소식

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

"알겠습니다. 2,670만 위안! 예산이 200~300만 위안 초과되었습니다."

8월 29일, 상하이 zhonghai lingdi jiuxu 2단계 개장식에서 추첨에 당첨되어 성공적으로 주택을 선택한 여러 가족 그룹이 경험을 교환했습니다.

120채, 352개 그룹이 등록되었으며, 141호가 매진된 후 약 30분 만에 주택을 선정했으며 총 판매액은 31억 6천만 위안에 이르렀습니다. 이는 이미 상하이에서 세 번째로 판매된 고급 주택입니다. 8월 출시 예정.

저우난(가명)은 '매일경제신문' 기자에게 "이번에도 기회는 없다"고 말했다. 그가 이 프로젝트에 참여한 것은 이번이 두 번째다. 마지막 복권 번호가 500번을 넘었지만 '24초 만에 고급 주택이 팔리는' 짜릿함도 가까이서 경험했다.

지난 2주 동안 시장은 구매력을 '소화'했습니다. 8월 25일 상하이 신천지 근처 금원 프로젝트가 처음으로 개장했고 33개가 매진되었으며 거래 가치는 18억 2,700만 달러에 달했습니다. 8월 18일, sunac bund no. 1의 두 번째 단계에 있는 110개의 초대형 유닛의 두 번째 배치가 판매를 위해 출시되었으며 판매는 1시간 이내에 완료되었으며 평균 매출은 약 57억 위안입니다. 단위당 "반 작은 목표"입니다.

불과 보름 만에 3개 프로젝트의 총 매출이 106억 2,700만 위안에 달했습니다.

2024년부터 상하이에서는 12개의 고급 주택 프로젝트가 시작되었으며, 그 중 거의 모두가 프로젝트입니다. 누가 사고, 사고, 사고 있습니까? 개발자들과 무슨 관계인가요? 엄청난 공급량에도 불구하고 주택 구매자들은 여전히 ​​충분할까요?

매일 평균 12.5채의 고급 주택이 판매됩니다.

매진, 일광, 시간, 올해의 상하이 고급 주택은 더 이상 일반적인 관점에서 볼 수 없습니다.

올해 8월 18일 현재 상하이에서는 총 가격 2,500만 위안 이상인 고급 주택 총 2,641채가 온라인으로 계약되었으며, 상당수의 거래가 온라인으로 체결되고 있다. 8월에 판매된 263대를 합치면 8개월간 판매량은 3,000대에 육박한다. 이는 다른 3개 1급 도시보다 훨씬 높을 뿐만 아니라 지난 10년 동안 상하이에서는 한 번도 일어난 적이 없는 일입니다.

2024년 '햇빛'에서 선두를 달리게 될 것은 중국해운 순창지우리다. 한 유닛의 평균 총 가격은 약 4천만 위안이었고, 첫 출시 동안 모든 유닛이 매진되었습니다. 총 판매량은 196억 5천만 위안으로 단일 개장 시 상업용 주택 총 판매 금액에 대한 전국 기록을 경신했습니다.

7월과 8월의 시장 비수기에는 상하이의 고급 부동산이 시장 진입 시 필수 아이템이 됩니다.

longsheng bay의 2단계 청약률은 120호이며 2차 sunac bund no.1, 110호의 청약률은 2단계 zhonghai lingdi에서 180%를 초과했습니다. jiuxu의 유효 청약률은 252%입니다. jinyuan에는 33개의 빌라가 있으며 프로젝트 청약이 4일 동안 진행되었으며 greentown qiantan lily garden 3단계에는 총 10개의 빌라가 있습니다. 가격은 5300만~1억 위안, 청약률은 210%다.

증가하는 공급량은 여전히 ​​시장에서 흡수될 수 있으며 주택 구매자는 거의 "자신이 갖고 있는 것을 구매"하고 있습니다.

