40 milhões de yuans, e todas as primeiras inaugurações foram esgotadas, com vendas totais de 19,65 bilhões de yuans, quebrando o recorde nacional de vendas totais de moradias comerciais em uma única inauguração.

na entressafra do mercado, em julho e agosto, as propriedades de luxo de xangai são obrigatórias para entrar no mercado:

na segunda fase da baía de longsheng, a taxa de subscrição de 120 unidades foi de 239%; no segundo lote do sunac bund no. 1, no segundo lote de 110 unidades, a taxa de subscrição ultrapassou 180%; jiuxu, a taxa efetiva de assinatura foi de 252%; existem 33 vilas em jinyuan, e o projeto está aberto para assinatura há 4 dias, com uma taxa de assinatura de 152%; preço de 53 milhões a 100 milhões de yuans e uma taxa de assinatura de 210%.

a oferta crescente ainda pode ser absorvida pelo mercado e os compradores de casas estão quase “comprando o que têm”.

de acordo com estatísticas do china index research institute, apenas 896 casas de luxo com preços iguais ou superiores a 25 milhões de yuans foram vendidas em xangai em 2015. nos oito anos seguintes, a maior parte manteve o patamar de 1.600 a 1.700 unidades por ano. no entanto, esse equilíbrio foi quebrado pela explosão na oferta em 2024. contando com sunac bund no. 1, jinyuan e zhonghai lingdi jiuxu, que foram esgotados em três semanas, xangai teve uma média de 12,5 casas de luxo por dia no primeiro semestre do ano.

em pequim, durante o mesmo período, com exceção de alguns projetos populares, era raro ver propriedades residenciais de alto padrão sendo vendidas uma após a outra. de acordo com estatísticas do china index research institute, em 18 de agosto deste ano, 1.257 unidades residenciais no valor de mais de 16 milhões de yuans foram assinadas online em pequim, em comparação com os resultados de 3.582 unidades em 2023, 4.028 unidades em 2022 e 3.616. unidades em 2021, a escala diminuiu significativamente.

quem são aqueles que gastam muito dinheiro e compram uma casa com todo o dinheiro?

"a maioria dos compradores são clientes locais e clientes de jiangsu e zhejiang, representando cerca de 40% cada." zhang chen (pseudônimo), gerente de mercado da sunac bund no. 1, disse em entrevista a um repórter do "daily economic". notícias".

além disso, esses clientes gastam muito dinheiro.

“cerca de metade do primeiro lote de clientes comprou casas com pagamento integral. muitos clientes têm várias propriedades e alguns já compraram a primeira fase do bund no. 1 courtyard ou algumas casas de luxo ao longo do rio huangpu. jiangsu e zhejiang, que já compraram casas em jiangsu e zhejiang, xangai pagam seguridade social há muitos anos, são uma família com vários filhos e têm contas de moradia suficientes. antes, não havia oferta de casas de luxo, então só podíamos comprar. casas usadas. depois da segunda inauguração, finalmente conseguimos casas novas.”

o responsável pelo marketing de um projecto habitacional de luxo em xangai também revelou aos jornalistas: "é óbvio que alguns clientes estrangeiros vieram a xangai este ano para atribuição de activos, especialmente casas com recursos essenciais. na verdade, alguns clientes não estão qualificados para compram casas, mas seus filhos estudam no exterior e conseguem ingressos para comprar uma casa após a formatura”.

por que é tão difícil encontrar uma casa de luxo no centro da cidade?

zhang hongwei, fundador da jingjian consulting, disse aos repórteres: "os projetos nas áreas centrais das principais cidades de pequim, xangai, guangzhou e shenzhen têm inversões de preços e são ativos essenciais. há uma grande probabilidade de que o preço suba em nos próximos três a cinco anos."

"por outro lado, a sensibilidade das políticas e o apoio à procura nas cidades centrais são relativamente suficientes. uma ronda de estímulos políticos a cada 3 a 6 meses irá libertar uma onda correspondente de volume de transações. ativos de alta qualidade nas cidades centrais estão aqui sob este tipo de situação de mercado, uma situação de mercado independente aparecerá novamente.”

