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"ho capito, 26,7 milioni di yuan! da due a tre milioni di yuan oltre il budget."

il 29 agosto, in occasione dell'apertura della seconda fase di zhonghai lingdi jiuxu a shanghai, diversi gruppi di famiglie che erano in cima alla lotteria e che avevano selezionato con successo le case si sono scambiati le esperienze.

c'erano 120 case, 352 gruppi iscritti e la selezione delle case è durata circa mezz'ora dopo il lancio della numero 141, con un fatturato totale di 3,16 miliardi di yuan: questa è già la terza casa di lusso a shanghai ad essere venduta. in uscita al momento del lancio ad agosto.

"non c'è ancora nessuna possibilità questa volta." ha detto zhou nan (pseudonimo) al giornalista del "daily economic news". è la seconda volta che aderisce a questo progetto. l'ultimo numero della lotteria ha superato quota 500, ma ha anche vissuto da vicino l'emozione di “vendere una casa di lusso in 24 secondi”.

nelle ultime due settimane il mercato ha "digerito" una parte del potere d'acquisto: il 25 agosto è stato inaugurato per la prima volta il progetto jinyuan vicino a shanghai xintiandi e sono state esaurite 33 unità, per un valore di transazione di 1,827 miliardi yuan; il 18 agosto è stato lanciato per la vendita il secondo lotto di 110 unità ultra-grandi nella seconda fase del sunac bund no. 1, e le vendite sono state completate entro un'ora, con un fatturato di quasi 5,7 miliardi di yuan, con una media di "mezzo bersaglio piccolo" per unità.

in appena mezzo mese, il fatturato totale dei tre progetti ha raggiunto i 10,627 miliardi di yuan.

dal 2024, a shanghai sono stati lanciati 12 progetti di alloggi di lusso, quasi tutti. chi compra, compra, compra? qual è il problema con gli sviluppatori? con l’enorme offerta, gli acquirenti di case ne avranno ancora abbastanza?

ogni giorno vengono vendute in media 12,5 case di lusso

tutto esaurito, luce del giorno, ora, le case di lusso di shanghai di quest'anno non possono più essere viste da una prospettiva ordinaria.

al 18 agosto di quest'anno, a shanghai sono state firmate online un totale di 2.641 case di lusso per un prezzo totale di oltre 25 milioni di yuan e un numero considerevole di transazioni viene firmato online. se aggiungiamo le 263 unità vendute nel mese di agosto, il numero nei primi otto mesi sfiora le 3.000 unità. questo non è solo molto più alto rispetto alle altre tre città di primo livello, ma è anche qualcosa che non è mai accaduto a shanghai negli ultimi 10 anni.

sarà china shipping shunchang jiuli a prendere il comando di “sunlight” nel 2024. il prezzo medio totale di un'unità è stato di circa 40 milioni di yuan e tutte le unità sono state esaurite durante il primo lancio. il volume totale delle vendite è stato di 19,65 miliardi di yuan, battendo il record nazionale per l'importo totale delle vendite di alloggi commerciali in una singola apertura.

nella bassa stagione del mercato, a luglio e agosto, le proprietà di lusso di shanghai sono un must quando si entra nel mercato:

nella seconda fase di longsheng bay, il tasso di abbonamento di 120 unità è stato del 239%; nel secondo lotto di sunac bund no. 1, nel secondo lotto di 110 unità, il tasso di abbonamento ha superato il 180%; jiuxu, il tasso di abbonamento effettivo è stato del 252%; ci sono 33 ville a jinyuan e il progetto è aperto all'abbonamento da 4 giorni, con un tasso di abbonamento del 152% greentown qiantan lily garden phase 3 ha 10 ville, per un totale prezzo compreso tra 53 e 100 milioni di yuan e un tasso di abbonamento del 210%.

l'offerta crescente può ancora essere assorbita dal mercato e gli acquirenti di case stanno quasi "comprando quello che hanno".