중국지수연구소 통계에 따르면 2015년 상하이에서 2,500만 위안 이상의 고급 주택이 896채만 팔렸다. 이후 8년간 대부분이 연간 1,600~1,700대 수준을 유지했다. 하지만 이 균형은 2024년 공급 과잉으로 깨졌다. 3주 만에 매진된 수낙 와이탄 1호, 진위안, 중하이 링디 지우수까지 포함하면 상하이는 올 상반기 하루 평균 12.5채의 고급 주택을 기록했다.

같은 기간 베이징에서는 일부 인기 프로젝트를 제외하면 고급 주거용 부동산이 속속 매진되는 경우가 드물었다. 중국지수연구소 통계에 따르면 올해 8월 18일 현재 베이징에서 1,600만 위안 이상의 주택이 온라인으로 계약된 것은 1,257채로 2023년 3,582채, 2022년 4,028채, 3,616채로 집계됐다. 2021년에는 규모가 크게 줄어들었습니다.

많은 돈을 쓰고 그 돈으로 집을 사는 사람들은 누구입니까?

sunac bund no.1의 시장 관리자인 zhang chen(가명)은 "바이어의 대부분은 현지 고객과 장쑤성 및 저장성 고객으로 각각 약 40%를 차지합니다"라고 말했습니다. 소식".

더욱이 이러한 고객은 많은 돈을 지출합니다.

“첫 번째 고객 중 약 절반이 전액 지불로 주택을 구입했습니다. 많은 고객이 여러 부동산을 보유하고 있으며 일부는 이미 bund no. 1 courtyard의 1단계 또는 황포강을 따라 일부 고급 주택을 구입했습니다. 이미 장쑤성과 저장성에서 주택을 구입한 상하이는 수년 동안 사회보장금을 지불했고, 다자녀 가정이며, 이전에는 고급 주택이 공급되지 않아 구매만 할 수 있었습니다. 2차 오픈 이후 드디어 새집이 생겼어요.”

상하이의 고급 주택 프로젝트 마케팅 담당자도 기자들에게 다음과 같이 밝혔습니다. "올해 일부 외국 고객이 자산 배분을 위해 상하이에 왔고, 특히 핵심 자원을 갖춘 주택이 있었던 것은 분명합니다. 실제로 일부 고객은 자격이 없습니다. 집을 사는데, 그 자식들은 유학을 가서 졸업 후 집을 사려고 주택권을 받아요.”

핵심 도시에서 고급 주택을 찾는 것이 왜 그렇게 어려운가요?

jingjian consulting의 설립자인 zhang hongwei는 기자들에게 "베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 핵심 도시의 핵심 지역에 대한 프로젝트는 가격 반전이 있으며 핵심 자산입니다. 가격이 오를 확률이 높습니다. 앞으로 3~5년."

"반면, 핵심 도시의 정책 민감도와 수요 지원은 상대적으로 충분합니다. 3~6개월마다 정책 부양책을 실시하면 이에 상응하는 거래량이 방출됩니다. 핵심 도시의 고품질 자산이 여기에 있습니다. 일종의 시장 상황이 이어지면 다시 독립된 시장 상황이 나타날 것”이라고 말했다.

"이 사람들은 매우 예민해서 즉시 기회를 포착했습니다." 위에서 언급한 럭셔리 프로젝트 담당자도 기자들에게 말했습니다.

장홍웨이(zhang hongwei)는 향후 3~5년이 금리 인하의 주요 주기가 될 것이라고 지적했다. 금리인하 사이클의 자산배분 논리는 핵심도시의 핵심자산이 되어야 한다.

럭셔리 고객은 더 이상 "충분"하지 않습니다

절반의 작은 대상을 가진 이러한 고급 주택의 대부분은 상하이의 "일강과 일강", 즉 황포강과 소주강 지역에 위치하고 있습니다.

최고 명품의 잠재 소유자는 "도시 전역에서 구매"하는 경우가 거의 없으며 다양한 분야의 고급 주택에 해당하는 고객 그룹의 특성이 상대적으로 분명합니다. 예를 들어, 황포구 역사지구의 금원은 오래된 도시 스타일과 질감, 도시적 정서를 가장 큰 매력으로 꼽고 있습니다. 푸동 강변 구역은 강 전망이 부족하고 지역 구조가 더 서쪽에 있으며, 더 서쪽에는 쉬후이의 창닝 구역이 있습니다. 상하이의 전통 고급 주택이 모이는 곳.