“essas pessoas são muito sensíveis e imediatamente sentiram o cheiro de uma oportunidade.” o responsável pelo projeto de luxo mencionado também disse aos repórteres.

zhang hongwei destacou que os próximos três a cinco anos serão um grande ciclo de cortes nas taxas de juros. a lógica da alocação de activos durante o ciclo de redução das taxas de juro deve ser os activos principais das cidades centrais.

clientes de luxo já não são “suficientes”

a maioria dessas casas luxuosas com metade do tamanho pequeno está localizada nas áreas de "um rio e um rio" de xangai, ou seja, nas áreas do rio huangpu e do rio suzhou.

os potenciais proprietários de produtos de luxo de topo raramente “compram fora da cidade”, e as características dos grupos de clientes correspondentes a casas de luxo em diferentes sectores são relativamente óbvias. por exemplo, jinyuan, no bairro histórico do distrito de huangpu, tem o estilo e a textura da cidade antiga e os sentimentos urbanos como suas maiores atrações; a seção ribeirinha de pudong vence com seus escassos recursos de vista para o rio e estrutura da área mais a oeste; as tradicionais casas de luxo de xangai se reúnem.

"em comparação com o shunchang jiuli da china overseas mais vendido no início do ano, a idade geral dos compradores da sunac bund one house é cerca de 10 anos mais jovem. a china overseas shunchang jiuli está localizada na área de xintiandi e suas vantagens são auto- evidente e é reconhecido pelos clientes geográficos. "o bund no. 1 courtyard está em um setor relativamente novo e uma grande proporção de clientes em jiangsu e zhejiang são pais que compram propriedades para seus filhos", analisou zhang chen.

“os clientes que compram casas de luxo têm suas próprias ideias sobre a área ou localização e é basicamente difícil abalá-las.”

partindo desta lógica, a concorrência entre propriedades de luxo torna-se muitas vezes concorrência a nível de marketing dentro do setor.

entre os projetos habitacionais de luxo que aguardam entrada no mercado no segundo semestre do ano, as vilas de baixa densidade e as residências de estilo são de tamanho considerável. tomemos como exemplo jinyuan no distrito de huangpu. as novas casas e casas de luxo usadas ao redor são fortes concorrentes, sem mencionar o "green lake fase 6", um projeto de alto padrão que é suficiente para atrair compradores de toda xangai para. inter-região.

além disso, produtos de alta qualidade estão surgindo em áreas de luxo não tradicionais, como east bund, north bund, hongkou e jing'an: projeto de estilo hong'anli, "poly bund preface" de east bund que acaba de ser anunciado, green vilas em estilo lake riverside, distrito de jing'an poly yongxingli, vanke zhongxing aoshe...

zhang chen revelou que a partir deste ano, a oferta anual de casas de luxo poderá atingir pelo menos 3.000 unidades. quando a oferta de moradias de luxo começa a se expandir nos centros urbanos, a localização é, sem dúvida, o cerne da competitividade. porém, para novos projetos e setores distantes do segmento tradicional de moradias de luxo, esforços estão sendo feitos para desenvolver conceitos, produtos e reais. -exibições de vida.

outro nível de questão é: isso é suficiente para os ricos? a resposta é obviamente: não é suficiente.

pelo menos num curto espaço de tempo, não basta continuar o fenómeno das “assinaturas múltiplas” no primeiro semestre.

“este ano será definitivamente o maior número de vendas de casas de luxo em xangai nos últimos 10 anos. o número de unidades vendidas em maio já atingiu o volume do ano passado. do ponto de vista do mercado e da pesquisa do cliente, ainda haverá algumas preocupações, e os ativos principais e produtos de alta qualidade também são limitados.”

o responsável pela comercialização da referida casa de luxo disse francamente: “ainda existem preocupações ocultas no segundo semestre do ano. as restrições salariais em algumas indústrias de alto rendimento também provocarão uma redução do poder de compra dos grandes clientes em grande escala. o orçamento original pode ter sido de 50 milhões de yuans, mas agora foi reduzido para 30 milhões de yuans.

na verdade, a base de clientes mudou silenciosamente: primeiro, o poder de compra não pode explodir tão rapidamente como antes e os compradores demoram mais para tomar decisões; segundo, os clientes farão comparações repetidas anteriormente, desde que um projeto fosse lançado no centro da cidade; área, seria ignorado. concorrência, muitos clientes agora competem dentro de setores, entre marcas e entre regiões.