secondo le statistiche del china index research institute, nel 2015 a shanghai sono state vendute solo 896 case di lusso al prezzo di 25 milioni di yuan e oltre. negli otto anni successivi la maggior parte di essi mantenne il livello compreso tra 1.600 e 1.700 unità all'anno. ma questo equilibrio è stato rotto dall’enorme offerta nel 2024. contando sunac bund no. 1, jinyuan e zhonghai lingdi jiuxu, che sono stati esauriti in tre settimane, shanghai ha registrato una media di 12,5 case di lusso al giorno nella prima metà dell’anno.

a pechino nello stesso periodo, ad eccezione di alcuni progetti popolari, era raro vedere immobili residenziali di fascia alta venduti uno dopo l'altro. secondo le statistiche del china index research institute, al 18 agosto di quest'anno a pechino sono state firmate online 1.257 unità abitative per un valore di oltre 16 milioni di yuan, rispetto a 3.582 unità nel 2023, 4.028 unità nel 2022 e 3.616. unità nel 2021, la scala si è ridotta in modo significativo.

chi sono quelli che spendono tanti soldi e comprano una casa con tutti i soldi?

"la maggior parte degli acquirenti sono clienti locali e clienti provenienti da jiangsu e zhejiang, che rappresentano circa il 40% ciascuno." ha detto zhang chen (pseudonimo), direttore del mercato di sunac bund no. 1, in un'intervista con un giornalista del "daily economic". notizia".

inoltre, questi clienti spendono molti soldi.

“circa la metà del primo gruppo di clienti ha acquistato case con il pagamento completo. molti clienti hanno più proprietà e alcuni hanno già acquistato la prima fase del bund no. 1 courtyard o alcune case di lusso lungo il fiume huangpu da cui provengono gli imprenditori; jiangsu e zhejiang che hanno già acquistato case a jiangsu e zhejiang shanghai ha pagato la previdenza sociale per molti anni, è una famiglia con più figli e ha fatture immobiliari sufficienti. prima non c'era offerta di case di lusso, quindi potevamo solo comprare case di seconda mano dopo la seconda apertura, finalmente abbiamo nuove case”.

anche il responsabile del marketing per un progetto di edilizia residenziale di lusso a shanghai ha rivelato ai giornalisti: "è ovvio che alcuni clienti stranieri sono venuti a shanghai quest'anno per l'asset allocation, in particolare case con risorse essenziali. in effetti, alcuni clienti non sono qualificati per comprano case, ma i loro figli studiano all'estero e ottengono i biglietti per l'alloggio per comprare una casa dopo la laurea ”

perché è così difficile trovare una casa di lusso in una città centrale?

zhang hongwei, fondatore di jingjian consulting, ha detto ai giornalisti: "i progetti nelle aree centrali delle città principali di pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen hanno inversioni di prezzo e sono attività fondamentali. c'è un'alta probabilità che il prezzo aumenterà in i prossimi tre-cinque anni."

"d'altra parte, la sensibilità delle politiche e il sostegno alla domanda nelle città principali sono relativamente sufficienti. un ciclo di stimoli politici ogni 3-6 mesi rilascerà un'ondata corrispondente di volume di transazioni. gli asset di alta qualità nelle città principali sono qui. tipo di situazione di mercato, apparirà di nuovo una situazione di mercato indipendente.

"queste persone sono molto sensibili e hanno subito fiutato un'opportunità", ha detto ai giornalisti anche il responsabile del suddetto progetto di lusso.

zhang hongwei ha sottolineato che i prossimi tre-cinque anni saranno caratterizzati da un importante ciclo di tagli dei tassi di interesse. la logica dell’asset allocation durante il ciclo di taglio dei tassi di interesse deve essere la risorsa principale delle città-nucleo.

i clienti del lusso non sono più “abbastanza”

la maggior parte di queste case di lusso con un target mezzo piccolo si trovano nella zona "un fiume e un fiume" di shanghai, ovvero le aree del fiume huangpu e del fiume suzhou.

i potenziali proprietari di prodotti di lusso raramente “comprano in tutta la città”, e le caratteristiche dei gruppi di clienti corrispondenti alle case di lusso nei diversi settori sono relativamente ovvie. ad esempio, jinyuan nel quartiere storico del distretto di huangpu ha lo stile, la struttura e i sentimenti urbani della vecchia città come le sue maggiori attrazioni; la sezione lungo il fiume pudong vince con le sue scarse risorse di vista sul fiume e la struttura dell'area e più a ovest lo è il distretto di changning a xuhui; dove si riuniscono le tradizionali case di lusso di shanghai.