"연초 베스트셀러 중국 해외 순창지울리와 비교하면 sunac bund one house 구매자의 전체 연령은 약 10살 더 젊습니다. 중국 해외 순창지울리는 신천지 지역에 위치하고 있어 자립적인 장점이 있습니다." zhang chen은 "the bund no. 1 courtyard는 상대적으로 새로운 부문에 속하며 장쑤성과 저장성의 고객 중 상당 부분이 자녀를 위해 부동산을 구매하는 부모입니다"라고 분석했습니다.

"고급 주택을 구입하는 고객은 지역이나 위치에 대한 자신의 생각을 가지고 있으며 기본적으로 그것을 흔들기가 어렵습니다."

이러한 논리에서 시작하면 고급 부동산 간의 경쟁은 해당 부문 내 마케팅 수준의 경쟁이 되는 경우가 많습니다.

하반기 시장 진입을 기다리고 있는 고급 주택 프로젝트 중에는 저밀도 빌라와 스타일 레지던스가 상당한 규모를 이루고 있다. 황푸지구의 금원(jinyuan)을 예로 들면, 상하이 전역의 구매자를 끌어들이기에 충분한 고급 프로젝트인 "그린 레이크 6단계(green lake phase 6)"는 말할 것도 없고 주변의 신규 주택과 중고 고급 주택은 모두 강력한 경쟁자입니다. 지역 간.

뿐만 아니라 east bund, north bund, hongkou 및 jing'an과 같은 비전통적인 럭셔리 지역에서도 고급 제품이 등장하고 있습니다. hong'anli 스타일 프로젝트, 방금 발표된 east bund의 "poly bund preface", green 호수 강변 스타일 빌라, jing'an district poly yongxingli, vanke zhongxing aoshe...

zhang chen은 올해부터 연간 고급 주택 공급이 최소 3,000채에 달할 것이라고 밝혔습니다. 도심에 고급 주택 공급이 확대되기 시작하면 입지가 핵심 경쟁력임은 틀림없지만, 기존의 고급 주택 분야와는 거리가 먼 새로운 프로젝트와 부문에 대해서는 컨셉, 제품, 실질 개발에 노력을 기울이고 있습니다. - 생활이 표시됩니다.

또 다른 수준의 질문은 '부자들에게 충분한가?'입니다. 대답은 분명히 충분하지 않다는 것입니다.

적어도 단기간에 상반기 '복수청약' 현상을 이어가기에는 부족하다.

"올해는 확실히 지난 10년 중 상하이의 고급 주택 판매량이 가장 높은 해가 될 것입니다. 5월경의 판매 단위 수는 이미 작년 수준에 도달했습니다. 그런데 이 고객 풀은 얼마나 크고 얼마나 오래 지속될 수 있습니까? 시장 및 고객 조사 관점에서 볼 때 여전히 우려되는 부분이 있을 것이고 핵심 자산과 고품질 제품도 제한적입니다.”

앞서 언급한 명품주택 마케팅 담당자는 "하반기에도 여전히 숨겨진 고민이 있다"며 "일부 고소득 업종의 급여 제한으로 인해 대규모 고객의 구매력도 떨어질 것"이라고 솔직하게 말했다. 원래 예산은 5천만 위안이었으나 지금은 3천만 위안으로 줄었습니다."

실제로 고객 기반은 조용히 변했습니다. 첫째, 구매력이 이전처럼 빠르게 폭발할 수 없으며 구매자가 결정을 내리는 데 더 오랜 시간이 걸립니다. 이전에는 프로젝트가 도심에서 나오는 한 고객이 반복적으로 비교하게 됩니다. 경쟁이 심화되면서 이제 많은 고객이 부문 내, 브랜드 간, 지역 간 경쟁을 벌이게 됩니다.