"rispetto al china overseas shunchang jiuli più venduto all'inizio dell'anno, l'età complessiva degli acquirenti di sunac bund one house è di circa 10 anni più giovane. china overseas shunchang jiuli si trova nell'area di xintiandi e i suoi vantaggi sono auto- evidente, ed è riconosciuto dai clienti geografici. "il bund no. 1 courtyard è in un settore relativamente nuovo, e gran parte dei clienti in jiangsu e zhejiang sono genitori che acquistano proprietà per i propri figli", ha analizzato zhang chen.

"i clienti che acquistano case di lusso hanno le proprie idee sulla zona o sulla posizione, ed è sostanzialmente difficile scuoterle."

partendo da questa logica, la competizione tra immobili di lusso diventa spesso competizione a livello di marketing all'interno del settore.

tra i progetti di edilizia residenziale di lusso in attesa di entrare nel mercato nella seconda metà dell'anno, ville a bassa densità e residenze in stile sono di notevoli dimensioni. prendiamo come esempio jinyuan nel distretto di huangpu, le nuove case circostanti e le case di lusso di seconda mano sono tutti forti concorrenti, per non parlare di "green lake phase 6", un progetto di fascia alta che è sufficiente ad attirare acquirenti da tutta shanghai. interregionale.

non solo, stanno emergendo prodotti di fascia alta in aree di lusso non tradizionali come east bund, north bund, hongkou e jing'an: progetto in stile hong'anli, "poly bund preface" di east bund appena annunciato, green ville in stile lake riverside, distretto di jing'an poly yongxingli, vanke zhongxing aoshe...

zhang chen ha rivelato che a partire da quest'anno l'offerta annua di case di lusso potrebbe raggiungere almeno le 3mila unità. quando l'offerta di case di lusso inizia ad espandersi nei centri urbani, la posizione è senza dubbio il fattore chiave della competitività. tuttavia, per nuovi progetti e settori lontani dal tradizionale segmento degli alloggi di lusso, si stanno compiendo sforzi per sviluppare concetti, prodotti e reali. -esposizioni della vita.

un altro livello di domanda è: è sufficiente per i ricchi? la risposta è ovviamente: non abbastanza.

almeno in un breve periodo di tempo, non è sufficiente che nella prima metà dell'anno continui il fenomeno delle “sottoscrizioni multiple”.

"quell'anno sarà sicuramente il più alto fatturato di case di lusso a shanghai negli ultimi 10 anni. il numero di unità vendute intorno a maggio ha già raggiunto il volume dell'anno scorso. ma quanto è grande questo bacino di clienti e quanto potrà durare? dal punto di vista del mercato e della ricerca sui clienti, ci saranno ancora alcune preoccupazioni e anche le risorse principali e i prodotti di alta qualità saranno limitati.”

il responsabile del suddetto marketing per le case di lusso ha detto francamente: "ci sono ancora preoccupazioni nascoste nella seconda metà dell'anno. le restrizioni salariali in alcuni settori ad alto reddito ridurranno anche il potere d'acquisto dei grandi clienti. il il budget originale era di 50 milioni di yuan, ma ora è stato ridotto a 30 milioni di yuan."

in effetti, la base dei clienti è cambiata silenziosamente: in primo luogo, il potere d'acquisto non può esplodere così rapidamente come prima e gli acquirenti impiegano più tempo per prendere decisioni; in secondo luogo, i clienti faranno ripetuti confronti finché un progetto usciva nel centro della città concorrenza, molti clienti ora competono all’interno di settori, tra marchi e tra regioni.